انحلال وکالت در فروش ملک و ابطال وکالت در فروش ملک در اثر علل و عواملی به وجود می آید که جهات آن در قانون مقرر گردیده است. عقد وکالت عقدی است جایز که جواز عقد وکالت به طرفین عقد این امکان را می دهد که در هر زمان، وکالت را فسخ کنند. مگر آنکه وکالت به نحو بلاعزل اعطا شده باشد. که در این صورت موکل، حق عزل وکیل را از خود سلب کرده اما استعفای وکیل می تواند موجب بر هم خوردن عقد شود. اعطای وکالت در فروش نیز معمولا به نحو بلاعزل صورت می گیرد، بنابراین امکان عزل وکیل در فروش توسط مالک منتفی است. اما عواملی وجود دارند که می توانند موجبات ابطال وکالت فروش ملک یا انحلال وکالت فروش ملک را فراهم آورند. حتی اگر مالک، حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط کرده باشد.

سوالی که قابل طرح می باشد این است که آیا وکالت فروش باطل میشود؟ در پاسخ به این سوال باید به موارد ابطال وکالت در ذیل  اشاره نمود.

موارد انحلال وکالت (ابطال وکالت فروش)

وکالت در فروش به موجب حدوث یکی از اسباب ذیل باطل یا منحل خواهد شد:

• ابطال وکالت در فروش به جهت فوت وکیل
• ابطال وکالت در فروش به جهت فوت موکل
• ابطال وکالت در فروش به جهت حجر وکیل
• ابطال وکالت در فروش به جهت حجر موکل
• ابطال وکالت در فروش به جهت ورشکستگی موکل
• انحلال وکالت در فروش به جهت انجام موضوع وکالت توسط موکل
• انحلال وکالت در فروش به جهت تلف موضوع وکالت
• انحلال وکالت در فروش به جهت ممنوعیت انجام موضوع وکالت
• انحلال وکالت در فروش به جهت انقضاء مدت وکالت.
• انحلال وکالت در فروش به جهت عزل موکل
• انحلال وکالت در فروش به جهت استعفای وکیل

انحلال وکالت فروش به سبب فوت وکیل یا موکل

ابطال وکالت فروش به جهت فوت وکیل یا موکل یکی از جهات ابطال وکالت می باشد که در ماده ۶۷۸ قانون مدنی به آن اشاره گردیده است. عقد وکالت عقدی است اذنی و معطی نیابت در انجام امور حقوقی توسط وکیل. تدوام وکالت منوط به بقای اذن و اراده وکیل و موکل است. سوالی که در اینجا مطرح میشود این است که آیا وکالت فروش با فوت باطل میشود ؟ در پاسخ به این سوال باید گفت در صورت فوت هر یک از وکیل یا موکل، اذن و اراده ای که منشاء اعطا نیابت بوده از بین می رود. فلذا عقد وکالت به محض فوت هر یک از طرفین مضمحل خواهد شد.

بنا به مراتب معروضه حتی اگر طرفین، عقد وکالت را ضمن عقد خارج لازم بیاورند و یا بقاء وکالت پس از فوت را شرط نمایند، باز هم به محض فوت یکی از طرفین وکالت منفسخ می شود. وکالت ماهیتا یک عقد جایز است و تراضی طرفین مبنی بر تداوم آن پس از فوت یکی از طرفین، نمی تواند این ویژگی ذاتی عقد وکالت را از بین ببرد.

ضمنا عقد وکالت به محض تحقق فوت موکل باطل و منفسخ است و آگاهی وکیل از فوت موکل ضروری نیست. بنابراین اگر وکیل در فروش ملک، پس از فوت موکل و بدون اطلاع از این امر اقدام به فروش ملک موضوع وکالت نماید، اقدام او نافذ نیست و می توان دعوای ابطال معامله را به جهت ابطال وکالت در فروش مطرح نمود. و جهل وکیل نسبت به فوت موکل اثری در بی اعتباری اقدامات او ندارد.

انحلال وکالت فروش به سبب حجر وکیل یا موکل

ابطال وکالت در فروش ملک به جهت حجر وکیل یا موکل از دیگر جهاتی است که در ماده ۶۷۸ و ۶۸۲ قانون مدنی تصریح گردیده است. محجورین اهلیت لازم برای انعقاد عقد را ندارند. چرا که اراده آنان به سبب یکی از موجبات حجر از نظر قانونی معتبر محسوب نمی شود. بنابراین اگر هر یک از طرفین عقد وکالت در زمان انعقاد وکالت محجور باشد، عقد وکالت باطل است و اثر حقوقی بر آن مترتب نیست.

همچنین در صورتی که وکیل و یا موکل پس از اعطاء وکالت به سبب حدوث جنون یا سفه محجور شوند، عقد وکالت نیز به سبب زوال اراده ای که موجد عقد بوده، منفسخ می شود. وکالت در فروش ملک به محض حدوث یکی از اسباب حجر باطل و از بین می رود و نیازی به اطلاع هر یک از طرفین از حجر طرف دیگر یا اعلام این امر از سوی دادگاه نمی باشد.

انحلال وکالت فروش

انحلال وکالت فروش به سبب ورشکستگی موکل

ابطال وکالت در فروش به سبب ورشکستگی موکل طبق ماده ۶۸۲ قانون مدنی امکان پذیر است. تاجر ورشکسته به حکم قانون از دخالت و تصرف در اموال خود ممنوع است. این ممنوعیت به منظور حفظ حقوق هیات طلبکاران است و ارتباطی به اهلیت تاجر ورشکسته ندارد. به عبارتی تاجر ورشکسته اهلیت انعقاد معامله را دارد اما اختیار لازم برای تصرف در اموال خود را ندارد. این سلب اختیار به معنای نقص در اراده تاجر ورشکسته نیست.

بنا بر توضیحات فوق، تاجر ورشکسته اصالتا و وکالتا، حق دخل و تصرف در اموال خود را ندارد. بنابراین ورشکسته حق اعطای وکالت در فروش ملک خود را ندارد و ورشکستگی موکل از موجبات انفساخ وکالت در فروش به شمار می رود. لذا در صورتی که ورشکسته در دوران توقف اقدام به اعطاء وکالت در فروش ملک نماید می توان ابطال وکالت فروش ملک را از مراجع قضایی درخواست نمود.

ممنوعیت تاجر ورشکسته مختص به تصرف در اموال خود تاجر است که وثیقه دیون طلبکاران به شمار می رود و تاجر ورشکسته می تواند به عنوان وکیل، ملک دیگری را بفروشد. در نتیجه ورشکستگی موکل سبب انفساخ وکالت در فروش است اما ورشکستگی وکیل، مانع اقدامات او محسوب نمی شود.

انحلال وکالت فروش به جهت انجام موضوع وکالت توسط موکل

انحلال وکالت فروش ملک به جهت انجام موضوع وکالت توسط موکل طبق ماده ۶۸۳ قاون مدنی صورت می گیرد. اعطای نیابت در موضوع وکالت موجب سلب اختیار موکل نیست و موکل نیز همچنان می تواند موضوع وکالت را اصالتا انجام دهد. در این فرض با انجام موضوع وکالت توسط موکل، موضوعی برای عقد وکالت باقی نمی ماند. البته اگر وکیل پیش از اقدام موکل ملک را فروخته باشد، به نظر می رسد اقدام بعدی مالک فضولی محسوب می شود. چراکه در آن زمان مالکیتی بر ملک نداشته است. هر چند این موضوع محل اختلاف است و برخی با توجه به تکلیف وکیل مبنی بر اطلاع فوری انجام موضوع وکالت به موکل، اقدام بعدی موکل را نافذ می دانند.

همچنین در صورتی که موکل، عملی منافی با موضوع وکالت انجام دهد نیز عقد وکالت منفسخ خواهد شد. مثل اقدام مالک به تخریب ملکی که برای فروش آن وکالت داده است.

لازم به تذکر است در صورتی که اعطاء وکالت در فروش در مقام بیع باشد، وکیل می تواند با اثبات وقوع عقد بیع، یعنی اثبات مالکیت با وکالت بلاعزل، اقدامات بعدی موکل را بی اثر کند.

انحلال وکالت فروش به جهت تلف موضوع وکالت یا ممنوعیت انجام آن

انحلال وکالت فروش به جهت تلف موضوع وکالت یا ممنوعیت انجام آن یکی از موارد انفساخ وکالت مندرج در ماده ۶۸۳ قانون مدنی می باشد. در این ماده تصریح گردیده چنانچه متعلق وکالت از بین برود وکالت منفسخ می شود. با تلف موضوع وکالت یا ممنوع شدن آن، عقد وکالت بلا موضوع مانده و منفسخ می شود. برای نمونه اگر ملک موضوع وکالت به واسطه وقوع سیل تلف شود، موضوعی برای فروش باقی نمانده و وکالت منتفی است. همچنین اگر موکل به موجب حکم قطعی دادگاه محکوم شود و واحد اجرای احکام به درخواست محکوم له اقدام به توقیف اموال محکوم علیه از جمله ملک موضوع وکالت نماید، انجام موضوع وکالت ممنوع و عقد وکالت منحل می شود.

انحلال وکالت در فروش به جهت انقضاء مدت

انحلال وکالت فروش به جهت انقضاء مدت در مواردی امکان پذیر است که برای انجام موضوع وکالت مدت تعیین شده باشد. این نوع وکالت فروش بیشتر در خصوص وکالت فروش خودرو می باشد که در دفترخانه ها به عنوان وکالت تعویض پلاک تنظیم می شود. البته در وکالت فروش ملک نیز می توان مدت تعیین نمود. اما در عرف رایج بین مردم وکالت فروش ملک به صورت بلاعزل و بدون مدت تنظیم می گردد. بنابراین طرفین می توانند انجام موضوع وکالت را مقید به مهلت نمایند. در چنین حالتی پس از مضی مهلت مقرر، سمت وکیل و عقد وکالت زایل می شود.

تایید بطلان وکالت در فروش به جهت جعلی بودن

ابطال وکالت در فروش به جهت جعلی بودن یکی از دعاوی است که از سوی مالک مطرح می شود. در بسیاری از مواقع افراد با ارائه اسناد و مدارک هویتی جعلی به دفاتر اسناد رسمی تقاضای تنظیم وکالتنامه فروش ملک را می نمایند و بعد از اطلاع مالک از این موضوع اقدام به طرح شکایت از وکیل و سردفتر اسناد رسمی به اتهام جعل و استفاده از سند مجعول می نماید. در صورت اثبات جعلی بودن وکالتنامه می توان دعوای ابطال وکالتنامه و ابطال معامله و ابطال سند در صورتی که با آن وکالتنامه معامله ای صورت گرفته باشد، نمود. البته با توجه به لزوم اخذ اثر انگشت به صورت الکترونیکی امکان جعل وکالتنامه منتفی شده است. وکالتنامه جعلی باطل است و مالک می تواند تایید بطلان آن را از دادگاه بخواهد. اما اثبات جعلی بودن وکالتنامه بر عهده مدعی جعلیت است.

اثبات انحلال وکالت در فروش پس از فروش ملک

اثبات انحلال وکالت در فروش پس از فروش ملک در صورتی است که انحلال وکالت در فروش به سبب هر یک از جهات فوق پس از انتقال ملک توسط وکیل احراز شود. به گونه ای که اثبات شود در زمان انتقال ملک، وکالت باطل بوده و وکیل بدون سمت اقدام به معامله نموده است. در این حالت اقدامات وکیل، فضولی و غیر نافذ است.

مالک می تواند معامله فضولی را تنفیذ یا رد کند. در صورت رد مالک، معامله باطل است و مالک می تواند در صورت لزوم همزمان دعوای ابطال وکالت در فروش به سبب یکی از موارد ابطال مذکور و تایید بطلان معامله فضولی را از دادگاه بخواهد.

در فرض تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توسط وکیل در موارد بی اعتباری وکالت در فروش، مالک می تواند پس از اثبات بطلان اقدامات وکیل در فروش، ابطال سند رسمی مالکیت را نیز بخواهد.

موارد ابطال وکالت نامه

موارد ابطال وکالت نامه در بند ۳ ماده ۶۷۸ و ماده ۶۸۲ قانون مدنی مقرر گردیده است. طبق این مواد قانونی وکالت به موت یا به جنون وکیل یا موکل از بین می رود. فوت یا جنون وکیل یا موکل از موجبات ابطال وکالت است هرچند وکالت به صورت بلاعزل باشد. اما در خصوص حجر، قانون محجوریت موکل را موجب ابطال دانسته و محجوریت وکیل را تنها در اموری که حجر مانع از اقدام او باشد قابل ابطال می داند. علاوه بر این موارد چنانچه وکیل خارج از اختیارات محوله اقدام نماید فضولی محسوب می شود و در صورت عدم تنفیذ از سوی موکل ابطال می گردد.

نحوه ابطال وکالت نامه

نحوه ابطال وکالت نامه بدین صورت است که با استناد به یکی از جهات ابطال وکالت نامه از طریق مراجع قضایی قابل طرح می باشد. در برخی موارد طرح دعوای ابطال وکالتنامه مستلزم طرح شکایت کیفری مانند جعل و استفاده از سند مجعول و یا کلاهبرداری یا انتقال مال غیر می باشد. در صورت اثبات شکایت کیفری می توان نسبت به طرح دعوای ابطال وکالتنامه و در صورت انجام معامله، ابطال معامله یا ابطال مبایعه نامه یا ابطال سند انتقال همزمان اقدام نمود. ابطال وکالتنامه دعوایی غیرمالی است و هزینه دادرسی آن مطابق دعاوی غیر مالی پرداخت می شود. چنانچه دعوای ابطال وکالتنامه با دعوای ابطال معامله مال غیرمنقول همراه باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی می باشد در غیر اینصورت با توجه به اینکه وکالت نوعی قرارداد محسوب می شود، رسیدگی به دعوای ابطال وکالتنامه طبق ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع دفترخانه ای که وکالتنامه را تنظیم نموده می باشد.

نحوه ابطال وکالت نامه

وکالت بلاعزل در فروش ملک

وکالت بلاعزل در فروش ملک یکی از انواع وکالت می باشد که در بین مردم بسیار رایج است. طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر این که وکالت وکیل و یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد. در این صورت امکان عزل وکیل وجود ندارد مگر اینکه وکیل خود استعفا دهد. چنانچه وکالت یا شرط عدم عزل مدت نداشته باشد مادام که عقد اصلی موجود است وکالت غیرقابل عزل خواهد بود. چنانچه وکالت بلاعزل مدت داشته باشد در اثناء مدت موکل نمی تواند وکیل را عزل نماید.

بسیاری از افراد گمان می کنند وکالت بلاعزل به معنی فروش ملک می باشد و بدون تنظیم مبایعه نامه و صرفا با تنظیم وکالت بلاعزل اقدام به فروش ملک می نمایند. در حالی که این تصور اشتباه بوده و میتواند مشکلاتی را برای خریدار ایجاد نماید. سوالی که مطرح می شود این است حکم وکالت بلاعزل بدون مبایعه نامه چیست؟

در پاسخ باید گفت وکالت بلاعزل فروش صرفا به معنای این است که مالک شخصی را از سوی خود وکیل می نماید تا نسبت به فروش ملک اقدام نماید و در واقع معامله ای بین مالک و وکیل صورت نگرفته و وکیل باید پس از انجام معامله نسبت به واریز ثمن معامله به حساب مالک اقدام نماید. همچنین وکالت بلاعزل بدین معنا نیست که مالک خود نمی تواند نسبت به فروش ملک اقدام نماید بلکه خود مالک نیز می تواند موضوع وکالت را انجام دهد در این صورت وکالت منفسخ می شود.

ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک

ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک در صورت حدوث یکی از موارد مذکور در بند ۳ ماده ۶۷۸ و ۶۸۲ قانون مدنی امکان پذیر است. طبق این مواد قانونی وکالت با موت و جنون وکیل و موکل باطل می شود. بنابراین در پاسخ به این سوال که آیا وکالت فروش با فوت باطل می شود باید گفت بله وکالت فروش بعد از فوت باطل است هر چند از نوع وکالت بلاعزل باشد. در صورتی که مالک به شخصی وکالت بلاعزل در فروش داده باشد و سپس فوت نماید هرگونه معامله ایی که وکیل انجام دهد باطل است. اما چنانچه وکالت بلاعزل همراه مبایعه نامه باشد و حکایت از فروش ملک داشته باشد خریدار پس از فوت مالک نمی تواند با آن وکالتنامه جهت انتقال رسمی ملک نام خود اقدام نماید و ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه ورثه مالک می باشد.

اشتراک گذاری: