نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک

ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک، دارای پیچیدگی هایی است که نیازمند درک عمیق از قوانین حاکم و شرایط خاص هر قرارداد است. اهمیت ابطال وکالت بلاعزل زمانی بیشتر می شود که بدانیم اشتباهات یا سوء استفاده های احتمالی می تواند پیامدهای جبران ناپذیری برای موکل به همراه آورد. لذا آگاهی از روش ها و موازین صحیح ابطال این نوع وکالت برای حفظ حقوق و منافع طرفین، امری ضروری است.

وکالت بلاعزل سندی است که در معاملات ملکی جهت تسهیل در فرآیند خرید و فروش نقش مهمی را ایفا می نماید. این نوع وکالت به وکیل اجازه می دهد تا بدون امکان عزل توسط موکل، اقدامات لازم را برای فروش ملک انجام دهد. از طرفی ممکن است در برخی شرایط مشکلاتی به وجود آید که نیاز به ابطال آن را ضروری می سازد.

در این مقاله سعی نموده ایم به بررسی دقیق و جامع نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک پرداخته و شرایط و ضوابط قانونی که می توانند منجر به ابطال این نوع وکالت شود را توضیح دهیم. در ادامه، راهکارهای عملی و گام به گام برای افرادی که قصد ابطال وکالت بلاعزل را دارند پرداخته خواهد شد.

وکالت بلاعزل در فروش ملک چیست؟

وکالت بلاعزل در فروش ملک یکی از انواع وکالت می باشد که در بین مردم بسیار رایج است. طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند، مگر این که وکالت وکیل و یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد. در این صورت امکان عزل وکیل وجود ندارد مگر اینکه وکیل خود استعفا دهد. چنانچه وکالت یا شرط عدم عزل مدت نداشته باشد مادام که عقد اصلی موجود است وکالت غیرقابل عزل خواهد بود. چنانچه وکالت بلاعزل مدت داشته باشد در اثناء مدت موکل نمی تواند وکیل را عزل نماید.

بسیاری از افراد گمان می کنند وکالت بلاعزل به معنی فروش ملک می باشد و بدون تنظیم مبایعه نامه و صرفا با تنظیم وکالت بلاعزل اقدام به فروش ملک می نمایند. در حالی که این تصور اشتباه بوده و می تواند مشکلاتی را برای خریدار ایجاد نماید.

ابطال وکالت فروش ملک چیست؟

ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک به معنای لغو یا خاتمه دادن به اختیاراتی است که موکل به وکیل خود برای فروش ملک اعطا کرده است. در صورتی که وکالت فروش ملک به صورت بلاعزل باشد، ابطال آن پیچیده تر می شود چرا که در وکالت بلاعزل موکل حق عزل وکیل را از خود سلب نموده است. با این حال ابطال وکالت فروش ملک در شرایط خاصی امکان پذیر است.

با توجه به پیچیدگی های ابطال وکالت فروش ملک به ویژه زمانی که وکالت بلاعزل می باشد بهتر است قبل از هر گونه اقدامی با وکیل ملکی مشاوره های لازم را انجام دهید.

آیا وکالت فروش ملک باطل می شود؟

در بسیاری از مواقع افراد به جهت عدم آگاهی از قوانین و مقررات، گمان می کنند امکان ابطال وکالت فروش ملک وجود ندارد و سوالی که به تکرار پرسیده می شود این است که آیا وکالت فروش ملک باطل می شود؟

در این مقاله به این سوال شما پاسخ داده شده است که می توانید با مطالعه دقیق مقاله پیش رو  به پاسخ سوال خود برسید. اما به طور کلی باید گفت بله امکان ابطال وکالت فروش ملک تحت شرایطی وجود دارد و یکی از دعاوی ملکی رایج در مراجع قضایی، ابطال وکالتنامه فروش ملک می باشد و در بسیاری از پرونده ها منجر به صدور حکم بر ابطال وکالت فروش گردیده است.

موارد ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک

موارد ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک به شرح ذیل می باشد:

• ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک به جهت فوت وکیل یا موکل

در صورت فوت وکیل وکالت باطل می شود حتی اگر وکالت به صورت بلاعزل باشد. در وکالت بلاعزل امکان عزل وکیل وجود ندارد اما این نوع وکالت با فوت وکیل به پایان می رسد. به این موضوع در ماده ۶۷۸ قانون مدنی نیز تصریح گردیده است. بنابراین در چنین حالتی موکل باید برای انجام موضوع وکالت شخص دیگری را به عنوان وکیل انتخاب نماید.

فوت موکل نیز مانند فوت وکیل، از جمله مواردی است که موجب ابطال وکالت می شود. با توجه به اینکه وکالت عقدی است که بین وکیل و موکل منعقد می شود، با فوت موکل این رابطه حقوقی به پایان می رسد و وکیل نمی تواند به عنوان نماینده متوفی اقدامی انجام دهد. در چنین حالتی کلیه دارایی ها و املاک متوفی به ورثه وی منتقل می شود و صرفا آنها می توانند نسبت به فروش ملک اقدام نمایند و یا برای فروش ملک وکیل اختیار کنند.

• ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک به جهت حجر وکیل یا موکل

ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک به جهت حجر وکیل یا موکل از دیگر جهاتی است که در ماده ۶۷۸ و ۶۸۲ قانون مدنی تصریح گردیده است. محجورین اهلیت لازم برای انعقاد عقد را ندارند. چرا که اراده آنان به سبب یکی از موجبات حجر از نظر قانونی معتبر محسوب نمی شود. بنابراین اگر هر یک از طرفین عقد وکالت در زمان انعقاد وکالت محجور باشد، عقد وکالت باطل است و اثر حقوقی بر آن مترتب نیست.

همچنین در صورتی که وکیل و یا موکل پس از اعطاء وکالت به سبب حدوث جنون یا سفه محجور شوند، عقد وکالت نیز به سبب زوال اراده ای که موجد عقد بوده، منفسخ می شود. وکالت در فروش ملک به محض حدوث یکی از اسباب حجر باطل و از بین می رود و نیازی به اطلاع هر یک از طرفین از حجر طرف دیگر یا اعلام این امر از سوی دادگاه نمی باشد.

• ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک به جهت ورشکستگی موکل

ابطال وکالت در فروش به سبب ورشکستگی موکل طبق ماده ۶۸۲ قانون مدنی امکان پذیر است. تاجر ورشکسته به حکم قانون از دخالت و تصرف در اموال خود ممنوع است. این ممنوعیت به منظور حفظ حقوق هیات طلبکاران است و ارتباطی به اهلیت تاجر ورشکسته ندارد. به عبارتی تاجر ورشکسته اهلیت انعقاد معامله را دارد اما اختیار لازم برای تصرف در اموال خود را ندارد. این سلب اختیار به معنای نقص در اراده تاجر ورشکسته نیست.

بنا بر توضیحات فوق، تاجر ورشکسته اصالتا و وکالتا، حق دخل و تصرف در اموال خود را ندارد. بنابراین ورشکسته حق اعطای وکالت در فروش ملک خود را ندارد و صدور حکم ورشکستگی موکل از موجبات انفساخ وکالت در فروش به شمار می رود. لذا در صورتی که ورشکسته در دوران توقف اقدام به اعطاء وکالت در فروش ملک نماید می توان ابطال وکالت فروش ملک را از مراجع قضایی درخواست نمود.

ممنوعیت تاجر ورشکسته مختص به تصرف در اموال خود تاجر است که وثیقه دیون طلبکاران به شمار می رود و تاجر ورشکسته می تواند به عنوان وکیل، ملک دیگری را بفروشد. در نتیجه ورشکستگی موکل سبب انفساخ وکالت در فروش است اما ورشکستگی وکیل، مانع اقدامات او محسوب نمی شود.

• ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک در دادگاه

ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک در دادگاه، روشی است که در صورت عدم وجود جهات قانونی، می توان نسبت به باطل نمودن وکالتنامه اقدام نمود. این امر مستلزم ارائه مدارک معتبر و مستندات قانونی می باشد. مواردی مانند تخلف وکیل از حدود اختیارات خود، ابطال سند رسمی مالکیت، اثبات جعل وکالتنامه یا تقلب وکیل از جمله مواردی است که می توان نسبت به ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک در دادگاه اقدام نمود.

• ابطال وکالت بلاعزل فروش به جهت جعلی بودن

ابطال وکالت در فروش به جهت جعلی بودن یکی از مواردی است که از سوی مالک مطرح می شود. در بسیاری از مواقع افراد با ارائه اسناد و مدارک هویتی جعلی به دفاتر اسناد رسمی تقاضای تنظیم وکالتنامه فروش ملک را می نمایند و بعد از اطلاع مالک از این موضوع اقدام به طرح شکایت از وکیل و سردفتر اسناد رسمی به اتهام جعل و استفاده از سند مجعول می نماید.

در صورت اثبات جعلی بودن وکالتنامه می توان دعوای ابطال وکالتنامه و ابطال معامله و ابطال سند در صورتی که با آن وکالتنامه معامله ای صورت گرفته باشد، نمود. البته با توجه به لزوم اخذ اثر انگشت به صورت الکترونیکی امکان جعل وکالتنامه منتفی شده است. وکالتنامه جعلی باطل است و مالک می تواند تایید بطلان آن را از دادگاه بخواهد. اما اثبات جعلی بودن وکالتنامه بر عهده مدعی جعلیت است.

موارد انحلال وکالت در فروش ملک

انحلال وکالت فروش ملک می‌تواند به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد و معمولاً بر اساس توافق طرفین یا شرایط قانونی خاصی صورت می‌گیرد. در ادامه به برخی از مهم‌ترین دلایل و روش‌های انحلال وکالت فروش ملک می‌پردازیم:

• انحلال وکالت در فروش به جهت انجام موضوع وکالت توسط موکل

انحلال وکالت فروش ملک به جهت انجام موضوع وکالت توسط موکل طبق ماده ۶۸۳ قاون مدنی صورت می گیرد. دادن وکال تبرای فروش ملک، مانع این نیست که خود موکل نتواند اقدام به فروش نماید. بنابراین در صورت فروش ملک توسط موکل پیش از وکیل باعث انحلال وکالت در فروش می گردد.

نکته: در صورتی که اعطاء وکالت در فروش در مقام بیع باشد، وکیل می تواند با اثبات وقوع عقد بیع، یعنی اثبات مالکیت با وکالت بلاعزل، اقدامات بعدی موکل را بی اثر کند.

• انحلال وکالت در فروش به جهت تلف موضوع وکالت

انحلال وکالت فروش به جهت تلف موضوع وکالت یا ممنوعیت انجام آن یکی از موارد انفساخ وکالت مندرج در ماده ۶۸۳ قانون مدنی می باشد. در این ماده تصریح گردیده چنانچه متعلق وکالت از بین برود وکالت منفسخ می شود. با تلف موضوع وکالت یا ممنوع شدن آن، عقد وکالت بلا موضوع مانده و منفسخ می شود.

برای نمونه اگر ملک موضوع وکالت به واسطه وقوع سیل تلف شود، موضوعی برای فروش باقی نمانده و وکالت منتفی است. همچنین اگر موکل به موجب حکم قطعی دادگاه محکوم شود و واحد اجرای احکام به درخواست محکوم له اقدام به توقیف اموال محکوم علیه از جمله ملک موضوع وکالت نماید، انجام موضوع وکالت ممنوع و عقد وکالت منحل می شود.

• انحلال وکالت در فروش به جهت ممنوعیت انجام موضوع وکالت

در صورتی که انجام موضوع وکالت دارای منع قانونی باشد، وکالت منحل می شود. برای مثال معامله ملکی که در توقیف می باشد، باطل است. لذا چنانچه بابت ملک توقیف شده وکالت در فروش داده شود، وکالت مزبور منحل می گردد. وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک نیز از مواردی است دارای منع قانونی بوده و از درجه اعتبار ساقط می باشد.

• انحلال وکالت در فروش به جهت انقضاء مدت وکالت

انقضاء مدت وکالت یکی از مواردی است که منجر به انحلال وکالت می شود. در صورتی که وکالت مقید به مدت باشدف با انقضای مدت، عقد وکالت منحل می شود و اقدامات وکیل پس از آن غیرنافذ می باشد.

• انحلال وکالت در فروش به جهت عزل موکل

در صورتی که وکالت بلاعزل نباشد، موکل می‌تواند با اعلام کتبی به وکیل، او را عزل کند. در این صورت، وکالت به پایان می‌رسد.

• انحلال وکالت در فروش به جهت استعفای وکیل

یکی دیگر از موارد انحلال وکالت در فروش ملک، استعفای وکیل می باشد. با توجه به اینکه وکالت عقدی جایز است هر یک از طرفین می توانند می توانند در هر زمان و بدون هیچ دلیل خاصی نسبت به فسخ آن اقدام نمایند.

وکیلی که برای فروش ملک انتخاب شده می تواند با اعلام استعفای کتبی خود از ادامه وکالت خودداری نماید.

اثبات انحلال وکالت در فروش پس از فروش ملک

اثبات انحلال وکالت در فروش پس از فروش ملک در صورتی است که انحلال وکالت در فروش به سبب هر یک از جهات فوق پس از انتقال ملک توسط وکیل احراز شود. به گونه ای که اثبات شود در زمان انتقال ملک، وکالت باطل بوده و وکیل بدون سمت اقدام به معامله نموده است. در این حالت اقدامات وکیل، فضولی و غیر نافذ است.

مالک می تواند معامله فضولی را تنفیذ یا رد کند. در صورت رد مالک، معامله باطل است و مالک می تواند در صورت لزوم همزمان دعوای ابطال وکالت در فروش به سبب یکی از موارد ابطال مذکور و تایید بطلان معامله فضولی را از دادگاه بخواهد.

در فرض تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توسط وکیل در موارد بی اعتباری وکالت در فروش، مالک می تواند پس از اثبات بطلان اقدامات وکیل در فروش، ابطال سند رسمی مالکیت را نیز بخواهد.

مراحل ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک

ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک یک فرآیند حقوقی است که نیازمند دقت و پیروی از مراحل خاصی است. در اینجا مراحل عمومی برای ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک توضیح داده شده است:

1. برای اینکه بتوانید وکالتنامه فروش ملک را باطل کنید باید با دقت شرایط و مفاد وکالتنامه را مطالعه و بررسی نمائید. یکی از مواردی که باید به آن دقت کنید مدت وکالتنامه است. باید اطمینان حاصل کنید که وکالتنامه به صورت دائمی و بدون مدت است یا محدودیت زمانی دارد.
2. در صورتی که موکل و وکیل هر دو تمایل به فسخ وکالت داشته باشند می توان به راحتی و با مراجعه هر دو به دفترخانه تنظیم کننده وکالتنامه مراجعه و نسبت به انفساخ وکالتنامه اقدام نمائید.
3. در صورتی که با توافق و از طریق دفترخانه امکان ابطال وکالتنامه وجود نداشته باشد، ناچار به طرح دعوا در مراجع قضایی می باشید.
4. در برخی اوقات باید در ابتدا شکایت کیفری طرح شود و با استفاده از رای دادگاه کیفری اقدام به طرح دعوای حقوقی برای ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک نمائید. مانند شکایت تحت عنوان جعل و استفاده از سند مجعول.
5. برای طرح دعوای حقوقی نیازمند تنظیم دادخواست و ارائه دلایل و مستندات قانونی به دادگاه می باشد.
6. در صورت صدور حکم مبنی بر ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک، وکالتنامه باطل می شود.

نحوه طرح دعوای ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک

طرح دعای ابطال وکالتنامه بلاعزل در فروش ملک دارای پیچیدگی هایی است که نیازمند رعایت نکات و مراحل خاصی است.

• برای طرح دعوای ابطال وکالتنامه پیش از هر گونه اقدامی نیازمند مشاوره با وکیل متخصص و با تجربه در این زمینه می باشد.
• برای طرح دعوا لازم است که در دادخوست ابطال وکالتنامه بلاعزل، جهاتی که بر مبنای ان طرح دعوا گردیده به صراحت قید شود.
• در برخی موارد طرح دعوای ابطال وکالتنامه مستلزم طرح شکایت کیفری مانند جعل و استفاده از سند مجعول و یا کلاهبرداری یا جرم انتقال مال غیر می باشد. در صورت اثبات شکایت کیفری می توان نسبت به طرح دعوای ابطال وکالتنامه و در صورت انجام معامله، ابطال معامله یا ابطال مبایعه نامه یا ابطال سند انتقال همزمان اقدام نمود.
• ابطال وکالت بلاعزل دعوایی غیرمالی است و هزینه دادرسی آن مطابق دعاوی غیر مالی پرداخت می شود.
• چنانچه دعوای ابطال وکالتنامه با دعوای ابطال معامله مال غیرمنقول همراه باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول صالح به رسیدگی می باشد در غیر اینصورت با توجه به اینکه وکالت نوعی قرارداد محسوب می شود، رسیدگی به دعوای ابطال وکالت بلاعزل طبق ماده ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع دفترخانه ای که وکالتنامه را تنظیم نموده می باشد.

در مواردی که احتمال نقل و انتقال ملک تا زمان رسیدن به رای قطعی وجود داشته باشد، می توان دادخواست ابطال وکالتنامه با دستور موقت را ارائه نمود. یعنی همزمان با دعوای اصلی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را از دادگاه تقاضا کرد.

ابطال وکالتنامه محضری

وکالتنامه محضری سند قانونی است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت می‌شود و به موجب آن، موکل به وکیل خود اختیار انجام کارها یا امور مشخصی را می‌دهد. این نوع وکالتنامه به دلیل ثبت رسمی در دفترخانه، از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است و در بسیاری از موارد حقوقی و اداری مورد استفاده قرار می‌گیرد.

ابطال وکالتنامه محضری با توجه به نوع آن از لحاظ قابل عزل بودن یا غیر قابل عزل بودن متفاوت می باشد. ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک در صورت حدوث یکی از موارد مذکور در بند ۳ ماده ۶۷۸ و ۶۸۲ قانون مدنی امکان پذیر است. طبق این مواد قانونی وکالت با موت و جنون وکیل و موکل باطل می شود.

رای وحدت رویه در خصوص ابطال وکالت بلاعزل

رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ که در مورخ ۲۵/۲/۱۴۰۳ از سوی هیات عمومی دیوان عالی کشور صادر گردیده، مقرر نموده است در صورتی که شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری داده باشد، و در وکالتنامه عبارت ( به هر قیمت یا به هر شخص و لو به خود) قید شود، محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفا ثمن بخس و غیرقابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است.

با توجه به پیچیدگی هایی که ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک دارد، نیازمند داشتن وکیل متخصص و با تجربه در این زمینه می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و با بهره مندی از وکلای متبحر و متخصص آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در این زمینه به شما عزیزان می باشد.