اثبات وقوع بیع

 عقد بیع که یکی از پرکاربردترین عقود مذکور در قانون مدنی میباشد به تصریح ماده 339 قانون مزبور، با توافق طرفین در مورد مال موضوع قرارداد و قیمت آن واقع میشود.دلایل متعددی از جمله نوسانات قیمت ملک ممکن است موجب انصراف یکی از طرفین عقد شود. در چنین شرایطی طرف مقابل مجبور به اثبات وقوع بیع نزد دادگاه خواهد بود.

تفاوت عقد بیع و وعده بیع

در مرحله اول اشاره به این نکته ضروری به نظر میرسد که وعده بیع، خود بیع نیست. برای اینکه بتوانیم توافق واقع شده را عقد بیع بنامیم باید علاوه بر وجود شرایط عمومی صحت معاملات، موافقت بی قید و شرط درمورد مال و ثمن معامله میان طرفین وجود داشته باشد.

درمواردی مذاکرات طرفین صرفا وعده بیع است نه خود بیع. مثلا یکی از طرفین متعهد میشود بعد از فک رهن، ملک خود را به دیگری بفروشد. در واقع قصد فروش در لحظه وجود ندارد و منوط به وقوع شرط یا زمان خاصی شده است. چنین توافقی را نمیتوان منشا انتقال مالکیت دانست. البته وعده بیع نیز به عنوان یک قرارداد خصوصی در حدود مقتضا خود الزام‌آور است اما باعث نقل و انتقال مالکیت نخواهد بود.

بیشتر بخوانید :  تخریب املاک و مطالبه ضرر و زیان ناشی از آن

اثبات وقوع بیع چه زمانی ضروری ست؟

همانطور که قبلا به اختصار اشاره شد وقوع عقد بیع مستلزم رعای تشریفات خاصی نمیباشد. به عبارت ساده تر صرف توافق خریدار و فروشنده درمورد مال موضوع قرارداد و قیمتی که برای آن در نظر گرفته شده برای وقوع بیع کافی ست. مطابق اصل رضائی بودن عقود، بیع معاطاتی نیز معتبر میباشد و صرف قبض و اقباض مبیع و ثمن به تنهایی برای اثبات وقوع بیع کفایت میکند.

بنابراین در موارد متعددی طرفین عقد بیع صرفا به توافق شفاهی یا تنظیم بیع‌نامه عادی اکتفا میکنند. در چنین مواردی اگر یکی از طرفین، به هردلیلی منکر وقوع عقد شود، اثبات وقوع آن بر عهده طرف مقابل است.

اثبات وقوع بیع مشروط 

ممکن است عقد بیع متضمن شرط یا شروطی به نفع یکی از طرفین یا هردوی آنان باشد. در چنین مواردی اگر متعهد، به شرط عمل نکند طرف مقابل میتواند بیع را فسخ کند اما در این مورد حقی برای شخص متعهد ایجاد نخواهد شد. یعنی متعهد نمیتواند با عمل نکردن به شرط مدعی شود که بیع الزام آور نیست.

در این مورد مشروط‌‌‌له میتواند با انصراف از شرط مزبور و حق فسخ ناشی از آن از انحلال بیع جلوگیری نماید.

در واقع سرنوشت عقد به دست مشروط‌له خواهد بود.(رای اصراری حقوقی شماره 1 مورخ 29/1/1374 هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور).

دلایل قابل استناد برای اثبات وقوع  بیع

برای اثبات وقوع بیع میتوان به دلایل مختلفی تمسک جست از جمله اسناد عادی تنظیم شده میان طرفین، اسناد پرداخت ثمن از جمله چک و …، شهادت شهود، تحقیقات محلی و … .

آیا اثبات وقوع بیع همان اثبات مالکیت است؟

خیر؛ طرح  دعوای اثبات مالکیت صرفا در مورد املاکی ممکن است که به ثبت نرسیده است اما طرح دعوای اثبات وقوع بیع در مورد کلیه املاک قابلیت طرح دارد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات وقوع بیع املاک

با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی این دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.

بیشتر بخوانید :  معامله معارض چیست و ابطال معامله معارض از چه طریقی امکان پذیر است؟

اجرای حکم

از آنجا که رای صادره در این موضوع صرفا جنبه اعلامی دارد برای اجرای آن نیازی به صدور اجرائیه نمیباشد

برخی معتقدند به جهت غیرترافعی بودن اثبات وقوع بیع ، این دعوا به تنهایی قابل پذیرش نمیباشد و تنها زمانی برای دادگاه تکلیف به رسیدگی ایجاد میشود که همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.

با وجود نظر مخالف در این زمینه بهتر است این دو دعوا همزمان طرح شوند تا با قرار عدم استماع دعوا مواجه نشویم.

همچنین از آنجا که صرف اثبات وقوع بیع برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی کفایت نمیکند و خریدار در نهایت مجبور به ارائه این دادخواست نیز میباشد برای صرفه‌جویی در زمان بهتر است این دو دعوا را با هم مطرح کنید.

نکات مهم برای پیشگیری از مشکلات احتمالی

ترجیحا ظرف مدت زمان کوتاهی پس از توافق و انعقاد عقد برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایید.

از چند شخص قابل‌اعتماد و مورد وثوق بخواهید در مجلس عقد حاضر شوند و به عنوان شاهد ذیل اسناد را امضا کنند. در مواقع لزوم میتوان این افراد را به عنوان شاهد به دادگاه معرفی کرد. حداقل وجود دو نفر شاهد برای اثبات موضوع نزد دادگاه لازم است.

بهتر است همه توافقات خود را مکتوب نمایید. درست است که از منظر قانونی تفاوتی بین توافق کتبی و شفاهی نیست و توافقات شفاهی نیز میتوانند منشا اثر باشند؛ اما اثبات وقوع عقد به صورت شفاهی نزد دادگاه بسیار مشکل و در اغلب موارد غیرممکن است.

از انجام معامله با شخصی جز مالک رسمی خودداری نمایید و چنانچه مجبور به مذاکره با نماینده مالک بودید حتما مدارک مثبت سمت شخص نماینده را به دقت بررسی نمایید.

قبل از امضا هرگونه سند از آزاد بودن ملک اطمینان حاصل فرمایید. چنانچه سند در رهن بانک یا شخص دیگری بود بهتر است انعقاد عقد را به بعد از فک رهن موکول نمایید. البته آنچه که از روح قانون مدنی مستفاد میشود موید این است که مرهونه بودن مال موجب بطلان بیع نیست و در صورتی که مرتهن رضایت بدهد و یا بعدا رهن منحل شود بیع واقع شده صحیح است.

بیشتر بخوانید :  خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است(رای وحدت رویه شماره 672)

برای پرداخت بیعانه یا ثمن از روش‌هایی استفاده کنید که به راحتی قابل اثبات باشند؛ مثل صدور چک.

در موارد ضروری همزمان با تحویل پول، کلید یا اسناد از طرف مقابل رسید دریافت نمایید.

در صورت استفاده از چک به عنوان وسیله پرداخت، علت صدور چک را روی آن ذکر نمایید.

شماره چکی را که برای پرداخت صادر میکنید در قرارداد بنویسید.

قبل از انعقاد قرارداد استعلامات لازم در مورد ملک را به عمل آورید و مطمئن شوید طرف مقابل مالک رسمی ملک میباشد.

از امضا اسنادی که طرف مقابل تنظیم کرده و به شما ارائه میکند خودداری نمایید و ترجیحا تنظیم قرارداد را به شخص مورد اعتماد و متخصص بسپارید. دپارتمان ملکی موسسه حقوقی بین‌المللی دادپویان حامی با بهره‌مندی از تجارب وکلای متخصص و متعهد آماده ارائه مشاوره در این زمینه میباشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست