تخلیه ملک مشاع یکی از موضوعات مهم و پیچیده در حوزه حقوقی است که بسیاری از مالکان و مستأجران با آن مواجه می‌شوند. درک درست از قوانین و مقررات مربوط به تخلیه ملک مشاع می‌تواند به حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی کمک کند.
در این مقاله، به بررسی جزئیات و مراحل تخلیه ملک مشاع پرداخته و نکات کلیدی برای مالکان و مستأجران را ارائه خواهیم داد. با ما همراه باشید تا با اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه آشنا شوید.
منظور از تخلیه ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته می شود که که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و حق مالکیت هر یک از شرکا منتشر در تمام اجزاء ملک می باشد. شرکای مشاعی در اعمال تصرفات حقوقی در قدرالسهم خود آزادند اما تصرفات مادی هر شریک به موجب ماده ۵۸۱ قانون مدنی، نیازمند اذن سایر شرکا می باشد.
قوانین و مقررات تخلیه ملک مشاع
قوانین و مقررات تخلیه ملک مشاع که می توان به آنها استناد نمود به شرح ذیل می باشد:
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
- آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۸
- مواد ۴۶۶ الی ۴۹۴ قانون مدنی
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
مراحل تخلیه ملک مشاع
تخلیه ملک مشاع به علت وجود چندین مالک، فرآیندی پیچیده می باشد. اما به طور کلی مراحل تخلیه ملک مشاع به شرح ذیل می باشد:
- بررسی وضعیت حقوقی ملک:
ابتدا باید وضعیت حقوقی ملک مشاع بررسی شود، از جمله بررسی سند مالکیت، قراردادهای اجاره (در صورت وجود) و حقوق و تعهدات هر یک از مالکان.
- توافق مالکان:
در صورتی که همه مالکان موافق تخلیه باشند، می‌توان با توافق کتبی و رسمی اقدام به تخلیه کرد. این توافق باید شامل جزئیات شرایط تخلیه و تقسیم منافع باشد.
- اطلاع‌رسانی به مستأجر (در صورت وجود):
اگر ملک به اجاره داده شده باشد، باید به مستأجر اطلاع داده شود و شرایط تخلیه بر اساس قرارداد اجاره و با رعایت مدت زمان اطلاع‌رسانی، اجرا شود.
- مذاکره و حل و فصل اختلافات:
در صورت بروز اختلاف بین مالکان یا با مستأجر، تلاش برای حل و فصل دوستانه اختلافات از طریق مذاکره و میانجی‌گری توصیه می‌شود.
- اقدام قانونی:
در صورت عدم توافق، هر یک از مالکان می‌توانند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه کنند. دادگاه با بررسی مدارک و شواهد، تصمیم‌گیری خواهد کرد.
این مراحل ممکن است بسته به شرایط خاص هر ملک و قوانین متفاوت باشد، بنابراین مشاوره با وکیل متخصص ملکی می‌تواند برای اطمینان از رعایت صحیح فرآیندها مفید باشد.
دستور تخلیه ملک مشاع
دستور تخلیه ملک مشاع با تقاضای تمامی مالکین و یا یکی از آنها صورت می گیرد. در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین، صدور دستور تخلیه منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستاجر است. با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستاجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آنها طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستاجرین قابل استماع است.
حکم تخلیه ملک مشاع
حکم تخلیه ملک مشاع نیز با تقاضای تمامی مالکین و یا یکی از آنها و با تودیه ودیعه به نسبت سهم مستاجر امکان پذیر است. حکم تخلیه ملک مشاع زمانی صادر می شود که قرارداد اجاره شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را دارا نباشد و یا قرارداد اجاره قبل از تصویب قانون مزبور تنظیم شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد.
تخلیه اماکن تجاری مشاعی به درخواست بعضی از مالکین
تخلیه اماکن تجاری مشاعی نیز به درخواست بعضی از مالکین منع قانونی ندارد. در برخی موارد که ملک تجاری بین چند مالک به صورت مشاعی است و مستاجر تخلفی نموده که موجب ایجاد حق برای تخلیه ملک تجاری می گردد، یکی از مالکین می تواند اقدام به تخلیه نماید.
در خصوص نحوه تخلیه ملک تجاری در مقاله ای با عنوان تخلیه سرقفلی توضیحات کامل داده شده است که می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به این مقاله مراجعه نمائید.
حکم تخلیه ملک مشاع چقدر طول می کشد؟
مدت زمان صدور حکم تخلیه ملک مشاع با دستور تخلیه متفاوت می باشد. برای صدور دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و تشریفات خاص دیگر دعاوی وجود ندارد. به همین دلیل در مدت زمان تقریبا یک هفته می توان دستور تخلیه را اخذ نمود.
اما برای صدور حکم تخلیه نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی می باشد و رای صادره قابل تجدیدنظرخواهی است. به همین جهت مدت زمان دریافت حکم قطعی ملک مشاع طولانی تر است.
نظریه مشورتی تخلیه ملک مشاع
نظریه مشورتی تخلیه ملک مشاع به شماره ۱۱۱۰/۹۹/۷ مورخ ۳/۹/۱۳۹۹ اداره حقوقی قوه قضائیه مقرر نموده است:
در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستاجر است. با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستاجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آنها طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستاجرین قابل استماع است. اجرای دستور تخلیه ید مستاجر از ملک و عین مستاجره مشاعی تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است.
رای وحدت رویه تخلیه ملک مشاعی
رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور که به اشتباه از آن به رای وحدت رویه تخلیه ملک مشاعی نام برده می شود، در خصوص دعوای خلع ید بوده و طبق رای وحدت رویه مذکور، برای طرح این دعوا نیاز به مالکیت رسمی ملک می باشد.
نحوه اجرای تخلیه ملک مشاعی
اجرای حکم تخلیه ملک مشاع فرآیندی است که توسط مراجع قضایی و اجرایی انجام می‌شود. مراحل کلی اجرای حکم تخلیه ملک مشاعبه شرح ذیل می باشد:
- صدور حکم تخلیه:
ابتدا دادگاه باید حکم تخلیه را پس از بررسی مدارک و ادله ارائه شده توسط طرفین صادر کند. این حکم معمولاً شامل جزئیات مربوط به شرایط و زمان تخلیه است.
- ابلاغ حکم:
پس از صدور حکم، آن باید به طرفین مربوطه (اعم از مالکان و مستأجر) ابلاغ شود. ابلاغ رسمی معمولاً از طریق دادگاه یا دفتر خدمات قضایی انجام می‌شود.
- درخواست اجرای حکم:
مالک یا مالکان باید به واحد اجرای احکام دادگاه مراجعه کرده و درخواست اجرای حکم تخلیه را ارائه دهند. این درخواست باید همراه با مدارک لازم همچون حکم قطعی دادگاه باشد.
- تعیین زمان و تاریخ اجرا:
واحد اجرای احکام پس از دریافت درخواست، زمان و تاریخ مشخصی را برای اجرای حکم تعیین می‌کند. این تاریخ به طرفین ابلاغ می‌شود تا برای تخلیه آماده باشند.
- حضور مأمور اجرای احکام:
در تاریخ تعیین شده، مأمور اجرای احکام به محل ملک مراجعه می‌کند تا فرآیند تخلیه را نظارت و اجرا کند. حضور مأمور برای اطمینان از اجرای صحیح و قانونی حکم ضروری است.
- تخلیه ملک:
مأمور اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی (در صورت نیاز) ملک را تخلیه می‌کند. این شامل خروج مستأجر و اموال او از ملک است.
- تحویل ملک به مالک:
پس از تخلیه، ملک به مالک یا مالکان تحویل داده می‌شود. در این مرحله، صورت‌جلسه‌ای از وضعیت ملک و اجرای حکم تهیه می‌شود که به امضای مأمور و مالک می‌رسد.
- رسیدگی به خسارات احتمالی:
در صورتی که در طول فرآیند تخلیه خسارتی به ملک وارد شده باشد، مالک می‌تواند از طریق مراجع قضایی برای جبران خسارات اقدام کند.
مشاوره حقوقی ملکی می تواند در تسریع روند رسیدگی بسیار موثر باشد.
نکات کلیدی تخلیه ملک مشاع
- برای طرح دعوای تخلیه ملک مشاع باید قرارداد اجاره به دقت بررسی شود تا حقوق و تعهدات طرفین مشخص گردد.
- برای تسریع در فرآیند تخلیه ملک مشاع بهتر است تمامی مالکان نسبت به تخلیه توافق نمایند و توافق های خود را نیز مکتوب نمایند.
- اگر ملک مشاع به اجاره داده شده باشد، باید شرایط قرارداد اجاره به دقت رعایت شود. این شامل اطلاع رسانی به موقع به مستأجر و رعایت شروط و مهلت‌های مقرر در قرارداد است.
- در صورتی که توافق حاصل نشود، مراجعه به مراجع قضایی و ارائه دادخواست قانونی می‌تواند راه حل مناسبی باشد. در این حالت، تهیه و ارائه مدارک کامل و دقیق به دادگاه بسیار اهمیت دارد.
- بهره‌گیری از مشاوره حقوقی وکلای متخصص در زمینه املاک می‌تواند به درک بهتر از فرآیندها و چالش های قانونی کمک کند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
- در صورت صدور حکم تخلیه، پیگیری اجرای صحیح و قانونی آن از طریق مراجع اجرایی اهمیت دارد تا تخلیه به صورت قانونی و بدون ایجاد مشکلات اضافی انجام شود.
این نکات به شما کمک می‌کند تا فرآیند تخلیه ملک مشاع را با آگاهی و دقت بیشتری مدیریت کنید.
تخلیه ملک مشاعی به علت وجود مالکین و یا مستاجرین متعدد می تواند دچار پیچیدگی هایی شود که نیازمند داشتن وکیل متخصص در این حوزه می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در این زمینه و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
چگونه می توان درخواست تخلیه ملک مشاع را ارائه داد؟
برای درخواست تخلیه ملک مشاع، ابتدا باید توافق بین مالکان مشاعی حاصل شود. در صورت عدم توافق، می‌توان از طریق دادگاه و با ارائه دادخواست قانونی اقدام کرد.
آیا همه مالکان مشاع باید با تخلیه موافقت کنند؟
بله، در حالت معمول همه مالکان مشاع باید با تخلیه توافق کنند، مگر اینکه یکی از مالکان حکم قانونی برای تخلیه را از دادگاه دریافت کند.
در چه شرایطی می‌توان یک ملک مشاع را تخلیه کرد؟
تخلیه ملک مشاع معمولاً در شرایطی امکان پذیر است که توافق بین مالکان وجود داشته باشد یا یکی از مالکان دلایل قانونی کافی برای تخلیه داشته باشد، مانند نقض قرارداد توسط مستأجر.
نقش دادگاه در تخلیه ملک مشاع چیست؟
دادگاه می‌تواند در صورت بروز اختلاف بین مالکان یا بین مالک و مستأجر، با بررسی مدارک و شواهد موجود، حکم نهایی در خصوص تخلیه ملک مشاع را صادر کند.
چه مدارکی برای تخلیه ملک مشاع مورد نیاز است؟
مدارک شامل سند مالکیت، قرارداد اجاره (در صورت وجود)، مدارک شناسایی مالکان و هر گونه مدرک دیگری که نشان‌دهنده حقوق قانونی مالک برای تخلیه باشد.
آیا مستأجر حق اعتراض به تخلیه ملک مشاع را دارد؟
بله، مستأجر می‌تواند در صورت داشتن دلایل قانونی، به حکم تخلیه اعتراض کند و درخواست تجدیدنظر دهد.
