قوانین و شرایط معامله مال مرهونه

معاملات املاک همواره با پیچیدگی ها و چالش هایی روبه رو است به خصوص زمانی که مورد معامله به عنوان وثیقه در رهن شخص دیگری قرار گرفته باشد. با توجه به اینکه مال مرهونه تا زمان تسویه کامل بدهی به عنوان تضمین بازپرداخت در اختیار مرتهن قرار می گیرد هر گونه تصرف یا معامله نسبت به آن مشمول قوانین و مقررات خاصی است.
در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص قوانین و شرایط معامله مال مرهونه و بررسی جامع و دقیق مبانی حقوقی آن توضیحاتی را ارائه نمائیم تا از این طریق یتوانید تصمیمات بهتری در مواجهه با این چالش ها بگیرید.

مال مرهونه چیست؟

مال مرهونه به مالی گفته می شود که به عنوان وثیقه یا تضمین پرداخت تعهدات مالی یا قراردادی به طلبکار داده می شود. این مال تا زمان تسویه کامل بدهی یا اجرای تعهد، تحت مالکیت و اختیار بدهکار باقی می ماند اما طلبکار حق دارد در صورت عدم انجام تعهدات از سوی راهن، از این مال جهت وصول مطالبات خود استفاده کند.

حقوق مرتهن و راهن در قرارداد رهنی

در قراردادهای رهنی دو طرف اصلی وجود دارد. مرتهن ( طلبکار) و راهن (بدهکار) که هر یک از طرفین دارای حقوق و تعهدات مشخصی هستند که در قوانین و مقررات حقوقی به تفصیل بیان شده است. حقوق مرتهن و راهن در قراردادهای رهنی به شرح ذیل می باشد:

حقوق مرتهن در قراردادهای رهنی:

• حق عینی: مرتهن به عنوان دارنده حق عینی، تسلط مستقیم و بی واسطه بر مال مرهونه دارد. این تسلط به مرتهن اجازه می دهد تا در صورت عدم انجام تعهدات توسط راهن، از مال مرهونه برای وصول طلب خود استفاده کند.
• حق تقدم : در صورتی که راهن به اشخاص مختلفی بدهی داشته باشد و آنها اقدام به توقیف ملک در رهن نموده باشند، مرتهن نسبت به بقیه طلبکاران حق دارد. بدین معنی که ابتدا باید طلب ایشان از مال مرهونه تادیه شود و اگر مازاد داشت، طلب مابقی طلبکاران پرداخت می شود.
• حق نظارت: حق نظارت مرتهن به معنای این است که مرتهن می‌تواند به طور منظم و در فواصل زمانی معقول، وضعیت مال مرهونه را بررسی کند و اطمینان حاصل کند که این مال در شرایط مطلوبی نگهداری می‌شود و از آن به نحو مناسبی استفاده می‌شود.

حقوق راهن در قراردادهای رهنی:

• حق استفاده از مال مرهونه: راهن می تواند از مال مرهونه استفاده کند و از منافع آن بهره ‌مند شود، مگر اینکه در قرارداد به گونه‌ای دیگر توافق شده باشد یا استفاده از مال مرهونه به نحوی موجب کاهش ارزش آن شود.
• حق بازپرداخت بدهی و آزادسازی مال مرهونه: راهن حق دارد در هر زمان بدهی خود را به مرتهن پرداخت کرده و مال مرهونه را آزاد کند. پس از پرداخت بدهی، مرتهن موظف است مال مرهونه را به راهن بازگرداند.
•  حق اعتراض به فروش مال مرهونه: در صورتی که مرتهن بدون رعایت مقررات قانونی اقدام به فروش مال مرهونه کند، راهن حق دارد به این اقدام اعتراض کرده و از طریق مراجع قضایی درخواست توقف فروش و بازگرداندن مال مرهونه را داشته باشد.
•  حق فروش با اجازه مرتهن: راهن می توان با اجازه مرتهن نسبت به فروش مال مرهونه نماید.
• حق دریافت مازاد: در صورتی که ارزش مال مرهونه بیش از مبلغ بدهی باشد، راهن حق دارد مابه‌ التفاوت حاصل از فروش مال مرهونه را پس از کسر بدهی به همراه سود و هزینه‌های مرتبط، دریافت کند.

فروش مال مرهونه چه مراحلی دارد؟

فروش قانونی ملک در رهن بانک نیازمند رعایت مراحل و مقررات خاصی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

•  قبل از هرگونه اقدامی باید بانک را از قصد خود جهت فروش مال مرهونه مطلع نمائید. بانک باید موافقت خود را برای فروش ملک اعلام کند. این موافقت معمولا به شرط تسویه کامل وام یا انتقال بدهی به خریدار جدید صادر می شود.
•  پس از دریافت موافقت بانک، می توانید قرارداد فروش مال مرهونه بانک را تنظیم کنید. در این قرارداد باید به وضوح وضعیت رهنی ملک و شرایط تسویه یا انتقال بدهی ذکر شود.
• برای انجام مراحل قانونی انتقال ملک، باید به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه کنید. دفترخانه موظف است وضعیت رهنی را بررسی کند و با اخذ موافقت بانک، سند رسمی انتقال را تنظیم نماید.

روش های قانونی فروش ملک در رهن بانک

روش های قانونی فروش ملک در رهن بانک به شرح ذیل می باشد:

•  فک رهن: راهن می تواند پس از اینکه بدهی بانک را پرداخت نمود و فک رهن صورت گرفت، اقدام به فک رهن نماید.
•  تسویه حساب: تسویه حساب با بانک یکی از روش هایی است که راهن می تواند با انجام آن اقدام به فروش مال مرهونه نماید.
•  تعویض سند: چنانچه تسویه حساب با بانک برای راهن امکان پذیر نباشد، می تواند با تعویض سند رهنی با ملک دیگر اقدام به فروش مال مرهونه نماید. البته این بستگی به شرایط ملک جدید از نظر قیمت و سهل البیع بودن و موافقت بانک با این تعویض دارد.
•  انتقال تسهیلات به خریدار: در صورت موافقت بانک، راهن می تواند با انتقال تسهیلات به خریدار مال مرهونه، نسبت به فروش آن اقدام کند.

در چه صورتی معامله مال مرهونه باطل است؟

سوالی که مطرح می شود این است آیا معامله ملک رهنی باطل است؟

در پاسخ باید گفت در برخی موارد، معامله مال مرهونه ممکن است باطل اعلام گردد. شرایط ابطال معامله ملک رهنی به شرح ذیل می باشد:

•  عدم رضایت مرتهن: یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله مال مرهونه، رضایت مرتهن است. اگر راهن بدون رضایت مرتهن اقدام به فروش نماید این معامله به دلیل نقض حقوق مرتهن باطل است.
•  عدم اطلاع خریدار از وضعیت مرهونه: اگر خریدار بدون اطلاع از وضعیت مرهونه بودن مال، اقدام به خرید آن کند و بعدا مشخص شود که مال مرهونه بوده است این معامله می تواند باطل شود. در این حالت خریدار می تواند معامله را فسخ نماید و یا با همان شرایط قبول کند.

رای وحدت رویه فروش مال مرهونه

 رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوانعالی کشور مورخ ۲۰/۸/۷۶ مقرر می دارد:

گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود اما نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید تا بتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را بردارد بنابراین هرگونه معاملات اعم از فروش و انتقال سرقفلی نسبت به مالی که در رهن بانک است در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نیست در نهایت بدهکار می تواند در این خصوص توافق و رضایت بانک را اخذ و با پرداخت مطالبات بانکی و تسویه کامل بدهی مال را از رهن بانک فک رهن نماید.

رای وحدت رویه ۸۳۲ مورخ ۳۰/۳/۱۴۰۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز مقرر نمود:
نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء تامین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ندارد و دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.

آیا فروش ملک در رهن بانک جرم است؟

فروش ملکی که در رهن بانک است به خودی خود جرم نیست اما این اقدام نیازمند رعایت شرایط و مقررات خاصی است. اگر این شرایط رعایت نشود ممکن است به مشکلات حقوقی و حتی کیفری منجر شود.

عواقب حقوقی و کیفری فروش ملک در رهن بانک

•  در صورتی که ملک بدون موافقت بانک و یا بدون تسویه بدهی به فروش برسد، بانک می تواند درخواست ابطال قرارداد فروش را از دادگاه بنماید. همچنین خریدار می تواند علیه فروشنده اقدام کند و خسارات خود را مطالبه کند.
•  در برخی موارد، فروش ملک در رهن بدون اطلاع رسانی به بانک و یا بدون موافقت بانک می تواند به عنوان تقلب و کلاهبرداری محسوب شود. بانک می تواند خسارات مالی خود را از فروشنده مطالبه کند. این خسارات می تواند شامل مبلغ وام، جریمه های دیرکرد و سایر هزینه ها باشد.
  بنابراین، قبل از هر گونه اقدام به فروش ملکی که در رهن بانک است، باید با بانک هماهنگی‌های لازم انجام شود و تمامی شرایط و مقررات رعایت گردد. مشاوره با یک وکیل بانکی متخصص در این زمینه می‌تواند به شما کمک کند تا از تمامی جنبه‌های حقوقی مطلع شوید و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.

آثار معامله مال مرهونه نسبت به خریدار ملک، راهن و بانک مرتهن

 آثار معامله مال مرهونه نسبت به خریدارملک:

خریدار مال مرهونه به موجب مبایعه نامه و به صرف انعقاد عقد بیع مالک ملک شناخته می شود هرچند ادارات و محاکم کسانی را که اسم آنها در دفاتر اسناد و املاک به ثبت رسیده است را مالک می شناسد اما ثبت ملک تنها از نظر اثبات مالکیت انتقال گیرنده بر ملک برای مشارالیه ایجاد مشکل می نماید.بنابراین می بایست برای دادگاه وقوع بیع را در تاریخ مندرج در بیع نامه را احراز نماید با توجه به رویه دادگاهها اثبات وقوع بیع با شهادت شهود هم امکانپذیر است.

خریدار مال مرهونه می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک و الزام به فک رهن علیه انتقال دهنده و بانک مرتهن، حقوق خود را از دادگاه مطالبه نماید. از نظر کیفری نیز می تواند علیه انتقال دهنده تقاضای تعقیب کیفری را به جهت ارتکاب جرم معامله معارض به عمل آورد.

 آثار معامله مال مرهونه نسبت به راهن:

راهن در برابر خریدار ملزم به اجرای تعهدات قراردادی است. راهن ملزم است پس از توسه بدهی با بانک و انجام فک رهن، مال مرهونه را به خریدار منتقل نماید. در غیر اینصورت خریدار می تواند از طریق طرح دعوای حقوقی وی را ملزم به فک رهن و انتقال سند و مطالبه خسارات نماید.

 آثار معامله مال مرهونه نسبت به بانک:

اگر تشریفات ثبت را در تحقق بیع الزامی بدانیم، با توجه به عدم صحت انتقال ملک با سند عادی به انتقال گیرنده، سند رهنی تنظیمی جهت اختصاص تسهیلات کاملاً قانونی بوده و توسط مالک رسمی ملک تنظیم گردیده است. بر این اساس بانک می تواند حقوق قانونی خود را به موجب سند از انتقال دهنده یعنی راهن مطالبه نماید. هرگونه تصرف در ملک مزبور نیز در صورتی که منافی حقوق بانک باشد نیازمند اجازه او بوده در غیر این صورت علیه بانک اثر قانونی نخواهد داشت.

از لحاظ کیفری با توجه به آنکه مالی از بانک برده نشده است و حقوق وی کاملاً محفوظ است، شکایت کلاهبرداری و یا هرگونه شکایت کیفری دیگر، نظر به متضرر نشدن بانک قابل پذیرش نیست.

بنا به ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک کلیه معاملات مال در رهن بانک راجع به اموال منقول و غیرمنقول، درصورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، ‌بدهی خود را نپردازد،‌ بانک می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست نماید. چنانچه بدهکار ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدامی ننماید بنا به تقاضای بستانکار(بانک)، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

لازم به ذکر است در کلیه این گونه معاملات بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و اجور و خسارات قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتران اسناد رسمی تنظیم کننده سند مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید یا کلیه بدهی خود را در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و با تسلیم مدرک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند موجبات فسخ و فک سند را فراهم نماید.

توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذاری املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتباری و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر هستند، به رغم رواجی که دارند، از مهمترین مباحث معاملات هستند که پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و دانش حقوقی کافی، ماه ها و حتی سال ها به طول می انجامد.. بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره حقوقی صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه بانکی و دعاوی قراردادهای بانکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و باتجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت در زمینه هرگونه دعاوی در این حوزه می باشد.