رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی

منظور از ملک بازداشتی ، ملکی است که حق مالی و مالکیتی مالک نسبت به آن توقیف شده است. بازداشت ملک اصولا موقتی می باشد. در اکثر مواد قانونی از بازداشت مال صحبت شده ، هر چند در موارد عدیده ای از توقیف نیز نام برده شده است. به ظاهر از نظر قانونگذار فرقی بین توقیف و بازداشت نیست. در بازداشت ملک ممکن است خواسته ، مالکیت بر خود آن ملک باشد ؛ همچنین در مواردی توقیف ملک برای تضمین خواسته خواهان و تضمین اجرای حکم می باشد.

انواع بازداشت ملک 

  1. بازداشت تامینی
  2. بازداشت اجرایی
  3. بازداشت ثبتی
  4. بازداشت نسبی
  5. بازداشت فیزیکی و حقوقی
ملک بازداشتی

ملک بازداشتی

دلیل بازداشت ملک چیست؟

در اکثر موارد علت بازداشت ملک  ،  تخلف و تقصیر و عدم وفای به عهد از طرف مالک است که دیونی را به بار آورده و جهت تضمین پرداخت آن حقوق مالکانه وی نسبت به ملک تهدید شده است.

هدف از بازداشت ملک را باید به مقتضای نهادی که از طریق آن بازداشت صورت گرفته بررسی نمود. . مهم ترین هدف از توقیف مال ، تضمین رسیدن به خود ملک یا قیمت ملک ( اعم از تمام یا جزء) از طریق فروش و استیفای مبلغ آن در صورت امتنای بدهکار می باشد.

بازداشت ملک چه آثاری دارد؟

  1. ایجاد حق تقدم برای شخص یا مرجعی است که ملک به نفع او بازداشت شده است
  2. ممنوعیت نقل و انتقال ملک و بطلان انتقال بعد از توقیف
  3. غیر نافذ بودن تعهدات نسبت به ملک توقیف شده
بیشتر بخوانید :  تصرف عدوانی و نحوه طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

موارد بازداشت ملک توسط مراجع قضایی 

الف. بازداشت ملک در امور حقوقی

بازداشت ملک به وسیله قرار تامین خواسته ؛ قانونگذار در مواردی دادگاه را مکلف به صدور قرار تامین خواسته کرده است این موارد طبق ماده 108  قانون آ.د.م عبارتند از :

  1. دعوا مستند به سند رسمی باشد
  2. خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد
  3. در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون ، دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین باشد
  4. در شرایطی که خواهان ، خساراتی را که ممکن است به طرف قابل وارد آید، نقدی به صندوق دادگستری بپردازد.

بازداشت ملک در راستای دستور موقت.

ب.  بازداشت ملک در موارد کیفری

  1. بازداشت ملک از جهت تامین کیفری از نوع وثیقه غیر منقول
  2. بازداشت ملک در راستای جلوگیری از وقوع جرم یا جرم انجام گرفته از باب حفظ منافع عومی
  3. بازداشت ملک به جهت تامین خواسته و تامین ضرر و زیان مدعی خصوصی
  4. بازداشت ملک به علت وسیله جرم واقع شدن سند آن
  5. بازداشت ملک به عنوان وثیقه تامین تعلیق تعقیب
  6. بازداشت ملک به عنوان تامین مهلت محکوم جهت اخذ رضایت
  7. بازداشت ملک در راستای ضبط وجه الکفاله و  وجه التزام
  8. بازداشت ملک به عنوان تامین اجرایی به منظور اجرای حکم
  9. بازداشت ملک به عنوان تامین اعطای مرخصی به زندانیان
  10. بازداشت ملک به عنوان تامین جهت مهلت دادن برای درمان محکوم
  11. بازداشت ملک به عنوان تامین برای مهلت اقامه قسامه ممتنع
  12. بازداشت ملک در راستای اصل 49 قانون اساسی

بازداشت املاک فاقد سابقه ثبتی

املاکی وجود دارند که در ادارات ثبت هیچ سابقه ثبتی ندارند ؛ آنچه در این املاک برای احراز مالکیت حکم فرماست ” تصرف مالکانه ” و اسناد عادی می باشد . تفاوت بازداشت این املاک با املاک ثبت شده در شیوه بازداشت و احراز مالکیت آن ها و ضعف اطمینان به مالکیت واقعی و اعتبار آن هاست . این گونه املاک قابلیت بازداشت دارند اما برای بازداشت آنان نیاز به ثبت مراتب بازداشت در اداره ثبت اسناد و املاک نیست ؛ لذا صرف بازداشت در دادگاه و اعلام به متصرف مالکانه ملک کافی است .

طبق ماده 101 ق.آ.ا.م. در دو صورت توقیف املاک فاقد سابقه ثبتی جایز است:

  1. محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد
  2. محکوم علیه به موجب حکم نهایی دادگاه مالک شناخته شده باشد

آیا فروش ملک بازداشتی امکان پذیر است؟

بازداشت ملک ثبت شده زمانی صورت  می گیرد که مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام و در دفاتر ثبت گردد؛ بنابراین  قبل از وصول نامه بازداشت ملک به اداره ثبت دستور توقیف صادر شده عملا هیچ اثری نداشته و مالک آن می تواند بعد از تاریخ صدور دستور توقیف از مراجع دستور دهنده ، تا قبل از وصول نامه توسط اداره ثبت، ملک را به هر کسی که می خواهد انتقال دهد. اما بعد از توقیف ملک نمی توان آن را انتقال داد.

بیشتر بخوانید :  الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل انجام آن

فروش ملک مشاع بازداشتی

کمتر دادگاهی ملک مشاعی را به عنوان وثیقه قبول می کند ؛ اما در صورت بازداشت ملک مشاع ثبت شده ، چه در دادگاه و چه هر مرجع دستور دهنده دیگر، بازداشت منوط به موافقت سایر شرکا نخواهد بود.

اگر ملکی  به صورت مشاع باشد ” آن مقدار از ملک که معادل محکوم به و هزینه های اجرایی باشد توقیف می گردد.

در فروش ملک مشاع بازداشتی ، چنانچه تمام ملک با وجود بازداشت سهم یکی از شرکا منتقل شود و پس از آن حکم به بطلان سهم بازداشتی داده شود؛ کل قرارداد باطل نشده  و فقط سهم شخص اعلامی باطل خواهد شد  ؛ مگر اینکه انتقال کل ملک برای خریدار یا خریداران شرط بوده باشد.

همچنین اگر شخصی در ملکی برای مثال ده سهم مشاع از صد سهم مالکیت داشته باشد و حکم به محکومیت به مبلغی به اندازه دو سهم از ده سهم او داده شده باشد ، در این شرایط  مالک می تواند هشت سهم دیگر خود را به اشخاص غیر منتقل نماید.

چگونه می توان فروش ملک بازداشتی را باطل نمود؟

بنابر ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مهم ترین اثر توقیف اموال این است که ” هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است

بنابراین هر گاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود ، هرگونه معامله ای نسبت به آن بی اعتبار خواهد بود. در این شرایط ، چنانچه مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند ، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است ، می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از محکمه درخواست نماید.

رای دادگاه در این دعوا اعلامی است و نیازی به صدور اجرائیه ندارد.

اما چنانچه مالک در قراردادی با شخص ثالث تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم له زمینه رفع بازداشت از ملک توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت آن را منتقل نماید این تعهد صحیح است.

آیا انتقال سند رسمی برای ملک بازداشتی امکان پذیر است ؟

خیر امکان پذیر نمی باشد. چنانچه خریداری بدون آگاهی از بازداشت بودن ملک ، اقدام به خرید ملک نماید و پس از اقدام برای تنظیم سند رسمی ، متوجه در بازداشت بودن ملک شود ، میتواند در خواست استرداد ثمن معامله را طرح نماید .

بیشتر بخوانید :  حق شفعه چیست؟

اجاره ملک بازداشتی

با بازداشت ملک ، انتفاع مالک از آن قطع نمی شود. بنابراین مالک می تواند از ملک مورد نظر شخصا استفاده کرده و یا آن را اجاره دهد.

مراجع صلاحیت دار برای بازداشت ملک

مراجع قضایی و غیر قضایی که طبق قانون صلاحیت دستور بازداشت ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک دارند عبارتند از :

  1. مراجع قضایی :
  •  دادسرا
  • دادگاه ها
  • اجرای احکام
  1. شورای حل اختلاف
  2. سازمان بازرسی کل کشور
  3. اداره اجرای ثبت اسناد و املاک
  4. اجراییات سازمان تامین اجتماعی
  5. اداره اجراییات و وصول سازمان امور مالیاتی
  6. اداره تصفیه و امور ورشکستگی
  7. شورای طبقه بندی سازمان زندان ها و اقدامات تامینی و تربیتی
  8. سازمان تعزیرات حکومتی.

دستور بازداشت ملک از مراجع غیر صالح

در مواردی که اداره ثبت با دستور بازداشت از طرف مراجع غیر صالح ، مثل کلانتری ها ، سازمان مسکن و شهرسازی ، اداره بهزیستی ، ستاد اجرای فرمان امام ، سازمان خصوصی سازی ، سازمان بورس و اوراق بهادار ، ادارات بیمه ، نهاد ریاست جمهوری ، وزارت اطلاعات و سایر نهادها و مقامات دیگر مواجه شود، باید مراتب عدم صلاحیت را به مرجع مربوطه اعلام و از اجرای دستور بازداشت خودداری نماید.

کدام املاک غیر قابل بازداشت هستند؟

  1. مستثنیات دین
  2. املاک دولتی
  3. املاک شهرداری
  4. سفارتخانه

تفاوت بازداشت ملک با مصادره و ضبط ملک

ضبط و مصادره نوعی توقیف مال است اما توقیف مال همیشه منجر به ضبط و مصادره نمی شود.

مصادره به معنای گرفتن قهری مال توسط دولت می باشد ،  ضبط نیز عبارت است از توقیف مال و حفظ و نگهداری از آن به طور موقت بدون سلب مالکیت از مالک ؛ اصولا ضبط در موارد جزایی صورت می گیرد.

در ضبط این امکان وجود دارد که مالکیت به وضع سابق اعاده شود اما در مصادره توقیف مال به قهر و برای همیشه است و جنبه مجازات دارد.

رفع بازداشت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟

موارد رفع بازداشت ملک :

  1. رفع بازداشت از ملک با تبدیل تامین
  2. رفع بازداشت از ملک با رضایت خواهان
  3. رفع بازداشت از ملک به علت عدم اقامه دعوی اصلی در موعد مقرر
  4. رفع بازداشت از ملک به علت محکومیت خواهان
  5. رفع بازداشت از ملک به تقاضای شخص ثالث
  6. رفع توقیف از ملک مورد وثیقه

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در امور و دعاوی ملکی می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 5 امتیاز: 3.4)

16 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • با سلام
    آیا می توانم برای الزام به تنظیم سند ملکی که بازداشت سازمان تعزیرات است را طرح دعوا کنم؟ ممنون

    پاسخ
    • خیر ملک بازداشتی را نمی توان انتقال داد. بنابراین طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی موضوعیتی ندارد

      پاسخ
  • چطور می تونم بفهم ملکی بازداشتی است یا نه ؟

    پاسخ
    • سلام
      در برخی موارد بازداشت بودن ملک در پشت سند ذکر می شود. اما جهت اطمینان بهتر از پیش از انجام معامله یا پرداخت مبلغ از طریق استعلام از دفاتر اسناد رسمی ممکن خواهد بود.

      پاسخ
  • سجاد رضایی
    دسامبر 6, 2020 1:37 ب.ظ

    سلام آیا فروش ملک بازداشت شده ، فروش مال غیر محسوب می شود و جرم است؟

    پاسخ
    • سلام علیکم اصولاً بازداشت ملک در مقابل طلب ، سالب مالکیت مالک نمی شود ؛ بنابراین فروش ملک بازداشتی ، فروش مال غیر تلقی نمی شود . البته بعضی محاکم فروش ملک غیر را کلاهبرداری محسوب می کنند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار می دهند

      پاسخ
  • علیرضا رجبی
    ژانویه 11, 2021 5:55 ب.ظ

    با سلام
    بنده یک قولنامه ای رو با طرف دوم تنظیم نمودیم که شرط انتقال این ملک و واگذاری آن پاس شدن یک چک به مبلغ ۸۰۰ میلیون تومن بوده که چک هم پاس نشده
    و در صورت پاس نشدن میبایست ملک کارشناسی شده و در صورت بدهکار شدن من (خریدار) ثمن معامله رو پرداخت کنم
    در دادخواستی که دادیم با عنوان الزام به ایفای تعهد مبنی بر نقل و انتقال اپارتمان
    قاضی به دلیل اینکه اپارتمان مورد نظر در پرونده دیگر بازداشت شده قرار رددعوا را صادر کردن در صورتی که تاریخ بازداشت ۱۷ روز بعد از تاریخ قولنامه ما بوده و به اندازه ۱۵۰میلیون بازداشت شده در صورتی که ارزش خونه ۳ میلیارد تومن هست.من‌ باید چکار کنم؟

    پاسخ
  • سلام پدر من خانه ای داشته و برادرم بده کار بوده و بعد از فوت پدرم خانه بازداشت شده است حال سوال من اینست که خانه را چطور میتوان فروخت ایا دادگاه می‌تواند سهم من و خواهرانم هم با هم یعنی کل خانه را بفروشد و یا فقط سهم ارث برادرم را میتواند بفروشد و چطور میتوان خانه را فروخت کلا چه باید کرد الان خانه بازداشت هست

    پاسخ
    • سلام چون ملک مشاع است کل خانه به مزایده گذاشته می‌شود ولی فقط سهم برادرتان برداشت میشود شما میتوانید مبلغ بدهی برادرتان را پرداخت نمایید و ملک را آزاد کنید

      پاسخ
  • با سلام حدود سیزده سال پیش اپارتمانی رو قولنامه کردیم که اون اپارتمان بازداشتی بود و فروشنده و بنگاه سرمون کلاه گذاشتن و مفاد قولنامه هم پاک شده اما عدم حضور فروشنده رو گرفتم برای سند زدن ملک بازداشتی چه باید کرد

    پاسخ
    • با سلام الزام به تنظیم سند ملک بازداشتی رو نمیشه مطرح نمود مگر اینکه ببینید از کجا بازداشت شده و الزام فروشنده رو به رفع بازداشت بخواهید

      پاسخ
  • سلام
    ملکی در رهن بانک قرار داشت سپس توسط اشخاصی با حکم دادگاه و با حفظ حقوق رهنی بان بازداشت شد.
    بانک بدلیل عدم ایفای تعهد از سوی مدیون ملک رو در اجرای ثبت به مزایده گذاشت و بنده اون ملک رو خریدم.
    مبلغ کلا به حساب ثبت واریز شد و اداره اجرای ثبت پس از کسر هزینه های دولتی و مطالبات بانک مابقی رو به حساب دادگاه واریز کرد.
    متاسفانه شعبه اجرای احکام دادگستری علیرغم وصول مبلغ نسبت به رفع بازداشت اقدامی نکرد و دادگاه کیفری بدوی صادر کننده رای بازداشت نظر خواست و دادگاه بدوی هم از آخرین مرجع یعنی تجدید نظر خواست …
    این پروسه بیش از ۶ ماه طول کشیده ولیکن هنوز نتیجه ای در بر نداشته.
    لطفا راهنمایی کنید از چه طریق میتونم پیگیری کنم؟

    پاسخ
    • سلام زمانی که مبلغ محکوم به واریز می‌شود اجرای احکام موظف هست نسبت به صدور نامه رفع بازداشت اقدام نماید در خصوص پرونده شما نمیدونم چرا تا الان این کار انجام نشده جهت راهنمایی دقیق تر نیاز به ارائه توضیحات بیشتر در خصوص پرونده می باشد .

      پاسخ
    • سلام وقت بخیر.طی پرونده ایی کیفری ناچار به اجاره وثیقه بودم که خانواده ام ضمن عقد قرارداد با شخصی به مدت یک سال و پرداخت سفته به میزان دوبرابر مبلغ قرار و همچنین امضاء ۲کارمند رسمی اقدام نمودند،پس از اتمام یک سال وثیقه گذار خواستار دو برابر برای تمدید به مدت ۳ماه شد که با رسیدی جداگانه بدون اطلاع و حضور طرفین قبلی قرارداد ضامنین آن با اینجانب اینبار اقدام به تمدید نمودند،چک مبلغ ناشی از این تمدید ۳ماهه را طی فرایندی الارقم دریافت مبلغ آن در حساب شخصی اش عودت ندادند که فورا ضمن اعلام مسدودی در احضارنامه با مهلت مشخص خواستار وحدت شدم،حال ۳ماه تمام شده و پرونده در مرجع تجدیدنظر همچنان در رسیدگی است ووثیقه گذار این بار ۳ برابر میخواهد که با مخالفت بنده ،بر علیه خانواده و ضامنین تقدیم دادخواست داشته،اعتبار کدام قرارداد با این همه سو استفاده و زیاده خواهی مورد استناد است ؟ قرارداد اول با ضامنین اش!!؟ یا قرارداد دوم با مستندات پرداختی اش که حکایت از تمدید با اینجانب دارد؟!؟🙏🙏🙏🙏🙏🌹

      پاسخ
  • سلام وقت بخیر.طی پرونده ایی کیفری ناچار به اجاره وثیقه بودم که خانواده ام ضمن عقد قرارداد با شخصی به مدت یک سال و پرداخت سفته به میزان دوبرابر مبلغ قرار و همچنین امضاء ۲کارمند رسمی اقدام نمودند،پس از اتمام یک سال وثیقه گذار خواستار دو برابر برای تمدید به مدت ۳ماه شد که با رسیدی جداگانه بدون اطلاع و حضور طرفین قبلی قرارداد ضامنین آن با اینجانب اینبار اقدام به تمدید نمودند،چک مبلغ ناشی از این تمدید ۳ماهه را طی فرایندی الارقم دریافت مبلغ آن در حساب شخصی اش عودت ندادند که فورا ضمن اعلام مسدودی در احضارنامه با مهلت مشخص خواستار وحدت شدم،حال ۳ماه تمام شده و پرونده در مرجع تجدیدنظر همچنان در رسیدگی است ووثیقه گذار این بار ۳ برابر میخواهد که با مخالفت بنده ،بر علیه خانواده و ضامنین تقدیم دادخواست داشته،اعتبار کدام قرارداد با این همه سو استفاده و زیاده خواهی مورد استناد است ؟ قرارداد اول با ضامنین اش!!؟ یا قرارداد دوم با مستندات پرداختی اش که حکایت از تمدید با اینجانب دارد؟!؟🙏🙏🙏🙏🙏🌹

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست