ملک بازداشتی

املاک بازداشتی ،همانطور که از نام آنها پیداست،بدین معناست که، حق مالی و مالکیتی ،که شخص نسبت به ملک دارد، توقیف میگردد.بازداشت ملک ،محدود کردن سلطه مالکانه شخص نسبت به ملک است.اکثرا علت بازداشت ملک ،تخلف و تقصیر و عدم وفای به عهد از طرف مالک ملک است.لذا ملک مشکلی ندارد و بازداشت آن به علت ایراد و اشکال در ملک نیست.اقدامات مالک یا اشخاص دیگر است که این رابطه مالی شخص نسبت به ملک را محدود می کند.

املاک بازداشتی

املاک بازداشتی

مراجع صلاحیتدار جهت بازداشت املاک کجاست؟

مراجعی که طبق قانون صلاحیت صدور دستور بازداشت ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک دارند عبارتند از:

  • مراجع قضایی
  • شورای حل اختلاف
  • سازمان بازرسی کل کشور
  • اداره اجرای ثبت اسناد و املاک
  • اداره اجرائیات سازمان تامین اجتماعی
  • اداره تصفیه و امور ورشکستگی
  • شورای طبقه بندی زندان
  • سازمان تعزیرات حکومتی

بازداشت املاک چه آثاری را دارا میباشد؟

بازداشت املاک دارای آثاری میباشد،که به توضیح هرکدام میپردازیم.این آثار عبارتند از:

  • منع نقل وانتقال
  • ایجاد حق تقدم
  • بطلان انتقال بعد از بازداشت
  • غیرنافذ بودن تعهدات نسبت به ملک بازداشتی

منع نقل وانتقال

بازداشت ملک موجب عدم قابلیت نقل وانتقال می شود.چنانچه شخصی ملکی را خریداری نماید،نمی تواند نسبت به آن ادعای مالکیت داشته باشد.و چنانچه نسبت به آن در دادگاه اقامه دعوا نماید ،دعوای وی به علت بازداشت بودن ملک رد خواهد شد.از آنجایی که این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است،در مقاله ای مجزا دراین باب بحث و بررسی نموده ایم. میتوانید،در مقاله الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی در این خصوص توضیحات کافی را دریافت نمایید.

بیشتر بخوانید :  دعوای مطالبه اجرت المثل املاک

ایجاد حق تقدم

از آثار توقیف ملک ایجاد حق تقدم برای شخص یا مرجعی است که ملک به نفع او بازداشت شده است.هر شخص و مرجعی که زودتر نسبت به توقیف ملک ،اقدام می کند بر سایرین حق تقدم دارد. و باعث می شود تا وی به اندازه طلبی که، در قبال آن ملک را بازداشت کرده مقدم بر سایرین می باشد.
حق تقدم با تاریخ بازداشت ملک در اداره ثبت مشخص می شود.

بطلان انتقال بعد از بازداشت ملک

صدور دستور بازداشت ملک از طرف مراجع با اجرای آن توسط اداره ثبت یا هر ارگان اجرا کننده متفاوت میباشد.

منظور از اجرا صرف صدور اجرائیه از طرف واحد اجرای آن مرجع نیست بلکه عملی شدن بازداشت است.در بازداشت ملک،وقتی بازداشت صورت می گیرد که مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام شود.و مراتب بازداشت در دفاتر ، ثبت گردد.لذا قبل از وصول نامه بازداشت ملک به اداره ثبت دستور بازداشت عملا هیچ اثری ندارد.و مالک آن میتواند بعد ازتاریخ صدور دستور توقیف تا قبل از وصول نامه به اداره ثبت،ملک را انتقال دهد.
اما بعد از توقیف ملک،نمی توان آن را منتقل نمود.

طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی:

̎ هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.̎

حال این سوال مطرح میشود که…

آیا بطلان معامله انجام گرفته با رفع اثر از توقیف مرتفع می گردد؟

اگر بطلان برای حمایت از طلبکار وجلوگیری از تضییع حقوق وی باشد انتقال با رضایت طلبکار و ذینفع مرتفع میشود.مانند معاملات فضولی که در صورت تنفیذ شخص ذینفع معامله نافذ و صحیح می باشد.لذا در اینجا بطلان به معنی عدم نفوذ می باشد.

دیوان عالی کشور نیز در رای شماره ۱۷-۱۴/۱/۱۳۷۲ صرف بازداشت ملک را دلیل بر بطلان آن ندانسته است.

مثال:مالکی ملک خود را که در قبال مبلغی بازداشت است ،به شخصی میفروشد.و در عقد شرط می کند تا زمان حضور در دفترخانه مبلغ بازداشتی را پرداخت و از آن رفع اثر کند.و در صورت عدم پرداخت خریدار می تواند از ثمن معامله مبلغ بازداشتی را پرداخت نماید.و از ثمن معامله کسر و باقیمانده را به فروشنده بپردازد.در این مثال نمیتوان فروشنده ملک را که ملکش بازداشت است، الزام به تنظیم سند رسمی نمود.اما چنانچه خریدار از آن رفع اثر نماید مانعی برای انتقال وجود ندارد.

بیشتر بخوانید :  معامله فضولی و بررسی آن از منظر قانونگذار

چه اشخاصی حق در خواست بطلان معامله به جهت بازداشت را دارند؟

در خواست بطلان از سوی اشخاص ذینفع صورت می گیرد.ذینفع در دعوای بطلان معامله کسی است که مال به نفعش بازداشت گردیده یا خریدار ملک است.از مواد ۸۶۹و۸۷۱ قانون مدنی نیز میتوانیم از درخواست ذینفع برای بطلان معامله انجام شده بر روی ملک بازداشتی استفاده نماییم.

غیرنافذ بودن تعهدات نسبت به ملک بازداشتی

طبق ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی:

” هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد.̎

با توجه به این ماده این سوال مطرح می شود…

چرا اثر معاملات انجام شده در ماده ۵۶ بطلان معاملات و در ماده ۵۷ عدم نفوذ است؟

در پاسخ میتوان گفت ماده ۵۶ ناظر به قراردادها و معاملاتی است که موضوع آن نقل وانتقال باشد.اما اگر قراردادی غیر از نقل و انتقال، تعهدی نسبت به موضوع توقیف شده ایجاد کند مشمول ماده ۵۷ میشود.و عدم نفوذ قرارداد را در پی خواهد داشت.

طبق ماده ۵۷ تنها اذن شفاهی محکوم له کافی نمی باشد.و باید رضایت مکتوب باشد.رضایت مکتوب ضروری نیست که قبل از انعقاد قرارداد باشد. رضایت بعد از قرارداد هم کافی خواهد بود.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست