فک رهن به معنای خارج نمودن ملکی می باشد که سابقا در رهن دیگری قرار گرفته است .رهن ممکن است در اختیار نهادی همچون بانک باشد . فلدا زمانی که متقاضی(راهن) قصد خارج نمودن ملک را از رهن داشته باشد ،به این عمل وی فک رهن گفته می شود.
طرح دعوای الزام به فک رهن در سه حالت ممکن است ضروری به نظر برسد.اولین مورد مربوط به زمانی میشود که بدهکار، ملک خود را در رهن طلبکار قرار میدهد و پس از پرداخت کل مبلغ بدهی، طلبکار حاضر به فک رهن نمیشود. در این حالت راهن مجبور است برای پس‌گرفتن ملک خود اقدام به طرح دعوا نماید.حالت دوم هنگامی رخ میدهد که طی قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ملک را در رهن بانک میگذارد ولی در زمان مقرر موفق به فک رهن نمیشود.سومین مورد نیز مربوط به زمانی ست که شخصی ملک در رهن خود را به کسی میفروشد و ضمن مبایعه‌نامه متعهد میشود تا تاریخ معینی ملک را آزاد کند که این زمان معمولا با زمان مراجعه جهت تنظیم سند رسمی منطبق است.ضرورت طرح دعوای الزام به فک رهن به هریک از دلایل فوق که ایجاد شود از عموماتی پیروی میکند که در ادامه به آن میپردازیم.
دعوای الزام به فک رهن مربوط به املاک تابع ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی ست و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.
بهتر است در دادخواست الزام به فک رهن، تقویم خواسته را مطابق قیمت منطقه‌ای ملک انجام دهید. هرچند در این زمینه بین مراجع اختلاف نظر است و برخی دادگاه‌ها تقویم خواسته از سوی خواهان را بدون توجه به قیمت منطقه‌ای میپذیرند، اما برای رعایت جانب احتیاط بهتر است قیمت منطقه‌ای ملاک قرار داده شود.
در رویه دادگاه‌ها در این مورد که آیا نام مرتهن در کنار نام شخص متعهد باید در ستون خواندگان ذکر شود یا خیر اختلاف نظر وجود دارد.
مطابق رای شماره 366 مورخ 29/9/91 صادره از شعبه 51 دادگاه تجدید نظر استان تهران در دعوای فک رهن نیازی به ذکر نام بانک مرتهن به عنوان خوانده نمیباشد.
گروهی عقیده دارند در صورتی که بانک متعهد به فک رهن باشد ولی علی رغم تسویه حساب، اقدام به ایفاء تعهد خود نکند، دادخواست باید علیه بانک یا کسی که ملک در رهن اوست مطرح شود.
اما اگر مرتهن ملزم نباشد فک رهن کند و متعهد شخص دیگری غیر از مرتهن باشد، دادخواست باید علیه شخصی که متعهد شده است مطرح شود.
بهتر است بنا را بر احتیاط گذاشته و دادخواست را علیه هردو مطرح کنید، حتی اگر بانک یا مرتهن الزامی به فک رهن نداشته باشند.
فک رهن، مثل اخذ پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی، مقدمه تنظیم سند رسمی ملک است. چنانچه ملکی در رهن باشد تنظیم سند رسمی ممکن نیست. در مقام طرح دعوا در این زمینه رویه دادگاه‌ها متفاوت است. برخی معتقدند ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن تقدیم شود و بعد از فک رهن برای تنظیم سند رسمی طرح دعوا شود؛ اما برخی دیگر معتقدند میشود هر دو خواسته را ذیل یک دادخواست مطرح کرد.
در صورتی که مرتهن برای تنظیم سند رسمی رضایت خود را اعلام نماید نیازی به فک رهن نیست.
مطابق رای وحدت رویه شماره 620 هیئت عمومی دیوان عالی کشور گرچه انعقاد رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمیشود اما موجب حق عینی تبعی برای مرتهن میشود و همین حق باعث میشود کلیه تصرفات راهن که به صورت بالفعل یا بالقوه منافی با منافع مرتهن قلمداد شود غیر نافذ باشد. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درمورد ملکی که در رهن باشد قابل استماع نیست. مگر اینکه مرتهن چنین امری را تنفیذ کند.
خواسته ابطال سند رهن، متفاوت از خواسته الزام به فک رهن است. ابطال سند رهن زمانی مطرح میشود که خواهان درمورد اصل رهن اعتراضی داشته باشد. مثل اینکه ادعا شود راهن، مالک عین مرهونه نبوده است.
برای آنکه ابطال سند رهنی مورد پذیرش دادگاه قرار گیرد، خواهان باید ابطال عقد رهن را نیز به عنوان خواسته در دادخواست مربوطه قید نموده باشد. بنابراین جهت ابطال سند رهنی، ضروری است ابتدا عقد رهنی که مبنای سند فوق میباشد، ابطال گردد.
برای اجرای رای صادره در دعوای الزام به فک رهن، تقاضای ذی‌نفع حکم برای صدور اجرائیه لازم است. چنانچه پس از صدور اجرائیه، محکوم اقدامی در جهت اجرای حکم انجام ندهد، محکوم‌له میتواند از دادگاه بخواهد فک رهن را با صرف هزینه از اموال محکوم انجام دهد و چنانچه به هر دلیل از جمله یافت نشدن اموالی از محکوم، اجرای حکم از این طریق ممکن نباشد محکوم‌له میتواند با پرداخت بدهی محکوم، فک رهن نماید.
اگر محکوم‌له اقدام به پرداخت بدهی نماید برای دریافت مبلغ پرداخت شده از محکوم‌علیه، نیازی به اقامه دعوای مجدد ندارد و این امر از طریق اجرای احکام مدنی دادگاه‌ها قابل پیگیری ست.
چنانچه حکم محکومیت خوانده به فک رهن صادر شود اما به هر دلیلی قابل اجرا نباشد، این امر موجب ایجاد حق فسخ قرارداد اصلی برای محکوم‌له خواهد بود.
6 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
ملکی به مبلغ ۲ملیارد در رهن بانک میباشد و۳۸ملیون قسط داردو در اداره ی ثبت مشهد بعد از بانک در توقیف برای مهریه ی بنده است،اگر من که بابت مهریه توقیف کردم اقساط را پرداخت کنم متصدی بانک ملک را فک رهن میکند ،اگر فک رهن شود من چطور میتوانم بابت هزینه ی اقساطی که برای ملک پرداخت کردم که فک رهن شود اقدام کنم
سلام فک رهن میشود
و باید دادخواست مطالبه وجه بدهید
سلام. من ملکی را خریداری کردم که فروشنده گفت بابت 200 میلیون تومان در رهن بانک هست و در مبایعه نامه قید شد که من این مبلغ را پرداخت کنم و جزء ثمن معامله حساب شد پس از مراجعه به بانک متوجه شدم که بدهی ایشان 500 میلیون تومان می باشد الان چه کار می توانم انجام دهم؟
باسلام. شما باید علیه ایشان طرح دعوا کنید و الزام ایشان را به فک رهن بخواهید البته در دعوای فک رهن باید بانک را هم خوانده قرار دهید.
سلام. بنده ملکی خریده ام که در رهن بانک بوده و قرار بود فروشنده نسبت به فک رهن اقدام کند و سند را به نام من بزند اما یک سال از تاریخ تعهد ایشان می گذرد و هیچ اقدامی نکرده آیا در صورت طرح دعوا موفق می شوم؟
باسلام. شما باید دعوای الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی را طرح نمائید.