الزام به فک رهن یکی از موضوعاتی است که در معاملات ملکی خریداران و مالکان را درگیر می نماید. بسیاری از افراد با پیچیدگی های حقوقی مرتبط با فک رهن مواجه می شوند و عدم آگاهی از نکات حقوقی می تواند منجر به مشکلات جدی در معاملات شود. در این مقاله به بررسی مهمترین نکات حقوقی الزام به فک رهن پرداخته و راهنمائی های ارزشمندی برای افرادی که درگیر این فرآیند هستند، ارائه خواهیم داد. با مطالعه این مقاله می توانید با اطمینان بیشتری به حل مسائل حقوقی مرتبط با رهن بپردازید.
فک رهن چیست؟
فک رهن به معنای آزادسازی ملکی است که به عنوان وثیقه یا ضمانت برای وام در رهن بانک یا موسسه مالی قرار گرفته است. زمانی که ملکی در در رهن بانک قرار می گیرد، تا زمان تسویه کامل وام یا تعهدات مالی دیگر، در رهن باقی می ماند. پس از پرداخت کامل بدهی، مالک می تواند اقدام به فک رهن کند تا ملک به وضعیت آزاد و بدون هر گونه محدودیت حقوقی بازگردد.
مراحل فک رهن سند از بانک
فک رهن سند از بانک نیاز به طی نمودن مراحلی می باشد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- تسویه بدهی:
برای اینکه فک رهن صورت گیرد، ابتدا باید کل مبلغ بدهی یا وام را به بانک یا موسسه مالی پرداخت کنید. این شامل اصل وام به همراه سود و هزینه‌های جانبی می‌شود. در صورتی که نسبت به تعیین سود بانکی اعتراض دارید می توانید در ابتدا طرح دعوای ابطال شرط سود بانکی را مطرح و سپس نسبت به فک رهن اقدام کنید.
- دریافت نامه فک رهن:
پس از تسویه کامل بدهی، بانک یا موسسه مالی نامه‌ای مبنی بر فک رهن صادر میکند که نشان‌دهنده آزادسازی ملک از وضعیت رهن است. یکی از دعاوی بانکی زمانی بروز می نماید که مشتری تسویه کامل را انجام داده اما بانک از ارائه نامه به وی خودداری می نماید.
- ثبت فک رهن در اداره ثبت اسناد و املاک:
با دریافت نامه فک رهن، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مراجعه کنید و فرآیند ثبت فک رهن را انجام دهید تا ملک به صورت قانونی از رهن آزاد شود.
- دریافت سند آزاد:
پس از ثبت فک رهن، سند ملک به صورت آزاد و بدون قید و شرط به مالک تحویل داده می‌شود.
در صورتی که در هر یک از مراحل فوق دچار مشکل شدید می توانید با اخذ مشاوره حقوقی از وکیل متخصص بانکی، راهنمایی دقیق و حقوقی را دریافت نمائید.
دعوای الزام به فک رهن چیست؟
دعوای الزام به فک رهن زمانی مطرح می شود که مرتهن علی رغم پرداخت بدهی از سوی راهن، نسبت به فک رهن اقدام نمی نماید.
دعوای الزام به فک رهن در چه مواردی مطرح می شود؟
موارد رایج و شایعی که منجر به طرح دعوای الزام به فک رهن می شود به شرح ذیل می باشد:
- دعوای الزام به فک رهن به جهت عدم تسویه تسهیلات توسط مالک
یکی از مواردی که بسیار رایج است زمانی است که فروشنده قبل از ساخت ملک از بانک تسهیلات گرفته و کل ملک را در رهن بانک قرار داده است و با همین شرایط ملک را به خریدار به صورت مبایعه نامه عادی فروخته است. در صورتی که در مبایعه نامه شرط شده باشد فروشنده ملزم به پرداخت بدهی بانک است و از انجام تعهد خود امتناع نماید، خریدار می تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید.
- دعوای الزام به فک رهن به جهت عدم اطلاع خریدار از رهن بودن ملک
در برخی از موارد ملک به صورت مبایعه نامه عادی فروخنه می شود اما فروشنده خریدار را از رهن بودن ملک اگاه نمی نماید. در این حالت خریدار می تواند معامله را فسخ نماید و یا اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن نماید.
- دعوای الزام به فک رهن به جهت عدم تسویه بدهی توسط وام گیرنده
در صورتی که شخصی ملک خود را در رهن بانک قرار می دهد بابت تسهیلات شخص دیگر و قراردادی فی مابین خود تنظیم می کنند که تسهیلات گیرنده مکلف است در مهلت تعیین شده از جانب بانک، مبلغ تسهیلات را پرداخت کند. اگر وام گیرنده از تعهد خود سر باز زند، راهن می تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید.
- دعوای الزام به فک رهن در صورت تسویه بدهی
چنانچه تسهیلات گیرنده یا راهن نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید اما بانک از فک رهن امتناع نماید، می توان دعوای الزام به فک رهن را مطرح نمود.
- دعوای فک رهن به جهت خارج از طرح بودن مورد رهن در تسهیلات اعطایی به واحد های تولید
طبق قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانکها و دستگاهها و سایر موسسات و شرکتهای دولتی به منظور تسهیل امر سرمایه گذاری و ایجاد اشتغال بیشتر در طرحهای تولید و صادراتی بانک نمی توانند وثیقه ملکی خارج از طرح بدون رضایت وام گیرنده اخذ نمایند.
اما در بسیاری مواقع مشاهده می شود بانک ها علاوه بر وثایق داخل طرح جهت تسهیل وصول مطالبات خود وثیقه های خارج از طرح نیز اخذ می نمایند. در چنین حالتی وام گیرنده می تواند با استناد به موارد فوق الذکر نسبت به طرح دعوای فک رهن به جهت خارج از طرح بودن مورد رهن در تسهیلات اعطایی به واحدهای تولیدی اقدام نماید.
- دعوای الزام به فک رهن به جهت عدم وجود بدهی
در برخی از موارد شخصی اقدام به درخواست تسهیلات می نماید و پس از تنظیم سند رهنی بانک تسهیلات را پرداخت نمی نماید و از طرفی نسبت به فک رهن نیز اقدام نمی کند. در چنین حالتی باید ابطال سند رهنی و الزام به فک رهن را توامان مطرح کرد.
مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن
دعوای الزام به فک رهن یکی از دعاوی ملکی می باشد که دارای پیچیدگی های خاصی بوده و نیازمند داشتن دانش حقوقی در حوزه ملکی و بانکی می باشد. با توجه به این پیچیدگی ها، داشتن وکیل ملکی می تواند در کوتاه نمودن روند رسیدگی و حصول نتیجه مطلوب بسیار تاثیرگذار باشد.
طرح دعوای الزام به فک رهن نیازمند طی نمودن مراحلی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- ابتدا با یک وکیل متخصص در امور ملکی و بانکی مشورت کنید تا شرایط و مستندات لازم برای طرح دعوی را بررسی نماید.
- برای طرح دعوا باید تمامی مدارک و مستندات مربوط به تسویه بدهی و قرارداد رهن را جمع‌آوری کنید.
- دادخواست الزام به فک رهن از اهمیت بالایی برخوردار است. چرا که کوچکترین اشتباهی منجر به ایراد شکلی از سوی خوانده و در نهایت رد شدن دعوا می شود. بنابراین بهتر است تنظیم دادخواست را به وکیل متخصص در این حوزه بسپارید.
- دادخواست به دادگاه صالح ارائه می‌شود و مراحل قضایی آغاز می‌شود.
- در جلسات دادگاه حضور یافته و دفاعیات و مستندات خود را ارائه دهید.
- در صورت پذیرش دادخواست، دادگاه حکم به الزام بانک یا موسسه مالی به فک رهن ملک صادر میکند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن
مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
هزینه دادرسی الزام به فک رهن
دعوای الزام به فک رهن در زمره دعاوی مالی بوده و اگر مال مرهونه غیرمنقول باشد هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای ملک پرداخت می شود. اما از حیث اعتراض و تمبر مالیاتی تابع مبلغ تقویم شده است.
خوانده دعوای الزام به فک رهن چه کسی است؟
در رویه دادگاه ها در این مورد که آیا نام مرتهن در کنار نام شخص متعهد باید در ستون خواندگان ذکر شود یا خیر اختلاف نظر وجود دارد.
مطابق رای شماره ۳۶۶ مورخ ۲۹/۹/۹۱ صادره از شعبه ۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران در دعوای فک رهن نیازی به ذکر نام بانک مرتهن به عنوان خوانده نمی باشد.
گروهی عقیده دارند در صورتی که بانک متعهد به فک رهن باشد ولی علی رغم تسویه حساب، اقدام به ایفاء تعهد خود نکند، دادخواست باید علیه بانک یا کسی که ملک در رهن اوست مطرح شود.
اما اگر مرتهن ملزم نباشد فک رهن کند و متعهد شخص دیگری غیر از مرتهن باشد، دادخواست باید علیه شخصی که متعهد شده است مطرح شود.
بهتر است بنا را بر احتیاط گذاشته و دادخواست را علیه هردو مطرح کنید، حتی اگر بانک یا مرتهن الزامی به فک رهن نداشته باشند.
البته مشاوره حقوقی ملکی پیش از ارائه دادخواست می تواند در نحوه تنظیم دادخواست و تیین نمودن طرفین دعوا کمک موثری نماید.
الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن می باشد دارای پیچیدگی های خاصی است. برخی از محاکم معتقد هستند طرح دعوای همزمان خواسته الزام به فک رهن همراه با الزام به تنظیم سند رسمی ملک قابلیت استماع ندارد و صرفا دعوای الزام به فک رهن و الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را می پذیرند.
اما برخی از محاکم معتقد هستند هیچ اشکال قانونی مبنی بر طرح همزمان این خواسته ها وجود ندارد. در نظریه مشورتی شماره ۲۶۹۸/۹۷/۷ مورخ ۳۱/۴/۹۸ به صراحت اعلام گردیده است:
هرگاه مقصود از دعوای خریدار علیه فروشنده ملک دایر بر فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به انجام تعهدات خود و ایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، این دعوا قابل استماع است و طرف دعوا قرار نگرفتن مرتهن، مانع استماع و صدور رای نیست. در نهایت رای بر الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود.
رای وحدت رویه الزام به فک رهن
الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن موضوعی است تا کنون مورد اختلاف بین محاکم بوده است. اما با صدور رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۳۰/۳/۱۴۰۲ به این اختلافات پایان داد.
طبق رای وحدت رویه مذکور، انجام بیع نسبت به مال مرهونه را منافی حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندانسته و دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده را قابلیت پذیرش دانسته است.
البته پیش از این نیز در رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مقرر گردیده بود: گرچه انعقاد رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود اما موجب حق عینی تبعی برای مرتهن می شود و همین حق باعث می شود کلیه تصرفات راهن که به صورت بالفعل یا بالقوه منافی با منافع مرتهن قلمداد شود غیر نافذ باشد. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درمورد ملکی که در رهن باشد قابل استماع نیست. مگر اینکه مرتهن چنین امری را تنفیذ کند.
نحوه اجرای رای الزام به فک رهن
برای اجرای رای صادره در دعوای الزام به فک رهن، تقاضای ذی‌نفع حکم برای صدور اجرائیه لازم است. چنانچه پس از صدور اجرائیه، محکوم اقدامی در جهت اجرای حکم انجام ندهد، محکوم‌له می تواند از دادگاه بخواهد فک رهن را با صرف هزینه از اموال محکوم انجام دهد و چنانچه به هر دلیل از جمله یافت نشدن اموالی از محکوم، اجرای حکم از این طریق ممکن نباشد محکوم‌له می تواند با پرداخت بدهی محکوم، فک رهن نماید.
اگر محکوم‌له اقدام به پرداخت بدهی نماید برای دریافت مبلغ پرداخت شده از محکوم‌علیه، نیازی به اقامه دعوای مجدد ندارد و این امر از طریق اجرای احکام مدنی دادگاه ها قابل پیگیری است.
امتناع از اجرای رای الزام به فک رهن
نظریه مشورتی شماره ۴۴۲۰/۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه مورخ ۱۷/۱۰/۱۳۹۰
در فرض استعلام چنانچه محکوم به الزام به فک رهن باشد حکم باید اجرا شود و امتناع محکوم علیه مانع اجرای حکم نیست؛ همچنین تقاضای محکوم له مبنی بر این که بدون انجام عمل فک رهن از اموال محکوم علیه به میزان رهن استیفا گردد از شمول ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ خارج است.
نمونه رای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
نمونه دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به فک رهن یکی از دعاوی پیچیده می باشد که نیازمند اشراف به قوانین و مقررات مربوط به حوزه ملکی و بانکی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و بانکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوق تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
فک رهن چقدر طول می کشد؟
در صورتی که اختلافی بین راهن و مرتهن وجود نداشته باشد طی چند روز انجام می شود اما در غیر اینصورت نیاز به طرح دعوا می باشد که زمان بر است.
الزام به فک رهن مالی است یا غیر مالی؟
الزام به فک رهن دعوایی ماالی است که قابل تقویم کردن می باشد. اگر مال مرهونه ملک باشد هزینه دادرسی باید بر اساس قیمت منطقه ای محاسبه شود.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن چیست؟
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن شامل قرارداد، سند رهنی، رسیدهای پرداخت، مکاتبات با بانک و نامه درخواست فک رهن و سایر مدارکی که می تواند در این دعوا موثر باشد.
آیا می‌توان در حین دعوای الزام به فک رهن، ملک را فروخت؟
فروش ملک در حین دعوی می‌تواند مشکلات قانونی ایجاد کند. بهتر است ابتدا مشکل حقوقی را حل کرده و ملک را آزاد کنید.
آیا بانک می‌تواند به دلایلی غیر از عدم تسویه بدهی از فک رهن خودداری کند؟
بانک باید دلایل قانونی و موجهی برای عدم فک رهن داشته باشد. در غیر این صورت، می‌توانید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید.
زمینی مشاع مسکونی- تجاری با متراژ۷۰۰۰متر که ۶ مالک دارد و هر هر نفر یک دانگ سهم دارند توسط دوتا از شرکا(قدر سهم خود) در بازداشت کیفری مفسدین اقتصادی قرار گرفته است.سوال بنده این است دیگر شرکا حاضر ب فروش ملک مورد نظر نیستند آیا امکان افراز زمین وجود داردیا نه؟
سلام و درود بر شما. بله امکان افراز زمین وجود دارد. درخواست افراز را به اداره ثبت مربوطه دهید. در صورت قابلیت افراز، پس از کارشناسی توسط مأموران اداره ثبت، ملک شما افراز می شود. در صورت عدم قابلیت افراز، گواهی عدم افراز صادر می شود که می توانید پس از آن، در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک درخواست دستور فروش ملک مشاعی را داشته باشید.
سلام. بنده ملکی خریده ام که در رهن بانک بوده و قرار بود فروشنده نسبت به فک رهن اقدام کند و سند را به نام من بزند اما یک سال از تاریخ تعهد ایشان می گذرد و هیچ اقدامی نکرده آیا در صورت طرح دعوا موفق می شوم؟
باسلام. شما باید دعوای الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی را طرح نمائید.
سلام. من ملکی را خریداری کردم که فروشنده گفت بابت ۲۰۰ میلیون تومان در رهن بانک هست و در مبایعه نامه قید شد که من این مبلغ را پرداخت کنم و جزء ثمن معامله حساب شد پس از مراجعه به بانک متوجه شدم که بدهی ایشان ۵۰۰ میلیون تومان می باشد الان چه کار می توانم انجام دهم؟
باسلام. شما باید علیه ایشان طرح دعوا کنید و الزام ایشان را به فک رهن بخواهید البته در دعوای فک رهن باید بانک را هم خوانده قرار دهید.
ملکی به مبلغ ۲ملیارد در رهن بانک می‌باشد و۳۸ملیون قسط داردو در اداره ی ثبت مشهد بعد از بانک در توقیف برای مهریه ی بنده است،اگر من که بابت مهریه توقیف کردم اقساط را پرداخت کنم متصدی بانک ملک را فک رهن میکند ،اگر فک رهن شود من چطور میتوانم بابت هزینه ی اقساطی که برای ملک پرداخت کردم که فک رهن شود اقدام کنم
سلام فک رهن می‌شود
و باید دادخواست مطالبه وجه بدهید