به حکم قانون ثبت اسناد و املاک، دادگاه ها و ادارات دولتی تنها شخصی را به عنوان مالک مورد شناسایی قرار می دهند که سند رسمی ملک به نام او به ثبت رسیده باشد. هم چنین وفق ماده ۴۶ قانون اخیر، ثبت عقود راجع به عین و منفعت املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشند اجباری است. املاک مشاع نیز از مشمول این احکام مستثنا نیستند. بنابراین خریدار ملک مشاعی نیز می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت نماید.

موارد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

غالبا فروشندگان در راستای ایفاء تعهدات قراردادی خود در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و اقدامات لازم جهت تنظیم اسناد رسمی را به عمل می آورند. در صورتی که فروشنده به هر دلیلی حاضر به امضا اسناد رسمی نشود و ملک مشاع مختلف فیه از جمله املاک دارای سابقه ثبتی باشد، خریدار می تواند الزام فروشنده به تنظیم اسناد رسمی را از دادگاه بخواهد. لازم به ذکر است اگر ملک موضوع دعوا فاقد سابقه ثبتی باشد، خریدار باید دعوای اثبات مالکیت را علیه فروشنده اقامه نماید.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

صدور حکم طبق خواسته خواهان در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاع مستلزم وجود مبایعه نامه معتبری است که حاکی از وقوع عقد بیع میان خواهان و خوانده باشد. در صورتی که متبایعین، سند عادی نیز تنظیم نکرده باشند و یا سند عادی به هر دلیلی در دسترس خریدار نباشد، خواهان ابتدا باید دعوای اثبات وقوع عقد بیع را اقامه نماید و پس از صدور حکم قطعی به نفع وی، به استناد همین حکم خواستار تنظیم سند رسمی شود.

همچنین اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی، دریافت مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی باید مقدم بر تنظیم سند رسمی باشد. علی رغم وجود اختلاف نظر در این زمینه، به نظر می رسد خریدار باید الزام فروشنده به اخذ موارد فوق را پیش از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تقاضا نماید.

خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در مورد خوانده یا خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع بین دادگاه ها اختلاف نظر است. برخی معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت بخشی از ملک مشاع، مالک همان بخش باید خوانده قرار بگیرد و نیازی به ذکر نام سایر مالکین مشاعی نمی باشد. در مقابل گروهی بر این نظرند که در هر صورت، نام تمام مالکین ملک مشاعی باید در ستون خوانده درج شود.

دعوایی با همین موضوع در شعبه ۱ دادگاه عمومی حقوقی کهریزک مورد رسیدگی قرار گرفته است. شعبه بدوی طبق نظر گروه اول، حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر کرده است اما دادگاه تجدیدنظر ضمن نقض دادنامه بدوی، اعلام کرده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مشاعی به طرفیت احد از مالکین قابلیت استماع ندارد.

شرح پرونده

خانم الف به طرفیت آقای ب به خواسته الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت یک باب منزل مسکونی موضوع پلاک ثبتی ۸۱ اصلی بخش ۱۲ تهران و همچنین الزام خوانده به اخذ انشعابات آب، برق و گاز و مطالبه خسارات دادرسی اقدام به طرح دعوا کرده است.

دادگاه ضمن استعلام وضعیت ثبتی ملک از مالکیت خوانده بر ملک مختلف فیه اطمینان حاصل کرده و همچنین با تدقیق در مبایعه نامه ارائه شده توسط خواهان، اصالت و صحت آن را احراز نموده است. شعبه ۱ دادگاه عمومی حقوقی کهریزک با این استدلال که تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و اخذ انشعابات آب و برق و گاز از لوازم و توابع عرفی و قانونی عقد بیع املاک محسوب می شود، دعوای خواهان را وارد تشخیص داده و خوانده را به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت عرصه و اعیان منزل مسکونی متنازع فیه و تهیه و نصب انشعابات آب و برق و گاز در ملک مزبور محکوم نموده است.

پس از تجدیدنظر خواهی محکوم علیه از دادنامه صادره از سوی دادگاه بدوی، موضوع در شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد بررسی قرار می گیرد. این دادگاه، دادنامه تجدیدنظر خواسته را مستوجب نقض می داند؛ چرا که حسب پاسخ واصله از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک در مورد آخرین وضعیت ثبتی ملک موضوع دعوا، ملک موصوف بین خوانده بدوی و شخص دیگری مشاع است اما دادخواست به طرفیت احد از مالکین اقامه شده و رسیدگی به دعوا به این شکل فاقد وجاهت قانونی است.

ضمنا دادگاه تجدیدنظر اعلام داشته تنظیم سند رسمی انتقال، مستلزم اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد که برابر مندرجات پرونده، صورت مجلس تفکیکی ملک تنظیم نشده است. در نتیجه به استناد دو مورد فوق، دعوای مطروحه قابلیت استماع نداشته و ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته قرار رد دعوای بدوی صادر شده است.

[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][/vc_row]