تعدیل اجاره بها

گاه در قرارداد های اجاره منعقده، مدت زمان اجاره بیش از یک سال تعیین می شود و با توجه به نوسانات قیمت در کشورمان و بی ثباتی و تورم، ممکن است بعضاً برای موجر پس از گذشت سال نخست، اجاره بهای مقرر شده صرفه اقتصادی نداشته باشد. برای همین در این جا مفهوم تعدیل اجاره بها مطرح می شود.

در ابتدا لازم است که مفاد مذکور در قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و 1376 را مورد بررسی قرار دهیم.

  • تعدیل اجاره بها در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

در ماده 3 قانون مذکور ذکر شده است که: “در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره ‌بها همان است که در اجاره ‌نامه قید شده و هرگاه اجاره ‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی ‌است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ ‌عادله روز تعیین می‌شود.”

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که: آیا برای تعدیل مال الاجاره اماکن مسکونی، انقضای مدت اجاره شرط است یا خیر، و اینکه در اینصورت شیوه تعدیل چگونه است؟نظر اکثریت حقوق دانان بر این است که طرفین به مبلغی که معین کرده اند، متعهد هستند و پس از اینکه مدت اجاره منقضی شد، درخواست اجاره بهای اضافه یا اجرت المثل به علت فقدان موجب و مستند قانونی مسموع نیست.

مفاد ماده 3 قانون فوق هم، با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 1362 منسوخ شده است و در آنجا ذکر شده که میزان اجاره بها، همان است که در قرارداد ذکر شده است.

بیشتر بخوانید :  حقوق و تکالیف موجر در مورد اجاره

همچنین در ماده 4 قانون محسوب همین سال هم ذکر شده است که: “موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را بنماید، مشروط به این که‌ مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادر شده سه سال ‌تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره ‌بها ‌خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.”

  • نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها

برای دریافتن نحوه و چگونگی طرح دعوای تعدیل اجاره بها، مطابق نظریه مشورتی کمیسیون آئین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به افزایش و یا کاهش اجاره بها، از دعاوی مالی محسوب می شود، زیرا دادگاه مبلغ و میزان اجاره بها را پس از رسیدگی تعیین می کند، اما دعوای تعدیل مال الاجاره از دعاوی غیر مالی محسوب می شود.

اما نکته ای که در مقدمه ی مقاله ذکر کردیم، در ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 ذکر شده است که مطابق آن:” موجر می‌تواند ما به‌ التفاوت اجاره ‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت ما به ‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم ‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار 12% در سال احتساب و از مستأجر ‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره ‌بها رد ما به ‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌ فوق درخواست کند.”

و همچنین تبصره این ماده هم ذکر می کند که: مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره ‌بها صادر می ‌نماید نیز جاری خواهد بود.شما می توانید برای راهنمایی بیشتر در رابطه با مسائل اجاره خود، با ما تماس بگیرید و با وکلای متخصص ما در این حوزه مشورت کنید.

بیشتر بخوانید :  توقف اجرای تخلیه

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست