انحلال قرارداد اجاره

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. اجاره ،سرقفلی ،حق کسب و پیشه
  4. دعاوی اجاره
  5. انحلال قرارداد اجاره

هر قراردادی که به نحو قانونی منعقد شده باشد، منشا حق و تکلیف برای طرفین متعاقدین خواهد بود، اما رعایت حقوق و تکالیفی که در اثر عقد به وجود آمده اند منوط به بقا اعتبار آن قرارداد است. فلذا در صورتی که قرارداد به هر نحو از در جه اعتبار ساقط شود، الزامات تابع آن قرارداد نیز از بین خواهد رفت. انحلال قرارداد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین قراردادهای جامعه، میتواند منشا بروز اختلافات و طرح دعاوی متعددی باشد.

ابطال قرارداد اجاره
انحلال قرارداد اجاره

صور مختلف انحلال قرارداد اجاره

عقد اجاره مانند هر عقد دیگری ممکن است به طرق مختلفی منحل شود. از جمله موارد انحلال اجاره میتوان به انفساخ عقد، بطلان عقد و انقضاء مدت اشاره کرد.

بطلان قرارداد اجاره

بطلان قرارداد به این معنی است که عقد از ابتدا فاقد شرایط لازم برای اعتبار بوده و به نحو قانونی منعقد نشده است. عقد باطل در عالم حقوق منشا اثر نمیباشد و هیچ حق و تکلیفی به وسیله آن ایجاد نمیشود.

انفساخ عقد اجاره

انفساخ قرارداد اجاره بدین معنی می باشد که عقد اجاره بدون اینکه نیاز به عمل حقوقی اضافی باشد خود به خود از بین می رود. اما این بدین معنی نیست که طرفین نتوانند در خصوص انحلال قرارداد اجاره با هم توافق نمایند. بدین صورت که شرطی در قرارداد درج نمایند و در خصوص انفساخ احتمالی عقد اجاره تراضی نمایند.

فقدان شرایط اساسی صحت معاملات

صحت هر قرارداد منوط به احراز شرایط اساسی صحت معاملات است که در ماده 190 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است.

این شرایط عبارتند از : قصد و رضای طرفین، اهلیت، معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت معامله.

در صورت فقدان هریک از شرایط فوق, معامله باطل است و چنین قراردادی واجد اثر حقوقی نمیباشد.

فقدان شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره

علاوه بر شرایط عمومی، شرایط دیگری نیز وجود دارد که صرفا به عقد اجاره اختصاص دارد. از جمله قدرت بر تسلیم منافع به مستاجر و امکان بهره مندی از منافع با بقای عین.

بنابراین در صورتی که موجر قادر به تسلیم منافع به مستاجر نباشد و مستاجر نیز نتواند شخصا منافع را در اختیار بگیرد اجاره باطل است.

همچنین منافع مالی را میتوان به اجاره واگذار کرد که استفاده از آن موجب تلف عین نشود؛ مثل ملک مسکونی و تجاری یا خودرو. اما مواردی مثل مواد خوراکی، شمع و … نمیتوانند موضوع اجاره واقع شوند؛ چرا که انتفاع از آنها اصولا مستلزم تلف عین است.

تلف مورد اجاره پیش از قبض

هدف از قرارداد اجاره استیفای از منفعت در برابر عوض است. بنابراین تلف منفعت تعهد طرف دیگر را نیز منحل می سازد. تلف مورد اجاره ممکن است به واسطه حوادث قهری باشد یا در اثر عمل موجر. چنانچه تلف مورد اجاره ناشی از حوادث قهری باشد عقد اجاره منفسخ می گردد و موجر باید اجاره بهاء دریافت شده از مستاجر را به او برگرداند. اما چنانچه تلف مورد اجاره ناشی از عمل موجر باشد ، اجاره به حال خود باقی است و مستاجر می تواند طبق مقررات اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ضرر و او شده است رجوع کند و اجرت المثل بگیرد. همچنین در قانون مقرر گردیده در صورتی که موجر سبب تلف شده یا ثالث پیش از قبض ، عین مال را از بین ببرد ، مستاجر حق فسخ اجاره را نیز دارد.

از بین رفتن قابلیت انتفاع عین

طبق ماده 481 قانون مدنی ، هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خرج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود چرا که موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و هرگاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر ، در حکم تلف عین است. همچنین در صورتی که عین مستاجره از ابتدا قابل انتفاع بوده اما در اثناء مدت از قابلیت انتفاع خارج شد از آن به بعد منفسخ می شود.

فوت مستاجری که شرط مباشرت او شده باشد

طبق ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت مستاجر باطل نمی شود مگر زمانی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد. بدین معنی که موجر با مستاجر شرط نموده باشد که فقط خود مستاجر حق استفاده از عین مستاجره را دارد و حق اجاره دادن آن را به دیگری ندارد. در این حالت با فوت مستاجر عقد اجاره منفسخ می گردد. در اینجا باید به این نکته دقت نمود که مستاجر نمی تواند به مدت عمر خود خودش مالک منافع گردد به این معنی که نمی تواند بر اساس قراردادی خانه ای را اجاره کند به مدت عمر خودش که بر اساس قرارداد تا زنده است از منافع آن خانه استفاده نموده و در آن زندگی کند. چرا که در این حالت مدت اجاره نامعلوم است و در نتیجه آن اجاره باطل می گردد. به همین جهت در قانون تاکید شده که یکی از شرایط صحت قرارداد اجاره معلوم بودن دقیق مدت زمان آن است. بنابراین نباید شرط مباشرت را با این مورد اشتباه گرفت.

فوت موجر چنانچه برای مدت عمر خود مالک منافع باشد

همانگونه که گفته شد طبق ماده 497 قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر باطل نمی گردد. اما یک استثناء وجود دارد و آن زمانی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد. در این صورت با مردن موجر منافع عین مستاجره دوباره به مالک آن برمی گردد و آن منافع به وارث منتقل نمی شود و در نتیجه موجر با مردن ، دیگر طرف قرارداد اجاره با آن مستاجر نمی باشد و به همین دلیل قرارداد اجاره منفسخ می شود.

پایان مدت اجاره

طبق ماده 494 قانون مدنی با تمام شدن مدت اجاره ، عقد اجاره هم از بین می رود و مستاجر باید کالای مورد اجاره را تحویل بدهد. پایان مدت اجاره از موارد انفساخ عقد اجاره می باشد. اما اگر بعد از تمام شدن مدت اجاره ، مالک بر ادامه تصرفات مستاجر رضایت دهد در این صورت چنانچه از آن خانه انتفاع برده و استفاده کرده است می بایست به موجر اجرت المثل پرداخت نماید. اما در صورتی که موجر رضایت به ادامه استیفاء مستاجر از عین مستاجره نداشته باشد ، موجر می تواند از وی اجرت المثل دریافت نماید هر چند که مستاجر از آن استفاده ننموده باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 3 امتیاز: 3.7)

4 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • در قرارداد اجاره که بین من و مستاجر بسته شده است حق انتقال بغیر از مستاجر سلب شده است و اکنون مستاجر ملک را به فرد دیگری اجاره داده است برای فسخ قرارداد به باید به دادگاه مراجعه کنم ؟

    پاسخ
  • سلام. سوالی از شما داشتم. پدرمن به عنوان مالک در سال 1357 مغازه خود را بدون گرفتن سرقفلی به مدت چهار سال با سند عادی به اجاره داده است. با شروع جنگ تحمیلی این مغازه در سال 1360 به طور کلی از بین رفته است و با خاتمه جنگ، پدرم مغازه را به کمک ستاد بازسازی تجدیدبنا کرده است، لیکن مستأجر طی دادخواستی الزام پدرم را به عنوان مالک به تمدید مهلت اجاره از دادگاه خواسته است. سوال بنده این است که خرابی کامل مورد اجاره باعث از بین رفتن عقد اجاره می شود؟
    ممنون از پاسخگویی شما.

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آگوست 13, 2022 10:23 ق.ظ

      سلام. مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی تلف شدن عین مستاجره بر اثر حدوث یکی ازعومل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به وسیله انسان ولو دشمن نمی شود؛ بنابراین اجاره مغازه ای که در سال 1360 بر اثر جنگ تحمیلی به طور کلی از بین رفته، منفسخ و باطل نمی شود.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست