تعهدات موجر در عقد اجاره

قراردادهایی که به شیوه قانونی منعقد شده و واجد تمامی شرایط عمومی و اختصاصی صحت معاملات باشند، منشا حقوق و تکالیف برای طرفین خواهند بود. یکی از شایع ترین قراردادها که موجد حقوق و تعهدات متعدد برای متعاقدین میباشد، عقد اجاره است. تعهدات موجر در عقد اجاره ، به محض وقوع عقد از سوی مستاجر قابل مطالبه است و امتناع وی از ایفا تعهدات مذکور میتواند موجبات مسئولیت وی را فراهم نماید.

تعهدات موجر در عقد اجاره
تعهدات موجر در عقد اجاره

تعهدات موجر در عقد اجاره

عقد اجاره وظایفی را برای موجر ایجاد مینماید که از آن جمله میتوان به تحویل منافع به مستاجر، انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره، استرداد ودیعه در زمان تخلیه، خودداری از تغییر عین و تعمیر غیرضروری و … اشاره کرد.

تخلف از انجام برخی از این تعهدات صرفا موجد حق فسخ برای مستاجر میباشد ولی در سایر موارد، مستاجر میتواند به وسیله دادخواست، الزام موجر به ایفاء تعهدات را از دادگاه تقاضا نماید.

الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر

به موجب ماده 476 قانون مدنی، موجر مکلف است عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نماید و در صورت خودداری از اجرای این تکلیف، مستاجر میتواند اجبار او را از دادگاه بخواهد. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم به هر علتی ممکن نباشد، مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. چنانچه موجر نخواهد از این حق فسخ استفاده کند، میتواند اجرت المثل منافع را از موجر مطالبه نماید.

موجر ملزم است عین مستاجره را به گونه ای تسلیم نماید که مستاجر بتواند به نحو مطلوب از منافع مورد اجاره منتفع گردد؛ در غیر این صورت، تسلیم از منظر قانونی معتبر شناخته نمیشود. برای تسلیم املاک، عرفا تحویل کلید به منزله تسلیم میباشد.

  • مبنای طرح دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر

مستاجر، به عنوان خواهان این دعوا، باید اثبات نماید عقد اجاره به شیوه صحیح و معتبر بین او و موجر، به عنوان خوانده دعوا، منعقد شده است. همچنین لازم است اثبات شود که تاریخ مشخصی برای تسلیم عین مستاجره تعیین شده که علی رغم این توافق، موجر از تسلیم امتناع کرده است. اگر طرفین در قرارداد منعقده در مورد تاریخ تسلیم عین مستاجره سکوت کرده باشند و تاریخ خاصی برای این امر معین نشده باشد، اصل بر تسلیم فوری میباشد؛ به این معنی که به محض وقوع عقد، مستاجر میتواند تسلیم موضوع اجاره را مطالبه نماید.

تا زمانی که منافع به نحو مطلوب به مستاجر تسلیم نشده باشد، موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود و مستاجر میتواند از پرداخت آن خودداری نماید.

  • خسارت تاخیر در تسلیم عین مستاجره

طرفین قرارداد اجاره میتوانند در عقد اجاره، به ازای هرروز تاخیر در تسلیم عین مستاجره، مبلغی را به عنوان خسارت تعیین نمایند و مستاجر میتواند ضمن دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره، خسارت مزبور را نیز از موجر مطالبه نماید.

  • تلف عین مستاجره

در صورتی که ملک موضوع اجاره به عللی از قبیل آتش سوزی یا سیل، تلف شود، قرارداد اجاره باطل شده و تسلیم عین مستاجره نیز منتفی خواهد شد.

  • مرجع صالح به رسیدگی

دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این دعوا را خواهد داشت.

  • نحوه اجرای رای

چنانچه پس از صدور و قطعیت حکم، موجر از حکم دادگاه تمکین ننماید، ملک توسط اجرای احکام دادگاه در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت. در صورتی که امکان تسلیم اجباری از سوی اجرای احکام دادگاه نیز ممکن نباشد، مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.

الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

عقد اجاره یک عقد مستمر است؛ بنابراین علاوه بر تحویل عین مستاجره در زمان انعقاد عقد، منافع موضوع اجاره تا پایان مدت قرارداد نیز باید در اختیار مستاجر قرار بگیرد، به نحوی که مستاجر بتواند به طور مطلوب از عین مستاجره منتفع شود.

به همین دلیل، در صورت بروز عیب یا خرابی در عین مستاجره، موجر مکلف به رفع عیب و تعمیر خرابی میباشد و در صورت امتناع وی از ایفا وظیفه قانونی، مستاجر میتواند به وسیله تقدیم دادخواست، الزام موجر به تعمیرات اساسی را از دادگاه بخواهد.

  • مبنای طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی

مستاجر برای نیل به مقصود خود از طرح این دعوا، باید اثبات نماید خرابی و عیبی در عین مستاجره پیدا شده که مانع انتفاع وی میشود و عیوب جزئی که مانع انتفاع نباشد، نمیتواند مبنای طرح دعوا قرار گیرد. تشخیص این امر که تعمیر مورد نیاز، اساسی است یا غیر اساسی در صلاحیت دادگاه است که معمولا با ارجاع امر به کارشناس در این مورد اتخاذ تصمیم میشود.

همچنین در صورتی که خرابی به علت تعدی و  تفریط و استفاده نامتعارف مستاجر ایجاد شده باشد، نمیتوان الزام موجر را از دادگاه مطالبه نمود.

  • انجام تعمیرات اساسی توسط مستاجر

مستاجر نمیتواند بدون رجوع به دادگاه، راسا مبادرت به انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره نماید. در صورت اقدام مستاجر بدون تجویز دادگاه، مطالبه هزینه تعمیرات صورت گرفته از موجر ممکن نمیباشد.

  • مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

در صورتی که مبلغ تعمیرات مورد تقاضا، بیش از بیست میلیون تومان تقویم شده باشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی میباشد و در صورتی که مبلغ مزبور کمتر از بیست میلیون تومان باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد.

  • اجرای رای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

در صورتی که پس از صدور و قطعیت رای صادره، موجر از انجام تعمیرات امتناع نماید، مستاجر میتواند راسا اقدام به تعمیر عین مستاجره نموده و هزینه آن را از محل اجاره بها وصول نماید. در صورتی که هزینه تعمیرات بیش از مبلغ اجاره بها باشد، مستاجر میتواند توقیف سایر اموال موجر را از اجرای احکام دادگاه بخواهد.

الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

انقضاء مدت ، یکی از موارد انحلال عقد اجاره است که معمولا با تخلیه ملک و پایان رابطه استیجاری همراه است. تخلیه ملک ممکن است به درخواست موجر باشد یا اینکه مستاجر شخصا با پایان مدت، اقدام به تخلیه و تحویل عین مستاجره نماید.

یکی از تکالیف موجر، استرداد مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه مستاجر همزمان با تخلیه ملک است. در صورت امتناع موجر از استرداد مبلغ مزبور، مستاجر میتواند الزام او را از دادگاه بخواهد.

  • مبنای طرح دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

   مستاجر پس از تخلیه ملک مستحق دریافت مبلغ ودیعه میباشد و تا پیش از آن نمیتواند استرداد آن را از موجر بخواهد. فلذا ضروری است مستاجر پیش از اقامه دعوا، ملک را تخلیه نموده و مراتب را از طریق ارسال اظهارنامه به اطلاع موجر برساند. همچنین مستاجر میتواند برای اثبات این امر در دادگاه، تخلیه ملک را در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تامین دلیل کند.

در صورتی که مستاجر پیش از تخلیه، طرح دعوا نماید با قرار رد دعوا مواجه میشود. شعبه 49 دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز در رای شماره 1421 خود به تاریخ 12/10/1391 این نظر را مورد تایید قرار داده است.

  • مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

چنانچه مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به دعوا رسیدگی مینماید و در صورتی که این مبلغ بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

  • اجرای رای الزام موجر به پرداخت و استرداد مبلغ ودیعه

اگر موجر بعد از قطعیت حکم محکومیت و صدور اجرائیه اقدام به اجرای مفاد حکم ننماید، مستاجر میتواند با معرفی اموال مستاجر به اجرای احکام و توقیف آنها، مبلغ مورد حکم را از محل فروش این اموال تادیه نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست