اثبات وقوع بیع
عقد بیع که یکی از پرکاربردترین عقود مذکور در قانون مدنی میباشد به تصریح ماده ۳۳۹ قانون مزبور، با توافق طرفین در مورد مال موضوع قرارداد و قیمت آن واقع میشود.دلایل متعددی از جمله نوسانات قیمت ملک ممکن است موجب انصراف یکی از طرفین عقد شود. در چنین شرایطی طرف مقابل مجبور به اثبات وقوع بیع نزد دادگاه خواهد بود.
اثبات وقوع بیع
تفاوت عقد بیع و وعده بیع
در مرحله اول اشاره به این نکته ضروری به نظر میرسد که وعده بیع، خود بیع نیست. برای اینکه بتوانیم توافق واقع شده را عقد بیع بنامیم باید علاوه بر وجود شرایط عمومی صحت معاملات، موافقت بی قید و شرط درمورد مال و ثمن معامله میان طرفین وجود داشته باشد.
درمواردی مذاکرات طرفین صرفا وعده بیع است نه خود بیع. مثلا یکی از طرفین متعهد میشود بعد از فک رهن، ملک خود را به دیگری بفروشد. در واقع قصد فروش در لحظه وجود ندارد و منوط به وقوع شرط یا زمان خاصی شده است. چنین توافقی را نمیتوان منشا انتقال مالکیت دانست. البته وعده بیع نیز به عنوان یک قرارداد خصوصی در حدود مقتضا خود الزام‌آور است اما باعث نقل و انتقال مالکیت نخواهد بود.
اثبات وقوع بیع چه زمانی ضروری ست؟
همانطور که قبلا به اختصار اشاره شد وقوع عقد بیع مستلزم رعای تشریفات خاصی نمیباشد. به عبارت ساده تر صرف توافق خریدار و فروشنده درمورد مال موضوع قرارداد و قیمتی که برای آن در نظر گرفته شده برای وقوع بیع کافی ست. مطابق اصل رضائی بودن عقود، بیع معاطاتی نیز معتبر میباشد و صرف قبض و اقباض مبیع و ثمن به تنهایی برای اثبات وقوع بیع کفایت میکند.
بنابراین در موارد متعددی طرفین عقد بیع صرفا به توافق شفاهی یا تنظیم بیع‌نامه عادی اکتفا میکنند. در چنین مواردی اگر یکی از طرفین، به هردلیلی منکر وقوع عقد شود، اثبات وقوع آن بر عهده طرف مقابل است.
اثبات وقوع بیع مشروط
ممکن است عقد بیع متضمن شرط یا شروطی به نفع یکی از طرفین یا هردوی آنان باشد. در چنین مواردی اگر متعهد، به شرط عمل نکند طرف مقابل میتواند بیع را فسخ کند اما در این مورد حقی برای شخص متعهد ایجاد نخواهد شد. یعنی متعهد نمیتواند با عمل نکردن به شرط مدعی شود که بیع الزام آور نیست.
در این مورد مشروطله میتواند با انصراف از شرط مزبور و حق فسخ ناشی از آن از انحلال بیع جلوگیری نماید.
در واقع سرنوشت عقد به دست مشروطله خواهد بود.(رای اصراری حقوقی شماره ۱ مورخ ۲۹/۱/۱۳۷۴ هیئت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور).
دلایل قابل استناد برای اثبات وقوع بیع
برای اثبات وقوع بیع میتوان به دلایل مختلفی تمسک جست از جمله اسناد عادی تنظیم شده میان طرفین، اسناد پرداخت ثمن از جمله چک و …، شهادت شهود، تحقیقات محلی و … .
آیا اثبات وقوع بیع همان اثبات مالکیت است؟
خیر؛ طرح دعوای اثبات مالکیت صرفا در مورد املاکی ممکن است که به ثبت نرسیده است اما طرح دعوای اثبات وقوع بیع در مورد کلیه املاک قابلیت طرح دارد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات وقوع بیع املاک
با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی این دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.
اجرای حکم
از آنجا که رای صادره در این موضوع صرفا جنبه اعلامی دارد برای اجرای آن نیازی به صدور اجرائیه نیست .
برخی معتقدند به جهت غیرترافعی بودن اثبات وقوع بیع ، این دعوا به تنهایی قابل پذیرش نمیباشد و تنها زمانی برای دادگاه تکلیف به رسیدگی ایجاد میشود که همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.
با وجود نظر مخالف در این زمینه بهتر است این دو دعوا همزمان طرح شوند تا با قرار عدم استماع دعوا مواجه نشویم.
همچنین از آنجا که صرف اثبات وقوع بیع برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی کفایت نمیکند و خریدار در نهایت مجبور به ارائه این دادخواست نیز میباشد برای صرفه‌جویی در زمان بهتر است این دو دعوا را با هم مطرح کنید.
نکات مهم برای پیشگیری از مشکلات احتمالی
ترجیحا ظرف مدت زمان کوتاهی پس از توافق و انعقاد عقد برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایید.
از چند شخص قابل‌اعتماد و مورد وثوق بخواهید در مجلس عقد حاضر شوند و به عنوان شاهد ذیل اسناد را امضا کنند. در مواقع لزوم میتوان این افراد را به عنوان شاهد به دادگاه معرفی کرد. حداقل وجود دو نفر شاهد برای اثبات موضوع نزد دادگاه لازم است.
بهتر است همه توافقات خود را مکتوب نمایید. درست است که از منظر قانونی تفاوتی بین توافق کتبی و شفاهی نیست و توافقات شفاهی نیز میتوانند منشا اثر باشند؛ اما اثبات وقوع عقد به صورت شفاهی نزد دادگاه بسیار مشکل و در اغلب موارد غیرممکن است.
از انجام معامله با شخصی جز مالک رسمی خودداری نمایید و چنانچه مجبور به مذاکره با نماینده مالک بودید حتما مدارک مثبت سمت شخص نماینده را به دقت بررسی نمایید.
قبل از امضا هرگونه سند از آزاد بودن ملک اطمینان حاصل فرمایید. چنانچه سند در رهن بانک یا شخص دیگری بود بهتر است انعقاد عقد را به بعد از فک رهن موکول نمایید. البته آنچه که از روح قانون مدنی مستفاد میشود موید این است که مرهونه بودن مال موجب بطلان بیع نیست و در صورتی که مرتهن رضایت بدهد و یا بعدا رهن منحل شود بیع واقع شده صحیح است.
برای پرداخت بیعانه یا ثمن از روش‌هایی استفاده کنید که به راحتی قابل اثبات باشند؛ مثل صدور چک.
در موارد ضروری همزمان با تحویل پول، کلید یا اسناد از طرف مقابل رسید دریافت نمایید.
در صورت استفاده از چک به عنوان وسیله پرداخت، علت صدور چک را روی آن ذکر نمایید.
شماره چکی را که برای پرداخت صادر میکنید در قرارداد بنویسید.
قبل از انعقاد قرارداد استعلامات لازم در مورد ملک را به عمل آورید و مطمئن شوید طرف مقابل مالک رسمی ملک میباشد.
از امضا اسنادی که طرف مقابل تنظیم کرده و به شما ارائه میکند خودداری نمایید و ترجیحا تنظیم قرارداد را به شخص مورد اعتماد و متخصص بسپارید. دپارتمان ملکی دفتر حقوقی بین‌المللی دادپویان حامی با بهره‌مندی از تجارب وکلای متخصص و متعهد آماده ارائه مشاوره در این زمینه میباشد.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
24 نظر
سلام. وقت بخیر. سوالی از خدمتتان داشتم. ملک بنده ملکی دارای سند مفروزی است به مساحت ۳۰۰۰ متر مربع که از وسط ملک خیابان کشیده شده و قسمت باقیمانده حد جنوب خیابان به مساحت ۳۰۰ متر مربع می ماند که اخیراً اشخاص غیر با درست کردن قولنامه صوری درصد اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری هستند که شهرداری در پاسخ اعلام نمود که قولنامه قابل صدور پروانه نمی باشد.لذا دارنده قولنامه با مراجعه به دادگاه، اثبات وقوع عقد بیع را از دادگاه اخذ کرده و دوباره به شهرداری مراجعه کرده است. آیا شهرداری می تواند با اثبات وقوع عقد بیع زمینی که دارای سند ۶ دانگ با مالکین مشخص هست به طرفی که هیچ گونه مالکیت سندی ندارد پروانه ساخت بدهد؟ آقایون تو شهرداری می گویند ما پروانه می دهیم، بعد مالکین سند بروند دادگاه اثبات وقوع عقد بیع را باطل کنند.
با سلام. شهرداری به استناد ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری مکلفند در مواقعی که سند عادی به تایید دادگاه می رسد که در حکم سند رسمی می گردد، مبادرت به صدور پروانه ساخت نمایند. دارنده سند رسمی می تواند نسبت به رای اثبات وقوع بیع غیرمنقول اعتراض ثالث نموده و دستور موقتی مبنی بر جلوگیری از صدور پروانه ساخت دریافت نمایند.
سلام. مادر خانومم میخواد یه واحد خونه رو بده به خانومم اما ملک سند نداره و میخواد قولنامه ای انجام بده.باید به چه صورتی اقدام کنه که بعداً باقی وراث براش مشکلی ایجاد نکن.چون داخل قولنامه باید ارزش ملک زده بشه ولی در صورتی که هیچ پولی ردوبدل نشده؟منظورم اینه که تمام راه ها بسته بشه که نتونن اذیت کنن لطفا راهنمایی بفرمایید/ شرمنده اگر قیمت ملک رو پایین تر از اون چیزی که هست در قولنامه قید نماییم مشکلی ایجاد نمیشه
سلام مشکلی ندارد مبلغ رو تعیین و قید نمایید که فروشنده ثمن معامله را نقدا دریافت کرده است/ خیر
ملکی بنام من است می خواهم انرا به برادرم بفروشم بدلیل اینکه خلافی شهرداری دارد نمی خواهم سند بزنم خودش هم موافق است .چه سند یا قرار دادی با چه شرایطی و در کجا تنظیم کنیم که این معامله قانونی باشد و در زمان حیات یا فوت هر کدام سندیت داشته باشد .ممنون
سلام در بنگاه معاملات ملکی با دریافت کد رهگیری
با سلام بنده خودرویی از شخصی خریدم که خودرو به نام شخص دیگری می باشد و با توجه به مشخص کردن تاریخ جهت مراجعه تعویض پلاک و ثبت سند ولی از تاریخ مذکور گوشی خاموش و ادرس نوشته شده در مبایعه نامه که به صورت دستی بوده اشتباه می باشد، حال باید برای انتقال سند و تعویض پلاک به نام خودم چکار کنم، کلیه مدارک ماشین به غیر از وکالت نامه که از صاحاب ماشین داره دست من، و‌پول رو بنا به خواسته فروشنده من به حساب کس دیگری واریز کردم و داخل مبایعه نامه ذکر شده این مطلب که حساب واریزی مورد تایید فروشنده است
سلام دعوای الزام به تنظیم سند علیه فروشنده و مالک باید مطرح کنید.
سلام آیا با داشتن سند رسمی محضری ( اقرارنامه)که نام خریدار و فروشنده درآن سند قید شده ، مبایعه نامه عاد ی آیا معنا پیدا میکند؟
سلام اگرمفاد اقرارنامه مشتمل بر معلوم و معین بودن مورد معامله و ثمن معامله باشد ،بیع محسوب می گردد.
در هر صورت باید مفاد اقرارنامه بررسی شود
سلام. بنده ماشینی داشتم که به یکی از دوستانم فروختم و تحویل ایشان هم دادم اما مبایعه نامه ننوشتیم و ایشان الان ماشین را به شخص دیگری فروخته و سند مالکیت هم به نام خریدار صادر شده است. می خواستم ببینم از چه طریقی می توانم این ادعای خود را ثابت کنم؟
باسلام. طبق عرف می بایست مالک ماشین جهت تعویض پلاک حضور داشته باشد و یا وکالت به نام خریدار بدهد که ایشان به وکالت از مالک یا فروشنده اقدام کند بنابراین اگر شما این وکالت را به دوست خود داده باشید و ایشان هم طبق آن به خریدار دوم وکالت داده باشد این خود دلیل محکمی برای اثبات وقوع بیع است و علاوه بر این اگر شاهد هم داشته باشید می توانید تقاضای استماع شهادت شهود را از دادگاه بخواهید.
سلام. می خواستم ببینم آیا در صورتی که مبایعه نامه تنظیم نشده باشه و بیع به صورت شفاهی باشه می تونم بیع را اثبات و فروشنده را ملزم به انتقال سند رسمی کنم؟
بله چنانچه بتوانید این موضوع را اثبات کنید امکان پذیر هست.
سلام. بنده ملکی را از برادرم خریداری کردم و ثمن آن را نیز پرداخت کردم قرار بود که پس از پرداخت سند را به نام من منتقل نماید اما الان ادعا می کند مبایعه نامه سفید امضاء به من داده و قرار نبوده معامله ای انجام شود الان من چه کاری می توانم انجام دهم؟
باسلام. شما می توانید دعوای اثبات وقوع بیع و الزام ایشان به تنظیم سند رسمی را بخواهید و مبایعه نامه ای که ایشان امضاء کرده و ثمن پرداختی می توانید بیع را اثبات نمایئد.
سلام
سال ۶۷,شوهرم یه ملک تجاری خرید این ملک یه دنگ قولنامه عادی بودوپنج دنگ سند مادر شوهرم به دلیل علاقه زیاد به برادرش که اون زمان کویت بود امضا خریدار سند مادر را اسم برادرش را نوشت وامضا کرد
این امضا نه حقیقی بود که به نام خودش نه حقوقی که از برادرش وکالتنامه داشته باشه بعد از مدتی که برادر ازکویت برگشت بزرگ فامیل که در جریان بود گفت همین الان ملکی را که این اقا خریده یا پولش را بده یاملک را وایشون گفتند که پولش را میدم بره اونطرف بخره خلاصه سالها گذشت واون اقا مغازه هارا داد کرایه خودش استفاده کرد وشوهرمن مرتب بش میگفت ملک منو پس بده اون اقا هم بیخیال وراحت میگفت نمیدم وسند ثبتی گرفت
چند سال بعد به اکراه اون بک دانگ که سند نداشت و۱۴متربود داد به ما وبا اینحال همچنان شوهرم ومن بحث میکردیم که چرا اینکاررا کردی وپدرم وشوهرم مرتب به اون اقا اصرار میکردن که ملک این اقا را بده خلاصه یه شب ده ….دوازده نفر جمع شدندواون طی یک معاوضه نامه به اون ۱۴متر۸متراضافه کرد وخانه ایی که قباله من بود گرفت در اصل مال خودمان را با حودمان عوض کرد هیچ اسمی هم از قولنامه نشد وشوهر مرحومم به اجبار اامصا کردچون گفت از این ،۲۲متر یک سانت بیشتر نمیدم وخب اون بنده خدا هم چون میدونست اون سند داره امضا کرد مدارک را پیش شخصی به امانت گذاشتیم که من برای سند خانه واون برای ۲۲,متر سند بزنیم که ایشون بدون امضا من رفت سند گرفت وسند مارا نزد.
خلاصه بعد الزام به سندش کردیم ۶سال رفت وامد دادگستری وایشون تلاش که اشتباه کردم معاوضه کردم وسند جعل کرد شاهد دروغ اورد خلاصه رای به نفع ما صادر شد یکسال بعد شوهرم به دنبال همین افکار وپشیمونی ونداشتن هیچ راهی رحمت خدا رفت وبدون هیچ علتی دق کرد ببخشید اینو میگو الان که دارم مینویسم بغض و اشک اجازه نوشتن نمیده گرفته…
هفت یا هشت سال بعد از خرید ملک شوهرم فهمید که قولنامه را برده بش گفت واون گفت نه نبردم الان که شوهرم رحمت خدا رفته من سه چهار ماه بعد به قولنامه دوم پیدا کردم به تاریخ یال ۷۰,اون قولنامع را بردم اداره ثبت با کپی قولنامه خودمون واونجا فهمیدم که با قولنامه دوم سند گرفته وقولنامه ما چند شاهد داره که هستن وشماره چک داره که تمام ته چکها راهم دارم حتی ته چکی که به عنوان کمسیون داده را داریم الان من شکایت کنم موفق میشم ملک را پس بگیرم وخانه ایی که با ما معاوضه کرد بسیارممنون .
متشکر .بزرگواری میکنید جواب میدهید برادرمن طی سالهای زندگی خیلی سختی کشیدم تا بچه هام را بزرگ کردم.
فقط خودم میدونم که چی کشیدم وچه ظلمی به ما شد الان هم که شوهر ندارم واز داغ درد اون هر روز زجر میکشم چون اون بعد از اینکار دیگه نه منو داشت ونه اون مالمون را پس میداد عذر خواهی میکنم که درد لم باز شد ببخشید مجدد از پاسخگویی شما سپاسگذارم البته شکایت کردم ولی میگن به خاطر اون معاوضه نامه نمیتونید موفق بشید البته اصل سند اون اقا باطل ومشکل داره چون پولی نداده چطور معاوضه بعد از اون درسته
بله حتما شکایت نمایید به نتیجه میرسید
سلام مبایعه نامه ای بین من و فروشنده ای است که پارسال با هم مبایعه نامه رو تنظیم کردیم
اون موقع بین خودمون و شاهدین حرف زدیم که مابقی ثمن معامله هروقت من خونه ی دیگری که داشتم رو فروختم پرداخت شود و این اتفاق حدود یکسال بعد افتاد چند روز قبل که فروختم به فروشنده پیام دادم که بالاخره پول آماده هست ایشون فرمودند فردا به حساب من واریز کنید من شنبه یا یکشنبه برای انتقال بصورت وکالت فروش در دفترخونه حاضر میشم من بعلت عدم اعتماد نسبت به حرف ایشون ( چون دوماه بعد از تنظیم مبایعه نامه طی بروز مشکلاتی ایشون زیر حرفشون زدند و گفتند باید پول رو الان بدی حدود ۹ ماه پیش در صورتی که قرار بود تا فروش منزل من صبر کنند ) من ۲۵۰ میلیون فردای روز معامله به ایشون پرداخت کردم و ایشون تا کنون منتظر بقیه ثمن معامله بودند اما الان به من پیام دادند که من خونه رو فروختم به کس دیگری و اون پول رو ( دریافتی سال پیش) به شما پرداخت میکنم
میخوام بدونم آیا میتونه خونه رو بفروشه ؟؟؟
سلام خانه متعلق به شماست و می توانید شکایت کلاهبرداری مطرح و دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تنظیم کنید