تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا به آن افراز می گوییم یا قطعه بندی زمین های بزرگ به قطعات کوچکتر که به آن تفکیک می گوییم. در واقع واژه تقسیم عبارت عامی است که به جای افراز و تفکیک به کار می رود. ملکی که بین چند نفر مشترک بوده و تقسیم نشده باشد ملک مشاع نامیده می شود و افراز نیز صرفا در املاکی که افراد در آن مالکیت مشاعی دارند ممکن است، به عبارت بهتر افراز یا تقسیم ملک مشاع بین شرکا در فرضی صورت می پذیرد که چند شخص در مالی واحد دارای حق مالکیت بوده و یک یا چند نفر از آنان تقاضای دریافت سهم خود را داشته باشد. بر طبق تعریف قانونی که در مورد ملک مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکین در بخش های مختلف ملک مزبور پراکنده می باشد.

لذا تقسیم آن چندان کار ساده ای نیست. قانون گذار در وهله اول به شرکاء اجازه داده است با تراضی میان خود، تقسیم را به نحوی که مورد توافقشان است، انجام دهند. چنانچه توافق حاصل نشد، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طرق قانونی بخواهد. اما تفکیک به معنای جدا کردن سهم مشاع شرکا از یک دیگر نیست بلکه تفکیک را می توان تقسیم ملک به قطعات کوچکتر دانست و امکان دارد کل زمین متعلق به یک نفر باشد. در مقوله حاضر به بحث نحوه تقسیم ملک مشاع پرداخته می شود اگر چه این تقسیم می تواند از باب تفکیک یا افراز باشد ولی ما به طور خاص به بررسی احکام راجع به افراز می پردازیم.

مراجع صالح برای تقسیم ملک مشاع

تقاضای تقسیم یا افراز ملک مشاع بسته به شرایط زمین در صلاحیت دو مرجع مختلف می تواند باشد. بسته به این که جریان ثبتی ملکی به پایان رسیده یا همچنان در جریان ثبت قرار دارد مرجع افراز و تقسیم آن متفاوت خواهد بود. که در دو بند جداگانه در زیر، حدود صلاحیت هر مرجع و نحوه اعتراض به آن ها مورد رسیدگی قرار می گیرد.

• تقسیم ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

1. تقسیم ملک مشاع با توافق طرفین: اصولا تقسیم ملک مشاع بین مالکان با توافق و تراضی صورت می گیرد بدون این که نیازمند مراجعه به مرجع خاصی باشد اما در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم زمین مشاع صورت نگیرد ، در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک و در برخی موارد دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای تقسیم مال مشاع هستند.
2. تقسیم ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است: افراز ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. در این فرض درخواست افراز  مستقیما به اداره ثبت داده می شود.

• تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه

ماده ۵۸۸ قانون مدنی در خصوص تقسیم ملک مشاع بیان می دارد که هر شریک مال مشاعی می تواند هر زمان که بخواهد ، تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ؛ مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

تقاضای افراز ملک  یا به زبان عامیانه تر دادخواست تقسیم مال مشاع در مواردی که قانون گذار تعیین نموده در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. این موارد عبارتند از:

1. جریان ثبتی ملک خاتمه پیدا نکرده باشد و یا جریان ثبتی شروع نشده باشد و ملک فاقد سابقه ثبتی باشد. یعنی برای تقسیم زمین مشاعیی که فاقد سند رسمی است باید به دادگاه مراجعه نمود. تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی با تقاضای هریک از شرکا ممکن است.
2. در بین شرکا شخص محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد.

نحوه تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه

اگر ملک مشاع موروثی باشد، یعنی ملک به شرکا مشاعی  به ارث رسیده باشد،گواهی انحصار وراثت نیز بایستی ضمیمه دادخواست شود.چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد و به دلیل حجر یا مفقودالاثر بودن یکی از شرکا، تقاضای افراز و صدور تقسیم نامه ملک مشاع در دادگاه مطرح شود، دادگاه پس از ثبت دادخواست و قبل از تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند.

پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر و کارشناس پس از بررسی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک اظهار نظر می کند. و در صورت قابل افراز بودن ملک نیز در خصوص نحوه و میزان  تقسیم نظر می دهد و چنانچه ملک قابل افراز نباشد مراتب را به دادگاه گزارش می دهد و حسب مورد دادگاه دستور تعیین قیمت و ارزیابی ملک را به کارشناس یا کارشناس مربوط دیگری صادر می کند.

کارشناس در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز، بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجالس احتمالی موجود تعارضی وجود نداشته باشد .در صورتی که مالکین به نحوه تعیین سهمشان اعتراض داشته باشند دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص خواهد نمود.

تقسیم مال مشاع

نحوه اعتراض به تقسیم ملک مشاع توسط شرکا

بیان شد که مراجع صالح برای تقسیم ملک مشاع، اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک هستند. حال چنانچه مراجع مذکور در فرآیند رسیدکی به درخواست تقسیم خلاف قوانین عمل نمایند ذینفع، حق اعتراض به تصمیم مرجع مربوطه را خواهد داشت. با توجه به احکام متفاوت اعتراض به این تصمیمات ، هرکدام به صورت جداگانه تشریح می شوند.

• اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص تقسیم ملک مشاع

تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه صالح یعنی دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی که ملک در حوزه ی آن واقع است، می باشد.

دادگاه پس از ثبت دادخواست ، وقت رسیدگی تعیین کرده و پس از برگزاری جلسه ی رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به خواهان را از اداره ثبت استعلام می کند. پس از وصول استعلام، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می نماید و کارشناس با هماهنگی با نماینده و نقشه بردار نسبت به بررسی وضعیت ملک ، اقدام و نظر خود را در خصوص افراز و یا عدم افراز ملک مشاع صادر می کند. در صورتی که نظریه کارشناسی قطعی شود، دادگاه بر همان اساس اقدام به صدور رای نموده و تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز را تایید یا نقض می نماید.

برخی از محاکم ، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را صرفا در مواقعی می پذیرند که ملک از سوی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شود و در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را نمی پذیرند. این در حالی است که طبق نص قانون دادگاه در خصوص قابلیت افراز یا عدم افراز ملک رسیدگی می نماید.

حکم دادگاه که با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، در خصوص افراز یا عدم افراز صادر می شود ، اعلامی بوده و نیاز به صدور اجرائیه نخواهد داشت. این حکم قابل تجدید نظر در دادگاه های تجدید نظر مرکز استان بوده و غیر قابل فرجام می باشد.

پس از قطعیت رای مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ، از طریق اجرای احکام مدنی ملک فروخته می شود.

• اعتراض به رای دادگاه در خصوص تقسیم ملک مشاع

همان گونه که بیان شد در مورادی دادگاه محل وقوع ملک به درخواست افراز رسیدگی می نماید. حال زمانی که دادگاه رای به قابل افراز بودن یا نبودن صادر کند. این تصمیم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است. در واقع اعتراض به رای دادگاه در خصوص تقسیم ملک مشاع تابع عمومات آیین دادرسی بوده و مهلت اعتراض به آن ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ می باشد.

تفاوت تفکیک و تقسیم ملک مشاع

تفاوت تفکیک و تقسیم ملک مشاع یا همان افراز در این است که در صورت تفکیک،  حالت اشاعه از بین نرفته و همه شرکاء به نسبت سهم خود ، در تمام قطعات تفکیکی، شریک مشاعی هستند. اما در افراز، ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود. از همین رو افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام شود و صرف درخواست یکی از مالکین مجوز تفکیک ملک نیست.

روش های تقسیم مال مشاع

1. تقسیم به افراز: تقسیم به افراز حالتی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد و اصولاً در مالی که اجزا آن مساوی باشد صورت می گیرد.
2. تقسیم به تعدیل: تقسیم به تعدیل در جایی صورت میگیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد؛ این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساسا ارزش مال مناط اعتبار است.
3. تقسیم به رد:  می توان گفت بر سیتر حقوقی و مدار منطقی، روش های تقسیم مال مشاع ترکیبی است یعنی چنانچه در ابتدا تقسیم بر اساس افراز و سپساز طریق تعدیل امکان پذیر نباشد نوبت به تقسیم مال بر اساس رد میگردد. در برخی موارد، لازم است که وجهی دیگر به فردی که سهم کمتری در اختیار دارد، داده شود تا از نظر ارزش سهمی با دیگر شرکاء تعادل برقرار شود.

ابطال تقسیم ملک مشاع

ابطال تقسیم ملک مشاع

در مواردی امکان ابطال تقسیم نامه زمین مشاع وجود دارد که عبارتند از :

• ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع با تراضی شرکا:  چنانچه هر یک از شرکا ملک مشاع ، به دلیل نارضایتی از نحوه تقسیم،  خواهان تشکیل مجدد مالکیت مشاع خود باشد و سایر شرکا بر این امر تراضی و توافق داشته باشند، می توانند تقسیم نامه را باطل کنند. که در اثر این عمل، سند مالکیت صادر شده برای هر یک از شرکاء، نسبت به سهم خود نیز باطل خواهد شد و می توان مجددا جهت صدور سند مالکیت مشاع اقدام نمود .
• ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع در اثر حکم دادگاه: 

در این نوع ابطال ، دادگاه به سه جهت حکم به ابطال تقسیم نامه می دهد :

• چنانچه در اثر تقسیم مال مشاع ، سهمی از سهام یک شریک وارد سهم شریک دیگر شده باشد، شریکی که حق او ضایع گردیده است می تواند از طریق دادگاه خواهان ابطال تقسیم نامه شود.

• در صورتی که سهم و قسمت شخص دیگری غیر از شرکا در سهم شرکا وارد گردد و به او ضرر وارد شود .
• اگر قبل از تقسیم مال مشاع، حقوقی برای شریکی وجود داشته که پس از تقسیم این حقوق از بین رفته است ، این مورد می تواند موجب ابطال تقسیم نامه با حکم دادگاه گردد .
• در صورت اعمال خیار تخلف از شرط در تقسیم نامه

در چه مواردی تقسیم مال مشاع ممنوع است؟

در برخی موارد  بنا به حکم قانون یا قرارداد یا شرع تقسیم مال مشاع ممنوع می باشد و حتی با توافق ذینفعان نیز امکان تقسیم ملک مشاع وجود ندارد این موارد عبارتند از:

1. اسقاط حق درخواست تقسیم ملک مشاع ضمن قرارداد
2. اسقاط حق درخواست تقسیم ملک مشاع طی تعهد(سند اقرار یا تعهد مالی)
3. به حکم دادگاه
4. تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم
5. وجود سند معارض نسبت به ملک تا رفع تعارض

بحث پایانی

سعی شد در این نوشته کلیات کامل و جامعی از فرآیند تقسیم املاک مشاع به شما ارائه گردد اما باید در نظر داشت که مسائل حقوقی با صرف مطالعه چند صفحه قابل حل نیستند به همین دلیل پیشنهاد می شود قبل از اقدام در هر زمینه حقوقی با وکیل متخصص و متبحر مشاوره نمایید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از دو دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه پایه یک دادگستری،آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در زمینه دعاوی ملکی ، توسط وکیل ملکی ، به شما عزیزان می باشد.