تقسیم ملک مشاع چگونه انجام می شود؟

افراز یا تقسیم ملک مشاع بین شرکا در فرضی صورت می پذیرد که چند شخص در مالی واحد دارای حق مالکیت بوده و یک یا چند نفر از آنان تقاضای دریافت سهم خود را داشته باشد. بر طبق تعریف قانونی که در مورد ملک مشاع وجود دارد، سهم تمامی مالکین در بخش های مختلف ملک مزبور پراکنده می باشد. لذا تفکیک و تقسیم آن چندان کار ساده ای نیست. قانون گذار در وهله اول به شرکاء اجازه داده است با تراضی میان خود، تقسیم را به نحوی که مورد توافقشان است، انجام دهند؛ چنانچه توافق حاصل نشد، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد.

تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع

تقسیم ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک

در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم ملک مشاع صورت نگیرد ، در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک و در برخی موارد دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع هستند.

افراز ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. در این فرض درخواست افراز مستقیما به اداره ثبت داده می شود.

اعتراض به  واحد ثبتی در خصوص تقسیم ملک مشاع 

تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی ظرف 10 روز پس از ابلاغ به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه صالح یعنی دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی که ملک در حوزه ی آن واقع است، می باشد.

دادگاه پس از ثبت دادخواست ، وقت رسیدگی تعیین کرده و پس از برگزاری جلسه ی رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به خواهان را از اداره ثبت استعلام می کند. پس از وصول استعلام، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می نماید و کارشناس با هماهنگی با نماینده و نقشه بردار نسبت به بررسی وضعیت ملک ، اقدام و نظر خود را در خصوص افراز و یا عدم افراز ملک مشاع، صادر می کند. در صورتی که نظریه کارشناسی قطعی شود، دادگاه بر همان اساس اقدام به صدور رای نموده و تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز را تایید یا فسخ می نماید.

برخی محاکم اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را صرفا در مواقعی می پذیرند که ملک از سوی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شود و در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را نمی پذیرند.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه ، از طریق اجرای احکام مدنی فروخته می شود. حکم دادگاه که با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، در خصوص افراز یا عدم افراز صادر می شود ، اعلامی بوده و نیاز به صدور اجرائیه نخواهد داشت؛ این حکم قابل تجدید نظر در دادگاه های تجدید نظر مرکز استان بوده و غیر قابل فرجام می باشد.

تقسیم ملک مشاع در دادگاه 

ماده ۵۸۸ قانون مدنی در خصوص تقسیم ملک مشاع بیان می دارد که هر شریک مال مشاعی می تواند هر زمان که بخواهد ، تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ؛ مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا اینکه مابین شرکاء، محجور یا غایب مفقدالاثر وجود دارد، دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می کند.

اگر ملک مشاع موروثی باشد، یعنی ملک به شرکا مشاعی  به ارث رسیده باشد،گواهی انحصار وراثت نیز بایستی ضمیمه دادخواست شود.

چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد؛ دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند.

پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر و کارشناس پس از بررسی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه و میزان  تقسیم نظر می دهد.

کارشناس در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز، بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجالس احتمالی موجود تعارضی وجود نداشته باشد .

در صورتی که مالکین به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص خواهد نمود.

تفاوت تفکیک و تقسیم ملک مشاع 

تفاوت تفکیک و تقسیم یا افراز ملک مشاع در این است که در صورت تفکیک،  حالت اشاعه از بین نرفته و همه شرکاء به نسبت سهم خود ،  در تمام قطعات تفکیکی، شریک مشاعی هستند؛ اما در افراز، ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود.

افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام شود و صرف درخواست یکی از مالکین مجوز تفکیک ملک نیست.

روش های تقسیم مال مشاع

الف) تقسیم به افراز: تقسیم به افراز حالتی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد و اصولاً در مالی که اجزا آن مساوی باشد صورت می گیرد؛

ب) تقسیم به تعدیل: تقسیم به تعدیل در جایی صورت میگیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد؛ این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساس ارزش مال انجام می شود؛

ج) تقسیم به رد: در برخی موارد، لازم است که وجهی دیگر به فردی که سهم کمتری در اختیار دارد، داده شود تا از نظر ارزش سهمی با دیگر شرکاء مساوی شود.

ابطال تقسیم ملک مشاع

در مواردی امکان ابطال تقسیم مال مشاع وجود دارد که عبارتند از :

الف)ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع با تراضی شرکا: چنانچه هر یک از شرکا ملک مشاع ، به دلیل نارضایتی از نحوه تقسیم،  خواهان تشکیل مجدد مالکیت مشاع خود باشد ، شرکا با تراضی و توافق یکدیگر ، می توانند تقسیم نامه را باطل کنند. که در اثر این عمل، سند مالکیت صادر شده برای هر یک از شرکاء، نسبت به سهم خود نیز باطل خواهد شد و می توان جهت صدور سند مالکیت مشاع اقدام نمود .

ب) ابطال تقسیم نامه ی مال مشاع در اثر حکم دادگاه: در این نوع ابطال ، دادگاه به سه جهت حکم به ابطال تقسیم نامه می دهد :

  • چنانچه در اثر تقسیم مال مشاع ، سهمی از سهام یک شریک وارد سهم شریک دیگر شده باشد، شریکی که حق او ضایع گردیده ا می تواند از طریق دادگاه خواهان ابطال تقسیم نامه شود.
  • در صورتی که سهم و قسمت شخص دیگری غیر از شرکا در سهم شرکا وارد گردد و به او ضرر وارد شود .
  • اگر قبل از تقسیم مال مشاع حقوقی برای شریکی وجود داشته که پس از تقسیم این حقوق از بین رفته است ، این مورد می تواند موجب ابطال تقسیم نامه با حکم دادگاه گردد .

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه پایه یک دادگستری،آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در زمینه دعاوی ملکی ، توسط وکیل ملکی ، به شما عزیزان می باشد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 3 امتیاز: 4.7)

10 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام . خسته نباشید
    تقسیم ملک مشاعی که تعدادی از شرکا آن راضی به فروش ملک نیستند چگونه امکان پذیر است؟

    پاسخ
    • سلام . لازم است ابتدا جهت افراز زمین خود به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرده و در صورتی که ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد و در غیر این صورت، یک گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به شما داده خواهد شد که می‌توانید از طریق دادگاه برای فروش آن اقدام نمایید.

      پاسخ
  • با عرض سلام و احترام برای تقسیم خانه ای که سند مشاع دارد باید به کجا مراجعه کنیم؟

    پاسخ
    • سلام. اگر ملک دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت نباشد، باید به دادگاهِ محل وقوع همان ملک مراجعه شود اما اگر ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست تقسیم از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد

      پاسخ
  • صادق رضایی
    دسامبر 6, 2020 3:46 ب.ظ

    سلام . من و برادرم در ملک پدریمان به صورت مشاعی سهم داشتیم که من با رضایت شفاهی که از برادرم گرفتم هفت سال پیش در سهم خودم خانه ساختم حالا با فوت برادرم ورثه اش منکر اجازه شده اند آیا می توانند بنا را تخریب کنند ؟

    پاسخ
    • سلام علیکم . ساخت و ساز بدون اجازه سایر شرکا در ملک مشاعی خلاف قانون و قابل تخریب است و مرور زمان در این خصوص معنایی ندارد.

      پاسخ
  • سلام برای تنظیم تقسیم نامه چی لازمه قبلش بگیریم؟

    پاسخ
  • سلام وقت شما بخیر..یک زمین میراثی است که سند آن مشاع و بین سه نفر است. یک زمین خالی مربوط به شهرداری در کنار این زمین هست به متراژ شصت متر که یکی از ورثه با پول خودش آن را خریده که بعدا بتواند آن را به سهم مشاعی خود اضافه کند و دو ورثه دیگر نیز به او وکالت دادند که سهمی در این زمین خریداری شده نخواهند داشت. زمین خریداری شده چون متراژش کم است سند آن مشاع است و به نام سه ورثه صادر شده که بتوان به زمین میراثی تجمیع و سپس تفکیک کرد.
    حالا یکی از این ورثه که وکالت داده بود فوت کرده و بچه های او وکالت نامه را قبول ندارند و میگویند باطل است.
    سوال این است که اکنون ورثه ای که دارای وکالت از دو ورثه دیگر است چگونه میتواند حق خود را بگیرد.
    سپاس فراوان

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست