ملک مشاع به عنوان یکی از پیچیده‌ترین موارد حقوقی در حوزه املاک شناخته می‌شود که می‌تواند چالش های متعددی را برای مالکان به همراه داشته باشد. هنگامی که توافق میان شرکاء برای استفاده یا تقسیم ملک به نتیجه نمی‌رسد، دستور فروش ملک مشاع به عنوان یک راه حل قانونی مطرح می‌شود.
این فرآیند، که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و مقررات مرتبط است، به مالکان این امکان را می‌دهد که با فروش ملک مشاع، سهم خود را به صورت نقدی دریافت کنند. در این مقاله، به بررسی دقیق مراحل قانونی، شرایط لازم و نکات کلیدی برای موفقیت در اجرای دستور فروش ملک مشاع می‌پردازیم تا شما را در این مسیر پیچیده یاری کنیم.
نحوه فروش ملک مشاع
نحوه فروش ملک مشاع، به دو روش ذیل امکان پذیر است:
- توافق همه مالکین:
بهترین و ساده‌ترین راه برای فروش ملک مشاع، توافق همه مالکین بر سر فروش است. در این حالت، همه مالکین باید بر روی قیمت و شرایط فروش توافق کنند.
- دستور فروش از دادگاه:
اگر توافق بین مالکین حاصل نشود و یکی یا چند نفر از مالکین قصد فروش داشته باشند، می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند و درخواست دستور فروش دهند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت عدم امکان افراز ملک مشاع، ممکن است حکم به فروش ملک و تقسیم عواید آن بین مالکین دهد.
شرایط صدور دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع تحت شرایطی صادر می شود که به شرح ذیل می باشد:
- وجود ملک مشاع حداقل بین دو نفر
- غیرمنقول بودن مال
- داشتن سابقه ثبتی
- اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت
- بازداشت نبودن ملک
پس از طرح درخواست افراز ملک مشاع، حسب مورد اداره ثبت محل یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به این درخواست رسیدگی می کند. چنانچه مرجع رسیدگی کننده به درخواست افراز، ملک موضوع تقاضا را قابل افراز بداند، حکم افراز صادر خواهد شد.
چنانچه ملک مشاع توسط اداره ثبت یا دادگاه رسیدگی کننده به صورت قطعی غیر قابل افراز محسوب شود، گواهی عدم افراز صادر خواهد شد که به استناد این گواهی، هر یک از مالکین مشاعی می تواند صدور دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه بخواهد. بدین ترتیب و پس از صدور دستور فروش، ملک از طریق واحد اجرای احکام به فروش می رسد. در فرض اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع، صدور این دستور پس از رسیدگی به اعتراض امکانپذیر است.
ضمنا درخواست صدور دستور مبنی بر فروش ملک مشاع در مورد املاک مشاع در رهن یا بازداشت شده قابلیت استماع ندارد.
مستندات قانونی دستور فروش ملک مشاع
مستندات قانونی دستور فروش ملک مشاع، ماده ۴ قانون افراز و فروش ملک مشاع و مواد ۹ و ۱۰ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع می باشد.
دستور فروش مال مشاع منقول
دستور فروش مال مشاع منقول امکان پذیر نیست و در صورتی که مال منقولی بین چند نفر به صورت مشاع باشد و شرکاء در خصوص فروش آن توافق نداشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای صدور حکم فروش را بنمایند.
دستور فروش ملک مشاع با سند عادی
دستور فروش ملک مشاع با سند عادی نیز امکان پذیر نیست. طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، صدور دستور فروش منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست.
در خواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز تا زمانی که سهم مشاع خریداری شده رسما به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش نیست.
یعنی خریداری که به صورت عادی ملک به وی انتقال یافته، ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت را بخواهد تا پس از اجرای حکم بتواند درخواست دستور فروش مال مشاع را بخواهد.
دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی
دستور فروش ملک مشاع فاقد سند رسمی فاقد مبنا و توجیه قانونی می باشد. طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آئین نامه آن، منحصر به املاکی است که دارای سابقه ثبتی باشند. در چنین مواردی باید اقدام به تقسیم ملک مشاع نمود.
در املاکی که فاقد سند رسمی هستند، دادگاه پس از بررسی کامل و ارجاع امر به کارشناسی و احراز عدم قابلیت افراز و تقسیم، حکم به فروش ملک مشاع صادر می نماید.
دستور فروش ملک مشاع ورثه ای
دستور فروش ملک مشاع ورثه ای که دارای سند رسمی و سابقه ثبتی باشد و گواهی عدم افراز نیز اخذ شده باشد، امکان پذیر است. درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع ورثه ای، از سوی هر یک از ورثه با ارائه گواهی انحصار وراثت امکان پذیر است.
دستور فروش ملک بازداشتی
دستور فروش ملک بازداشتی نیز امکان پذیر نیست. دادگاه در املاکی سابقه ثبتی دارند، حتما باید در خصوص بازداشت بودن یا در رهن قرار داشتن ملک از اداره ثبت استعلام نماید. در صورتی که ملک به هر دلیلی بازداشت باشد، امکان صدور دستور فروش وجود ندارد و درخواست مزبور رد می شود.
در چنین حالتی باید اقدام به رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی نمود.
فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکاء
اگر یکی از شرکاء تمام ملک مشاع ( هم سهم خود و هم سهم بقیه شرکا ) را بفروشد، در این صورت معامله انجام شده نسبت به میزان سهم او صحیح اما نسبت به میزان سهم دیگر شرکاء، طبق قانون مدنی معامله فضولی محسوب می شود. در صورتی که شریک دیگر معامله را تنفیذ ننماید می تواند ابطال معامله فضولی را از دادگاه درخواست نماید.
مراحل و هزینه های فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع می‌تواند به دلیل وجود چندین مالک و نیاز به هماهنگی بین آنها، پیچیدگی‌هایی داشته باشد. در ادامه به مراحل و هزینه های معمول فروش ملک مشاع اشاره می‌کنیم:
مراحل فروش ملک مشاع
- توافق تمامی مالکان برای فروش ملک مشاع
- ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش واقعی آن.
- در خواست دستور فروش از دادگاه در مواردی که بین مالکان توافق صورت نگیرد.
- مراحل قانونی انتقال سند ملک به نام خریدار که شامل مراجعه به دفترخانه و ثبت رسمی معامله است.
- پس از فروش، مبلغ حاصل از فروش بر اساس سهم هر مالک بین آنها تقسیم می‌شود.
هزینه های فروش ملک مشاع
- هزینه ارزیابی ملک توسط کارشناسان رسمی که معمولاً بر اساس تعرفه های مشخص تعیین می‌شود.
- اگر فروش از طریق دادگاه پیگیری شود، هزینه های مربوط به دادرسی شامل هزینه ثبت دادخواست و سایر هزینه های قانونی ممکن است اعمال شود.
- هزینه های مربوط به تبلیغات و آگهی ملک برای فروش.
- هزینه‌های دفترخانه و مالیات‌ها و عوارض مربوط به انتقال سند.
- اگر مالکین از خدمات وکیل متخصص ملکی یا مشاور حقوقی استفاده کنند، باید هزینه‌های مربوط به آن را نیز در نظر بگیرند.
برای فروش ملک مشاع چه مدارکی لازم است؟
برای فروش ملک مشاع از طریق دادگاه نیاز به مدارک ذیل می باشد:
- کپی مصدق سند مالکیت
- گواهی عدم افراز
- مدارک هویتی متقاضی
- گواهی انحصار وراثت در خصوص ملک ورثه ای
وکالتنامه وکیل در صورتی که درخواست از سوی وکیل صورت گیرد.
مرجع رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع
درخواست دستور فروش مال مشاع نیازمند دادخواست نمی باشد، هرچند بهتر است درخواست در قالب دادخواست تقدیم دادگاه گردد. این درخواست باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
اعتراض به دستور فروش ملک مشاع به دلیل اینکه دعوا محسوب نمی شود، امکان پذیر نیست. دستور فروش ملک مشاع در قالب یک دستور اداری صادر می شود و مشمول هیچ یک از عناوین حکم یا قرار نخواهد شد. به همین جهت این دستور قابل اعتراض، تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی و اعاده دادرسی نمی باشد. اما اگر دادگاه در صدور دستور فروش، اشتباهی کرده باشد باید طی صورت جلسه ای از آن عدول کند.
اجرای دستور فروش ملک مشاع
اجرای دستور فروش ملک مشاع بدون صدور اجرائیه و پس از صدور به واحد اجرای احکام ارجاع می شود. پس از ارزش گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری و قطعی شدن نظر کارشناس به جهت عدم وصول اعتراض یا رد اعتراض واصله، آگهی مزایده ملک منتشر خواهد شد. حاصل فروش ملک مشاع به تناسب قدرالسهم شرکا میان آنها تقسیم می شود.
اگر ملک مشاع در مزایده به فروش نرفت چاره ای جز تجدید مزایده و لو به کرات به تقاضای ذینفع نیست.
خلع ید مشاعی و دستور فروش
خلع ید مشاعی و دستور فروش به طور همزمان و در یک دادخواست قابل انجام نیست. چرا که دعوای خلع ید نیاز به صدور حکم و قطعیت دارد اما دستور فروش حکم یا قرار نبوده و قابل اعتراض نیست.
در مواردی که برخی از شرکاء ملک مشاعی را در تصرف دارند بهتر است در ابتدا اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی و تخلیه ملک مشاعی نمود و سپس درخواست دستور فروش را مطرح کرد.
توقف دستور فروش ملک مشاعی
توقف دستور فروش ملک مشاعی در حالتی امکان پذیر است در صدور دستور، اشتباهی از سوی دادگاه صورت گرفته باشد. در چنین شرایطی دادگاه طی صورتجلسه ای از دستور خود عدول نموده و دستور توقف فروش ملک مشاعی را صادر می نماید.
اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع
طبق نظریه مشورتی شماره ۱۰۹/۹۹/۷ مورخ ۹/۴/۱۳۹۹ اداره حقوقی قوه قضائیه، طرح دعوای اعتراض ثالث به دستور فروش ملک مشاع قابل پذیرش نیست. اما با توجه به اینکه دستور قابل عدول است، چنانچه مرجع صادرکننده، به هر دلیلی از جمله اعتراض ثالث که مدعی حقی در مال است، عدول از آن را لازم تشخیص دهد، می تواند مستدلا از این دستور عدول کند.
موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع
با توجه به اینکه دستور فروش قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد می توان در مواردی نسبت به ابطال دستور فروش ملک مشاع اقدام نمود.
برای مثال اگر شخصی ملک مشاع را از مالکین طی مبایعه نامه عادی خریداری نموده باشد و یکی از شرکاء بدون اطلاع خریدار اقدام به درخواست دستور فروش از دادگاه نماید، خریدار می تواند با اثبات مالکیت ملک خود تقاضای ابطال دستور فروش را نماید.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ملکی و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه در این زمینه، آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در این حوزه به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
چه زمانی می توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را نمود؟
هنگامی که مالکین یک ملک مشاع نتوانند بر سر نحوه استفاده یا تقسیم ملک به توافق برسند، هر یک از آنها می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش بدهد.
فرآیند صدور دستور فروش چگونه است؟
ابتدا مالک یا مالکینی که قصد فروش دارند به دادگاه درخواست می‌دهند. دادگاه پس از بررسی شرایط و شنیدن نظرات همه مالکین، در صورت عدم امکان افراز، دستور فروش را صادر می‌کند.
آیا می‌توان دستور فروش را ابطال کرد؟
بله، در شرایط خاصی مانند توافق مجدد مالکین، اشتباه در فرآیند دادرسی، یا ارائه مدارک جدید، ممکن است دستور فروش از سوی دادگاه ابطال شود.
چگونه عواید فروش ملک مشاع تقسیم می‌شود؟
عواید حاصل از فروش ملک مشاع بر اساس سهم هر یک از مالکین تقسیم می‌شود. اگر سهم هر مالک مشخص نباشد، دادگاه نسبت به تعیین سهم اقدام می‌کند.
آیا برای فروش ملک مشاع نیاز به وکیل است؟
استفاده از وکیل می‌تواند فرآیند فروش را تسهیل کند و اطمینان حاصل کند که حقوق همه مالکین رعایت می‌شود، اما الزامی نیست.
4 پاسخ
سلام پس از قطعی شدن نظر کارشناس دادگستری در مورد قیمت یا در زمان آگهی مزایده امکان خرید سهم طرف مقابل توسط یکی از مالکین وجود دارد؟ یا زمانی که خریداری در مزایده مشخص شد آیا یکی از مالکین امکان خرید به قیمت پیشنهادی در مزایده را دارد؟
باسلام. اگر مزایده برگزار شود و خریداری پیدا نشود شما می توانید سهم طرف مقابل را خریداری نمائید.
سلام. ملکی از پدر بنده به ارث رسیده که ورثه برای فروش آن توافق نمی کنند البته هنوز گواهی انحصار وراثت صادرنشده می خواستم ببینم آیا می توانیم دستور فروش را از دادگاه بگیریم؟
باسلام. خیر ابتدا باید گواهی انحصار وراثت بگیرید سپس اقدام به درخواست دستور فروش از طریق دادگاه نمائید.