ملک مشاع چیست؟

دعاوی املاک مشاع
ملک مشاع چیست؟

شرح موضوع

زمانی که اشخاص در یک مال به طور مشترک دارای حق مالکیت باشند مالیکت آنها در مال مذکور به صورت مشاعی خواهد بود یعنی شرکا در جز به جز مال سهم خواهند داشت. قانون مدنی در این خصوص بیان می کند که «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.» منظور از کلمه شرکت در ماده 571 قانون مدنی در معنای مالکیت مشاعی یا همان مالکیت به نحو اشاعه است  که در مقابل مالکیت مفروز قرار می گیرد. لازم به ذکر است واژه شرکت در قوانین ایران در معانی مختلفی به کار رفته است اما آنچه در این مقوله مدنظر ماست مفهوم مشاع بودن مالکیت افراد در مال مشاع است. برای اینکه ما با مفهوم ملک مشاع آشنا شویم و بتوانیم به سوال ملک مشاعی چیست پاسخ دهیم ابتدائا باید انواع مال را از نظر قانونگذار بشناسیم و سپس با پاسخ به این سوال که مال مشاع چیست ، تفاوت مال مشاع و ملک مشاعی را بررسی نماییم. در این نوشته ضمن پاسخ به مسائل مذکور نحوه اداره و چگونگی ایجاد مالکیت مشاعی و زوال آن را بررسی خواهیم کرد.

انواع مال از نظر قانون مدنی

مطابق ماده11 قانون مدنی اموال بر دو قسم منقول و غیر منقول تقسیم می شوند. منظور از اموال منقول مالی است که انتقال دادن آن از محلی به محل دیگر بدون اینکه خود مال یا محل نصب آن صدمه ای ببینند ممکن باشد برای مثال خودرو ، یخچال و میز و مبل منقول محسوب می شوند.

در نقطه مقابل منظور از اموال غیر منقول، اموالی است که قابل انتقال از محلی به محل دیگر نباشد. مثل زمین یا ساختمان که انتقال آن ها مقدور نیست.

این تقسیم بندی اموال توسط قانون گذار در موارد زیر موثر است :

  • نحوه تعیین دادگاه صالح در دعاوی مربوط به اموال منقول با دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول متفاوت است.
  • نحوه ارث بردن زن متوفی در این دو دسته متفاوت است.
  • اشخاص خارجی در خریدن اموال غیرمنقول مثل زمین و خانه و مزرعه با محدودیت مواجه هستند در حالی که این محدودیت برای اموال منقول وجود ندارد.
  • انتقال مالکیت برخی اموال غیر منقول باید با تنظیم سند رسمی صورت گیرد.
  • حق ارتفاق فقط در اموال غیرمنقول وجود دارد و نمی توان در اموال منقول ادعای وجود حق ارتفاق کرد.
  • نحوه توقیف و بازداشت اموال منقول و غیر منقول نیز متفاوت است.

مال مشاعی چیست؟

اصولا هر مالی اعم از منقول و غیرمنقول دارای مالک واحدی می باشد، برای مثال تلفن همراه شما متعلق به شماست یا سیم کارت داخل آن متعلق به شخص خاصی است اما در برخی موارد امکان دارد دو یا چند نفر در مالی حق مالکیت داشته باشند که در اصطلاح عامه شریک محسوب می گردند. مالی که اشخاص متعدد در جز به جز آن شریک باشند مال مشاعی است اعم از این که مال مذکور منقول باشد یا غیر منقول. ملک مشاع نیز به مال مشاع غیر منقول گفته می شود. برای مثال اگر سه نفر در یک قطعه زمین شریک باشند به زمین مذکور عنوان ملک مشاع یا زمین مشاع اطلاق می گردد.

نحوه مالکیت شرکا در ملک مشاع
مالکیت شرکا در ملک مشاع

نحوه مالکیت شرکا در ملک مشاع

اشاعه وضعیت ملکی است که میان دو یا چند نفر مشترک بوده و حق مالکیت هر شریک منتشر در تمام اجزاء ملک است. به عبارت دیگر مالکین مشاعی در تمام ذرات ملک مشاع با یکدیگر شریکند و هیچ قسمتی از ملک مشاع وجود ندارد که متعلق به تمام شرکا نباشد.

نحوه تصرف مالکین در ملک مشاع

اشخاص نسبت به اموال خود حق اعمال دو نوع تصرف دارند. تصرف حقوقی و تصرف مادی. منظور از تصرف حقوقی انجام اعمال حقوقی بر روی ملک مشاع مثل فروش یا اجاره دادن آن است و منظور از تصرف مادی استفاده و اعمال حق فیزیکی نسبتی به ملک است مثل سکونت یا ایجاد ساخت و ساز در آن.

هر یک از شرکا در اعمال تصرفات حقوقی در ملک مشاع نسبت به سهم خود آزادند و وجود حالت اشاعه ملک موجب ایجاد محدودیتی در مورد تصرفات حقوقی نمی شود. البته بدیهی است تصرف حقوقی شریک مازاد بر سهام خود مصداق معامله فضولی بوده و غیر نافذ محسوب می شود. اگر شریک یا شرکا دیگر، تصرفات صورت گرفته را تنفیذ کنند، معامله صحیح بوده و الا باطل است.

بر خلاف تصورات عموم مردم، تصرف مادی شریک در ملک مشاع نیازمند اذن و رضایت سایر شرکا است و هیچ یک از مالکین مشاعی بدون اذن و رضایت سایرین حق تصرف در ملک را ندارد.

به همین جهت است که دادخواست وضع ید بر ملک مشاع از سوی شرکا قابلیت استماع ندارد؛ چرا که پذیرش چنین دعوایی مستلزم تصرف در ملک سایرین بوده که در قانون ممنوع اعلام شده است. هم چنین پذیرش دعوای خلع ید از سوی هر یک از شرکای ملک مشاعی علیه سایر مالکین نیز بر همین مبنا قرار دارد چرا که اگر یکی از شرکا در ملک مشاع بدون اجازه و اذن شریک دیگری تصرف نماید در حکم این است که زمین مشاعی متعلق به دیکری غصی نموه است. شایسته تذکر است که حتی پس از صدور حکم خلع ید علیه شرکا ملک مشاع به تقاضای یکی از مالکین نیز، اگر چه ملک از تصرف کلیه شرکا خارج می شود اما شریک محکوم له نیز نمی تواند در ملک تصرف کند و ادامه تصرفات در ملک مشاع باید با توافق کلیه مالکین باشد.

طرق ایجاد مالکیت مشاعی

مالکیت مشاعی در یک ملک به دو طریق ایجاد می شود؛ قهری و اختیاری.مطابق مواد 572، 573 و 574 قانون مدنی مالکیت مشاعی اشخاص در املاک به دو طریق اختیاری و قهری یا غیر ارادای ایجاد می شود. مالکیت مشاعی از طریق ارث یا امتزاج به صورت غیر ارادی ایجاد می شود، البته امتزاج در مورد املاک قابل تصور نیست و اشاعه به موجب ارث، رایج ترین سبب قهری اجتماع حقوق مالکین محسوب می شود. به محض فوت شخص، کلیه ورثه به جز زوجه متوفی، املاک به جا مانده از مورث را به نحو مشاعی مالک می شوند.

مالکیت مشاع اختیاری در املاک نیز یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا به موجب قبول اختیاری مال مشاع توسط اشخاص متعدد. برای مثال زمانی که دو نفر به نحو اجتماع ملکی را می خرند، عقد بیع سبب ایجاد اشاعه خواهد شد. هم چنین زمانی که چند نفر بابت مطالبات خود از یک شخص، مشترکا ملکی را از او می پذیرند، حالت اشاعه در ملک مزبور ایجاد می شود.

نحوه تقسیم سود ملک مشاع در قانون مدنی

سود و عواید و مخارج ملک مشاع بر عهده همه مالکین است و اصولا به نسبت سهام شرکا تقسیم می شود؛ مگر اینکه بر خلاف این امر توافق شده باشد. برای نمونه اگر شخصی مالک یک پنجم ملکی باشد، یک پنجم از اجاره بها یا اجرت المثل ملک نیز به او تعلق دارد و هم چنین پرداخت یک پنجم از هزینه های مربوط به ملک بر عهده او قرار می گیرد.

مالکین می توانند با توافق یکدیگر، سهمی بیشتر یا کمتر برای برخی از شرکا در نظر بگیرند؛ اما در فرض سکوت، تقسیم سود و زیان به نسبت سهام خواهد بود.

از بین رفتن حالت اشاعه
از بین رفتن حالت اشاعه

از بین رفتن حالت اشاعه

حالت اشاعه ایجاد شده در ملک به دو طریق از بین می رود؛ افراز ملک مشاع و تلف شدن تمام ملک مشاعی.

منظور از افراز ملک مشاع تقسیم زمین یا ساختمان مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاست. برای مثال اگر در یک زمین 300 متری سه نفر به نسبت مساوی شریک باشند تقسیم ملک مذکور به سه زمین صد متری را افراز نمایند که پش از آن هرکدام از شرکا در زمین متعلق به خود فقط مالکیت مشاعی خواهد داشت. در صورت افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت یا دادگاه، حالت اشاعه از بین خواهد رفت و هر یک از مالکین سهم مفروزی خود را خواهند داشت. شایسته تذکر است تفکیک ملک مشاع، سبب خروج ملک از حالت اشاعه نمی شود و پس از تفکیک نیز کلیه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نحو مشاع شریک محسوب می شوند و از بین رفتن حالت اشاعه مختص افراز است.

هم چنین تلف کل ملک مشاع نیز سبب از بین رفتن حالت اشاعه می شود. بدیهی است تلف بخشی از ملک، حالت اشاعه را از بین نمی برد و تمام مالکین در بخش باقی مانده به همان نسبت قبل شریکند.

مالکیت مشاع با انتقال سهم یکی از شرکا به دیگری نیز از بین می رود برای مثال اگر پدر و پسری که تنها وارث پدر خود است در زمینی به صورت مشاعی شریک باشند و پدر فوت نماید سهم پدر به پسر یا همان شریک خود به ارث می رسد و باعث زوال حالت اشاعه ملک می گردد.

به علت اجتماع حقوق اشخاص متعدد در املاک مشاع، این قبیل املاک از قوانین و مقررات خاصی تبعیت می کنند. با توجه به مقررات املاک مشاعی ، مهم ترین دعاوی مطروحه در مورد املاک مشاع تخلیه ملک مشاع، تفکیک املاک مشاع، افراز املاک مشاع و فروش املاک مشاع می باشند.

سخن پایانی

امروزه علی الخصوص در بحث های راجع به تقسیم ترکه و ارث بری وراث، مالکیت مشاعی امری متداول است که گاها بنا به دلایلی طرفین قصد افراز سهم خود را دارند و همین امر سرآغاز ایجاد مشکلات حقوقی متعددی می شود. بهتر است قبل از اقدامی در خصوص مالکیت مشاعی خود با وکلای مجرب ما تماس بگیرید.

آرای قضایی

سوالات متداول

منظور از مشاع در هم آمیختن می باشد.

به میزان سهم هریک از شرکا در یک مال مشاع سهم مشاع می گویند.

زمینی که دو یا چند نفر به نسبت مساوی یا متفاوت در آن مالک هستند زمین مشاع نام دارد.

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.

مقالات مرتبط

مطالب پربازدید

دریافت مشاوره رایگان

برای دریافت مشاوره از دفتر حقوقی دادپویان حامی اطلاعات خود را ثبت کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت مشاوره با شما تماس خواهند گرفت.

نام و نام‌خانوادگی(ضروری)
Hidden

پرسش و پاسخ

15 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام. بنده مالکیت اعیانی ملکی را دارم و مالکیت عرصه متعلق به شخص دیگری است. هم اکنون اعیانی ملکم به دلیل فرسودگی در حال تخریب است. و من قصد دارم از شهرداری پروانه ساخت بگیرم. آیا شهرداری با توجه به اینکه مالک عرصه و اعیانی دو شخص می باشد پروانه ساختمان صادر می کند؟ و اینکه در صورت تخریب اعیانی ملک آیا مالکیت من بر اعیانی به پایان می رسد؟ وضعیت حقوقی املاکی که عرصه و اعیان آن متعلق به اشخاص متفاوت هستند پس از تخریب و از بین رفتن اعیانی چگونه است؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      مهر 12, 1401 1:26 ب.ظ

      با سلام. برخی اعیانی ها قابلیت صدور سند مجزی دارد اما در هر حال با فرض اثبات مالکیت برای صاحب حق اعیانی با توجه به شراکت آنها در مورد مال باید قواعد شرکت مدنی در آن رعایت گردد و بدون رضایت صاحب عرصه قابلیت تجدید بنا وجود ندارد. ضمن اینکه تخریب اعیانی موجب سقوط حق صاحب اعیانی نیست.

      پاسخ
  • سلام. آیا توقیف مال مشاع قانونی است یا خیر؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      شهریور 2, 1401 5:09 ب.ظ

      سلام. با توجه به ماده 126 قانون آیین دادرسی مدنی که نحوه توقیف در اجرای قرار تامین خواسته را به مقررات قانون اجرای احکام مدنی احاله کرده و لحاظ ماده 121 همان قانون که مال مورد توقیف ممکن است منقول و غیرمنقول باشد و اطلاق ماده 122 و عمومیت عین معین اعم از مفروز و مشاعی و لحاظ مواد 137 و 140 قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال مشاعی فاقد اشکال قانونی است.

      پاسخ
  • چنانچه دو نفر مستاجر هر یک سه دانگ مشاع از یک باب مغازه را اجاره نموده و سپس یکی از آنها سهم خود را از مورد اجاره به شریک دیگر انتقال دهد، آیا مالک می تواند به استناد انتقال به غیر تقاضای تخلیه را مطرح سازد یا خیر؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      تیر 5, 1401 1:07 ب.ظ

      چنانچه مستاجر سهم خود را از مغازه مورد اجاره به شریک دیگر واگذار نماید با توجه به اینکه شریک خود نیز مستاجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، تخلیه به علت انتقال به غیر مصداق ندارد.

      پاسخ
  • شاه میری
    دی 27, 1400 11:46 ق.ظ

    سلام
    یک زمین مشاع را از کسی خریدیم که برای ساخت به تفاهم نرسیدیم و با هم توافق نامه تنظیم کردیم که قطعه شمالی برای او باشد و قطعه جنوبی برای من . الان در زمین شروع به ساخت و ساز کردیم آیا فروشنده میتونه در ملک ما تصرفی کنه

    پاسخ
  • سلام
    دارای باغی در امتداد چشمه ای که منشأ رودخانه ای هست می باشیم.
    باغ دارای سند مشاع میباشد.
    در گوشه‌ای از این باغ چشمه ای هست که امور آب وفاضلاب با ساخت و ساز حوضچه ای محصور با تجمیع آب چشمه و نهایتا لوله کشی ،آب را برای مصرف خانگی به بیرون باغ هدایت می‌کند.
    ابتدای باغ به چشمه و در طول از یک طرف به رودخانه منشأ گرفته از چشمه مجاور هست.
    سوال” لطفا بفرمایید آیا حقی برای مالک باغ نسب به امور اب وجود دارد ،با توجه به استفاده آب از ملک و ایجاد ساخت و ساز داخل ملک و اینکه امور آب هیچ گونه هزینه ای برای نگهبای و نگهداری به مالک پرداخت نمی‌کند و خود امور آب نیز بدلیل اینکه مطمئن هست خواسته ویا ناخواسته از طرف مالک بدلیل حضور دائم ش، اقدام به گرفتن نگهبان نمی‌کند
    ممنون و سپاسگزارم

    پاسخ
  • با عرض سلام و احترام . بنگاه معاملات ملکی بدون رضایت بنده ملکی که من در آن سهم داشتم به صورت مشاع را اجاره داده . آیا می توانم از طریق قضایی پیگیری کنم ؟ و چه کاری باید انجام بدهم ؟

    پاسخ
    • سلام تخلف مشاور املاک ، تخلف صنفی است. شما هم می توانید به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کنید و هم دعوای حقوقی به نسبت سهم خودتان مطرح کنید، قرار داد اجاره قابل ابطال است .

      پاسخ
  • سیروس امینی
    آذر 3, 1399 11:25 ق.ظ

    سلام، من یک باب مغازه با برادرم به صورت مشاع دارم که اخیرا تصمیم به اجاره دادن آن گرفتم. آیا با توجه به اینکه 3 دانگ از مغازه به نام برادرم است امکان این را دارم که خودم مغازه را اجاره بدهم؟

    پاسخ
    • سلام
      مرحوم پدرمان با پسر عموهاش زمین مشاع کشاورزی شریک بودند چندین سال قبل پسر عموهاش سهم خودشون رو فروختن ولی پدرم نفروخته بوده بعد از فوت پدرم کسی که زمین رو از پسر عموها خریده تمام زمین رو فروخته به غیر یعنی هم سهم پدر ما و هم سهمی که از پسر عموهای بابام خریده بوده تحت چه عنوانی میتونیم شکایت کنیم.

      پاسخ
      • سلام میتوانید شکایت انتقال مال غیر مطرح نمایید و ابطال معامله را هم مطرح نمایید

        پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

مقالات مرتبط