مطابق قانون، ملک مشاع ، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد. سهم تمامی مالکین در بخش های مختلف ملک مشاع پراکنده است؛ به این معنا که تمام شرکا در بخش به بخش ملک سهم دارند.
از نظر قانون مدنی شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. عبارت شرکت در ماده 571 در معنای مالکیت مشاعی یا همان ملک مشاع به کار رفته و در مقابل مالکیت مفروز قرار دارد.
اشاعه وضعیت ملکی است که میان دو یا چند نفر مشترک بوده و حق مالکیت هر شریک منتشر در تمام اجزاء ملک است. به عبارت دیگر مالکین مشاعی در تمام ذرات ملک مشاع با یکدیگر شریکند و هیچ قسمتی از ملک مشاع وجود ندارد که متعلق به تمام شرکا نباشد.
هر یک از شرکا در اعمال تصرفات حقوقی در ملک مشاع نسبت به سهم خود آزادند و وجود حالت اشاعه موجب ایجاد محدودیتی در مورد تصرفات حقوقی نمی شود. البته بدیهی است تصرف حقوقی شریک مازاد بر سهام خود مصداق معامله فضولی بوده و غیر نافذ محسوب می شود. اگر شریک یا شرکا دیگر، تصرفات صورت گرفته را تنفیذ کنند، معامله صحیح بوده و الا باطل است.
بر خلاف تصرفات حقوقی، تصرف مادی شریک در ملک مشاع نیازمند اذن و رضایت سایر شرکا است و هیچ یک از مالکین مشاعی بدون اذن و رضایت سایرین حق تصرف در ملک را ندارد.
به همین جهت است که دادخواست وضع ید بر ملک مشاع از سوی شرکا قابلیت استماع ندارد؛ چرا که پذیرش چنین دعوایی مستلزم تصرف در ملک سایرین بوده که در قانون ممنوع اعلام شده است. هم چنین پذیرش دعوای خلع ید از سوی هر یک از شرکای ملک مشاعی علیه سایر مالکین نیز بر همین مبنا قرار دارد. شایسته تذکر است که حتی پس از صدور حکم خلع ید علیه شرکا ملک مشاع به تقاضای یکی از مالکین نیز، اگر چه ملک از تصرف کلیه شرکا خارج می شود اما شریک محکوم له نیز نمی تواند در ملک تصرف کند و ادامه تصرفات در ملک مشاع باید با توافق کلیه مالکین باشد.
اشاعه به دو طریق ایجاد می شود؛ قهری و اختیاری. ماده 574 قانون مدنی اعلام می دارد شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل می شود. امتزاج در مورد املاک قابل تصور نیست و اشاعه به موجب ارث، رایج ترین سبب قهری اجتماع حقوق مالکین محسوب می شود. به محض فوت مورث، کلیه ورثه به جز زوجه متوفی، املاک به جا مانده از مورث را به نحو مشاعی مالک می شوند.
شرکت اختیاری در املاک نیز یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل می شود یا به موجب قبول اختیاری مال مشاع توسط اشخاص متعدد. برای مثال زمانی که دو نفر به نحو اجتماع ملکی را می خرند، عقد بیع منعقد شده سبب ایجاد اشاعه خواهد شد. هم چنین زمانی که چند نفر بابت مطالبات خود از یک شخص، مشترکا ملکی را از او می پذیرند، حالت اشاعه در ملک مزبور ایجاد می شود.
عواید و مخارج ملک مشاع بر عهده همه مالکین است و اصولا به نسبت سهام شرکا تقسیم می شود؛ مگر اینکه بر خلاف این امر توافق شده باشد. برای نمونه اگر شخصی مالک یک پنجم ملکی باشد، یک پنجم از اجاره بها یا اجرت المثل ملک نیز به او تعلق دارد و هم چنین پرداخت یک پنجم از هزینه های مربوط به ملک بر عهده او قرار می گیرد.
مالکین می توانند با توافق یکدیگر، سهمی بیشتر یا کمتر برای برخی از شرکا در نظر بگیرند؛ اما در فرض سکوت، تقسیم سود و زیان به نسبت سهام خواهد بود.
حالت اشاعه ایجاد شده در ملک به دو طریق از بین می رود؛ افراز ملک مشاع و تلف شدن تمام ملک مشاعی.
در صورت افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت یا دادگاه، حالت اشاعه از بین خواهد رفت و هر یک از مالکین سهم مفروزی خود را خواهند داشت. شایسته تذکر است تفکیک ملک مشاع، سبب خروج ملک از حالت اشاعه نمی شود و پس از تفکیک نیز کلیه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نحو مشاع شریک محسوب می شوند و از بین رفتن حالت اشاعه مختص افراز است.
هر چند مطلب فوق الذکر مهم ترین تفاوت میان افراز و تفکیک است اما وجوه افتراق این دو نهاد محدود به این مورد نیست.
هم چنین تلف کل ملک مشاع نیز سبب از بین رفتن حالت اشاعه می شود. بدیهی است تلف بخشی از ملک، حالت اشاعه را از بین نمی برد و تمام مالکین در بخش باقی مانده به همان نسبت قبل شریکند.
به علت اجتماع حقوق اشخاص متعدد در املاک مشاع، این قبیل املاک از قوانین و مقررات خاصی تبعیت می کنند. از جمله مهم ترین دعاوی مطروحه در مورد املاک مشاع می توان به تخلیه ملک مشاع، تفکیک املاک مشاع، افراز املاک مشاع و فروش املاک مشاع اشاره کرد.
15 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
سلام، من یک باب مغازه با برادرم به صورت مشاع دارم که اخیرا تصمیم به اجاره دادن آن گرفتم. آیا با توجه به اینکه 3 دانگ از مغازه به نام برادرم است امکان این را دارم که خودم مغازه را اجاره بدهم؟
سلام
مرحوم پدرمان با پسر عموهاش زمین مشاع کشاورزی شریک بودند چندین سال قبل پسر عموهاش سهم خودشون رو فروختن ولی پدرم نفروخته بوده بعد از فوت پدرم کسی که زمین رو از پسر عموها خریده تمام زمین رو فروخته به غیر یعنی هم سهم پدر ما و هم سهمی که از پسر عموهای بابام خریده بوده تحت چه عنوانی میتونیم شکایت کنیم.
سلام میتوانید شکایت انتقال مال غیر مطرح نمایید و ابطال معامله را هم مطرح نمایید
با عرض سلام و احترام . بنگاه معاملات ملکی بدون رضایت بنده ملکی که من در آن سهم داشتم به صورت مشاع را اجاره داده . آیا می توانم از طریق قضایی پیگیری کنم ؟ و چه کاری باید انجام بدهم ؟
سلام تخلف مشاور املاک ، تخلف صنفی است. شما هم می توانید به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کنید و هم دعوای حقوقی به نسبت سهم خودتان مطرح کنید، قرار داد اجاره قابل ابطال است .
سلام
دارای باغی در امتداد چشمه ای که منشأ رودخانه ای هست می باشیم.
باغ دارای سند مشاع میباشد.
در گوشه‌ای از این باغ چشمه ای هست که امور آب وفاضلاب با ساخت و ساز حوضچه ای محصور با تجمیع آب چشمه و نهایتا لوله کشی ،آب را برای مصرف خانگی به بیرون باغ هدایت می‌کند.
ابتدای باغ به چشمه و در طول از یک طرف به رودخانه منشأ گرفته از چشمه مجاور هست.
سوال” لطفا بفرمایید آیا حقی برای مالک باغ نسب به امور اب وجود دارد ،با توجه به استفاده آب از ملک و ایجاد ساخت و ساز داخل ملک و اینکه امور آب هیچ گونه هزینه ای برای نگهبای و نگهداری به مالک پرداخت نمی‌کند و خود امور آب نیز بدلیل اینکه مطمئن هست خواسته ویا ناخواسته از طرف مالک بدلیل حضور دائم ش، اقدام به گرفتن نگهبان نمی‌کند
ممنون و سپاسگزارم
سلام بله میتوانید نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نمایید
سلام
یک زمین مشاع را از کسی خریدیم که برای ساخت به تفاهم نرسیدیم و با هم توافق نامه تنظیم کردیم که قطعه شمالی برای او باشد و قطعه جنوبی برای من . الان در زمین شروع به ساخت و ساز کردیم آیا فروشنده میتونه در ملک ما تصرفی کنه
خیر توافق نامه صحیح و لام الاتباع است
چنانچه دو نفر مستاجر هر یک سه دانگ مشاع از یک باب مغازه را اجاره نموده و سپس یکی از آنها سهم خود را از مورد اجاره به شریک دیگر انتقال دهد، آیا مالک می تواند به استناد انتقال به غیر تقاضای تخلیه را مطرح سازد یا خیر؟
چنانچه مستاجر سهم خود را از مغازه مورد اجاره به شریک دیگر واگذار نماید با توجه به اینکه شریک خود نیز مستاجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، تخلیه به علت انتقال به غیر مصداق ندارد.
سلام. آیا توقیف مال مشاع قانونی است یا خیر؟
سلام. با توجه به ماده 126 قانون آیین دادرسی مدنی که نحوه توقیف در اجرای قرار تامین خواسته را به مقررات قانون اجرای احکام مدنی احاله کرده و لحاظ ماده 121 همان قانون که مال مورد توقیف ممکن است منقول و غیرمنقول باشد و اطلاق ماده 122 و عمومیت عین معین اعم از مفروز و مشاعی و لحاظ مواد 137 و 140 قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال مشاعی فاقد اشکال قانونی است.
سلام. بنده مالکیت اعیانی ملکی را دارم و مالکیت عرصه متعلق به شخص دیگری است. هم اکنون اعیانی ملکم به دلیل فرسودگی در حال تخریب است. و من قصد دارم از شهرداری پروانه ساخت بگیرم. آیا شهرداری با توجه به اینکه مالک عرصه و اعیانی دو شخص می باشد پروانه ساختمان صادر می کند؟ و اینکه در صورت تخریب اعیانی ملک آیا مالکیت من بر اعیانی به پایان می رسد؟ وضعیت حقوقی املاکی که عرصه و اعیان آن متعلق به اشخاص متفاوت هستند پس از تخریب و از بین رفتن اعیانی چگونه است؟
با سلام. برخی اعیانی ها قابلیت صدور سند مجزی دارد اما در هر حال با فرض اثبات مالکیت برای صاحب حق اعیانی با توجه به شراکت آنها در مورد مال باید قواعد شرکت مدنی در آن رعایت گردد و بدون رضایت صاحب عرصه قابلیت تجدید بنا وجود ندارد. ضمن اینکه تخریب اعیانی موجب سقوط حق صاحب اعیانی نیست.