انحلال عقد بیع

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. انحلال عقد بیع

اصل بر صحت و لزوم عقد بیع است؛ بنابراین شخصی که مدعی انحلال عقد بیع است باید وقوع یکی از اسباب انحلال را اثبات نماید. تفاسخ، انفساخ و فسخ عقد بیع از اسباب انحلال قرارداد محسوب می شوند که هر یک مشمول مقررات خاص خود می باشند.

انحلال عقد بیع
انحلال عقد بیع

انحلال عقد بیع به جهت تفاسخ (اقاله)

مقصود از اقاله یا تفاسخ، انحلال قرارداد با توافق و تراضی طرفین آن است. وقوع اقاله به نحو صحیح، مانع ادامه اجرای آثار قرارداد محسوب می شود.

وقوع اقاله اصولا نیازمند طرح دعوا نیست؛ مگر آنکه یکی از طرفین به قرارداد اقاله شده استناد نماید یا به هر دلیلی، اثبات انحلال معامله نزد دادگاه ضرورت یابد. در این قبیل موارد ذی نفع می تواند صدور حکم مبنی بر تایید اقاله معامله را از دادگاه صالح بخواهد.

اقاله فاقد اثر قهقرایی است و عقد بیع تا زمان اقاله صحیح و پس از آن منحل شده تلقی می شود. البته بایع و مشتری می دانند با توافق یکدیگر اثر اقاله را به گذشته تعمیم دهند.

انحلال عقد بیع به جهت انفساخ

انفساخ شکلی از انحلال قرارداد است که قهرا و بدون اراده بایع و مشتری واقع می شود. جهات انفساخ عقد بیع ممکن است قانونی یا قراردادی باشد.

انفساخ قراردادی عقد بیع نتیجه تراضی بایع و مشتری است. به این ترتیب که متبایعین به وسیله درج شرط فاسخ، موجبات انفساخ عقد بیع را فراهم می آورند اما نتیجه شرط فاسخ یعنی انفساخ قرارداد مستقل از اراده طرفین است. برای مثال مرسوم است که در قراردادهای بیع که ثمن طی اقساط متعدد و به وسیله صدور چک پرداخت می شود، در قرارداد شرط می شود که در صورت صدور گواهی عدم پرداخت هر یک از چک ها، عقد بیع منفسخ خواهد شد.

وفق ماده 387 قانون مدنی، اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد؛ مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشدکه در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.

مستفاد از ماده اخیر الذکر این است که تلف مبیع پیش از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از سوی بایع، یکی از موارد انفساخ عقد بیع است که در قانون به آن اشاره شده است.

لازم به ذکر است اگر در عقد بیع خیار مجلس، خیار حیوان یا خیار شرط مختص به مشتری وجود داشته باشد، تلف مبیع پس از تسلیم و تا پایان مدت خیار نیز بر عهده فروشنده است. اگر تلف مبیع مستند به فعل بایع باشد، خریدار می تواند مثل یا قیمت مبیع را از بایع مطالبه کند یا به جهت قابل تسلیم نبودن مبیع، عقد بیع را فسخ کند و استرداد ثمن را نیز تقاضا نماید.

اثر انفساخ نیز مانند اقاله ناظر بر آتیه است و اثر آن به گذشته سرایت نمی کند. قرارداد بیع تا لحظه وقوع انفساخ واجد کلیه آثار قانونی خود خواهد بود و پس از آن حیات حقوقی قرارداد پایان می یابد. دعوای تایید انفساخ معامله جهت تثبیت آثار انفساخ قرارداد در محاکم دادگستری قابل استماع است.

انحلال عقد بیع به جهت فسخ

عقد بیع از جمله عقود لازم است که اصولا به اراده یکی از طرفین قابل فسخ نمی باشد؛ مگر آنکه حق فسخ قرارداد به یکی از جهات قانونی برای بایع و یا مشتری یا شخص ثالث ایجاد شود.

مهم ترین عامل ایجاد حق فسخ، خیارات مذکور در قانون مدنی است. از بین خیارات قانون مدنی خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تاخیر ثمن مختص عقد بیع است و در سایر قراردادها مصداق ندارد. خیارات مشترک نیز هم در عقد بیع قابل تصور است و هم در سایر قراردادها.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار مجلس

مطابق ماده 397 قانون مدنی هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار حیوان

به حکم ماده 398 قانون مدنی اگر مبیع حیوان زنده باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله رادارد.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار تاخیر ثمن

وفق ماده 402 قانون مدنی هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع میان متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار د رفسخ معامله می شود.

  • فسخ عقد بیع به استناد شرط خیار

می توان در قرارداد شرط کرد که هر یک از متبایعین یا یکی از آنها یا ثالثی، طی مهلت مشخصی اختیار فسخ عقد بیع را داشته باشد. ذوالخیار پس از اعمال حق خود و جهت تثبیت انحلال قرارداد نزد دادگاه می تواند دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت شرط خیار را اقامه نماید.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار عیب

اگر مبیع معیوب باشد، خریدار می تواند تحت شرایطی عقد بیع را فسخ کرده و به منظور اثبات این امر نزد دادگاه، تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه بخواهد.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار غبن

اگر میان مبیع و ثمن تعادل وجود نداشته باشد و مبلغ ثمن بسیار بیشتر یا بسیار کمتر از ارزش حقیقی مبیع باشد، هر یک از بایع و مشتری که از این عدم تعادل متضرر شده باشد تحت شرایطی می تواند عقد بیع را به استناد خیار غبن فسخ نموده و پس از اعلام مراتب فسخ به طرف مقابل، مبادرت به طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار غبن نماید.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار تدلیس

هر عمل، رفتار یا اظهاری که به قصد فریب طرف مقابل، نشان دادن اوصاف مطلوب به نحو غیر واقعی یا پنهان کردن عیوب موجود در مبیع یا ثمن صورت گیرد و قرارداد بر مبنای آن واقع شود، تدلیس در قرارداد محسوب می شود. وقوع تدلیس از سوی احد از متبایعین موجب بطلان عقد بیع یا ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل خواهد بود. در مواردی که تدلیس موجد حق فسخ بوده، در صورت اعمال این حق و برای تثبیت آن، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت تدلیس مطرح می شود.

  • فسخ عقد بیع به استناد خیار تبعض صفقه

چنانچه عقد بیع نسبت به بخشی از مبیع یا ثمن، از اعتبار ساقط شود، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند یا به نسبت بخش منحل شده از عوض قراردادی بکاهد. اگر طرف متضرر اقدام به فسخ عقد نموده باشد می تواند به قصد اثبات این امر نزد مرجع صالح، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه را مطرح نماید.

فسخ عقد بیع به جهت عدم انطباق مبیع با نمونه

ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید، در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری حق فسخ عقد بیع را خواهد داشت .

  • فسخ عقد بیع به جهت تخلف از شرط مساحت

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شودکه کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می توان دآن رافسخ کند؛ مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

  • فسخ عقد بیع به جهت تخلف از شرط دادن رهن و ضامن

اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن، ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند، بایع حق فسخ خواهد داشت و اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند، مشتری حق فسخ دارد.

  • فسخ عقد بیع به جهت وجود حق انتفاع یا ارتفاق

خریداری که نسبت به وجود حق انتفاع و حق ارتفاق در ملک موضوع معامله جاهل باشد، حق فسخ عقد بیع را خواهد داشت. مدعی وجود حق انتفاع یا ارتفاق می تواند از طریق طرح دعوا به خواسته اثبات حق انتفاع یا اثبات حق ارتفاق، وجود حقی برای خود در مبیع را اثبات نماید.

بطلان عقد بیع

بطلان وضعیت قراردادی است که در عالم حقوق فاقد هرگونه قابلیت و اثر اجرایی است. در واقع عقد بیع باطل هیچ اثری در نقل و انتقال مالکیت عوضین ندارد و کان لم یکن تلقی می شود.

بطلان عقد بیع ممکن است ناشی از فقدان هر یک از شرایط عمومی صحت معاملات موضوع ماده 190 قانون مدنی باشد. به این ترتیب اگر طرفین قصد و اراده واقعی بر انعقاد عقد بیع نداشته باشند، معامله صوری تلقی شده و محکوم به بطلان است. ذی نفع می تواند ابطال معامله صوری را از دادگاه بخواهد.

اگر هر یک از بایع و مشتری اهلیت انعقاد معامله نداشته باشند، قرارداد باطل است و هر ذی نفع می تواند ابطال معامله به دلیل حجر را از دادگاه بخواهد.

همچنین مجهول بودن هر یک از مبیع و ثمن و هم چنین نامشروع بودن جهت معامله تحت شرایطی می تواند منجر به بطلان عقد بیع شود.

درج شرط خلاف مقتضاء ذات عقد بیع نیز از دیگر اسباب بطلان قرارداد به شمار می رود. برای نمونه اگر متبایعین ضمن عقد بیع شرط کنند که حق مالکیت مبیع به مشتری منتقل نشود، بیع باطل و بلا اثر است. شرط مجهول اگر چه باطل است اما سبب بطلان عقد بیع نمی شود؛ مگر آنکه مجهول بودن شرط به یکی از عوضین سرایت نماید که در این صورت عقد بیع نیز محکوم به بطلان است.

ملکی که موضوع عقد بیع واقع می شود باید آزاد باشد و طبق رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور، تصرفات ناقله راهن در عین مرهونه چنانچه به صورت بالفعل یا بالقوه منافی حقوق مرتهن باشد غیر نافذ است. اگر راهن عقد بیع را تنفیذ نکند می تواند با طرح دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن مبیع، اعلام بی اعتباری تصرفات مالک را از دادگاه بخواهد.

به علاوه ماده 353 قانون مدنی اعلام می دارد هرگاه چیزی معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

ضمنا مبیع باید دارای ویژگی هایی باشد که فقدان آنها سبب بطلان عقد بیع خواهد شد. قانون گذار این موضوع را در ماده 348 قانون مدنی مورد اشاره قرار داده است. طبق ماده مارالبیان بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت برتسلیم آن ندارد باطل است؛ مگر اینکه مشتری خود قادر برتسلم باشد.

ماده 372 قانون اخیر نیز وجود قدرت بر تسلیم مبیع را مورد تاکید قرار می دهد. این ماده اشعار می دارد اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت برتسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به آن بخشی که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بخش دیگر باطل است.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 2 امتیاز: 4)

10 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام. من ملکی را به شخصی فروخته ام و قرار بود در صورتی که هر یک از چک ها بابت ثمن داده شده پاس نشود معامله فسخ گردد در این فاصله خریدار ملک را اجاره داده می خواستم ببینم الان می توانم اجاره را هم باطل کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 10, 2022 12:59 ب.ظ

      باسلام. طبق ماده 454 قانون مدنی هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود. لذا شما باید تا زمان اتمام مدت اجاره صبر کنید.

      پاسخ
  • اگر یه ملک کشاورزی را خریداری نموده باشم بخشی از مبلغ را به سفارش فروشنده به کسی داده باشم که فروشنده به او بدهکار باشد حالا مشخص شده ملک متعلق به زنش بوده اونم میگه من نمی فروشم حالا در این بین کسی که پول منو گرفته پس نمیده باید چکار کنم

    پاسخ
  • سلام. بنده ملکی را از شخصی خریداری کردم که فروشنده فوت نموده و نتوانسته برای انتقال سند اقدام نماید می خواستم ببینم آیا عقد بیع منحل می شود؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آوریل 11, 2022 11:48 ق.ظ

      باسلام. خیر ورثه ایشان به عنوان قائم مقام می بایست سند را به صورت رسمی به شما منتقل نمایند.

      پاسخ
  • سلام. سوالی از خدمتتان داشتم. ممنون میشم پاسخگو باشید. چنانچه حکم قطعی در مورد فسخ معامله یک دستگاه وسیله نقلیه موتوری صادر شده و به دفترخانه تنظیم کننده سند نیز اعلام شده باشد که نسبت به فسخ معامله اقدام کند و در این رابطه خریداری که وسیله نقلیه را در تصرف دارد حاضر به امضای فسخ معامله و تحویل اتومبیل و دریافت ثمن معامله نشود تکلیف دفترخانه چیست؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آگوست 13, 2022 10:22 ق.ظ

      سلام. رسیدگی دادگاه درحدود صلاحیت خود تابع خواسته خواهان در دادخواست است در صورتی که خواسته خواهان صرفاً اعلام فسخ سند انتقال معامله یک دستگاه وسیله نقلیه باشد برای دادگاه جز صدور حکم بر اعلام فسخ سند معامله اقدام دیگری متصور نیست، در این مورد نیز حکم دادگاه جنبه اعلامی دارد و صرف اعلام به دفترخانه کافی از جهت ثبت اعلام فسخ خواهد بود و هر یک از طرفین ذی نفع در مورد حقوق خود نسبت به اتومبیل و ثمن معامله باید دادخواست تقدیم نمایند و صدور حکم بر اعلام فسخ نمی تواند موجبات توقیف اموال خوانده یا محکوم علیه را بدون اینکه در این مورد حکمی صادر شده باشد فراهم آورد.

      پاسخ
  • سلام. سوالی داشتم. ممنون میشم پاسخ دهید. میخواستم بپرسم در مواردی که برای یکی از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید آیا حتما باید به طرف مقابل فسخ معامله را اعلام کند ؟ و آیا اعلام نکردن فسخ معامله مانع از استفاده ا ز حق خیار فسخ هست یا نه؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آگوست 15, 2022 4:10 ب.ظ

      باسلام. به موجب ماده 449 قانون مدنی فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود؛ بنابراین از ماده فوق الذکر و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می گردد که فسخ معامله باید به طرف اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است ضرورت دارد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام نماید.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست