گستره حقوق مرتهن و آثار عقد رهن بر اختیارات مالک، همواره محل مناقشه و کشمکش میان حقوقدانان بوده است. یکی از مهمترین موارد اختلاف نظر، اعتبار قانونی تصرفات ناقله راهن در مورد عین مرهونه میباشد که با دعاوی مهمی از جمله دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن مال ، گره خورده است.

ابطال معامله به جهت در رهن بودن

مبنای طرح دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن

عقد رهن، موجد حق عینی برای مرتهن در ملک مورد رهن است. اگرچه مالکیت راهن بعد از وقوع رهن نیز به قوت خود باقی است، اما محدودیت‌هایی برای تصرفات مالک ایجاد میشود.

مالک اصولا میتواند ملک خود را به هرکس و با هر شرایطی بفروشد اما به محض وقوع رهن، تصرفات ناقله مالک؛ غیرنافذ و منوط به رضایت مرتهن میباشد. فلذا در شرایطی که مرتهن، اقدامات مالک را در تعارض با حقوق خود بداند میتواند ضمن اقامه دعوای تایید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن، مانع تصرفات مالک شود.

اعتبار تصرفات مالک در عین مرهونه

تصرفات مالک در عین مرهونه به دو دسته تصرفات مادی و تصرفات حقوقی تقسیم میشود.

• تصرفات مادی

مطابق ماده ۷۹۴ قانون مدنی و با توجه به روح حاکم بر قوانین مربوط به عقد رهن، تصرفات مادی مالک از جمله تعمیرات، نقاشی ساختمان و … در صورتی که در تعارض با حقوق مرتهن قرار نگیرد و برای رهن، سودمند باشد بلامانع است.

• تصرفات حقوقی

اما آنچه که محل نزاع میباشد، تصرفات حقوقی مالک است. ماده ۷۹۳ قانون مدنی بدون اشاره صریح به حکم اینگونه تصرفات، صرفا راهن را از تصرفات منافی با حقوق مرتهن منع مینماید.

• فروش عین مرهونه

به طور کلی سه دیدگاه درمورد اعتبار تصرفات ناقله در ملک موضوع رهن وجود دارد. گروهی معتقدند از آنجا که پس از وقوع رهن، مالکیت راهن همچنان باقی است، تصرفات ناقله او در عین مرهونه مشمول اصل تسلیط بوده و صحیح میباشد. برای مثال، شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رای شماره ۵۱۱ خود اشعار میدارد مرهونه بودن مبیع، منافاتی با فروش آن ندارد و حقوق مرتهن محفوظ است. همچنین شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران در رای شماره ۶۹۶ خود، با استناد به اصل صحت، نظرات بزرگان علم حقوق و عرف معاملاتی، معاملات راهن را به جهت عدم تنافی با حقوق مرتهن، معتبر تلقی کرده است. شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز در رای شماره ۱۳۱۳ این نظر را تایید نموده است.

در مقابل برخی اعتقاد دارند این قبیل تصرفات با هدف عقد رهن در تناقض بوده و در نتیجه باطل است. مطابق این نظر هرگونه نقل و انتقال پیش از فک رهن، فاقد اثر قانونی است.

نهایتا گروه سوم بر این باورند که تصرفات مالک منافی با حقوق مرتهن، غیرنافذ و منوط به رضایت مرتهن است. اگر مرتهن رضایت خود را به انعقاد قرارداد مزبور اعلام نماید، قرارداد صحیح است و اگر معامله را رد کند، از ابتدا باطل خواهد بود. البته در این مورد راهن میتواند با پرداخت دین خود و فک رهن، مال را از رهن خارج نموده و مانع ابطال معامله گردد.

هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ، نظر سوم را تایید کرده و معاملات راهن نسبت به عین مرهونه را چنانچه به صورت بالفعل یا بالقوه منافی حقوق مرتهن باشد، غیرنافذ قلمداد میکند.

• رهن عین مرهونه

برقراری رهن مجدد نسبت به عین مرهونه نیز فاقد اشکال قانونی میباشد و راهن میتواند مال موضوع رهن را مجددا در رهن شخص دیگری قرار دهد؛ زیرا این امر تعارضی با حقوق مرتهن ندارد.

یکی از آثار عقد رهن ایجاد حق تقدم برای مرتهن است؛ به این معنی که کل مال در رهن مرتهن اول است و تا زمانی که تمام طلب او پرداخت نشده باشد، مرتهن دوم و سوم و … حقی بر عین مرهونه نخواهند داشت. اگر کل مال صرف تادیه طلب مرتهن اول شود، طلب مرتهنین بعدی بدون موضوع مانده و باطل خواهد شد.

در صورت تادیه طلب اولین مرتهن، اگر بخشی از عین مرهونه باقی مانده باشد، به ترتیب متعلق حق سایر مرتهنین میباشد.

• اجاره عین مرهونه

اصولا واگذاری منافع ملک موضوع رهن از طریق عقد اجاره منافاتی با حقوق مرتهن ندارد؛ به خصوص زمانی که مدت اجاره تا پیش از سررسید دین باشد. مگر آنکه انعقاد عقد اجاره، فروش مال را در معرض خطر قرار دهد، مثل اجاره‌ای که تا زمان سررسید دین به پایان نرسد یا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد.

• واگذاری سرقفلی عین مرهونه

 هدف از انعقاد عقد رهن این است که مرتهن بتواند در صورت عدم پرداخت طلب توسط مدیون، با فروش عین مرهونه به راحتی و در کمترین زمان به حق خود برسد؛ انتقال سرقفلی ملک، به وضوح مانع از رسیدن مرتهن به این هدف بوده و باطل است.

مطالب پیش‌گفته مربوط به زمانی است که بین طرفین عقد رهن، توافق خلاف حاصل نشده باشد. متعاقدین میتوانند ضمن عقد رهن، برخی تصرفات را که در حالت عادی بلامانع است، ممنوع اعلام نمایند. مثل واگذاری عین مرهونه به اجاره با زمان کوتاه‌تر از زمان سررسید دین که در صورت سکوت قرارداد بلااشکال است، اما مرتهن میتواند به وسیله شرط ضمن عقد، راهن را از چنین تصرفی بازدارد.

در هرمورد که مرتهن، عمل حقوقی راهن را در تعارض با حقوق خود بداند، میتواند ضمن تقدیم دادخواست ابطال معامله به جهت در رهن بودن ملک، صدور حکم به نفع خود را از دادگاه بخواهد.

آیا انتقال مال مرهونه با حفظ حقوق مرتهن ممکن است؟

برخی بر این اعتقادند که راهن میتواند با قید عبارت ( با حفظ حقوق مرتهن یا حق بستانکار مقدم)  ملک موضوع رهن را منتقل نماید. استدلال این گروه متکی بر این است که در رهن، عین مرهونه همچنان در مالکیت راهن میباشد و وقوع رهن موجب خروج مال از مالکیت راهن نمیشود. از طرفی تنها مانع نقل و انتقال مال مرهونه، منافات با منافع مرتهن است؛ فلذا تصرف راهن در ملک خود با رعایت حقوق مرتهن فاقد اشکال قانونی میباشد.

اجازه فروش ملک مورد رهن جهت استهلاک بدهی راهن

هدف از انعقاد عقد رهن، اطمینان خاطر مرتهن از تادیه طلب خود میباشد؛ به همین منظور یکی از شروط رایجی که اغلب در اسناد رهنی قید میشود، اجازه فروش ملک توسط مرتهن است. به وسیله این شرط، راهن به مرتهن این اختیار را میدهد که در صورت عدم تادیه بدهی تا تاریخ معین، مرتهن برای وصول طلب خود، مبادرت به فروش عین مرهونه نماید و طلب خود را از محل آن استیفا نماید. درصورتی که فروش عین مرهونه توسط مرتهن با اجازه راهن باشد، بیع صحیح بوده و نیازی به تنفیذ بعدی راهن نمیباشد.

اگر حاصل فروش ملک مرهونه بیش از میزان بدهی باشد، مبلغ مازاد متعلق به راهن است.

طرفین دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن

خواهان دعوای مزبور، مرتهن است که در واقع طلبکار مالک میباشد. راهن که مدیون و اصولا مالک عین مرهونه است به همراه شخص ثالث که طرف قرارداد با راهن بوده، خواندگان دعوا هستند.

مثلا در شرایطی که راهن، سرقفلی ملک موضوع رهن را به شخصی منتقل کرده باشد و مرتهن بخواهد برای تایید بطلان این قرارداد اقامه دعوا نماید، باید دادخواست خود را به طرفیت راهن و منتقل‌الیه تنظیم نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن

نظر به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در صورتی که عین مرهونه، مال غیرمنقول باشد، رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.

نحوه اجرای رای

ماهیت رای صادره در دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن، اعلامی است و نیازی به صدور اجرائیه ندارد.

تنظیم سند رسمی انتقال راجع به ملک در رهن بانک

به حکم ماده ۱۳۳ قانون برنامه ششم توسعه مصوب ۱۳۹۵، تنظیم سند نقل و انتقال راجع به ملکی که در رهن بانک میباشد، بدون رضایت بانک به عنوان مرتهن ممکن است. دفاتر اسناد رسمی میتوانند پس از استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک و بانک مرتهن در مورد میزان بدهی باقیمانده، اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نمایند.

ضروری است این امر به اطلاع خریدار ملک برسد و در رهن بودن مبیع، در سند رسمی قید شود.

اشتراک گذاری: