فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد لازم است و اصولا اشخاص حق ندارند به صورت یک طرفه به این قرارداد خاتمه دهند؛ مگر آنکه موجبی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد. فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان می تواند نتیجه عوامل متعددی باشد که اغلب در قانون پیش فروش ساختمان مورد اشاره واقع شدند.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل اختلاف در مساحت بنا
مشخصات ملک پیش فروش شده از جمله مساحت آن در قرارداد پیش فروش ذکر می شود. تخلف از مساحت مندرج در قرارداد تحت شرایطی می تواند موجد حق فسخ باشد. برای بررسی این شرایط باید میان دو فرض، یعنی فرض کسری مساحت بنا و اضافه مساحت بنا قائل به تفکیک شویم.
چنانچه مساحت ملک پیش فروش شده بعد از پایان عملیات ساختمانی کمتر از میزانی باشد که در متن قرارداد قید شده و مورد توافق طرفین بوده و این اختلاف مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق باشد، پیش خریدار می تواند ما به التفاوت را بر اساس ارزش ملک مندرج در متن قرارداد از پیش فروشنده مطالبه نماید. در این صورت حق فسخی برای هیچ یک از طرفین ایجاد نمی شود. اگر میزان اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند، پیش خریدار میان فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان و مطالبه ما به التفاوت مختار است. به عبارتی در این فرض حق فسخ برای پیش خریدار ایجاد می شود اما وی می تواند با صرف نظر از این حق، خسارات وارده به خود را بر مبنای قیمت روز بنا و بر حسب نظر کارشناس دریافت نماید.
اگر مشخص شود مساحت ملک موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان پس از احداث، بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد است و این اختلاف مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق طرفین باشد، حق فسخی ایجاد نمی شود و پیش خریدار باید ارزش مساحت اضافی را بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد. پیش فروشنده نمی تواند قیمت روز بنا را مطالبه کند و پرداخت ارزش مساحت اضافی در هر حال بر اساس قیمت قراردادی خواهد بود. اگر اضافه مساحت از پنج درصد مساحت مذکور در قرارداد بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قیمت اضافه مساحت را بر اساس ارزش قراردادی بپردازد یا قرارداد را فسخ کند.
همانطور که توضیح آن گذشت پیش فروشنده در هیچ حالتی حق فسخ قرارداد پیش فروش را به استناد اختلاف در مساحت بنا نخواهد داشت و حق فسخ پیش خریدار نیز محدود به مواردی است که اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند.
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
پیش خریدار موظف است اقساط قراردادی را در سررسید پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده باید مراتب عدم پرداخت اقساط را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اطلاع دهد. دفترخانه ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار می دهد که تا یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید و الا پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
وفق ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان، درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت تخلف از تعهدات قراردادی
مرسوم است که طرفین قرارداد، انجام یا عدم انجام برخی اعمال را ضمن قرارداد شرط می کنند. برای مثال می توان به شرط احداث و تحویل ملک تا موعد معین توسط پیش فروشنده اشاره کرد. معمولا دو طرف توافق می کنند تخلف هر یک از طرفین از انجام تعهدات قراردادی خود موجد حق فسخ برای طرف دیگر باشد. بنابراین وجود حق فسخ در این موارد منوط به تصریح این امر در قرارداد است.
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت انتقال قرارداد توسط پیش خریدار
به محض انعقاد قرارداد پیش فروش، پیش خریدار مالک ملک موضوع قرارداد خواهد بود و حق هرگونه تصرف در ملک خود را دارد؛ مگر اینکه خلاف این امر در قرارداد شرط شده باشد. معمولا پیش فروشنده برای جلوگیری از مواجه شدن با خریدار جدید و ناشناخته، عدم نقل و انتقال ملک را بر پیش خریدار شرط می کند و همچنین قید می شود در صورت تخلف پیش خریدار، پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت فوت احد از طرفین
فوت هر یک از پیش خریدار یا پیش فروشنده موجب انحلال قرارداد محسوب نمی شود و حقوق و تعهدات متوفی ناشی از قرارداد پیش فروش قهرا به وراث حین الفوت او منتقل خواهد شد. البته طرفین می توانند ضمن قرارداد شرط کنند در صورت فوت هر یک از متعاقدین، طرف مقابل حق دارد قرارداد را فسخ کند. در غیر این صورت فوت طرفین خللی به اعتبار عقد وارد نمی کند.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
36 نظر
سلام.بنده واحدي كه ۶۰ درصد پيشرفت كار داشت در اسفند۹۸ خريداري نمودم و قرار بود طي چهار ماه تحويل و طي يكسال سند حاضر شود.و بيشتر ثمن پرداخت شد.و پول ناچيزي براي خسارت ديركرد مشخص شد.الان دوسال ميگذرد و ملك كامل نميشود.و اب و برق و گاز هم نگرفتن.مالك هم تلاشي نميكند و ساختمان رو ول كردن.نه تحويل ميدهند نه تكميل.خسارت هم روزانه ۳۰/۰۰۰ تومان تعيين شده.چيكار ميشه كرد براي اين موضوع.چه نوع شكايتي كنيم؟و چه نتيجه اي اصلا براي ما دارد؟مالك تقريبا ۸۰ دصد پولو گرفته و مابقيش هم جبران خسارت مي باشد.براش فرقي ندارد ساختمان رو تكميل كنند.
سلام الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و الزام به تحویل مطرح نمایید.
با سلام،بنده یک واحد اپارتمان پیش خرید کردم در سال ۹۷ با تحویل ۱۸ ماهه،که فروشنده نتوانست تحویل دهد و فرصت خواست،دوباره یک توافقنامه نوشتیم که خرداد ۱۴۰۰تحویل دهد وباز هم نتوانست،نازک کاری را خودم انجام دادم از قبیل دربها،سنگ کف و کاشی و شیر آلات و …الان صورتجلسه ای برای تحویل تنطیم کرده که حیاط را به مالکینی که درب حیاط از واحد انهاست تحویل دهد،بنده امضا نکردم و شاکی شدم وایشان چون حیاط رو به انها فروخته و آنها شخصا نرده و حفاظ زدند و میگویند ما مالک هستیم،در ادامه فروشنده از تحویل ملک به بنده خودداری کرده و مدعی شده که از طریق دادگاه ،شما رو فسخ قرارداد میکنم ،آیا میتواند؟؟
در ضمن در هنگام قرارداد بنده پروانه ساخت مجتمع ۱۰ واحد بود والان ۱۳ واحد،
برای این مورد هم شاکی شدم میگوید مگر من در قرارداد گفتم که چندواحده میسازم
سلام فسخ بستگی به شروط قراردادی شما دارد
بهتر هست قرارداد شما بررسی شود
سلام. بنده ملکی را پیش خرید کردم در آن زمان واحد را به من به متراژ ۸۰ متر فروختند اما زمانی که تحویل دادند مشخص شد ۷۴ متر است آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟
باسلام. طبق ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان در صورتی که مساحت بنا کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد خریدار می تواند قرارداد را فسیخ نماید یا خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
با سلام و خسته نباشید.
بنده یک واحد پیش خرید کردم و تمامی مراحل پرداختی و چکها را به موقع پرداخت کردم.فقط یه مبلغی برای تحویل و مبلغی هم برای سند باقی مانده.سازنده یکسال تاخیر داشته و حالا هم که مراحل پایانی کار میباشد اعلام کرده که برای تحویل ملک به بنده باید هم مبلغ تحویل هم مبلغی که برای سند نگه داشتیم پرداخت کنم وگرنه تحویل نمیدهد.و فسخ میکند و خسارت فسخ را میدهد و واحد را به کسی دیگر میفروشد،چون با چند برابر شدن قیمت ملک برایش سود دارد. با توجه به اینکه بنده تعهدات خود را کامل انجام دادم آیا سازنده فقط با پرداخت خسارت حق فسخ امکان فسخ معامله را دارد؟
سلام اگر سازنده طبق شروط قراردادحق فسخ داشته باشد بله امکان دارد
قرارداد شما باید بررسی شود
سلام. بنده یک ملکی را پیش خرید کرده ام حدود ۲ سال پیش که یک واحد از طبقه ۵ آن ساختمان بوده الان بعد از گذشت ۲ سال متوجه شدم که کجوز ساخت برای ۳ طبقه صادر شده و عملا طبقه پنجم وجود ندارد می خواستم ببینم وضعیت من چه می شود آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟ و اگر فسخ کنم قیمت ملک را به نرخ روز می توانم بگیرم؟
سلام. در پاسخ به سوال شما باید گفت معامله شما باطل می باشد چراکه مبیع وجود ندارد و فروشنده قادر به تسلیم مبیع نمی باشد. در خصوص اینکه آیا می توانید قیمت ملک را به نرخ روز بگیرید اختلاف نظر وجود دارد اما می توانید با استناد به رای وحدت رویه ۷۳۳ خسارات کاهش ارزش ثمن را مطالبه نمائید.
سلام.
من مشارکت در ساخت انجام میدهم. خانه ای را برای تخریب و نوسازی شروع کردم. خانمی برای پیش خرید یکی از واحدها با من اقدام کردند ولی در روند کار مشکلاتی پیش امد و این خانم ترسیدند که نکند کار ادامه پیدا نکند. حالا این خانم پولش را میخواد با اینکه دوباره کار روند عادی را پیش گرفته است. میخواهم ببینم میتوانم تا کسی دیگری این واحد را بخرد پولشان را پس ندهم؟ و از ایشان میتوانم ضرر و زیان بگیرم؟ چون مشکلی در ساخت وجود ندارد
سلام حتما میبایست شروط قراردادی شما بررسی شود
سلام.من خانه ای راپیش فروش کرده ام.
پیش خریدار چک هایی که هنگام قولنامه نویسی داده بود باتاخیر پول شد و برگشت نزدم درموعد خونه رو تحویل ندادم چون اونها اقساط رو پرداخت نکردن.الان حدود ۶ ماه از موعد تحویل گذشته ن اونها مبلغ باقی مونده رو پرداخت کرده اند ن من خانه را تحویل داده ام..ایا میتوانم قرارداد رافسخ کنم
سلام بستگی به مفاد قرارداد وبررسی دارد
سلام .دو سال پیش ۱۳۹۹/۰۲/۰۵یک واحد آپارتمان در شهرستان لاهیجان پیش خرید کردم.اپارتمان پنچ طبقه پنج واحد بود که ط ۴ پیش خرید شد.چهل درصد ارزش ملک پرداخت شدو بقیه با پیشرفت پروژه باید پرداخت میشد.البته سازنده پروانه ساخت نگرفته بود والان پس از دوسال که از زمان معامله میگذردایشان بجای تحویل آپارتمان مدعی است که شهرداری طبقه ۴و۵را مجوز ساخت نمیدهد. واز مراجع قضایی درخواست فسخ قرارداد نموده.لازم به ذکر است در بند ۷مبایعه نامه آمده که کلیه خیارات به تراضی طرفین در این قرارداد اسقاط گردید.با این وجود ایشان در مورد فسخ قرارداد آیا کاری از پیش می‌برد.در حالی که ایشان سه طبقه مجوز دارد ویک طبقه میتواند خلاف ساخته و طبقه ۴ را واگذار نماید .
سلام اگر ایشان نتواند طبقه ۴ احداثی را بسازد و یا تخریب شود ،قرارداد پیش فروش شما منفسخ می شود و شما میتوانید بابت مطالبه ثمن و خسارت کاهش ارزش ثمن به قیمت روز در دادگاه علیه فروشنده شکایت نمایید
بنده یکی ازاقساط پیش فروش ملک را به فروشنده ندادم.بدلیل اینکه بین سازنده وصاحب زمین اختلاف افتاد.درخانه ۴سال هست که نشسته ام ولی سندی نزده است.
درقراردادذکرشده است که اگر یکی ازاقساط توسط خریدار داده نشد خریدار باید به فروشنده دیرکرد بدهد.ولی فسخ قرارداد ذکرنشده است.
آیا فروشنده امکان فسخ قرار داد رادارد.؟
باسلام خیر امکان فسخ وجود ندارد ولی خسارت وجه التزام قراردادی را می تواند مطالبه نماید
سلام.من خانه ای راپیش فروش کرده ام.
پیش خریدار چک هایی که هنگام قولنامه نویسی داده بود باتاخیر پول شد و برگشت نزدم درموعد خونه رو تحویل ندادم چون اونها اقساط رو پرداخت نکردن.الان حدود ۶ ماه از موعد تحویل گذشته ن اونها مبلغ باقی مونده رو پرداخت کرده اند ن من خانه را تحویل داده ام..ایا میتوانم قرارداد رافسخ کنم
سلام بستگی به مفاد قرارداد وبررسی دارد
سلام. واحدی را پیش خرید کردم ولی فروشنده به تعهدات خود عمل نکرده و بیشتر از مرحله پیشرفته پول گرفته ولی الان درخواست پول بیشتر را داره درحالیکه به تعهداتش عمل نکرده.حالا هم میگه اگه پول به من ندید قرارداد رو فسخ میکنم و ۲۰درصد خسارت میدم درصورتیکه قیمت ملک حدودا ۵برابر شده.آیا میتونه این کار رو بکنه؟
سلام شما به هر صورت مکلف به ایفای تعهدات قراردادی خود هستید و باید چک های خودرا در سررسید پرداخت کنید و نسبت به عدم انجام تعهدات فروشنده اقامه دعوا کنید
با سلام.واحد تجاری را پیش فروش کردم اما پیش خریدار به تعهداتش عمل نکرده و اعلام کرده که واحد تجاری را به قیمتی که ایشان اعلام میکنن بفروشم و مبلغ باقی مانده را برداشت کنم.جهت فسخ چه باید کرد.
سلام قرارداد باید بررسي شود
با سلام من پيش فروش اپارتمان قبل از اخذ مجواز ساخت انجام دادم با شرايط ان زمان به دلايل فني و محدوديت هاي اداري صدور پروانهدو سال طول كشيد و قيمت ها در اين مدت چند برا بر شده در صورتيكه خريدار فقط بيست درصد مبلغ معامله را در قرداد پرداخت كرده ايا امكان بروز رساني قيمت وجود دارد
سلام خیر به هیچ وجه و شایسته هست به تعهداتون پایبند باشید
هر چند که حق پیش خریدار در مطالبه خسارت دیرکرد و یا اجرت المثل از شما کاملا شرعی و قانونی هست.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ای بدون اطلاع و تایید مالک وبدون انجام تعهد ساخت ، واحدهایی را که قرار است در آینده بسازد را بصورت عادی پیش فروش کند و بعد از انجام حدود ۱۰ درصد کار پروژه را متوقف و بعد از اتمام زمان قانونی قرارداد فوت نماید، و ورثه نیز ادامه کار ندهند، قرارداد پیش خریداران اعتباری دارد؟
با سلام و سپاس از همراهی شما
باید قرارداد مشارکتی که میان مالک و سازنده منعقد شده است ، بررسی شود تا ببینیم که آیا سازنده اختیار پیش فروش واحدها را داشته یا خیر. اگر سازنده حق پیش فروش را داشته پیش خریداران فقط می توانند مبالغی را که پرداخت نموده اند مطالبه نمایند.
با سلام من ملکی را به صورت پیش فروش خریداری نمودم و پس از تحویل متوجه شدم که کسری مساحت بنا دارد نسبت به مقداری که در قرارداد آمده . چه کاری می تونم انجام بدم؟
سلام . اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد ، در این صورت شما می توانید قرارداد را فسخ کنید و یا اینکه تفاوت قیمت را درخواست نمایید.