ابطال مزایده ثبتی

پس از ارزیابی مال توقیف شده در جریان عملیات اجرایی نوبت به برگزاری مزایده می رسد تا پس از فروش مال از طریق مزایده، مبلغ موضوع اجرائیه به طلبکار تسلیم شود. اگر مقررات ناظر بر نحوه برگزاری مزایده به طور کامل رعایت نشود، ذی نفع می تواند ابطال مزایده ثبتی را تقاضا کند. البته با توجه به اینکه صحت جریان مزایده توسط دادگاه احراز می شود، اصل بر صحت مزایده است و مدعی باید وجود جهات ابطال مزایده ثبتی را اثبات نماید.

جهات ابطال مزایده ثبتی

• عدم ابلاغ آگهی مزایده به بدهکار و طلبکار

برابر ماده 122 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی‌های سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌های الکترونیکی کثیرالانتشار  به تشخیص سازمان منتشر و نسخه‌ای از آن تهیه و در محل وقوع مال و محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می‌شود.  فاصله بین انتشار اگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز  و بیشتر از ۲۰ روز باشد. به محض انتشار آگهی مزایده در سایت، نسخه‌ای از آگهی مزایده صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می‌شود.

تخلف از مقررات این ماده و عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده می تواند منجر به ابطال مزایده شود.

• در رهن بودن مال موضوع مزایده

 اگر نسبت به مال موضوع مزایده، سند رهنی با تاریخ مقدم تنظیم شده باشد، مزایده به جهت تعارض با حقوق مرتهن مقدم باطل است. در واقع به موجب سند رهنی مزبور، مرتهن نسبت به مال موضوع مزایده حق عینی تبعی پیدا کرده و تا زمانی که فک رهن انجام نشده باشد، نمی توان مال را از طریق مزایده به فروش رساند. در صورتی که بعد از انجام تشریفات مزایده مشخص شود مال در رهن بوده، مزایده انجام شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.

• پرداخت مطالبات طلبکار

 مقصود از بازداشت اموال و فروش آن از طریق مزایده، وصول طلب بستانکار است. بنابراین اگر بدهکار مطالبات بستانکار را پرداخت کرده باشد، دیگر موجبی برای ادامه توقیف مال و برگزاری مزایده وجود ندارد. چنانچه علی رغم پرداخت مبلغ بدهی توسط بدهکار، مزایده برگزار شده باشد و بعدا مشخص شود بدهکار در آن زمان بری الذمه بوده، مزایده محکوم به بطلان است.

• شمول مقررات مربوط به مستثنیات دین نسبت به مال توقیف شده

 منظور از مستثنیات دین، آن دسته از اموال است که به حکم قانون گذار از عملیات اجرایی معاف بوده و قابل توقیف و فروش نیستند. فلذا فروش این اموال از طریق مزایده فاقد وجاهت قانونی است و چنین مزایده ای قابل ابطال است. در صورت توقیف این اموال، ذی نفع می تواند ضمن اعتراض به توقیف مستثنیات دین، رفع توقیف از این اموال را درخواست نماید.

• ورشکستگی بدهکار

 در این مورد باید میان اجرای اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای قائل به تفکیک شویم. اگر سند موضوع عملیات اجرایی از جمله اسناد وثیقه ای باشد و پس از توثیق مال، بدهکار ورشکسته شود، این امر خللی به اعتبار وثیقه سابق وارد نمی کند و ذی نفع سند می تواند مطالبات خود را از محل وثیقه استیفا نماید.

در خصوص اسناد ذمه ای، اگر عملیات اجرایی علیه بدهکار ورشکسته پس از صدور حکم ورشکستگی بدهکار آغاز شده و مزایده ای برگزار شده باشد، مزایده باطل است. در چنین مواردی عملیات اجرایی باید به طرفیت مدیر تصفیه شخص ورشکسته تعقیب شود.

• تعلق مال به شخص ثالث

مدلول کلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است؛ مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

همچنین در ماده 63 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز آمده است که بازداشت مال منقول فاقد سند رسمی که جهت استیفای دین بستانکار معرفی یا شناسایی شده، لکن در تصرف غیراست و متصرف نسبت به آن ادعـای مالکیـت می‌کند، ممنوع است.

بنا بر مواد اخیر الذکر اگر مال منقول که در تصرف شخص ثالثی بوده و شخص ثالث نسبت به آن دعوی مالکیت داشته، بازداشت و به مزایده گذاشته شده باشد، برگزاری مزایده بر خلاف قانون بوده و قابل ابطال است.

• خارج از مهلت بودن ارزیابی توسط کارشناس

به منظور فروش اموال بازداشت شده از طریق مزایده، لازم است کارشناسان رسمی دادگستری ابتدا اقدام به ارزیابی اموال بازداشت شده نمایند. نتیجه این ارزیابی به طرفین پرونده ابلاغ خواهد شد. اگر هیچ یک از متعهد و متعهد له نسبت به نتیجه ارزیابی معترض نباشد، ارزیابی اولیه ملاک عمل می باشد. در صورت وصول اعتراض به کارشناسی ارزیابی، موضوع به هیات سه نفره از کارشناسان ارجاع خواهد شد. نظر اکثریت اعضا این هیات قطعی است.

کارشناس اولیه که اقدام به ارزیابی مال می کند و هم چنین هیات سه نفره کارشناسی که در مقام رسیدگی به اعتراض، مجددا اموال را ارزیابی می کنند، مکلفند نهایتا ظرف ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام نمایند. چنانچه کارشناس یا کارشناسان بدون آنکه تقاضای تمدید مهلت کارشناسی را مطرح کرده باشند، پس از انقضا مهلت ده روزه نظر خود را ارائه دهند و مزایده بر مبنای همین ارزیابی خارج از مهلت برگزار شده باشد، ذی نفع می تواند ابطال چنین مزایده ای را درخواست نماید.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی

شکایت از عملیات اجرایی که شامل برگزاری مزایده نیز می شود موضوع ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. بنا بر ماده فوق الذکر، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذی نفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.

همچنین وفق ماده 172 آیین نامه مشارالیه، پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آئین‌نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.

موارد توقف عملیات مزایده

اصل بر عدم توقف عملیات اجرایی است بنابراین عملیات مزایده نیز اصولا متوقف نخواهد شد؛ مگر در موارد ذیل:

1-وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی؛
2-اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت؛
3-رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی؛
4-پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.

 ابطال مزایده ثبتی به جهت غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی شده

اگر بدهکار پس از انجام مزایده مدعی شود مال به قیمت غیر واقعی ارزیابی شده و به فروش رفته و به همین جهت خواستار ابطال مزایده ثبتی شود، چنین دعوایی در محاکم دادگستری قابل استماع و رسیدگی نمی باشد.

نتیجه ارزیابی کارشناس به طرفین پرونده ابلاغ می شود و هر یک از ایشان که به این نتیجه معترض باشد، می تواند ظرف پنج روز اعتراض خود را به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام کند و پس از قطعی شدن نتیجه ارزیابی، اعتراض نسبت به آن مسموع نخواهد بود. به همین جهت اگر بدهکار، مبلغ ارزیابی شده را غیر واقعی می دانسته باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی اعتراض خود را اعلام می کرده و پس از سپری شدن این مهلت و برگزاری مزایده، نمی توان به این سبب خواهان ابطال مزایده شد.