ابطال مزایده ثبتی

  1. صفحه اصلی
  2. اجرائیات ثبت
  3. ابطال مزایده ثبتی

پس از ارزیابی مال توقیف شده در جریان عملیات اجرایی نوبت به برگزاری مزایده می رسد تا پس از فروش مال از طریق مزایده، مبلغ موضوع اجرائیه به طلبکار تسلیم شود. اگر مقررات ناظر بر نحوه برگزاری مزایده به طور کامل رعایت نشود، ذی نفع می تواند ابطال مزایده ثبتی را تقاضا کند. البته با توجه به اینکه صحت جریان مزایده توسط دادگاه احراز می شود، اصل بر صحت مزایده است و مدعی باید وجود جهات ابطال مزایده ثبتی را اثبات نماید.

جهات ابطال مزایده ثبتی

  • عدم ابلاغ آگهی مزایده به بدهکار و طلبکار

برابر ماده 122 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی‌های سازمان ثبت و یکی از روزنامه‌های الکترونیکی کثیرالانتشار  به تشخیص سازمان منتشر و نسخه‌ای از آن تهیه و در محل وقوع مال و محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می‌شود.  فاصله بین انتشار اگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز  و بیشتر از ۲۰ روز باشد. به محض انتشار آگهی مزایده در سایت، نسخه‌ای از آگهی مزایده صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ می‌شود.

تخلف از مقررات این ماده و عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده می تواند منجر به ابطال مزایده شود.

  • در رهن بودن مال موضوع مزایده

 اگر نسبت به مال موضوع مزایده، سند رهنی با تاریخ مقدم تنظیم شده باشد، مزایده به جهت تعارض با حقوق مرتهن مقدم باطل است. در واقع به موجب سند رهنی مزبور، مرتهن نسبت به مال موضوع مزایده حق عینی تبعی پیدا کرده و تا زمانی که فک رهن انجام نشده باشد، نمی توان مال را از طریق مزایده به فروش رساند. در صورتی که بعد از انجام تشریفات مزایده مشخص شود مال در رهن بوده، مزایده انجام شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.

  • پرداخت مطالبات طلبکار

 مقصود از بازداشت اموال و فروش آن از طریق مزایده، وصول طلب بستانکار است. بنابراین اگر بدهکار مطالبات بستانکار را پرداخت کرده باشد، دیگر موجبی برای ادامه توقیف مال و برگزاری مزایده وجود ندارد. چنانچه علی رغم پرداخت مبلغ بدهی توسط بدهکار، مزایده برگزار شده باشد و بعدا مشخص شود بدهکار در آن زمان بری الذمه بوده، مزایده محکوم به بطلان است.

  • شمول مقررات مربوط به مستثنیات دین نسبت به مال توقیف شده

 منظور از مستثنیات دین، آن دسته از اموال است که به حکم قانون گذار از عملیات اجرایی معاف بوده و قابل توقیف و فروش نیستند. فلذا فروش این اموال از طریق مزایده فاقد وجاهت قانونی است و چنین مزایده ای قابل ابطال است. در صورت توقیف این اموال، ذی نفع می تواند ضمن اعتراض به توقیف مستثنیات دین، رفع توقیف از این اموال را درخواست نماید.

  • ورشکستگی بدهکار

 در این مورد باید میان اجرای اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای قائل به تفکیک شویم. اگر سند موضوع عملیات اجرایی از جمله اسناد وثیقه ای باشد و پس از توثیق مال، بدهکار ورشکسته شود، این امر خللی به اعتبار وثیقه سابق وارد نمی کند و ذی نفع سند می تواند مطالبات خود را از محل وثیقه استیفا نماید.

در خصوص اسناد ذمه ای، اگر عملیات اجرایی علیه بدهکار ورشکسته پس از صدور حکم ورشکستگی بدهکار آغاز شده و مزایده ای برگزار شده باشد، مزایده باطل است. در چنین مواردی عملیات اجرایی باید به طرفیت مدیر تصفیه شخص ورشکسته تعقیب شود.

  • تعلق مال به شخص ثالث

مدلول کلیه اسناد رسمی بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است؛ مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

همچنین در ماده 63 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا نیز آمده است که بازداشت مال منقول فاقد سند رسمی که جهت استیفای دین بستانکار معرفی یا شناسایی شده، لکن در تصرف غیراست و متصرف نسبت به آن ادعـای مالکیـت می‌کند، ممنوع است.

بنا بر مواد اخیر الذکر اگر مال منقول که در تصرف شخص ثالثی بوده و شخص ثالث نسبت به آن دعوی مالکیت داشته، بازداشت و به مزایده گذاشته شده باشد، برگزاری مزایده بر خلاف قانون بوده و قابل ابطال است.

  • خارج از مهلت بودن ارزیابی توسط کارشناس

به منظور فروش اموال بازداشت شده از طریق مزایده، لازم است کارشناسان رسمی دادگستری ابتدا اقدام به ارزیابی اموال بازداشت شده نمایند. نتیجه این ارزیابی به طرفین پرونده ابلاغ خواهد شد. اگر هیچ یک از متعهد و متعهد له نسبت به نتیجه ارزیابی معترض نباشد، ارزیابی اولیه ملاک عمل می باشد. در صورت وصول اعتراض به کارشناسی ارزیابی، موضوع به هیات سه نفره از کارشناسان ارجاع خواهد شد. نظر اکثریت اعضا این هیات قطعی است.

کارشناس اولیه که اقدام به ارزیابی مال می کند و هم چنین هیات سه نفره کارشناسی که در مقام رسیدگی به اعتراض، مجددا اموال را ارزیابی می کنند، مکلفند نهایتا ظرف ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام نمایند. چنانچه کارشناس یا کارشناسان بدون آنکه تقاضای تمدید مهلت کارشناسی را مطرح کرده باشند، پس از انقضا مهلت ده روزه نظر خود را ارائه دهند و مزایده بر مبنای همین ارزیابی خارج از مهلت برگزار شده باشد، ذی نفع می تواند ابطال چنین مزایده ای را درخواست نماید.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی

شکایت از عملیات اجرایی که شامل برگزاری مزایده نیز می شود موضوع ماده 169 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. بنا بر ماده فوق الذکر، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذی نفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.

همچنین وفق ماده 172 آیین نامه مشارالیه، پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آئین‌نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.

موارد توقف عملیات مزایده

اصل بر عدم توقف عملیات اجرایی است بنابراین عملیات مزایده نیز اصولا متوقف نخواهد شد؛ مگر در موارد ذیل:

1-وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی؛
2-اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت؛
3-رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی؛
4-پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.

 ابطال مزایده ثبتی به جهت غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی شده

اگر بدهکار پس از انجام مزایده مدعی شود مال به قیمت غیر واقعی ارزیابی شده و به فروش رفته و به همین جهت خواستار ابطال مزایده ثبتی شود، چنین دعوایی در محاکم دادگستری قابل استماع و رسیدگی نمی باشد.

نتیجه ارزیابی کارشناس به طرفین پرونده ابلاغ می شود و هر یک از ایشان که به این نتیجه معترض باشد، می تواند ظرف پنج روز اعتراض خود را به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام کند و پس از قطعی شدن نتیجه ارزیابی، اعتراض نسبت به آن مسموع نخواهد بود. به همین جهت اگر بدهکار، مبلغ ارزیابی شده را غیر واقعی می دانسته باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی اعتراض خود را اعلام می کرده و پس از سپری شدن این مهلت و برگزاری مزایده، نمی توان به این سبب خواهان ابطال مزایده شد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 18 امتیاز: 3.4)

24 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • با سلام..اگر در سال ۹۵ ملک از سوی بانک در مزایده گذاشته شده باشد و قیمت ملک ده برابر طلب بانک بوده.و مشتری نداشته..و بان سه سال موضوع مزایده را ول کرده..و درسال ۹۸ اقدام به انتقال سند مالکیت بنام خودش کرده..با همان ارزیابی سه سال پیش ولی چون ملک از سوی خریداری که قبل وام گرفتن فروخته شده بوده..از سوی دادگاه کیفری و حقوقی به نفع خریدار توقف شده.و خریدار به مشکل تنظیم سند خورده..باید چه اقداماتی انجام دهد که بانک کنار رود..و سند بنام خریدار گردد.وایساپ ۰۹۲۱۴۳۳۱۸۱۲

    پاسخ
    • اگر مبایعه نامه قبل از سند رهنی باشد میبایست دعوای اعلام بطلان قرارداد رهنی و صدور حکم بر ابطال سند رهنی و ابطال عملیات اجرایی و ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی علیه بانک مطرح نمائید

      پاسخ
  • سلام،اگر بانک بدون اطلاع دادن به ساکنین یا همان متصرفین،که قراردادی ملک را خریداری کرده اند واز رهنی بودن ملک اطلاع نداشته اند،اقدام به برگزاری مزایده نماید،،امکان تعلیق مزایده وجود دارد؟

    پاسخ
    • اگر مدارک و مستندات خرید شما قبل از ترهین ملک باشد شما میتوانید دعوای الزام به فک رهن و یا ابطال سند رهنی را مطرح کنید
      لیکن اگر خرید شما بعد از ترهین ملک به بانک باشد جهل یا علم بانک به خریداری ملک مرهونه توسط شما تاثیری در ابطال مزایده و عملیات اجرا ندارد

      پاسخ
    • سلام ،اگه ملک پدرم به وسیله دو شخص که طلبکار پدرم بودن به مزایده گذاشتن و در مزایده شخصی زیر قیمت کارشناسی بخر و بدلیل اینکه پدرم سکته مغزی کرده متوجه نشه بعد یکسال فوت کردن آیا ورثه میتونن درخواست ابطال مزایده انجام بدن؟؟؟؟

      پاسخ
  • سلام.اگر مشخص شود بانک برگه صدور اجراییه را بیشتر از طلب خود تنظیم کرده و یا سود بیشتر از میزان واقعی طلب خود در نظر گرفته و دستورالعمل بانک مرکزی را رعایت نکرده و ملک مورد رهن را از طریق مزایده به میزان بیشتر از سهم واقعی خود تملیک کرده است آیا میتوان بعد از گذشت 3 سال مزایده را باطل کرد و یا اجرت المثل ایام تصرف را از دادگاه حقوقی به همراه ضرر و زیان وارد شده به مرتهن از بانک طلب کرد.ممنون میشم راهنمایی کنید

    پاسخ
    • سلام طبق ماده یک قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت
      و سایر مقرره ها دعوای شکایت از دستور اجرا و اعلام بطلان اجرائیه و دعوای ابطال سند انتقال اجرایی مطرح کنید

      پاسخ
    • سلام
      محل اجرای طرح و ماشین آلات برای تسهیلات سرمایه ثبت در رهن بانک گذاشته شده و وثیقه دریافت تسهیلات در گردش سفته بوده است. ولی بانک بدهی هر دو وام که دو وام مجزا بوده را جمع زده و از طریق ثبت اجرائیه صادر شده و مزایده برگزار کرده است. با توجه به اینکه زمین و ماشین آلات برای بدهی سرمایه در گردش اصلا در رهن بانک نبوده، آیا امکان اعتراض به اجرائیه و ابطال مزایده وجود دارد؟

      پاسخ
  • ارسلا نجفی
    دسامبر 8, 2021 1:40 ق.ظ

    باسلام ملک اداری در مزایده عمومی در سامانه دولت یا ستاد برنده شده ام ومبلغ را واریز کرده طبق کارشناسی سه نفره کانون کارشناسان قیمت گداری شده بعد از هفت روز دادستان بر قیمت کارشناسی معترض بوده و دستور توقف داده آیا عدله قانونی نباشه میتوان مزایده را باطل کرد

    پاسخ
  • سلام وقت شما بخیر اگر ملکی بدون اطلاع مزایده شود و فروخته شود آیا قابل ابطال است؟

    پاسخ
  • سلام وقت بخیر من ملکی رو توقیف کردم و مزایده صورت گرفته و شرکت کننده ای در مزایده نبود و قرار بر این شد سند به نام من زده بشه و هزینه های اجرایی اعم از هزینه مزایده و نیم عشر و باید من پرداخت کنم ولی من توان پرداختش و ندارم و معسر هستم تکلیف چی میشه؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 26, 2022 10:00 ق.ظ

      سلام متاسفانه قانون در این زمینه ساکت هست و اعسار نیز پذیرفته نمی شود و در هر صورت باید پرداخت کنید

      پاسخ
  • سلام خسته نباشید اموال من رو اداره ثبت گذاشت مزایده و در مزایده اول به دلیل نبودن نماینده داستان مزایده برگزار نشد اما بار دوم که مزایده برگزار کردن اصلا به من خبر ندادن حتی از طریق سامانه ثنا هم خبر ندادن آیا الان میشه مزایده رو ابطال کرد؟؟؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      فوریه 26, 2022 10:40 ق.ظ

      سلام بله تحت شرایطی که البته باید مورد بررسی قرار گیرد ابطال مزایده امکان دارد

      پاسخ
  • سلام اگر خریدار در مزایده ملکی را بخرد و بعد از دو سال سند تنظیم نشود و خوانده (محکوم) رای ابطال بنفع خود بگیرد خریدار باید از چه کسی شکایت کند خوانده یا خواهان و اینکه دراخوست ملک کند یا درخواست پول و اجرت المثل پول؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      آوریل 16, 2022 11:20 ق.ظ

      سلام درخواست ملک را که نمی‌توانید مطرح کنید و صرفا پولی که بابت مزایده واریز کردین میتونین مسترد کنید
      و باید بررسی شود علت تاخیر در تنظیم سند چه بوده هست.

      پاسخ
  • سلام. همسرم بابت مهریه خویش یکی از املاک من را توقیف کرده و کارشناسی شده و مزایده هم برگزار شده اما من اصلا اطلاع نداشتم و نظریه کارشناسی به من ابلاغ نشده و من دو سال پیش این ملک را به شخصی فروختم که مبایعه نامه داریم اما هنوز سند نزدم آیا می شود مزایده را باطل کرد؟ و از چه راهی؟ ممنون میشم پاسخ دهید.

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      می 21, 2022 5:14 ب.ظ

      باسلام. شخصی که ملک را از شما خریداری کرده می تواند به عنوان ثالث اعتراض و تقاضای ابطال مزایده را از دادگاه نماید.

      پاسخ
  • سعید کریمی
    ژوئن 11, 2022 7:01 ق.ظ

    تنها منزل اینجانب توسط همسرم درراستای مطالبه مهریه توقیف وپس ازاعتراض اینجانب به دلیل مستثنیات دین رفع توقیف شد اما مچندروز بعدمجددا صرف ادعای همسرم مبنی برداشتن ملک دومی به نام بنده دستور توقیف ملک آزادشده مجددا صادر وقبل ازتعیین تکلیف ملک دوم به مزاسده وفروخته شدوسندشش دانگ به نام همسرم صادر گردید امام پس ازصدور رای قطعی ملک دوم واثبات عدم مالکیت آن به نام اینجانب درخواست ابطال مزایده وسند دادم که متاسفانه قرار عدم استماع صادر گردید. باتوجه به اینکه حق اینجانب تضییع گردیده است آیا راهی برای ابطال مزایده وجود دارد؟

    پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست