ابطال مزایده ثبتی

دعوای ابطال مزایده ثبتی میتواند توسط هر فردی که نسبت به عملیات مزایده ثبتی اعتراض داشته باشد، مطرح گردد.و چنانچه این اعتراض مقبول واقع شود،میتواند به ابطال مزایده ثبتی منجر گردد.در این مقاله سعی بر این است تا شما را با اعتراض به عملیات مزایده و ابطال مزایده ثبتی ،موارد توقیف عملیات مزایده ،موارد اعتراض به عملیات مزایده ثبتی و ابطال آن ،مرجع صالحی که جهت دعوای مذبور بایستی به آن رجوع شود، و ….آشنا نماییم. اما پیش از شروع بحث لازم است با تعریف مزایده و شرایط اجرای مزایده از طریق اجرای ثبت آشنا شوید.

تعریف مزایده

مزایده در لغت به معنی در معرض فروش گذاشتن چیزی است  و در اصطلاح حقوقی در معرض فروش قرار دادن اموال دولتی ، خصوصی و اموال توقیفی است که در آن هر شخصی (حقیقی یا حقوقی) پیشنهاد قیمت بالاتری ارائه دهد ، به وی فروخته می شود. (فرآیندی برای فروش یا واگذاری کالا، خدمات یا حقوق دولتی یا متعلق به بخش خصوصی به بالاترین قیمت )به بیان دیگر ، مستند به بند(ظ) ماده ۱آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷ مزایده تعریف شده است. مزایده عبارتست ازصورت خاصی ازفروش مال که ازمبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهادکننده بالاترین قیمت واگذارمیشود.

شرایط اجرای مزایده از طریق ادارات ثبت

در اجرای اسناد ذمه ای یا وثیقه ای پس از ارزیابی مال و قطعیت آن آگهی مزایده منتشر میگردد.طبق ماده ۱۲۱ آئین نامه اجرا رعایت نکات ذیل در آگهی مزایده ضروری است.

الف) آگهی مزایده اموال غیر منقول

1ـ نام و نام خانوادگی مالک
۲ـ محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک
۳ـ هرگاه واگذاری منافع دراسناد وثیقه مستند به سند رسمی و دراسناد ذمه ای مستندبه سند رسمی یاعادی باشد.خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد.مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در اگهی مزایده منتشر در روزنامه و آگهی های الصاقی قیدمیگردد.
۴ ـ تعیین این که مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
۵ـ تعیین این که ملک ثبت شده است یا خیر.
۶ـ اشاره به این که پرداخت بدهیهای مربوط به آب،برق،گاز اعم ازحق انشعاب یا حق اشتراک ومصرف درصورتیکه موردمزایده دارای آنهاباشد.و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره،تا تاریخ مزایده اعم از این که رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است.۷ـ روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده
۸ـ قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.

اموال غیر منقول که به مزایده گذاشته می شود زمانی به بانک یا طلبکار منتقل می شود که سند انتقال اجرایی تنظیم شده باشد.

ب)آگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می شود:
۱ـ نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
۲ـ روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
۳ـ قیمتی که مزایده از آن شروع می شود.

آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل منتشر می شود.چنانچه در محل نباشد در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین محل منتشر می شود. آگهی الصاقی به محل وقوع ملک ، محل مزایده ابنیه عمومی و ثبت اسناد محل الصاق می شود.مقصود از ابنیه عمومی، شهرداری،بخشداری،فرمانداری،نیروی انتظامی و دادگستری است.فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از ۱۵روز کمتر باشد.
طبق ماده ۱۲۶ آئین نامه مزایده حضوری است. و در یک جلسه از ساعت ۹ تا ۱۲برگزار می شود .چنانچه مال بازداشتی یامورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند به بستانکار واگذار می شود .قیمت واگذاری به قیمتی است که مزایده از آن شروع می شود.البته حق الاجرا و حق مزایده از بستانکار دریافت می شود.و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می گردد.در صورت عدم توانایی بستانکار به استرداد مازاد بر طلب به نسبت طلب از مال مورد مزایده به وی واگذار می شود.

اعتراض به عملیات مزایده و ابطال مزایده ثبتی

طبق ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387/06/11 :

بیشتر بخوانید :  ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

عملیات اجرایی مزایده بعد از صدور دستور اجرا ، شروع می شود و هرکس که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را به رئیس ثبت محل تسلیم کند. شکایت مزبور باید با ذکر دلیل و ارائه مدارک باشد. رئیس ثبت مکلف است فورا رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال ، برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود . این اشخاص اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می توانند ،شکایت خود را تسلیم نمایند. مهلت شکایت ده روز از تاریخ ابلاغ می باشد.مرجع تسلیم شکایت ،اداره ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت دار میباشد. به این قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت رسیدگی می شود.

 از آنجا که مزایده یک فرآیند قانونی می باشد ، لذا چنانچه شرایط قانونی انجام نگرفته باشد و خللی در برگزاری و اعمال آن ایجاد گردد می توان ابطال آن را درخواست نمود .

شکایت و اعتراض نسبت به عملیات مزایده مانع عملیات اجرایی نیست .مگر اینکه رای نهایی بر ابطال مزایده صادر شود . در این صورت عملیات مزایده ابطال شده تجدید خواهد شد.

موارد توقف عملیات مزایده

طبق ماده ۱۴۳ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات مزایده فقط در موارد ذیل متوقف می شود:
۱ـ وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.
۲ـ اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت .
۳ـ رای هیات نظارت یا شورای عای ثبت بر ابطال عملیات اجرایی.
۴ـ پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.

مهلت اعتراض به عملیات مزایده تا ۱۰ روز پس از پایان مزایده می باشد .و الا چنانچه شکایت خارج از مهلت باشد مسموع نخواهد بود.

شخص وثیقه دهنده که امکان شرکت در مزایده را نداشته است و در حال حاضر قصد پرداخت طلب طلبکار را داشته و بخواهد از حراج مالی که به مزایده گذاشته شده است جلوگیری نماید . آیا به صرف برگزاری مزایده ، هیچ تقاضایی از این شخص پذیرفته نمی شود یا فرصت دیگری به او داده می شود؟

بیشتر بخوانید :  بازداشت اموال در اجرائیات ثبت

در پاسخ به این سوال به ماده 146 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی بند 5 استناد می شود :

“هرگاه مورد معامله در جریان عملیات اجرایی باشد و منتهی به صورتمجلس قطعی مزایده یا صدور سند انتقال اجرایی نشده باشد، با سپردن وجه از طرف بدهکار یا بازداشت کننده مقدم مازاد مورد وثیقه ، سند فسخ و پرونده اجرایی مختومه می گردد و مراتب به دفترخانه تنظیم کننده اعلام می گردد. که موضوع را در ملاحظات ثبت سند قید نماید.”

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی

ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا مراجع رسیدگی را مشخص نموده است.شکایت از عملیات مزایده قبل از تنظیم و امضا سند انتقال یا تحویل مال درصلاحیت رئیس ثبت محل می باشد . چنانچه رئیس ثبت عمل مزایده را مخالف قانون تشخیص دهد رای بر تجدید مزایده میدهد. رای صادره قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.
شکایت از عملیات مزایده پس از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال درصلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.این شکایت تحت عنوان دعوای ابطال مزایده مطرح می شود.

موارد اعتراض به عملیات مزایده ثبتی و ابطال آن

عمده مواردی که نسبت به طرح دعوای ابطال مزایده اقدام شده است می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  1. دعوای ابطال مزایده به جهت خارج از موعد بودن کارشناسی.
  2. دعوای ابطال مزایده به جهت در رهن بودن مال.
  3. دعوای ابطال مزایده به جهت پرداخت مطالبات بستانکار.
  4. دعوای ابطال مزایده به جهت عدم ابلاغ وقت مزایده به بدهکار.
  5. دعوای ابطال مزایده به جهت تعلق مال به شخص ثالث.
  6. دعوای ابطال مزایده به جهت ورشکستگی بدهکار.
  7. دعوای ابطال مزایده به جهت مستثنیات دین.

یکی ازمهمترین موارد اعتراض به عملیات مزایده ثبتی،که ممکن است سبب ابطال مزایده شود،دعوای ابطال مزایده،به جهت خارج از موعد بودن نظر کارشناسی ،میباشد.در این قسمت به توضیح این مورد میپردازیم.

اعتراض به نظریه کارشناس ارزیاب ادارات ثبت

کارشناس ارزیاب در بند ( ر ) ماده ۱ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ،تعریف گردیده است. طبق آن ،کارشناس کسی است که در فنی خبره می باشد.ومی تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهار نظر کند. و از مراجع ذی صلاح پروانه برای این کار داشته باشد.
منظور از ارزیابی قیمت گذاری اموال می باشد.

نحوه اعتراض به نظریه کارشناس ارزیابی

پس از قیمت گذاری مال توسط ارزیاب اصل بر آن است که قیمت تعیین شده همان قیمت واقعی مال است .اما همیشه اینگونه نیست. در بسیاری از موارد واقعیت امر دیگری است، خصوصا اگر مدت نسبتا مدیدی از تعیین قیمت توسط ارزیاب گذشته باشد .

طبق ماده ۹۸ آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا میتوان به مبلغ ارزیابی اعتراض نمود.در هر مورد که مالی معرفی شود معرفی کننده مال میتواند به مبلغ ارزیابی اعتراض نماید. معترض می تواند ضمن امضاء صورت مجلس اعتراض خود را اظهار کند.هرگاه طرف دیگر حاضر و به ارزیابی معترض باشد ، مکلف است به همین نحو عمل نماید. مراتب ارزیابی حداکثر ظرف سه روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند ، ابلاغ می شود.

هزینه ارزیابی بر عهده چه کسی است؟

هزینه ارزیابی به عهده معترض است . اگر هر دو معترض باشند، هر دو طرف به طور مساوی هزینه را پرداخت می نمایند.

بیشتر بخوانید :  شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مامورین اجرای ثبت

معترض که ضمن امضای صورت مجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف سه روز به اجرا مراجعه نماید.و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد آن را پرداخت نماید. و قبض مربوط را تسلیم اجرا کرده و رسید اخذ کند.چنانچه شخص هنگام امضا صورت مجلس حضور نداشته باشد می تواند ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ اعتراض نماید.معترض می بایست کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم نماید.در صورتی که اعتراضی صورت نگیرد ارزیابی قطعی خواهد شد.
طبق تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب1381/01/18 نظریه اعلام شده از سوی کارشناس، دارای مدت اعتبار است. انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی حداکثر تا ۶ماه از تاریخ صدور معتبر است.
اما در تبصره ۲ ماده ۱۰۱ آئین نامه این مدت یکسال می باشد.لذا چنانچه زمان نظریه کارشناسی برای تعیین قیمت، بیش از یکسال گذشته باشد می توان تقاضای تجدید ارزیابی را نمود.

نحوه طرح ابطال مزایده به جهت خارج از مهلت بودن نظریه کارشناسی

شکایت خارج از موعد بودن نظرکارشناسی و عدم ابلاغ نظرکارشناسی درباره مزایده توسط طرفین دعوی یا شخص ثالث مطرح میگردد. طرح دعوا با ارائه مدارک و ادله مثبته صورت می گیرد.
دعوای ابطال مزایده ثبتی به جهت خارج از مهلت بودن نظر کارشناسی باید قبل از تنظیم و امضا سند باشد . لذا پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده ،شکایت در این خصوص مسموع نمی باشد.اما این بدین معنی نیست که به هیچ طریقی نمیتوان شکایت نمود. بلکه رئیس ثبت محل عمل اجرا، به شکایت قبل از تنظیم و امضا سند انتقال یا تحویل مال رسیدگی می نماید . اگر موضوع مطرح شده بعد از تنظیم و امضا سند انتقال یا تحویل مال باشد، به هیات نظارت فرستاده میشود. چنانچه عدم ابلاغ و خارج از موعد بودن نظرکارشناسی توسط رئیس ثبت مخالف قانون تشخیص داده شود در هیات نظارت مورد بررسی قرار میگیرد. و چنانچه تائید گردد، مزایده پس از رفع موانع قانونی تجدید می گردد.

موضوعی که مورد بررسی قرار گرفت از موارد شایعی است که به کررات رخ می دهد. اگر چه سعی بر این بود تا هر آنچه مورد نیاز است را با شما به اشتراک بگذاریم اما نا گفته های بسیاری در این باره وجود دارد حل و فصل آنها ، اهل فن خود را می طلبد .از این رو توصیه می شود چنانچه با چنین مسائلی روبرو هستید قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص مشورت و همفکری های لازم را داشته باشید.گروه وکلای دادپویان حامی ،با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود در این زمینه نیز آماده ی ارائه ی مشاوره و قبول وکالت شما عزیزان می باشد . با ما در تماس باشید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست