تحقق تخلیه یا تحویل ملک در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد، یکی از موارد ختم عملیات اجرایی است که در بند د ماده ۱۵۵ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مورد تصریح قانون گذار قرار گرفته است. اداره اجرای ثبت در موارد مشخصی به درخواست متعهد له اقدام به صدور اجرائیه جهت تخلیه و تحویل ملک می کند. اشخاص ذی نفع که صدور چنین اجرائیه ای را مضر به حقوق خود بدانند، می تواند با طرح اعتراض به تخلیه و تحویل ملک در اجرای ثبت، رسیدگی به موضوع اعتراض را از رئیس ثبت محل بخواهند.
موارد صدور اجرائیه جهت تخلیه و تحویل ملک
صدور اجرائیه به منظور تخلیه و تحویل ملک توسط اداره اجرای ثبت در سه حالت امکانپذیر است:
- تخلیه عین مستاجره در فرض رسمی بودن سند اجاره
- تخلیه ملک موضوع مزایده پس از تنظیم سند انتقال اجرایی
- تخلیه مبیع پس از انتقال قطعی
تخلیه عین مستاجره در فرض رسمی بودن سند اجاره
جهت بررسی شرایط صدور اجرائیه مبنی بر تخلیه عین مستاجره باید میان اجاره های تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سایر قراردادهای اجاره قائل به تفکیک شویم.
قرارداد اجاره جزء عقود مدت دار است و اصولا با انقضاء مدت، رابطه قراردادی میان طرفین نیز خاتمه می یابد؛ اما در قراردادهای اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشند، انقضاء مدت قرارداد از جهات انحلال محسوب نمی شود و رابطه قراردادی میان موجر و مستاجر پس از این مدت نیز همچنان برقرار است. در قانون اخیر الذکر موجر تنها در موارد احصاء شده در قانون می تواند ضمن فسخ قرارداد اجاره، تخلیه ملک را بخواهد و جز در این موارد امکان تخلیه ملک وجود ندارد.
از جمله مواردی که به موجر این حق را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کرده و به تبع آن، تخلیه ملک را نیز درخواست کند، می توان به تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی، عدم پرداخت اجاره بها، نیاز موجر به سکونت در عین مستاجره، تعدی و تفریط مستاجر، نیاز شخصی و انتقال به غیر اشاره کرد.
در خصوص تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها، بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مقرر داشته در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
هر گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند، اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه، تخلیه عین مستأجره را بخواهد.
هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند و رسیدگی به این قبیل موارد از صلاحیت اداره ثبت خارج است.
در مورد اجاره نامه های رسمی که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشند، در ماده ۳ این قانون آمده است که پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
تخلیه ملک موضوع مزایده پس از تنظیم سند انتقال اجرایی
بنا بر تبصره ماده ۱۴۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در مورد مال غیر منقول پس از انجام مزایده، واحد اجرا باید ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رئیس ثبت بفرستد و پس از تنظیم سند انتقال اجرائی در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود.
از این جهت تفاوتی میان اجرای اسناد ذمه ای و وثیقه ای وجود ندارد و هر گاه برنده مزایده یا بستانکاری که ملک موضوع مزایده را به عنوان طلب خود قبول کرده، تقاضای تخلیه و تحویل ملک را مطرح نماید، اداره ثبت مکلف به صدور اجرائیه است.
در انتقال قطعی ملک، هرگاه اجرائیه تخلیه صادر گردد و ثالث به موجب سند رسمی اجاره در ملک مورد تخلیه ساکن باشد، اجراء ثبت از تخلیه ملک خودداری می نماید.
تخلیه املاک به موجب اجرائیه ثبتی توسط مامور اجرا، با حضور دادستان صورت می پذیرد. در صورت لزوم مامور انتظامی نیز در محل حاضر خواهد شد.
تخلیه مبیع پس از انتقال قطعی
پس از انتقال قطعی ملک که فروشنده ملزم شده در موعد مقرری ملک را تخلیه نموده و به خریدار تحویل دهد اما در سررسید تعهد از تخلیه ملک امتناع نماید، خریدار می تواند خواستار صدور اجرائیه جهت تخلیه ملک شود.
اگر شخص ثالثی در ملک موضوع اجرائیه متصرف باشد و سند اجاره ای اعم از عادی یا رسمی ارائه نماید، تخلیه ملک ممکن نیست. در صورتی که ملک در تصرف شخص ثالث باشد و ثالث نیز مدعی وقوع عقد اجاره بوده اما نتواند سندی عادی یا رسمی دال بر این ادعا ارائه دهد، تخلیه ملک انجام خواهد شد. بنابراین صرف تصرف در ملک مانع اقدامات اجرایی نخواهد شد. در چنین مواردی متصرف ملک که مدعی وقوع عقد اجاره است می تواند جهت اثبات ادعای خود به محاکم دادگستری مراجعه کند و رسیدگی به این امر خارج از صلاحیت اداره ثبت است.
ضمنا در صورتی که فروشنده ملک خود را به موجب عقد بیع که با سند رسمی منعقد شده به خریدار منتقل کرده باشد و مبیع نیز از جمله املاک دارای سابقه ثبتی باشد و همچنین فروشنده متعهد شده باشد در زمان مشخصی ملک را تخلیه و به مشتری تحویل دهد و علی رغم وجود این تعهد از تخلیه و تسلیم ملک استنکاف ورزد، مشتری می تواند از اداره ثبت تقاضای صدور اجرائیه نماید. مرجع صالح جهت صدور اجرائیه در این قبیل موارد همان دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی بیع است.
اگر در سند انتقال قطعی مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام تاخیر در اجرای تعهد (تخلیه و تحویل ملک) معین شده باشد، صدور اجرائیه جهت مطالبه این مبلغ نیز امکانپذیر است.
نحوه رسیدگی به اعتراض به تخلیه و تحویل ملک در اجرای ثبت
طبق ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس، اعم از متعهد سند و هر شخص ذی نفع که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.
بنابر ماده قانونی فوق، اگر شخصی از اقدامات صورت گرفته در اجرای ثبت به منظور تخلیه و تحویل ملک شکایتی داشته باشد، می تواند با طرح اعتراض و ارائه اسناد و مدارک، رسیدگی به موضوع را از رئیس ثبت محل بخواهد. رئیس ثبت فورا به موضوع رسیدگی کرده و نظر خود را به طرفین پرونده ابلا می نماید. این نظریه ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در هیات نظارت استان است.
آراء صادره از سوی هیات نظارت قطعی و غیر قابل تجدیدنظر است؛ مگر در موارد ذیل:
- هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص، تزاحم و تعارض باشد.
- در صورت وجود تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً؛ خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن.
- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض به تخلیه و تحویل ملک در اجرای ثبت
همانطور که در ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی تصریح شده، رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی با رئیس ثبت محلی است که دستور ارا در حوزه آن صادر شده است. رسیدگی به اعتراض به نظریه رئیس ثبت نیز در صلاحیت هیات نظارت استان قرار دارد.
مدارک لازم جهت اعتراض به نظر رئیس ثبت
به منظور اعتراض به نظر رئیس ثبت باید رونوشت کامل یا فتوکپی مدارک ذیل به ضمیمه گزارش جامع و صریح و مشروح ثبت محل از جریان پرونده و موضوع شکایت به نحوی که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد به هیأت نظارت فرستاده شود:
- رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض نامه ذینفع و ضمائم آن به عملیات اجرائی.
- رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مستند نظر رئیس ثبت بوده است.
- رونوشت کامل یا فتوکپی نظر رئیس ثبت.
- رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت نامه ذینفع و ضمائم آن از نظر رئیس ثبت.
- رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ‌هائی از پرونده اجرائی که مربوط به موضوع شکایت است.
2 پاسخ
سلام. بنده بابت تسهیلات بانکی ملکی را در رهن گذاشتم که چون نتوانستم بدهی را پرداخت کنم بانک نسبت به سند رهنی اقدام کرد و اجرائیه صادر شد اما در مرحله اجرای ثبت نظریه کارشناسی به من ابلاغ نشده و بدون اینکه من متوجه بشم ملک را با قیمت خیلی پائین مزایده گذاشتند و سند انتقال اجرایی هم تنظیم شده الان دستور تخلیه صادر شده می خواستم ببینم من چجوری می توانم جلوی دستور تخلیه را بگیرم؟
باسلام. طبق مواردی که فرمودید شما باید ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی را از طریق دادگاه بخواهید و دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخلیه را هم مطرح نمائید که در صورت موافقت قاضی دادگاه دستور صادر می گردد که البته نیازمند سپردن خسارت احتمالی می باشد.