دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت یکی از موضوعات رایج و مهم در حوزه معاملات ملکی است که بسیاری از خریداران و فروشندگان با آن مواجه می‌شوند. عدم تنظیم سند رسمی میتواند به مشکلات قانونی و حقوقی جدی منجر شود و حقوق مالکیت افراد را تحت تأثیر قرار دهد. در این مقاله، به بررسی فرآیند حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت و نکات کلیدی که باید در این زمینه مورد توجه قرار گیرد، خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا با اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه آشنا شوید و بتوانید از حقوق خود در معاملات ملکی به بهترین شکل ممکن دفاع کنید.
الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت به اقدام قانونی خریدار گفته می شود برای اینکه فرشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام او نماید. این دعوا معمولا زمانی طرح می شود که فروشنده علی رغم تعهد خود به انتقال سند رسمی مالکیت به نام خریدار، به تعهد خود عمل ننموده است.
اهمیت تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
تنظیم سند رسمی ملک دارای اهمیت بسیاری است و میتواند تأثیرات گسترده‌ای در مالکیت و معاملات مربوط به ملک داشته باشد. برخی از دلایل و اهمیت های تنظیم سند رسمی ملک به شرح ذیل می باشد:
- اثبات مالکیت:
سند رسمی ملک به عنوان مدرک قانونی و معتبر مالکیت شناخته میشود و اثبات کننده حقوق مالک در برابر دیگران است. این سند میتواند در دعاوی ملکی به عنوان مدرک اصلی مالکیت ارائه شود.
- جلوگیری از دعاوی حقوقی:
وجود سند رسمی میتواند از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی مرتبط با مالکیت ملک جلوگیری کند. این سند به عنوان یک مدرک قطعی و غیرقابل انکار در دادگاه ها مورد پذیرش است.
- امکان معامله قانونی:
تنظیم سند رسمی باعث میشود تا معاملات ملکی (مانند خرید، فروش، رهن و اجاره) به صورت قانونی و با اطمینان بیشتری انجام شوند. این امر به کاهش ریسک های مرتبط با معاملات غیررسمی کمک می‌کند.
- افزایش اعتبار ملک:
داشتن سند رسمی میتواند اعتبار و ارزش ملک را در بازار افزایش دهد، زیرا خریداران و سرمایه‌گذاران به املاکی که دارای سند رسمی هستند، اعتماد بیشتری دارند.
- امکان اخذ تسهیلات بانکی:
بانک ها و مؤسسات مالی معمولاً برای ارائه تسهیلات و وام‌های مرتبط با ملک، نیاز به ارائه سند رسمی دارند. این سند به عنوان ضمانت و مدرک مالکیت در فرآیند اخذ تسهیلات مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- حفظ حقوق وراث:
سند رسمی میتواند در حفظ حقوق وراثتی و انتقال ملک به وراث پس از فوت مالک مؤثر باشد. این سند میتواند از بروز اختلافات بین وراث جلوگیری کند.
- حمایت قانونی:
سند رسمی ملک تحت حمایت قوانین و مقررات رسمی کشور قرار دارد و هرگونه تخلف یا جعل آن میتواند با پیگیری قانونی و حمایتی مواجه شود.
- شفافیت در مالکیت:
تنظیم سند رسمی به شفافیت در مالکیت و جلوگیری از معاملات مشکوک و غیرقانونی کمک می‌کند.
مستندات قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مستندات قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت عبارت است از:
- مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۳۷، ۲۳۸، ۲۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی
- مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت اسناد املاک
- ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی
- رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور
- قواعد فقهی
چه زمانی می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نمود؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در موارد ذیل قابل طرح است:
- ملک مزبور سابق بر این در دفتر املاک ثبت شده باشد و برای آن سند رسمی صادر شده باشد. اگر ملک موضوع اختلاف فاقد سابقه ثبتی باشد، الزام به تنظیم سند رسمی مصداق ندارد و ذی نفع باید دادخواست اثبات مالکیت ملک تنظیم نماید.
- رابطه قراردادی یا تعهد به انتقال در قالب قراردادهایی مانند بیع، هبه، صلح یا غیره محرز شود.
- فروشنده از انتقال ملک در مهلت توافق شده استنکاف نماید.
- اگر برای انتقال سند مهلت تعیین شده باشد، باید اسن مهلت منقضی شده باشد.
- ملک در بازداشت نباشد.
- اگر ملک در رهن باشد، ملک باید با حفظ حقوق مرتهن منتقل شود. در این خصوص در مقاله معامله مال مرهونه توضیحات بیشتر داده شده است.
فرآیند قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال چگونه است؟
فرآیند قانونی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت شامل مراحل مختلفی است که باید به دقت انجام شوند تا خریدار بتواند حقوق خود را از طریق دادگاه پیگیری کند. در ادامه، مراحل کلی این فرآیند را توضیح می‌دهیم:
مشاوره حقوقی با وکیل متخصص:
پیش از هر اقدامی، مشاوره با بهترین وکیل ملکی توصیه میشود تا اطمینان حاصل شود که تمامی جوانب قانونی و مستندات مورد نیاز به درستی تهیه شده‌اند.
مدارک لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
مدارک لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک شامل قرارداد خرید و فروش ملک، رسیدهای پرداخت وجه، مکاتبات و توافقات مرتبط، گواهی عدم حضور و هر گونه مدرک دیگری که نشان‌دهنده تعهد فروشنده به انتقال سند باشد.
تنظیم دادخواست:
تنظیم دادخواست ملکی یکی از مراحل مهم در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک می باشد. وکیل خریدار دادخواستی را تنظیم می‌کند که در آن درخواست الزام فروشنده به تنظیم و انتقال سند رسمی مالکیت به دادگاه ارائه میشود. در این دادخواست باید جزئیات کامل معامله و مستندات مربوطه ذکر شود.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای الازم به تنظیم سند رسمی ملک
مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
هزینه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از جمله دعاوی مالی مربوط به اموال غیر منقول است. بنابراین هزینه دادرسی باید بر اساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت شود. اما ملاک عمل دادگاه جهت ابطال تمبر مالیاتی وکیل و از نقطه نظر تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی مبلغی است که خواهان تقویم می کند.
خواندگان دعوای الزم به تنظیم سند رسمی:
خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کسی است که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به نام وی به ثبت رسیده است. اما ایادی قبلی یا حداقل ید ماقبل نیز باید طرف دعوا قرار گیرد تا دادخواست از نظر شکلی رد نشود.
خواسته های مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
خواسته های مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، الزام به اخذ پایان کار و الزام به فک رهن و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد که می توان در یک دادخواست همه این خواسته ها را مطرح نمود.
ابلاغ دادخواست به فروشنده:
دادگاه دادخواست را به فروشنده ابلاغ می‌کند تا او از ادعای خریدار مطلع شود و فرصت دفاع داشته باشد.
برگزاری جلسات دادرسی:
دادگاه جلسات دادرسی را برگزار می‌کند که در آن طرفین دعوی (خریدار و فروشنده) می‌توانند مستندات و دلایل خود را ارائه دهند. وکلای طرفین نیز می‌توانند دفاعیات و ادعاهای خود را مطرح کنند.
صدور حکم:
پس از بررسی مستندات و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه حکم خود را صادر می‌کند. اگر دادگاه به نفع خریدار حکم دهد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی میشود.
اجرای حکم:
پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن، محکوم علیه ۱۰ روز فرصت دارد تا ملک را به نام خریدار نماید. در غیر اینصورت با تشکیل پرونده اجرایی در واحد اجرای احکام مدنی، نماینده‌ای برای امضای سند به جای فروشنده تعیین شود. این فرآیند از طریق واحد اجرای احکام دادگاه پیگیری میشود.
ثبت سند رسمی:
پس از امضای سند، خریدار باید آن را در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت کند تا مالکیت به صورت رسمی و قانونی به نام او ثبت شود.
این فرآیند ممکن است زمان بر باشد و نیاز به پیگیری دقیق و مستمر داشته باشد، به همین دلیل مشاوره حقوقی ملکی میتواند در تسریع و موفقیت آن مؤثر باشد.
آیا امکان اعتراض به حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد؟
در پاسخ به این سوال می توان گفت بله حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک امکان پذیر است. هر یک از طرفین دعوا می توانند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای، نسبت به حکم صادره اعتراض نمایند. رای صادره از دادگاه تجدیدنظر قطعی بوده و می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود.
تاثیر پرداخت ثمن در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
عدم پرداخت ثمن توسط خریدار مانع از استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه نمی باشد. و دادگاه نمی تواند پذیرش دعوای خواهان را موکول به تودیع ثمن نماید. زیرا مطالبه ثمن موضوع دادخواست نبوده و دادگاه نمی تواند خارج از موضوع خواسته حکمی صادر نماید. در واقع صلاحیت دادگاه محدود به موضوعاتی می باشد که خواهان در دادخواست خود قید نموده است. خوانده نیز می تواند با تقدیم دادخواست مطالبه وجه ثمن، رسیدگی به ادعای خود را از دادگاه بخواهد.
الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن
اگر ملک قبل از فروش به خریدار، در رهن باشد، باید طرح دعوا علیه فروشنده و مرتهن صورت گیرد. دادگاه با حفظ حقوق مرتهن حکم به انتقال ملک صادر خواهد کرد. البته در این حالت باید خواسته الزام به فک رهن نیز در دادخواست مطرح شود.
درمورد تقاضای رسیدگی توامان به هردو خواسته الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند ملک ضمن یک دادخواست اختلاف نظر وجود دارد. برخی مراجع چنین دادخواستی را پذیرفته و اول به خواسته الزام به فک رهن رسیدگی می نمایند. در مقابل، برخی مراجع معتقدند باید ابتدا به خواسته فک رهن رسیدگی شود و پس از اجرای رای، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم شود. گروه دوم رسیدگی به این دعوا در مورد اموال مرهونه را منافی حقوق مرتهن می دانند و در این باره به ماده ۷۹۳ قانون مدنی استناد می نمایند.
اداره حقوقی قوه قضائیه در این زمینه چنین اظهار نظر کرده است که رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملکی که در رهن باشد بلامانع است، اما اجرای رای منوط به فک رهن است. بنابراین اداره حقوقی قوه قضائیه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوا نمی داند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک موروثی (ورثه ای)
الزام به تنظیم سند رسمی ملک موروثی زمانی است که فروشنده پیش از انتقال سند رسمی به نام خریدار فوت نماید. در چنین حالتی وظیفه قانونی مبنی بر تنظیم سند رسمی بر عهده وراث فروشنده متوفی خواهد بود و خواهان باید همه وراث قانونی را به عنوان خوانده معرفی نماید.
چنانچه نام یکی از ورثه از قلم افتاده باشد، دعوا مطابق شرایط مقرر قانونی طرح نشده و قابل استماع نمی باشد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی
الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی امکان پذیر نیست و دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواجه می شود. همانگونه که در مقاله رفع بازداشت ملک نیز اشاره نمودیم، در نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره ۷/۹۸/۱۰۱۱ مورخ ۱۳۹۸/۷/۱۶ مقرر گردیده است:
در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث باشد، مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است، با عنایت به مواد ۶۵ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قابل استماع نمی باشد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
در الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، در صورتی که ملک خریداری شده به موجب مبایعه نامه سهم مشاعی از یک ملک باشد، خواهان می تواند نسبت به همان بخش از ملک، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد.
در طرح این دعوا نیازی به ذکر نام سایر مالکین به عنوان خوانده نمی باشد و دادخواست علیه شخص فروشنده تنظیم می شود. البته در این باره نظر مخالف وجود دارد، به اعتقاد این گروه همه مالکین ملک مشاعی باید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال قرار بگیرند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک وکالتی
الزام به تنظیم سند رسمی ملک وکالتی دارای پیچیدگی های فراوانی است از جمله اینکه طرح دعوا علیه وکیل دارای ایراد قانونی بوده و منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا می شود. اعطای وکالت توسط فروشنده به خریدار در عقد بیع، برای انجام اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال بسیار رایج است. به این ترتیب خریدار می تواند بدون نیاز به حضور فروشنده تمام اقدامات قانونی و مورد نیاز را انجام داده و سند رسمی به نام خود را اخذ نماید.
اما در صورتی که شخص دیگری از سوی فروشنده اقدام به فروش ملک نماید و فروشنده در موعد مقرر به تعهد خود مبنی بر انتقال سند اقدام ننماید، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باید به علیه فروشنده مطرح شود نه وکیل.
در مقاله وکالت فروش ملک در این خصوص توضیحات کافی داده شده است که جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید به این مقاله مراجعه نمائید.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک علیه محجور
الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور، باید علیه محجور و قیم یا ولی ایشان مطرح شود. چنانچه خوانده دعوا از محجورین باشد، دادخواست به طرفیت خود محجور و قیم یا ولی او مطرح می شود اما قیم یا ولی محجور برای دفاع در دادگاه حاضر خواهد شد.
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه شخص حقوقی
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه شخص حقوقی، در صورتی است که فروشنده در عقد بیع، شخص حقوقی باشد. در چنین حالتی در ستون خوانده باید نام شخص حقوقی نوشته شود. طرح دعوا به طرفیت مدیران شخص حقوقی موجب رد دعوا خواهد بود.
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال املاک فاقد سابقه ثبتی
الزام به تنظیم سند انتقال ملک فاقد سابقه ثبتی در مورد املاکی است که تا کنون در دفاتر اسناد و املاک ثبت نشده و سند رسمی برای آن صادر نشده باشد. با توجه به عدم سابقه ثبتی در خصوص این املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع نیست. بلکه خریدار اینگونه املاک باید ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا اثبات وقوع بیع نموده و پس از صدور رای، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت به نام خود نماید.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای تحت شرایطی امکان پذیر است. قولنامه سندی است عادی حاوی تعهد به خرید و فروش ملک و با مبایعه نامه که مقید نقل و انتقال مالکیت می باشد متفاوت است. مبایعه نامه وظیفه تنظیم سند رسمی را بر عهده فروشنده قرار می دهد اما امکان طرح این دعوا به استناد قولنامه وجود ندارد.
از آنجا که قولنامه از شمول قانون ثبت خارج بوده و معطی حق عینی نمی باشد، متعهدله نمی تواند الزام متعهد را به انتقال ملک و الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را از دادگاه بخواهد.
الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی
الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی در صورتی طرح می شود که اعیان ملک دارای سند مجزا از عرصه داشته باشد و مالک صرفا اعیانی ملک را فروخته باشد. چنانچه مالک اعیان متفاوت از مالک عرصه باشد و برای اعیان سند رسمی جداگانه صادر شده باشد، مالک اعیان می تواند اعیان را جدا از عرصه به دیگری منتقل نماید.
اگر فروشنده اعیانی پس از وقوع بیع، از تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی امتناع نماید، خریدار می تواند دادخواست تنظیم سند و الزام وی به تنظیم سند رسمی اعیانی را تقاضا نماید.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک پیش فروش
الزام به تنظیم سند رسمی ملک پیش فروش تحت شرایطی امکان پذیر است. به حکم ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در صورتی که پیش‌فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ننماید، پیش خریدار به موجب دادخواست، می تواند الزام او را از دادگاه بخواهد.
باید توجه داشت در قراردادهای پیش فروش اگر تا زمان تقدیم دادخواست ملک تفکیک نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید با خواسته های الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیک توامان مطرح شود.
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اراضی ملی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اراضی ملی با توجه به اینکه مالکیت این اراضی متعلق به دولت می باشد امکان پذیر نیست. و در صورتی که شخصی ملکی را خریداری کرده باشد و بدون اطلاع از ملی بودن آن ملک یا زمین اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند علیه مالک نماید ابتدا استعلام ثبتی توسط دادگاه اخذ می گردد.
چنانچه ملی بودن آن زمین یا ملک در استعلام ثبتی اعلام گردد دادگاه رای بر صدور قرار عدم استماع دعوا می نماید. در اینگونه مواقع چنانچه خریدار نسبت به برگ تشخیصی که طبق آن زمین یا ملک خریداری شده اعتراض داشته باشد می تواند دعوای اعتراض به تشخیص ملی شدن را مطرح و صدور حکم بر غیر ملی بودن زمین خریداری شده را به استناد مبایعه نامه تقاضا نماید.
دستور موقت در الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
دستور موقت در الازم به تنظیم سند رسمی انتقال روشی است که می توان با استفاده از آن از نقل و انتقال ملک تا زمان صدور رای قطعی جلوگیری نمود. ممکن است فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، اقدام به فروش ملک به اشخاص ثالث نماید که این امر موجب مصائبی برای خریدار می شود و او را در مسیر احقاق حق خود با دشواری مواجه می نماید. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، خواهان می تواند از دادگاه بخواهد با صدور دستور موقت، از نقل و انتقال مالکیت ملک جلوگیری نماید.
نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- انتقال مالکیت به موجب سند رسمی فرع بر اخذ صورت مجلس تفکیکی و فک رهن است. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش از تعیین تکلیف موارد مذکور، مسموع نیست.
- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار، دو دعوای مستقل نیستند بلکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای اصلی و دعوای اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هردو دعوا باید با هم طرح شود.
- الزام به تنظیم سند رسمی مساحت معینی از ملک غیرقابل استماع است. بنابراین باید بدواً تفکیک گردد و سپس الزام به تنظیم سند رسمی بخش تفکیکی داده شود.
- دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان بدون وجود صورت مجلس تفکیکی قابل استماع نیست.
- تا قبل از تفکیک و افراز ملک، چون حق السهم خریدار به نحو مفروز مشخص نیست، صدور حکم بر انتقال رسمی مورد معامله به لحاظ منافات آن با حقوق مالکین مشاعی غیرقانونی است.
- تازمانی که صورت مجلس تفکیکی گرفته نشده و برای هریک از آپارتمان ها پلاک ثبتی مستقل و جداگانه اختصاص نیافته، امکان تنظیم سند رسمی آنها وجود ندارد.
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند ملک
رای وحدت رویه ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر نموده است:
انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۶۲۰ نداشته و دعوای الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش دارد. بنابراین طبق این رای وحدت رویه می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن را مطرح نمود.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در این مقاله، به بررسی اهمیت تنظیم سند رسمی ملک و نحوه الزام فروشنده به انجام این کار از طریق مراجع قانونی پرداخته‌ایم. الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک می باشد که طرح و اقامه آن نیازمند داشتن دانش حقوقی ملکی و ثبتی است. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه قعالیت در حوزه پرئنده های ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه اماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد. برای بهره‌مندی از مشاوره تخصصی، همین حالا به وب سایت ما مراجعه کنید و اولین قدم را برای حفظ حقوق ملکی خود بردارید.
سوالات متداول
الزام به تنظیم سند رسمی ملک به چه معناست؟
این به معنای درخواست قانونی از سوی خریدار یا ذینفع برای تنظیم و ثبت سند رسمی ملک به نام او است، به ویژه در مواردی که فروشنده به تعهد خود برای انتقال سند رسمی عمل نکرده باشد.
اگر ملک دارای وام یا بدهی بانکی باشد، آیا می‌توان سند رسمی را تنظیم کرد؟
بله، اما باید وضعیت وام یا بدهی مشخص و تسویه شود یا توافقات لازم با بانک انجام شود تا امکان انتقال سند فراهم گردد.
آیا می‌توان در قرارداد خرید و فروش، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین کرد؟
بله، معمولاً در قرارداد خرید و فروش، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین میشود تا طرفین به تعهدات خود در زمان مقرر عمل کنند.
در صورت فوت فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی، چه اقداماتی باید انجام داد؟
در این صورت ممکن است نیاز به پیگیری حقوقی از طریق وراث فروشنده باشد و موضوع از طریق دادگاه حل و فصل شود.
آیا می‌توان سند رسمی را به صورت مشترک بین چند نفر تنظیم کرد؟
بله، سند رسمی میتواند به نام چند نفر به صورت مشترک صادر شود و سهم هر یک از مالکان در سند مشخص شود.
69 پاسخ
با سلام بنده آپارتمانی در مرداد ماه سال ۱۴۰۱ قولنامه ای خریدم که هنوز آپارتمان تکمیل نشده بود و سند حاضر نبوده است آپارتمان را تحویل گرفتم قرار سند اسفند ۱۴۰۱ بود که سند حاضر نشد و بنده عدم حضور را از دفتر خانه گرفتم و خسارت تاخیر در مبایعه نامه ذکر شده است آیا با فروش این آپارتمان که هنوز سند حاضر نیست بعد از فروش خسارت تاخیر قابل دریافت میباشد یا نه؟
سلام. خیر. خریدار جانشین و قائم مقام شما در قرارداد می شود و شما هیچگونه سمت و نفعی در مطالبه خسارت نخواهید داشت.
سلام. تحت شرایطی بله امکان دارد.
سلام و تشکر بخاطر کمکهای راهگشای شما
ظاهرا دعوی الزام به تنطیم سند برای ملکی که بازداشت باشد رد میشود. در اینصورت بعد از رد دعوی الزام به تنظیم سند؛ الزام به رفع بازداشت انجام و بازداشت رفع شود؛ دعوی اولیه (الزام به تنظیم سند) خود بخود جریان می افتد یا باید اقدام دیگری صورت گیرد؟
سلام. بله در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، نباید ملک در بازداشت باشد در این صورت باید همزمان دعوای الزام به رفع بازداشت را مطرح کنید یا ابتدا این دعوا مطرح شود و پس از رفع بازداشت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید.
شخصی از بنده با خواسته تنفیذ صلحنامه و الزام به تنظیم سند رسمی شکایت کرده بود در دادگاه شعبه ۴ ادعای نامبرده رد و قرار عدم استماع صادر شد ایشان یک ماه بعد دوباره همین خواسته را درقالب دادخواستی جدید مطرح و اینبار نیز شعبه ۸ خواسته ایشان را رد نمود اما نامبرده تقاضای تجدید نظرخواهی رای شعبه ۸ را خواست و اینبار رای موافق گرفته حال سوالم این هست اصلا از نظر قانونی نامبرده حق طرح یک دعوا را که رای هم صادر شده بوده بصورت تکراری داشته است؟
چون تصمیم دادگاه در قالب قرار بوده است نه رای که به معنی اینست که دادگاه وارد در ماهیت دعوی نشده است و ممکن است دادخواست ایراد شکلی داشته و… لهذا چون ماهیت دعوی مورد رسیدگی قرار نگرفته است خواهان میتواند دادخواست و دعوی مجدد مطرح نماید.
با سلام؛
۱ماه پیش ملکی را فروختیم و ملکی دیگر را خریداری کردیم و دریافت و پرداخت وجوه را متناسب با خرید و فروش در مبایعه نامه ذکر کردیم. در روز فروش ملک نیز اعلام گردید که ملک در رهن بانک مسکن می باشد و ممکن است تاریخ تحویل سند بنا به تاریخ اعلامی از سوی بانک (به جهت فک رهن) تغییر کند. خریدار در پرداخت سوم تاخیر داشت و فروشنده ما نیز ارائه سند به منظور تعویض وثیقه را منوط به دریافت پرداخت سوم کرده بود. تاخیر خریدار در پرداخت سوم سبب تاخیر در مراجعه به بانک و به طبع آن تاخیر در فک رهن سند گردید. با این شرایط آیا خریدار می تواند گواهی عدم حضور بگیرد؟ ضمن آنکه به هنگام دریافت پرداخت سوم به خریدار مجددا ذکر گردید که این تاخیر در تاریخ انتقال سند تاثیر خواهد گذاشت؟
با سلام. در صورتی که چنین شرطی در مبایعه نامه پبش بینی شده باشد خریدار نمی تواند گواهی عدم حضور بگیرد و حتی در صورت گرفتن گواهی عدم حضور نیز نمی تواند خسارت وجه التزام قراردادی را مطالبه کند.
سلام. وقت بخیر. زمینی به صورت قولنامه ای واگذار شده. این زمین: قبلا خارج حوزه شهر بوده و بعد وارد حوزه شهری شده حالا این زمین در طرح تفصیلی کاربری آموزشی دارد اما در حدود بیست سال است شهرداری به علت کاربری اموزشی پروانه صادر نمی کند. آموزش و پرورش هم اعلام می کند هر موقع قصد استفاده از زمین مذکور را داشت پولش را به قیمت کارشناسی پرداخت کند. با توجه به اینکه اگر در طرح های عمرانی بیش از پنج سال پس از تصویب ، طرح اجرا نشود مالک می تواند مبادرت به احداث بنا کند و شهرداری موظف به صدور پروانه است سوال این است در رویه عملی راهکار بهتر الزام شهرداری به صدور پروانه از طریق دیوان عدالت اداری هست یا اینکه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و اینکه آیا اداره ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی ملک یکه کاربری آموزشی دارد است یا خیر؟
با سلام. به علت اینکه ملک فاقد سند رسمی است امکان طرح دعوی در دیوان عدالت اداری برای اخذ پروانه وجود ندارد.
و دوم اینکه منعی برای تنظیم سند رسمی وجود ندارد.
سلام من یه واحدآپارتمان رو پیش خرید کردم البته از یه واسطه که خودش از سازنده خریده بوده حلا که سند آماده شده مبلغ بدهی فروشنده من به سازنده بیشتر از بدهی من میباشد حالا برای الزام به تنظیم سند میتونم از فروشنده خودم شکایت کنم ؟با توجه به اینکه سند به نام یه نفر دیگه هست .ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.
با سلام. برای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باید هم علیه فروشنده و هم علیه مالک رسمی ملک طرح دعوا صورت گیرد.
یه زمین پدری داریم.از سر دلسوزی و حماقت من و برادر بزرگتر این زمینو دادیم به برادر کوچیکه.تویه برگه آچارنوشتیم و امضا کردیم حالا منصرف شدیم.میخواستم بدونم این برگه و امضا تمومه؟یا باید محضری بشه.آیا امکانش هست برگرده بهمون.ممنون. ما داخل برگه نوشتیم که فروخته شده به برادر کوچیک انقدر مبلغم بهمون داده.همین. برگه ما نداریم. فقط دست برادر کوچیکه.فقط میخواستم بدونم دست نوشته دستی و امضا میشه زد زیرش؟ممنون میشم راهنماییم کنید.
سلام. خیر نمیتوانید.
سلام
بنده یک واحد آپارتمان به صورت پیش خرید با قولنامه انجام دادم که فروشنده از بنده خود نیز با قولنامه از مالک اصلی و سازنده خریده است حالا که سند آماده انتقال شده است میزان بدهی من به فروشنده کمتر از میزان بدهی فروشنده من به سازنده میباشد و فروشنده از حاضر شدن برای انتقال سند طفره میرود حالا من باید برای الزام به تنظیم سند نسبت به چه کسی دادخواست بدهم.فروشنده خودم یا مالک و سازنده اصلی؟
ممنون از پاسخگویی شما
با سلام. شما باید دادخواستی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را علیه فروشنده خود و مالک رسمی مطرح نمائید.
سلام. وقت بخیر. بنده از دادگاه حکم به تنظیم سندرسمی انتقال آپارتمان و تحویل مبیع را گرفتم. می خواستم بدانم که آیا اجرای رأی علیه متصرف آپارتمان- که غیر از خوانده است- صحیح است یا خیر؟ ممنون میشم پاسخ دهید.
با سلام طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، اجرای رأی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان و تحویل مبیع به خواهان، چنانچه متصرف آپارتمان در زمان تقدیم دادخواست، خوانده دعوی باشد در هر دو قسمت نیاز به صدور اجرائیه خواهد بود و با صدور اجرائیه علاوه بر الزام محکوم علیه به تنظیم سند رسمی از مشارالیه خلع ید نیز به عمل آمده و مبیع تحویل محکوم له می شود؛ اما اگر متصرف در زمان تقدیم دادخواست غیر از خوانده دعوی باشد، خواهان بعد از اثبات مالکیت خود مجبور به طرح دعوی علیه متصرف نیز خواهد بود.
سلام. سوالی از خدمتتان داشتم. ممنون میشم پاسخ دهید. با توجه به اینکه دادخواست خلع ید و قلع و قمع بنا معمولاً به صورت یکجا طرح می شود سوال بنده این است که آیا امکان استماع هر یک از این خواسته ها و عناوین به تنهایی وجود دارد یا خیر؟
با سلام. دادخواست قلع و قمع معمولاً همراه با تقاضای خلع ید ازسوی خواهان همراه است؛ اما باید دانست که دعوای قلع و قمع فرع بر دعوای خلع ید نیست و یا خلع ید فرع بر قلع وقمع مستحدثات نیست؛ لیکن به دلیل رابطه زمانی و حرفه ای در وکالت و یا دادخواهی از مراجع قضائی معمولاً طرح این دو دعوا به شکل واحد صورت می پذیرد؛ اما وحدت مذکور وحدت ذاتی و مبنایی نیست. بلکه از نوع اتحاد مصلحتی است. بنا به مراتب استماع، دعوای قلع و قمع به شکل واحد ایرادی نداشته و عدم استماع آن محتاج دلیل است هرچند امکان وجود شبهه ای در این خصوص می رود و آن اینکه در اجرا، عملاً برای قلع و قمع لازم است که خلع ید از عرصه صورت گیرد به استدلال آتی این ایراد نیز وارد نخواهد بود؛زیرا اذن در شی ء اذن در لوازم آن است و لوازم اجرای قلع وقمع خلع ید است و با این تفاوت که خلع ید مذکور به دلیل لازم بودن اجرای حکم موقتی منحصراً برای اجرای قلع و قمع می باشد و پس از آن در صورت تصرف غاصب در ملک، تصرف یاد شده از نو تصرفات مجدد پس از اجرای حکم نیست بلکه در یک مقطع زمانی ید غاصبانه بر عرصه توسط لوازم اجرای حکم قلع و قمع ( البته در بخشی از عرصه که شامل ورود مأمورین اجرا است) و سپس قهراً و طبیعتاً به وضعیت سابق اعاده می گردد.
سلام .زمین کشاورزی خرید کردم سال ۶۰ وسند قولنامه بود اون زمان. درخواست سند دادم بعد از ۸سال تونستم نصف زمین رو سند تک‌برگ بگيرم و۶ هکتار هنوز سند ندارم چون اعتراض میزارن چند نفر و بدون مدرک کار من را چند سال درگیر دادگاه کردن ومیکنند.میشه راه حلی پيش پاي من بزارید ممنون میشم. در ضمن اعتراض اول که اون قسمت سند گرفتم با سند جعلی طرف اومد ه بود واعتراض کرده بود که خودش اعتراف کرد جعل سند کرده و۶ماه حبس براش زدن که اونم اجرا نشد
سلام نیازمند بررسی مدارک هست با دفتر تماس بگیرید
بنده واحد مسکونی خریداری کرده و مبایعه نامه را بنام همسرم نوشتیم.
سند ملک ۵ ماه دیگه اماده میشود، حالا پشیمان و میخواهم ملک را بنام خودم سند بزنم،
ایا امکانپذیر هست؟
سلام صرفا در صورت رضایت همسرتان امکان پذیر هست.
با سلام
ایا قبل از تنطیم سند رسمی انتقال و مالکیت میشود فروشنده را ملزم به تحویل مبیع نمود
خیر نمی شود
باسلام خدمت شما
بنده خودرویی رو از شخصی خریداری کردم و که مالک اصلی خودرو نیست لذا در هنگام معامله با مالک تماس تلفنی گرفتم و ازش سوال کردم که فروشنده خودرو که بنام شما هست را میخواهد بفروشد و من خریدارم آیا مشکلی ندارید مالک اصلی گفت نه مشکلی ندارم و همانطور که فروشنده به شما اعلام کرد من موافق هستم و به شرط الزام به سند حال فروشنده حاضر به سند و نقل و انتقال آن نیست اما مالک رسمی حاضر است به نام بنده سند انتقال دهد لذا فروشنده که از مالک رسمی خودرو رو خریدار نموده نه حاظر و نه اقرار نامه ای به موجب اینکه مبلغ باقی مانده را به مالک رسمی بدم و سند بزنم اما شفاهی به بنده اعلام کرده که با مالک رسمی تسویه کنید و سند بگیرید من اقرار نامه کتبی به شما نمیدهم لطفاً راهنمایی کنید چه کنم؟
باسپاس.
با سلام. در صورتی که فروشنده وکالت از مالک اصلی داشته باشد و یا طبق مبایعه نامه مالکیت ایشان نسبت به خودرو مشخص باشد شما می توانید علیه فروشنده و مالک اصلی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو را مطرح نمائید. در چنین حالتی مابقی ثمن باید به فروشنده پرداخت شود نه مالک اصلی.
ملکی را خریده ام که مالک قرار بود ظرف ۲ ماه نسبت به تنظیم سندانتقال مالکیت اقدام نماید اما اکنون از تنظیم سند ملک خودداری نموده است
آیا می توانم درخواست خسارت کنم
باید قرارداد بررسی گردد
باسلام/چنانچه در خصوص الزام به تنظیم سندرسمی (ملک مشاعی) عنوان ملک مشاعی در ستون خواسته و متن دادخواست رعایت نشود. وقاضی نیز قرارعدم استماع صادرنکرده باشد ورای مشاعی صادروقطعیت یافته باشد امکان اعتراض وابطال وجود دارد.
مشابه همین در شعبه دیگر قرارعدم استماع صادرشد.لطفا جهت نیاز تحقیقات پاسخ را ارسال فرمایند.سپاس واحترام
اگر در حکم به آن اشاره شده که ملک مشاعی هست مشکلی ندارد
با سلام و عرض خسته نباشید بنده یه واحد آپارتمان با مبایعه‌نامه هولوگرام دار از سازنده خریداری نموده ام این در صورتی است که قرارداد مشارکت بین مالکین و سازنده تنظیم شده و اینکه پروانه ساخت به نام سازنده بوده و تمامی واریزها نیز توسط سازنده صورت پذیرفته حال با توجه به اختلافی که بین سازنده و مالکین وجود دارد آنها سند به نام سازنده نمی‌زنند و فروشنده نیز سهم خود را به اینجانب و افراد دیگربا مبایعه‌نامه انتقال داده است من میتوانم از فروشنده هم هست ت بگیرم و هم الزام به تنظیم سند رسمی بکنمش
ممنون میشم جواب من رو بدهید.
سلام بله لیکن مدارک باید بررسی شود
سلام اینجانب ۳ دانگ از شش دانگ یک قطعه باغ را از فروشنده با قولنامه خریداری نموده ام منتها فروشنده اقدام به مشخص نمودن سهم این جانب جهت دخل و تصرف در آن نمی نماید و جدیداً اقدام به گسترش استخر و منزل مسکونی موجود در باغ فوق نموده است حال سوال این بنده این است که چه اقداماتی برای مشخص شدن سهم اینجانب در باغ فوق جهت دخل و تصرف در آن می توان انجام داد ضمن آنکه باغ فوق دارای سند مادر باشد و از جمله اصلاحات ارضی می باشد.
سلام میتوانید تقاضای تقسیم و افراز را از دادگاه بخواهید
سلام و خدا قوت قبل از بیان سوالم جاداره از خدمت بسیار جامعی که دارین تشکر کنم. بنده سال ۷۸ یک خونه داشتم که دادم دست یه خانم و آقایی که بی سر پناه بودن تا به صورت اجاره در آن زندگی کنند الان در نبود بنده سوء استفاده کردن و بعد از گذشت همه سال که در حقشون لطف کردم رفتن و برای خونه از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت اقدام به صدور سند مالکیت کردن و نتیجتا موفق به اخذ سند هم در غیاب و عدم اطلاع بنده به عنوان مالک اصلی شدند الان با اینکه سند رسمی گرفتن آیا دادگاه می تونه به ادعای بنده رسیدگی کنه و سند را باطل کنه؟؟؟
با سلام بله میتوانید دادخواست ابطال سند مالکیت را ارائه دهید و در صورتی که آنها مدارکی جهت اثبات مالکیت خویش ارائه ندهند رای بر ابطال سند صادر میشود
با سلام.بنده آپارتمانی را در سال ۹۷ خریدم .و تنها مبلغ ۱۰ میلیون تومان برای دفترخانه باقی ماند که بنده به فروشنده پرداخت کنم.در ماه قبل فروشنده درخواست کردند که مبلغ باقیمانده دفترخانه را به ایشان بدهیم تا ایشان به کارهای اداری برسند و ثبت سند را بتوانند انجام دهند بنده ۱۰ میلیون باقیمانده را به ایشان پرداخت کردم .در ضمن این ملک با وام ساخت بانک مسکن ساخته شد و بنده از این وام ۵۰ میلیون از طریق فروشنده وام گرفتم حال با توجه به اینکه فروشنده، وام ساخت مسکن، با بانک را تسویه کرده اند ولی ملک به نام فروشنده می باشد ولی در رهن بانک هست با توجه به اینکه تاریخ دفترخانه در سال ۹۷ بود و در ان زمان بنده عدم حضور از دفترخانه نگرفتم،و کل پول مبلغ این آپارتمان را پرداخت کرده ام آیا بنده می توانم جریمه تاخیر و یا هر خسارت دیگری از ایشان طلب کنم و آیا فروشنده می تواند برای سند زدن اشکال تراشی کند و نیاید سند بزند؟راهکار چیست؟با تشکر از خدمات خوب شما
در صورتی که در مبایعه نامه شما خسارت وجه التزام جهت تاخیر در تنظیم و یا تحویل سند درج گردیده باشد و شما در موعد مقرر انجام تعهد را از مالک خواسته باشید ، و یا اظهارنامه رسمی و قانونی به ایشان ارسال نموده باشید از آن تاریخ می توانید خسارات را مطالبه نمایید
در خصوص سوال شما ، نسبت به اینکه آیا فروشنده می تواند به تعهد خود مبنی بر تنظیم سند و حضور در دفترخانه اقدام ننماید در پاسخ باید گفت بله ایشان می توانند و شما هم می توانید از طریق مراجع قضایی اقدام نمایید.
من هشت ماه پیش آپارتمان ۱۲۰ متری در قیطریه خریدم اما با قولنامه عادی خریدم، اما قبل از اینکه تنظیم سند کنیم، فروشنده فوت شد. درحال حاضر چه اقدام قانونی باید انجام دهم؟ممنون از خدمات خوبتون
بدلیل اینکه سند رسمی تنظیم نکرداید، آپارتمان در حال حاضر جزو اموال متوفی محسوب می گردد، باید تا انجام انحصار وراثت توسط ورثه منتظر بمانید، یا درخواست انحصار وراثت بدهید سپس بعد از انحصار وراثت به طرفیت تمامی وراث دعوای تنظیم سند رسمی اقامه نمایید، تا سند رسمی ملک به نام شما منتقل گردد.
سلام . عرض ادب ملک بنده پایان کار ندارد میشه بفرمایید مقدماتی که جهت الزام به تنظیم سند رسمی لازم است برای ملک بگیرم چی هست؟
چنانچه در خصوص ملک شما پایان کار صادر نشده باشد و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده باشد از آنجا که صدور سند رسمی مستلزم وجود دو مقدمه فوق است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور قابلیت استماع را ندارد.
سلام.مادر بنده با برادرم ملکی را خریدند اما اسماً به نام برادرم شده الان متاسفانه بدون اجازه مادرم زمین را به همسرش انتقال داده مادرم چگونه می تونه ادعا کنه که بی اجازه او بوده و او رضایت ندارد؟
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که سند به نام او ثبت شده است ، مالک شناخته می شود و حق هرگونه دخل و تصرف در مال را دارد.
سلام من یک واحد آپارتمان از شخصی خریدم اما پس از معامله که باید در محضر حاضر می شد حاضر نشد و گواهی عدم حضور گرفتم اما اکنون سند آماده شده و فروشنده اعلام برای حضور برای انتقال سند داده آیا می توانم خسارت تاخیر تادیه مطالبه کنم؟
بله شما پس از انتقال سند از تاریخ اخذ گواهی عدم حضور فروشنده تا زمان اعلام آمادگی برای تنظیم سند می توانید خسارت تاخیررا مطالبه نمایید.
سلام خدمت شما و همکارانتون. بنده سال ۱۳۸۸یک واحد آپارتمان ۹۰ متری در اسلامشهر پیش خرید کردم سازنده که با مالک اصلی قرارداد مشارکت در ساخت داشت در قراردا به او حق فروش داده شده بود که متاسفانه فروشنده پس از مدتی متواری شد و به تعهدش عمل نکرد مالک اصلی آپارتمان، جهت گرفتن رضایت و اعتماد خریداران تعهد به انتقال مالکیت را به خریداران داد اما عنوان کرد که ملک در گرو بانک است با این اوصاف که مالک ملک خود نیز صاحب دو واحد از آپارتمان است آیا بانک برای مصادره صرفا واحد های خود مالک اصلی ملک را مصادره می کند یا واحد های بقیه را هم مصادره می نماید؟اصلا آیا می توانم ابطال سند رهنی را بخواهم؟ممنمون از پاسخ گویی و خدمات ارزشمندتون
با سلام
خیر دادخواست ابطال سند رهنی را نمی توانید مطرح نمایید .جهت الزام به تکمیل و تحویل آپارتمان و الزام به سند رسمی ملک از دادگاه تقاضای تعیین داوری نمایید.
با سلام. در راستای مطالب ارائه داده شده سایتتون سوالی داشتم ممنون میشم راهنمایی بفرمائید
اینکه بنده سال ۸۸ از شخصی یک واحد آپارتمان را قولنامه ای خریدم و برای انتقال قطعی آپارتمان اقدام کردم که با استعلام اداره ثبت مشخص شد اصلا فروشنده مالکیتی بر آپارتمان نداشته و در واقع خانه به اسم مادر بزرگش بوده و چون بدون اجازه مادر بزرگش فروخته، اکنون وی معامله را قبول نمی کند تکلیف قطعی ملک بنده چه می شود باید چه شکایتی مطرح کنم؟
با توجه به اینکه مالک اصلی آپارتمان معامله را رد نموده این معامله فضولی است و با تنفیذ صاحب اصلی ملک معامله صحیح و می توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمائید. در غیر اینصورت معامله باطل و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مطلقا وجاهت قانونی ندارد از فروشنده در دادگاه کیفری شکایت فروش مال غیر را مطرح نمائید.
سلام و وقت بخیر
بنده تقاضای صدور اسناد مالکیت برای ساختمانی که بر روی اراضی که سابقه ثبت هم دارد و تمام تصرفات قانونی است را دارم اما به علت فوت مالک رسمی و عدم دسترسی به ورثه وی صدور سند مالکیت برای بنده از طریق قوانین جاری میسر نمی شه چه اقدامی باید انجام دهم؟
به هیات حل اختلافات واقع در حوزه ثبتی مراجعه سپس هیات با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازمه و با جلب نظر کارشناس رای را صادر می نماید.
باسلام . بنده ویلایی در کردان با شخصی معامله کردم اما قراردادی و قولنامه ای، بنا به اعتمادی که بین ما بود قبل از انتقال قطعی سند به نام بنده، کل ثمن معامله را به طور کانل به او انتقال دادم او به پول نیاز داشت و گفت من امروز چکم برگشت می خوره اگر ممکنه امروز مبلغ را به حسابم واریز کن حالا روز شنبه میام سند می زنم اما از آن روز هر بار که به او پیغام می دهم که سند را به نام من بزند تعلل می کند ترس این را دارم که کلا از ایران برود چه راهی وجود دارد تا او را هرچه زودتر به انتقال سند ملک مجبور کنم؟
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نمائید در این صورت دادگاه با استعلام از اداره ثبت و احراز مالکیت رسمی فروشنده نسبت به اعیان و در صورت احراز قرارداد، رای به الزام مالک ویلا به تنظیم سند رسمی به نام شما را صادر می نماید.
بنده ملکی را با مبایعه نامه عادی خریداری نموده ام، فروشنده تاکنون نسبت به انتقال سند رسمی به نام بنده اقدام ننموده آیا با توجه به اینکه مبایعه نامه من سند عادی است .آیا میتوانم دادخواست اثبات مالکیت وقوع بیع را علیه فروشنده ارائه نمایم؟
با سلام .طبق قانون ثبت ، دولت کسی را مالک می شناسند که ملک به نام او ثبت شده باشد. حال اگر کسی به طریق عادی و با سند عادی معامله ای نسبت به اموال غیر منقول انجام دهد ، خریدار می تواند دادخواست اثبات مالکیت و تنفیذ بیع را همراه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ارائه نماید. بنابراین دادخواست اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع به تنهایی قابل استماع نمی باشد.
اینجانب ملکی را با سند عادی خریدم به جهت وجود برخی مشکلات فروشنده سند را به صورت رسمی به نام بنده منتقل ننمود پس از چندسال متوجه شدم همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نموده است حال با وجود اینکه سند مالکیت به نام خریدار دوم می باشد،می توانم به استناد مبایعه نامه عادی اقامه دعوا نمایم؟
با سلام .طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت در صورتی که شخص به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مادی حقی به شخص یا اشخاص داده و نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید می توان دعوای ابطال سند دوم را مطرح نمود.
سلام دفاتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور نمیدن
باید چکار کرد
میتوانید با الزام به ارائه گواهی حضور در کانون سردفتران از بابت عدم صدور گواهی عدم حضور شکایت کنید
اینجانب ملکی را خریده ام که فروشنده هم این ملک را از شخص دیگری با سند عادی خریداری کرده است الان فروشنده برای انتقال سند حاضر نمی شود . می خواهم بدانم آیا می توانم دعوای الزام به تنظیم سند را علیه فروشنده مطرح کنم؟
با سلام .در صورتی که فروشنده ملک مورد معامله را با سند عادی خریداری کرده باشد با توجه به اینکه صحت مبایعه نامه عادی وی به اثبات نرسیده است می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده و مالک اصلی مطرح گردد.
من ملکی را از شخصی با مبایعه نامه عادی خریداری نموده ام و در فاصله فروش ملک تا انتقال سند رسمی در دفترخانه ، فروشنده بدون اطلاع بنده ، با همان سند اقدام به دریافت وام نموده و سند را در رهن بانک قرارداده است.الان من چه اقدامی می توانم انجام دهم؟
با سلام .طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک بیع و بایع مالک ثمن می شود، بنابراین در صورتی که مالک بدون اجازه خریدار آن را در رهن دیگری قرار دهد مشمول مقررات جزایی خواهد شد بنابراین شما می توانید نسبت به شکایت کیفری علیه فروشنده تحت عنوان فروش مال غیر اقدام نمائید.پس از طرح شکایت کیفری می توانید نسبت به طرح دعوای فک رهن اقدام نمائید.
بنده ملکی را از شخصی خریداری نمودم که جهت عدم حضور ایشان برای تنظیم سند رسمی ناچار به طرح دعوای الزام به تنظیم سند نمودم که رای به نفع من صادر و فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی شد پس از صدور رای متوجه شدم که ملک از طرف شخص دیگری توقیف شده است . آیا این توقیف می تواند مانع انتقال سند به نام بنده باشد؟
با سلام .با توجه به اینکه دادگاه وقوع عقد بیع را احراز نموده و حکم به الزام مالک به تنظیم سند رسمی صادر نموده است لذا این حکم برای اثبات مالکیت شما در حکم سند رسمی بوده و توقیف ملک در قبال بدهی فروشنده موجه نبوده و باید از آن رفع توقیف کرد.