تفکیک املاک

  1. صفحه اصلی
  2. دپارتمان های حقوقی تخصصی
  3. مقالات دعاوی ملکی
  4. دعاوی املاک مشاع
  5. تفکیک املاک

تفکیک به معنای تقسیم یک ملک (مال غیر منقول) به قطعات کوچکتر است. بر خلاف افراز، تفکیک اختصاص به املاک مشاع نداشته و شامل املاک مشاع و غیر مشاع می شود. فلذا ملکی که بناست به قطعات کوچکتر تقسیم شود ممکن است مشاع باشد یا نباشد. تفکیک املاک منجر به تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد شد که توسط اداره ثبت و مطابق مقررات تنظیم و صادر خواهد شد.

تفکیک املاک
تفکیک املاک

تفاوت افراز و تفکیک املاک

همانطور که پیشتر اشاره شد مقصود از تفکیک، تقسیم مال غیر منقول (مشاع یا مفروز) به قطعات کوچکتر است؛ اما افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین مالکان به نسبت سهام ایشان.

بنابراین اولین تفاوت مهم میان افراز و تفکیک آن است که افراز مختص املاک مشاعی است اما تفکیک منحصر به این قبیل املاک نمی باشد.

ثانیا افراز سبب خروج ملک از حالت اشاعه است اما در تفکیک املاک مشاع، حالت اشاعه همچنان باقی است. پس از تفکیک املاک مشاع، مالکان در تمام قطعات تفکیک شده به نسبت حصه خود مالک محسوب می شوند و هیچ یک از قطعات، ملک اختصاصی یک شریک نخواهد بود.

ثالثا افراز الزاما بر مبنای میزان سهم شرکا انجام می پذیرد اما تفکیک ممکن است بر مبنای حصه شرکا باشد یا نباشد.

رابعا مرجع رفع اختلافات در مورد تفکیک املاک همواره اداره ثبت اسناد و املاک است و محاکم دادگستری نقشی در این امر ندارند. در حالی که افراز تحت شرایطی در دادگاه ها مورد رسیدگی قرار می گیرد. هر چند مرجع اولیه جهت رسیدگی به امر افراز نیز اداره ثبت اسناد و املاک است؛ اما در برخی موارد دادگاه ها صلاحیت رسیدگی به موضوع افراز را پیدا می کنند.

موانع تفکیک املاک

اصولا مالکین حق دارند تفکیک املاک خود را تقاضا نمایند؛ اما محدودیت هایی نیز در این زمینه وجود دارد که مانع از تفکیک املاک است. مهم ترین موانع تفکیک از قرار ذیل است:

  • تفکیک املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر باشد ممنوع است.
  • تفکیک اراضی به قطعات کمتر از هزار متر مربع در حوزه صنعتی ممنوع است؛ مگر برای انتقال صنایع کوچک مزاحم موجود در شهر. تشخیص چنین مشاغلی در صلاحیت کمیسیون مشاغل مزاحم قرار دارد.
  • تفکیک اراضی در حوزه بهداشتی به کلی ممنوع است؛ مگر در موارد استثنائی که شهرداری، مراتب را جهت اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال می نماید.
  • تفکیک اراضی واقع در محدوده تجاری بازار بزرگ تهران ممنوع است.
  • تفکیک اراضی و احداث هرگونه بنا خصوصا مجموعه ها و شهرک های مسکونی، جز در موارد مصوب، در حریم شهر تهران ممنوع است.

 شرایط لازم جهت تفکیک املاک

‌مطابق ماده 154 اصلاحی قانون ثبت، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به تفکیک کلیه اراضی واقع در‌ محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت‌ به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌ کننده اعلام دارند؛ در غیر اینصورت ‌دادگاه ها و ادارات ثبت راسا نسبت به افراز و تفکیک اقدام خواهند نمود.

کاربردهای تفکیک املاک

هدف مالکین از تفکیک املاک متعدد است. اهم این موارد به شرح ذیل است :

  • فروش قطعات تفکیکی پس از تفکیک
  • اخذ سند رسمی مالکیت برای هریک از قطعات تفکیک شده
  • تقسیم ملک مشاع میان مالکان

مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست تفکیک املاک

وفق ماده 150 الحاق شده به قانون ثبت اسناد و املاک، هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضاﻯ تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد. بنابراین مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست تفکیک املاک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.

البته گروهی معتقدند در برخی موارد امر تفکیک باید به دادگاه های دادگستری ارجاع شود و این مورد مربوط به زمانی است که برخی از مالکین ملک مشاع قصد تفکیک ملک را داشته باشند و سایر مالکین راضی به تفکیک نشوند و فصل اختلاف از طریق افراز نیز امکانپذیر نباشد. در چنین مواردی رسیدگی به منازعات اشخاص در صلاحیت عام محاکم دادگستری قرار دارد.

البته برخی امر تفکیک را به طور کلی در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل می دانند و به هیچ وجه دخالت دادگاه در امر تفکیک را مجاز نمی شمارند.

تفکیک املاک در محدوده شهری

  • به منظور تفکیک املاک واقع در حریم شهری، متقاضی تفکیک باید نقشه تفکیکی خود را که به تایید شهرداری رسیده به انضمام سند رسمی مالکیت خود به دفتر اسناد رسمی ارائه نماید. تقاضای مزبور همراه با نقشه تفکیکی به اداره ثبت محل ارسال خواهد شد و اداره ثبت با ارسال مامور و کنترل نقشه از عدم تجاوز به مجاورین اطمینان حاصل می کند. در صورت عدم وجود مشکل در این مراحل، صورت مجلس تفکیکی تنظیم و به امضا مالکین می رسد. در این مرحله و پس از پرداخت هزینه های مربوط به تفکیک املاک، نقشه تفکیکی به شهرداری محل جهت تایید یا رد ارسال خواهد شد. در صورت تایید نقشه توسط شهرداری، تفکیک بلامانع است؛ اما در برخی موارد نیز ممکن است شهرداری عمل تفکیک را غیرممکن بداند یا اصلاح نقشه تفکیکی را ضروری تشخیص دهد.
  • در تفکیک چند ساختمان مجزا که در یک قطعه زمین واقع شدند، اگر ساختمان ها دارای مشترکاتی باشند یا شهرداری عرصه را قابل تفکیک نداند، اداره ثبت بر اساس قانون تملک آپارتمان ها اقدام به تفکیک اعیان ساختمان ها می نماید. در صورتی که ساختمان های مذکور مشترکاتی نداشته باشند، تفکیک عرصه و اعیان توسط اداره ثبت بلا مانع است.
  • در صورت درخواست تفکیک از سوی مالک اعیانی که عرصه آن متعلق به دیگری است، زمان تحدید حدود اعیانی باید به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود. پس از صدور سند مالکیت اعیانی، ادعای اشخاص نسبت به اصل مالکیت قابل استماع نمی باشد.
  • تفکیک ساختمان هایی که تاریخ احداث آن ها به قبل از سال 1349 برمی گردد توسط اداره ثبت محل و بدون نیاز به گواهی پایان کار انجام می شود.
  • در مورد تفکیک املاک فاقد متراژ و نقشه، نقشه برداری ملک باید با رعایت صورت مجلس تحدید حدود و مفاد سند رسمی مالکیت انجام شود. ن ها آ
  • تفکیک املاک فاقد بنا که حدود آن مشخص نباشد مستلزم پی کنی از سوی ذی نفع است.

تفکیک عرصه و اعیان املاک

پس از تقاضای مالک یا وکیل او و تایید نقشه تفکیکی توسط شهرداری، نماینده اداره ثبت و نقشه بردار از ملک موضوع تفکیک بازدید به عمل می آورند. در صورت عدم وجود مغایرت میان نقشه تفکیکی با سند مالکیت، عدم تجاوز به ملک مجاورین و معابر و شوارع توسط نقشه بردار گواهی شده و صورت مجلس تفکیکی تنظیم خواهد شد. پس از طی تشریفات اداری و تادیه هزینه های قانونی صورت مجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی ارسال خواهد شد.

ابطال صورت مجلس تفکیکی

ابطال صورت مجلس تفکیکی تا زمانی که در دفتر املاک به ثبت نرسیده یا نسبت به آن سند رسمی تنظیم نشده باشد، به درخواست مالک یا مالکین امکانپذیر است. همچنین مالکین می توانند تا پیش از ثبت صورت مجلس تفکیکی در اداره ثبت یا تنظیم سند رسمی نسبت به آن از اجرای مفاد آن مبنی بر تفکیک ملک صرف نظر نمایند.

خواهان دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ممکن است ادعا کند در زمان تنظیم صورت مجلس تفکیکی در محل حاضر نبوده و صورت مجلس را امضا نکرده است و یا مدعی جعل امضا خود در ذیل صورت مجلس باشد. همچنین ممکن است شخصی مدعی مالکیت ملک موضوع صورت مجلس تفکیکی باشد و یا مدعی وجود حق ارتفاقی از قبیل حق عبور، حق مجرا و … در ملک موضوع صورت مجلس تفکیکی برای خود باشد و بر همین اساس ابطال صورت مجلس را از دادگاه بخواهد.

رسیدگی دادگاه به دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی مستلزم تقدیم دادخواست است و خواهان باید سایر مالکین را همراه با اداره ثبت اسناد و املاک، طرف دعوای خود قرار دهد. دادگاه صالح به رسیدگی به این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

چنانچه صورت مجلس تفکیکی منجر به صدور سند رسمی مالکیت شده باشد، خواهان می تواند ضمن دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی، ابطال سند رسمی مالکیت را نیز بخواهد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 0 امتیاز: 0)

4 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • بخشعلی فقیری
    آوریل 16, 2022 3:51 ق.ظ

    باسلام.پدر من در اصلاحات اراضی چهار سهم کشاورزی خریداری کرده.در صورتی که مال پدر بزرگ ۱۶ سهم بوده است..اول آیا این سهم خریداری شده از مال پدر بزرگ کم شده و دوم چگونه میتوانم درخواست سهم پدرم از مال پدر بزرگم را انجام دهم وشایان ذکر است که پدر و پدر بزرگم هر دو در قید حیات نیستن

    پاسخ
  • زمین به متراژ ۵ هکتار از زمین های قدیمی زمان ارباب ها بوده ک بین ۵۰ فرد تقسیم شده
    زمین بعد از این همه سال نقشه برداری شده و تقریبا تفکیک شده نسبت به ردیف اسم مالکان ک تو یه برگه ی قدیمی هست زمین از یک طرف تقسیم شده و طبق نقشه زمین ما و چند نفر دیگر درست جایی افتاده ک ملک ساخته شده و دارای قولنامه میباشد
    حالا سوال اینجاست ک ما از چه طریقی میتونیم ملک خودمون را پس بگیریم
    مدارک : برگه قدیمی تقسیم اراضی . اشتسهاد ۲۰ فرد صاحب زمین در اون منطقه

    پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست