تفکیک املاک

تفکیک املاک عبارتست از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچک تر. این تعریف در عرف و اصطلاح ثبتی به کار میرود.

تفکیک املاک به بیانی ساده

گاهی ممکن است مالک یا مالکینی قصد داشته باشند زمینی 10 هزار متری را به قطعاتی 1000 متری تقسیم نمایند. چنانچه این تقسیم صورت گیرد و زمین مورد نظر به قطعات 1000 متری تقسیم گردد،عمل تفکیک انجام شده است.مثال های متعددی در این باره بیان نمود اما یکی از مهمترین تفکیک های مرسوم ،تفکیک ساختمان به چند آپارتمان است.

وجه تمایز افراز باتفکیک

وجه تمایز افراز باتفکیک در این است که در افراز میبایست ملک درحالت اشاعه باشد.درحالیکه درتفکیک اشاعه شرط اساسی نیست و ملک غیرمشاع را هم میتوان به قطعاتی تفکیک کرد.

وجه تمایزتفکیک با تقسیم

تفکیک با تقسیم نیز متفاوت است.زیرا تقسیم شامل هرنوع مال اعم از منقول و غیر منقول است ولی تفکیک فقط در اموال منقول مصداق دارد.همچنین درتقسیم، مشاع بودن مال ضروری است ولی در تفکیک لازم نیست که حتما ملک مشاع باشد .

مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست تفکیک

قسمت دوم ماده ۱۰۶ اصلاحی مورخ ۸/۱۱/۸۰ آئین نامه قانون ثبت املاک،چنین مقرر داشته است.
“در صورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروه یا آپارتمان تفکیک شود، در صورت درخواست مالک یا مالکین ، اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیک ، یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحات دفتر جاری آپارتمانها ، سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.”
بر این اساس ملاحظه میشود که مرجع صالح برای درخواست ملک، اداره ثبت اسناد و املاک محل میباشد.

اما ماده ۱۵۴ اصلاحی مورخ ۳۱/۴/۶۵ قانون ثبت،دادگاه را نیز صالح به رسیدگی به درخواست تفکیک اعلام ومقرر داشته است :
” دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تائید شهرداری محل رسیده باشد ، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلف هستند براساس ضوابط طرح جامع ، تفصیلی یا عادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ، ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند .در غیر اینصورت ، دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.”

بیشتر بخوانید :  دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا

صلاحیت اداره ثبت در دعوای تفکیک، در قوانین متعدد

با توجه به مواد150و154اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک وماده106 اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک،ماده 101اصلاحی قانون شهرداری و ماده6قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران،اصل برصلاحیت ادارات ثبت در انجام عمل تفکیک می باشد. و درمواردی که ملک مشاعی به توافق وتراضی مالکین آن موردتفکیک قرارمیگیرد،بازهم اداره ثبت صالح به رسیدگی است. دراین مواقع دادگاه دخالتی نخواهد داشت.

اما به خاطر داشته باشید:

  • درصورتیکه ملکی مشاع بین مالکین، متعدد باشد.چنانچه آنهاتوافق به تفکیک نداشته باشند.یا اینکه یک یاچند تن از آنها تمایلی به انجام عمل تفکیک نداشته باشند.ولی یک یا چندتن دیگرمتقاضی تفکیک قطعه و سهم متعلق به خود میباشند.درصورتیکه این جداسازی از طریق افراز نیز امکان پذیرنباشد،متقاضی چاره ای جز رجوع به دادگاه ندارد.متقاضی بایستی به دادگاه رجوع وطرح دعوای الزام مالک یامالکین مشاع دیگربه تفکیک آن ملک را ارائه دهد.

تفاوت تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

در تفکیک عرصه،ملک به دو یا چند قطعه تقسیم میشود.به طوری که قطعات،هیچ گونه ارتباط فیزیکی وحقوقی با هم ندارند و هریک به صورت قطعه ای مستقل میباشد.
ولی درتفکیک اعیان،هرچندقطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت و حدود اربعه مشخص میباشد،ولی ارتباط فیزیکی قطعات باهمدیگرکاملا قطع نخواهدشد.و به دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک،آثارحقوقی مشترک آنها تحت عنوان (مشاعات و مشترکات)به وجودخواهد آمد.

نحوه درخواست تفکیک مورد معامله از دادگاه

همانگونه که گفته شد،اصولا دادگاه ها به درخواستهای تفکیک،رسیدگی نمیکنند،مگر درموارد بروز اختلاف بین مالکین مشاع که باعث ایجادترافع شود.
مانند موردی که دو نفر ملکی را مورد معامله قرار دهند.آن ملک،یک دستگاه آپارتمان تفکیک نشده از آپارتمانهای مجتمع آپارتمانی باشد.فروشنده حاضر به تفکیک نباشد.در این صورت خواهان باید اقدام به تقدیم دادخواست به خواسته تفکیک مورد معامله نماید.خواهان میتواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مبیع، دعوای تفکیک را هم مطرح نماید.
لازم به ذکرمیباشدکه،دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوزتفکیک نشده،بدون تقاضای تفکیک آن،قابل استماع نبوده وقرار رد صادرخواهدشد.
درچه صورتی،حکم دادگاه قابلیت اجرانخواهد داشت؟

  • چنانچه دادگاه،بدون توجه به مراتب،اقدام به صدور رای نماید.
  • درصورتیکه دادگاه خوانده رابه تنظیم سند رسمی الزام نماید.
  • چنانچه مورد انتقال رابه طورمنجز،معین نکند.
بیشتر بخوانید :  اسناد مالکیت معارض

نحوه رسیدگی به دعوا همانند رسیدگی به سایر دعاوی است.در رسیگی به دعاوی بایدتشریفات قانونی درتنظیم وتقدیم دادخواست حقوقی و ابطال تمبرقانونی وتسلیم به دادگاه صالح رعایت شود.پس از آماده بودن رسیدگی ، دادگاه با تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین شروع به رسیدگی نماید.
دادگاه در رسیدگی به درخواست های تفکیک باید موارد زیر را رعایت نماید:
۱ـ تبعیت از نقشه مصوب شهرداری.
۲ـ استعلام و اخذ نظر کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.
۳ـ ارجاع موضوع به کارشناس متخصص و جلب نظر او.
۴ـ صدور حکم به رد دعوای خواهان یا انجام عمل تفکیک مطابق نظر کارشناس.

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیک

تازمانیکه صورت مجلس تفکیکی،ثبت نشده،یانسبت به آن سند رسمی تنظیم نگردیده،مالک یاهرکدام ازمالکین حق درخواست ابطال واعلام بی اعتباری آنرادارد.
دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی به علل مختلف میتواند مطرح گردد.مانند اینکه:
خواهان مدعی شود،هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی درمحل حضور نداشته و آن را امضا نکرده است.
خواهان مدعی جعل امضای خود در ذیل آن صورت مجلس یاعدم رعایت مقررات قانونی درتنظیم صورت مجلس تفکیکی گردد.
دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی با تقدیم دادخواست به طرفیت بقیه مالکین و اداره ثبت اسناد و املاک اقامه میگردد.این دعوا از جمله دعاوی غیرمالی محسوب میگردد.
دادگاه رسیدگی کننده به این دعوا باید ضمن استعلام وضعیت ثبتی ملک متنازع فیه،از اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به مطالبه پرونده مربوط به انجام تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی از آن اداره اقدام نماید.
یکی دیگراز اقدامات دادگاه،ارجاع به کارشناس و اخذ نظر وی درخصوص موضوع مورد ادعایی خواهان واحراز صحت وسقم آن است.چنانچه صورت مجلس تفکیکی،منجر به صدورسندمالکیت برای قطعات تفکیکی شده باشد،میتوان ضمن دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی،درخواست ابطال آن اسنادرانیزنمود.

بیشتر بخوانید :  ابطال سند رسمی
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست