روند قانونی ابطال صورت مجلس تفکیکی در دعاوی ملکی

 ابطال صورت مجلس تفکیکی یکی از موضوعات پیچیده و حساس در حوزه املاک و مستغلات است که می‌تواند تأثیرات قابل توجهی بر حقوق مالکیت داشته باشد. صورت مجلس تفکیکی مقدمه صدور سند مالکیت مجزا برای هر واحد است و در صورتی که در تهیه یا تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهاتی رخ داده باشد یا حقوق قانونی مالکان نادیده گرفته شده باشد، موجب ابطال صورت مجلس تفکیکی می گردد. درک کامل از مراحل و شرایط ابطال این سند، می‌تواند برای مالکان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار باشد. در این مقاله، به بررسی جامع و دقیق دلایل، مراحل و نکات کلیدی ابطال صورت مجلس تفکیکی می‌پردازیم. اگر به دنبال راهنمایی کامل و کاربردی در این زمینه هستید، مطالعه این مقاله می‌تواند شما را در مسیر درست هدایت کند.

تفکیک املاک چیست؟

تفکیک املاک به معنای تقسیم یک ملک (مال غیر منقول) به قطعات کوچکتر است. بر خلاف افراز ملک مشاع، تفکیک اختصاص به املاک مشاع نداشته و شامل املاک مشاع و غیر مشاع می شود. فلذا ملکی که بناست به قطعات کوچکتر تقسیم شود ممکن است مشاع باشد یا نباشد.  تفکیک املاک منجر به تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد شد که توسط اداره ثبت و مطابق مقررات تنظیم و صادر خواهد شد.

تفاوت افراز و تفکیک املاک

مقصود از تفکیک، تقسیم مال غیر منقول (مشاع یا مفروز) به قطعات کوچکتر است. اما افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین مالکان به نسبت سهام ایشان.

تفاوت افراز و تفکیک املاک به شرح ذیل می باشد:

• اولین تفاوت مهم میان افراز و تفکیک آن است که افراز مختص ملک مشاع است اما تفکیک منحصر به این قبیل املاک نمی باشد.
• افراز سبب خروج ملک از حالت اشاعه است اما در تفکیک املاک مشاع، حالت اشاعه همچنان باقی است. پس از تفکیک املاک مشاع، مالکان در تمام قطعات تفکیک شده به نسبت حصه خود مالک محسوب می شوند و هیچ یک از قطعات، ملک اختصاصی یک شریک نخواهد بود.
• افراز الزاما بر مبنای میزان سهم شرکا انجام می پذیرد اما تفکیک ممکن است بر مبنای حصه شرکا باشد یا نباشد.
• مرجع رفع اختلافات در مورد تفکیک املاک، اداره ثبت اسناد و املاک است و محاکم دادگستری نقشی در این امر ندارند. در حالی که افراز تحت شرایطی در دادگاه ها مورد رسیدگی قرار می گیرد.

محدودیت های تفکیک املاک

اصولا مالکین حق دارند تفکیک املاک خود را تقاضا نمایند،  اما محدودیت هایی نیز در این زمینه وجود دارد که مانع از تفکیک املاک است.

مهم ترین محدودیت های تفکیک املاک از قرار ذیل است:

• تفکیک املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر باشد ممنوع است.
• تفکیک اراضی به قطعات کمتر از هزار متر مربع در حوزه صنعتی ممنوع است، مگر برای انتقال صنایع کوچک مزاحم موجود در شهر. تشخیص چنین مشاغلی در صلاحیت کمیسیون مشاغل مزاحم قرار دارد.
• تفکیک اراضی در حوزه بهداشتی به کلی ممنوع است، مگر در موارد استثنائی که شهرداری، مراتب را جهت اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال می نماید.
• تفکیک اراضی واقع در محدوده تجاری بازار بزرگ تهران ممنوع است.
• تفکیک اراضی و احداث هرگونه بنا خصوصا مجموعه ها و شهرک های مسکونی، جز در موارد مصوب، در حریم شهر تهران ممنوع است.

 شرایط تفکیک ملک چیست؟

‌شرایط تفکیک ملک مطابق ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اینگونه است که دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به تفکیک کلیه اراضی واقع در‌ محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت‌ به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌ کننده اعلام دارند. در غیر اینصورت ‌دادگاه ها و ادارات ثبت راسا نسبت به افراز و تفکیک اقدام خواهند نمود.

ضرورت تفکیک املاک

هدف مالکین از تفکیک املاک متعدد است. اهم این موارد به شرح ذیل است :

• فروش قطعات تفکیکی پس از تفکیک
• اخذ سند رسمی مالکیت برای هریک از قطعات تفکیک شده
• تقسیم ملک مشاع میان مالکان

تفکیک املاک در صلاحیت کدام مرجع است؟

وفق ماده ۱۵۰ الحاق شده به قانون ثبت اسناد و املاک، هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضاﻯ تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد. بنابراین مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست تفکیک املاک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.

البته گروهی معتقدند در برخی موارد امر تفکیک باید به دادگاه های دادگستری ارجاع شود و این مورد مربوط به زمانی است که برخی از مالکین ملک مشاع قصد تفکیک ملک را داشته باشند و سایر مالکین راضی به تفکیک نشوند و فصل اختلاف از طریق افراز نیز امکانپذیر نباشد. در چنین مواردی رسیدگی به منازعات اشخاص در صلاحیت عام محاکم دادگستری قرار دارد.

البته برخی امر تفکیک را به طور کلی در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل می دانند و به هیچ وجه دخالت دادگاه در امر تفکیک را مجاز نمی شمارند.

مراحل تفکیک املاک

مراحل تفکیک املاک به شرح ذیل می باشد:

1. متقاضی تفکیک باید نقشه تفکیکی خود را که به تایید شهرداری رسیده به انضمام سند رسمی مالکیت خود به دفتر اسناد رسمی ارائه نماید.
2. تقاضای مزبور همراه با نقشه تفکیکی به اداره ثبت محل ارسال خواهد شد و اداره ثبت با ارسال مامور و کنترل نقشه از عدم تجاوز به مجاورین اطمینان حاصل می کند.
3. در صورت عدم وجود مشکل در این مراحل، صورت مجلس تفکیکی تنظیم و به امضا مالکین می رسد. در این مرحله و پس از پرداخت هزینه های مربوط به تفکیک املاک، نقشه تفکیکی به شهرداری محل جهت تایید یا رد ارسال خواهد شد.
4. در صورت تایید نقشه توسط شهرداری، تفکیک بلامانع است، اما در برخی موارد نیز ممکن است شهرداری عمل تفکیک را غیرممکن بداند یا اصلاح نقشه تفکیکی را ضروری تشخیص دهد.

نکات مهم در خصوص تفکیک املاک

• در تفکیک چند ساختمان مجزا که در یک قطعه زمین واقع شدند، اگر ساختمان ها دارای مشترکاتی باشند یا شهرداری عرصه را قابل تفکیک نداند، اداره ثبت بر اساس قانون تملک آپارتمان ها اقدام به تفکیک اعیان ساختمان ها می نماید. در صورتی که ساختمان های مذکور مشترکاتی نداشته باشند، تفکیک عرصه و اعیان توسط اداره ثبت بلا مانع است.
• در صورت درخواست تفکیک از سوی مالک اعیانی که عرصه آن متعلق به دیگری است، زمان تحدید حدود اعیانی باید به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود. پس از صدور سند مالکیت اعیانی، ادعای اشخاص نسبت به اصل مالکیت قابل استماع نمی باشد.
• تفکیک ساختمان هایی که تاریخ احداث آن ها به قبل از سال ۱۳۴۹ برمی گردد توسط اداره ثبت محل و بدون نیاز به گواهی پایان کار انجام می شود.
• در مورد تفکیک املاک فاقد متراژ و نقشه، نقشه برداری ملک باید با رعایت صورت مجلس تحدید حدود و مفاد سند رسمی مالکیت انجام شود.

• تفکیک املاک فاقد بنا که حدود آن مشخص نباشد مستلزم پی کنی از سوی ذی نفع است.

هزینه تفکیک ملک مشاع

هزینه تفکیک ملک مشاع طبق بخشنامه شماره ۱۱/۴۱/۱۰۵ مورخ ۱۳۸۳/۹/۱ فقط نسبت به انچه که مورد تفکیک قرار می گیرد محاسبه و وصول می گردد. بنابراین در صورتی که عرصه مورد تفکیک نباشد هزینه تفکیک دریافت نمی شود.

ابطال صورت مجلس تفکیکی چیست؟

ابطال صورت مجلس تفکیکی یکی از دعاوی ملکی می باشد که به معنای لغو یا بی‌اعتبار کردن یک سند رسمی است که به منظور ثبت و تایید تفکیک یک ملک به قطعات کوچکتر تهیه شده است. این فرآیند زمانی رخ می‌دهد که در تهیه یا تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهاتی صورت گرفته باشد یا حقوق قانونی افراد ذی‌ نفع نادیده گرفته شده باشد.

شرایط ابطال صورت مجلس تفکیکی

صورتمجلس تفکیکی در موارد ذیل باطل می گردد:

1. اشتباه در تنظیم صورت مجلس تفکیکی

اشتباه در تنظیم صورت مجلس تفکیکی دو حالت دارد. حالت اول اینکه این اشتباه به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد نکند. در چنین مواردی رسیدگی به موضوع و رفع اشتباه در صلاحیت هیات نظارت می باشد و وفق مقررات نسبت به اصلاح صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن اصلاح سند مالکیت اقدام می شود.

حالت دوم، اشتباه در تنظیم صورت مجلس تفکیکی به حقوق اشخاص دیگر خلل وارد نماید. در این حالت، رسیدگی و رفع اشتباه و اصلاح صورت مجلس تفکیکی بر عهده دادگاه می باشد. در این حالت صرفا می توان اصلاح سند مالکیت را درخواست نمود نه ابطال سند رسمی مالکیت.

2. عدم رعایت مقررات در تنظیم صورت مجلس تفکیکی

عدم رعایت مقررات در تنظیم صورت مجلس تفکیکی مانند جعل یا عدم امضای مالک، منجر به ابطال صورت مجلس تفکیکی در دادگاه می گردد.

دادخواست ابطال صورت مجلس تفکیکی

دادخواست ابطال صورت مجلس تفکیکی یک سند رسمی است که به دادگاه ارائه می‌شود تا فرآیند قانونی برای لغو یا بی‌اعتبار کردن صورت مجلس تفکیکی آغاز شود. این دادخواست معمولاً توسط افرادی که احساس می‌کنند حقوق آن‌ها در فرآیند تفکیک ملک نادیده گرفته شده یا به دلایل قانونی دیگر، سند تفکیک نادرست یا غیرقانونی است، تنظیم می‌شود.

نکات مهم دادخواست ابطال صورت مجلس تفکیکی:

1. مشخصات خواهان: اطلاعات کامل فرد یا افرادی که دادخواست را ارائه می‌دهند، شامل نام، نشانی و شماره تماس.
2. مشخصات خوانده: خواهان باید در طرح دعوا کلیه مالکین آپارتمان را طرف دعوا قرار دهد و به نظر می رسد اداره ثبت نیز باید طرف دعوا واقع شود تا دفاعیات خود را ارائه دهد.
3. شرح ماجرا: توضیح کامل و دقیق از موضوع، شامل تاریخ و نحوه تنظیم صورت مجلس تفکیکی و دلایل اعتراض به آن.
4. مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی: مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی عبارت است از: کپی مصدف صورت مجلس تفکیکی، سند مالکیت، نقشه های ملک، مدارک هویتی خواهان، وکالتنامه در صورت داشتن وکیل، مدارک مربوط به عدم رعایت مقررات در تنظیم صورت مجلس تفکیکی.
5. خواسته ها: بیان صریح درخواست ‌ها از دادگاه، مانند ابطال صورت مجلس تفکیکی و اصلاح یا تنظیم مجدد آن.
6. امضا و تاریخ: امضای خواهان و تاریخ تنظیم دادخواست.

نحوه طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی یک فرآیند حقوقی است که نیازمند دقت و رعایت مراحل قانونی خاصی است. در اینجا مراحل کلی برای طرح این دعوا را توضیح می‌دهیم:

 مشاوره حقوقی با وکیل متخصص

با توجه به تخصصی بودن موضوع، بهتر است قبل از هر گونه اقدامی با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید تا از جزئیات حقوقی و مدارک مورد نیاز آگاه شوید.

جمع‌آوری مدارک و مستندات

مدارک و مستندات لازم را جمع‌آوری کنید، از جمله صورت مجلس تفکیکی، اسناد مالکیت، نقشه‌های ملک، و هرگونه مدرک مربوط به نقض قوانین یا اشتباهات در تفکیک.

تهیه و تنظیم دادخواست:

دادخواست را با دقت تنظیم کنید. این سند باید شامل مشخصات کامل خواهان و خوانده، شرح دقیق موضوع، دلایل ابطال، و درخواست‌های مشخص از دادگاه باشد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

هزینه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

هزینه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی بر اساس دعاوی غیر مالی محاسبه و دریافت می گردد.

 اعتراض به حکم ابطال صورت مجلس تفکیکی

اگر حکم دادگاه به نفع شما نبود، می‌توانید به آن اعتراض کنید و درخواست تجدیدنظر دهید. اعتراض به حکم ابطال صورت مجلس تفکیکی ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای بدوی امکان پذیر است.

اجرای حکم ابطال صورت مجلس تفکیکی

در صورت صدور حکم به نفع شما و قطعی شدن ان می توانید اقدامات لازم برای اجرای حکم و اصلاح یا ابطال صورت مجلس تفکیکی را انجام دهید.

اصلاح صورت مجلس تفکیکی

اصلاح صورت مجلس تفکیکی به معنای تغییر یا اصلاح اطلاعات مندرج در صورت مجلس تفکیکی است که معمولاً در مورد تقسیم یا تفکیک یک ملک به قطعات کوچکتر تنظیم می ‌شود. این اصلاحات ممکن است به دلایل مختلفی مانند اشتباهات در اندازه‌گیری، تغییرات در مالکیت، یا سایر دلایل قانونی و فنی صورت گیرد.

اصلاح صورت مجلس تفکیکی در صورت اشتباهاتی است که زمان تنظیم صورت مجلس تفکیکی ایجاد شده و خللی به حقوق اشخاص دیگر وارد نمی کند. در چنین حالتی هیات نظارت رسیدگی و رای بر اصلاح سند صادر می نماید.

اصلاح صورت مجلس تفکیکی پارکینگ

در برخی از موارد مالک آپارتمان را پیش فروش می نماید و برای هر واحد یک پارکینگ قید می کند اما موقع صدور صورت مجلس تفکیکی مشخص می شود آپارتمان فر.خته شده دارای پارکینگ نمی باشد. در چنین حالتی اگر فروش واحد قبل از تفکیک ملک باشد، خریدار می تواند ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال اسناد مالکیتی را درخواست نماید.

طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۰۲ مورخ ۱۳۹۹/۱۲/۱۱، اولا پارکینگ بر اساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد نصاب، متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن به غیر به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است. ثانیا مالک اولیه برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تامین کند و در پروانه ساختمانی نیز بر اساس تعداد آپارتمان های احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج می شود.

بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمان های احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صور ت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به ایشان واگذار شود، مگر آنکه احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تخشخیص آن با مرجع قضایی است.

ابطال صورت مجلس تفکیکی از جمله دعاوی پیچیده می باشد که نیازمند اشراف بر قوانین و مقررات ثبتی و داشتن دانش حقوقی ست. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه پرونده های ملکی و ثبتی و با بهره مندی از وکلای با تجربه و متخصص آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.