عقد بیع یکی از مهم ترین و پرکاربردترین عقود به شمار می آید که نقش اساسی در معاملات ایفا می کند. بنابراین درک صحیح از مفاهیم و اصول عقد بیع می تواند از بروز بسیاری از مشکلات در معاملات جلوگیری نماید. در این مقاله به بررسی جامع و دقیق عقد بیع و اصول و قوانین حاکم بر این قرارداد خواهیم پرداخت و نکات حقوقی مهم در انعقاد عقد بیع را ارائه خواهیم نمود. اگر به دنبال اطلاعاتی کامل و کاربردی درباره عقد بیع هستید، با ما همراه باشید.
عقد بیع چیست؟
عقد بیع که در بین مردم با اصطلاح قرارداد خرید و فروش رایج است به معنای انتقال مالکیت کالا از فروشنده به خریدار در قبال پرداخت مبلغ معین یا عوض دیگری می باشد.
عقد بیع در قانون مدنی
عقد بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: بیع عبارات است از تملیک عین به عوض معلوم.
طبق این ماده منظور از بیع این است که شخص کالای خود را به مالکیت فرد دیگری در مقابل گرفتن عوض معلوم و مشخص در می آورد.
عقد بیع چه نوع عقدی است؟
عقد بیع طبق قانون مدنی، عقدی است لازم، تملیکی، معوض، اصولا رضایی که مبیع در آن عین است، نه منفعت یا حق. که به شرح ذیل در خصوص هریک توضیح خواهیم داد:
- بیع عقدی لازم است: عقد لازم به این معناست که به محض انعقاد برای طرفین لازم الاجرا بوده و امکان فسخ از سوی طرفین وجود ندارد، مگر اینکه شرط فسخ پیش بینی شده باشد.
- بیع عقدی تملیکی است: در عقد بیع، مبیع به خریدار منتقل می شود و ثمن به فروشنده. در صورتی که عقد بیع منعقد شود اما انتقال مبیع و ثمن رخ ندهد، عقد بیع محقق نمی گردد. مانند معامله صوری.
- بیع عقدی معوض است: در عقد بیع باید عین مال با مال دیگر مبادله شود. اگر تملیک عین در برابر ثمن نباشد مشمول قرارداد بیع قرار نمی گیرد. در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به علتی باطل باشد، تعهد به عوض مقابل آن نیز خود به خود از بین می رود. برای مثال در معامله فضولی، خریدار از پرداخت قیمت مورد معامله بری می شود.
در عقد بیع، مبیع باید عین باشد: عین به مالی گفته می شود که وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل مورد داد و ستد قرار می گیرد. بنابراین انتقال منفعت یا حق در زمره عقد بیع قرار نمی گیرد.
شرایط صحت عقد بیع
برای اینکه عقد بیعی به صورت صحیح و قانونی منعقد شود، باید شرایط مشخصی رعایت شود. شرایط صحت عقد بیع به شرح ذیل می باشد:
- قصد و رضایت طرفین: برای اینکه عقد بیع به صورت صحیح منعقد شود، باید طرفین معامله قصد واقعی برای انعقاد قرارداد داشته باشند. در صورتی که یکی از طرفین قصد و رضایت نداشته باشد، عقد بیع باطل می باشد. در برخی از موارد طرفین قصد و رضا دارند ولی قانون هرگونه معامله نسبت به مال توقیف شده را موجب بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده اعلام نموده است.
- اهلیت طرفین: طرفین عقد بیع باید اهلیت قانونی برای معامله و اهلیت برای تصرف در مبیع و ثمن را داشته باشند.
- موضوع معین و مشروع: موضوع عقد بیع شامل مبیع و ثمن می شود. بنابراین موضوع عقد باید معین و مشروع باشد در غیر اینصورت موجب ابطال عقد بیع می شود.
- مشروعیت جهت معامله: به طور معمول بیان جهت معامله در انعقاد عقد لزومی ندارد ولی اگر تصریح شده باشد، باید مشروع باشد در غیر اینصورت موجب ابطال می گردد.
انواع عقد بیع
عقد بیع دارای انواع مختلفی است که هر یک ویژگی ها و شرایط خاص خود را دارد. انواع عقد بیع به شرح ذیل می باشد:
- بیع مطلق: در صورتی که در عقد بیع شرطی درج نشود و برای تسلیم مبیع یا پرداخت ثمن معامله موعدی تعیین نشود، بیع مطلق است.
- بیع مشروط: بیعی که در آن یکی از اقسام شرط درج شود به آن بیع مشروط گفته می شود.
- بیع نسیه: بیعی که مبیع حال و ثمن مدت دار باشد، بیع نسیه نامیده می شود.
- بیع سلف: در بیع سلف ثمن حال بوده و مبیع کلی و مدت دار می باشد.
- بیع کالی به کالی: در این نوع از عقد بیع، مبیع و ثمن کلی می باشد و هر دو به صورت مدت دار است.
- بیع شرط: بیع شرط حالتی است که در قرارداد قید می گردد چنانچه فروشنده در مدت معینی تمام ثمن را به مشتری مسترد نماید، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد.
ارکان عقد بیع
ارکان عقد بیع به عناصری گفته می شود که برای صحت و اعتبار قرارداد ضروری هستند که به شرح ذیل می باشد:
- طرفین عقد بیع: طرفین عقد بیع، خریدار و فروشنده می باشند که باید دارای اهلیت قانونی و اهلیت در تصرف باشند.
- مورد معامله یا مبیع: مبیع در عقد بیع باید در هنگام عقد موجود باشد، مالیت داشته باشد، قابل خرید و فروش باشد، معلوم و معین باشد، بایع قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد و بایع مالک آن باشد.
- ثمن معامله: در عقد بیع باید ثمن معامله مشخص و معین باشد و خریدار قدرت بر پرداخت را داشته باشد.
تفاوت عقد بیع و معاوضه چیست؟
تفاوت عقد بیع و معاوضه در این است که در بیع کالا با پول مبادله می شود اما در معاوضه کالا با کالا مبادله می شود. یکی دیگر از تفاوت هایی که می توان برای بیع و معاوضه قائل شد این است که برخی از خیارات مانند خیار تاخیر ثمن، مختص بیع است و در معاوضه راه ندارد. همچنین حق شفعه با فروش ملک مشاع یکی از دو شریک به وجود می آید ولی معاوضه این سهم برای شریک دیگر چنین حقی ایجاد نمی کند.
اثبات وقوع عقد بیع چیست؟
اثبات وقوع عقد بیع، در زمانی است که عقد بیع به صورت شفاهی صورت گرفته و فروشنده وقوع عقد بیع را انکار می نماید. لذا خریدار می تواند با ارائه ادله و مدارکی اثبات نماید که عقد بیع واقع شده است.
تفاوت عقد بیع با عقد صلح
عقد بیع با عقد صلح دارای تفاوت های اساسی است. عقد صلح به معنای رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی یا در مورد معامله و غیر آن واقع شود. در صورتی که صلح در مقام بیع منعقد شود، نتیجه بیع را که همان انتقال مالکیت است دارد، اما شرایط و احکام بیع را دارا نمی باشد.
خیارات مختص عقد بیع
خیار به معنای اختیار و توانایی بر هم زدن عقد لازم می باشد. خیارات دارای انواع مختلفی است که به شرح ذیل می باشد:
- خیار مجلس
- خیار حیوان
- خیار شرط
- خیار تاخیر ثمن
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف شرط
خیارات مختص عقد بیع عبارت است از، خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن.
آثار عقد بیع
عقد بیع به محض انعقاد دارای آثاری است که در ماده ۳۶۲ قانون مدنی این آثار بیان گردیده است.
آثار عقد بیع به شرح ذیل می باشد:
- به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
- در عقد بیع چنانچه مبیع یا ثمن مستحق للغیر در آید بایع و مشتری ضامن جبران خسارت هستند.
- در عقد بیع بایع ملزم به تسلیم مبیع می باشد.
- در عقد بیع مشتری ملزم به پرداخت ثمن می باشد.
عقد بیع صرف چیست؟
عقد بیع صرف به بیعی گفته می شود که مبیع و ثمن، هر دو طلا یا نقره باشد ولی مسکوک یا غیر مسکوک بودن آن فرقی ندارد. بنابراین معامله طلا در قبال پول، بیع صرف محسوب نمی شود.
عقد بیع صوری چیست؟
عقد بیع صوری حالتی است که طرفین قصد بیع را نداشته باشند. همانگونه که گفتیم یکی از شرایط صحت عقد بیع، داشتن قصد و رضای طرفین می باشد. بنابراین عدم وجود قصد و انعقاد عقد بیع به صورت صوری موجب ابطال آن می گردد.
با توجه به اهمیتی که عقد بیع دارا می باشد و می توان گفت شمار بسیاری از معاملات بر اساس عقد بیع منعقد می شود، سعی نمودیم در این مقاله نکات مهم این عقد را بیان نمائیم تا بدین وسیله بتوانید با آگاهی بیشتر اقدام به انعقاد عقد بیع نمائید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه امور قراردادها و املاک و با بهره مندی از وکلای متخصص ملکی آماده پاسخگویی به سوالات شما در خصوص عقد بیع و مشکلات ناشی از آن می باشد. برای ارتباط با ما می توانید با شماره های مندرج در وب سایت تماس حاصل نمائید.
سوالات متداول
عقد بیع چیست و چه تفاوتی با سایر عقود دارد؟
عقد بیع یک قرارداد الزام‌آور است که به موجب آن فروشنده مالکیت کالا یا خدماتی را به خریدار منتقل می‌کند و در مقابل، مبلغ یا عوضی را دریافت می‌کند. تفاوت عمده آن با سایر عقود مانند اجاره یا قرض در این است که بیع انتقال مالکیت دائمی را شامل می‌شود.
شرایط صحت عقد بیع چیست؟
برای صحت عقد بیع، باید ارکان اصلی آن شامل متعاقدین، مورد معامله، عوض معامله، و ایجاب و قبول به درستی و با رعایت شرایط قانونی و شرعی انجام شوند. همچنین، اهلیت طرفین و مشروعیت مورد معامله نیز ضروری است.
آیا عقد بیع شفاهی معتبر است؟
بله، عقد بیع می‌تواند به صورت شفاهی نیز منعقد شود، اما برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات قانونی، معمولاً توصیه می‌شود که قراردادهای مهم به صورت مکتوب تنظیم شوند.
آیا می‌توان عقد بیع را فسخ کرد؟
بله، تحت شرایط خاصی می‌توان عقد بیع را فسخ کرد. برخی از این شرایط شامل وجود خیارات قانونی مانند خیار عیب، خیار تدلیس، یا توافق طرفین برای فسخ عقد است.
آیا بیع نسیه (فروش اقساطی) معتبر است؟
بله، بیع نسیه که در آن پرداخت ثمن به صورت اقساطی انجام می‌شود، معتبر است، به شرطی که شرایط و مقررات مربوط به آن رعایت شود و توافقات به‌وضوح در قرارداد ذکر شود.
2 پاسخ
سلام من خانه ای خریداری کردم ومستقیما ازفروشنده بنام زنم قولنامه شد تمام ثمن معامله راخودم پرداختم حتی اقساط وام جعاله مسکن رانیز میپرداختم ولی خانمم مراازخانه بیرون کرد حالا چگونه ثمن معامله راکه خودم به حساب فروشنده وقسمتی هم دربنگاه کارت کشیده ام راپس بگیرم معامله در۳سال پیش صورت گرفته آیادرقالب هبه ورجوع ازهبه میتوانم دادخواست بدهم؟
درود بر شما. چنانچه بتوانید پرداخت ثمن به فروشنده از ناحیه خودتان را ثابت کنید صرفاً می توانید علیه همسرتان دعوای مطالبه وجه بابت ثمن معامله پرداختی را مطرح کنید.