عقد بیع یکی از عقودی است که در آن شخصی کالای خود را در مقابل گرفتن مبلغ مشخص و معینی به فرد دیگری می فروشد. برای انعقاد این عقد، باید اصولی که در قانون پیش بینی شده وجود داشته باشد در غیر اینصورت منجر به ابطال آن می گردد. این عقد، در زمره رایج ترین عقودی است که افراد روزانه با آن سروکار دارند.
در این مقاله به تمامی نکات مهم این عقد پرداخته ایم تا با آگاهی بیشتری اقدام به انجام معاملات در قالب عقد بیع نمائید و از بروز هرگونه مشکلات در آینده جلوگیری نمائید.
عقد بیع چیست؟
عقد بیع که در بین مردم با اصطلاح قرارداد خرید و فروش رایج است به معنای انتقال مالکیت کالا از فروشنده به خریدار در قبال پرداخت مبلغ معین یا عوض دیگری می باشد.
برای مثال فردی ماشین خود را به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان به شخص دیگری می فروشد که در این حالت، ماشین از مالکیت وی خارج شده و به ملکیت خریدار در می آید، در مقابل ثمن معامله نیز متعلق به فروشنده می شود.
عقد بیع در قانون مدنی
عقد بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: بیع عبارات است از تملیک عین به عوض معلوم.
طبق این ماده منظور از بیع این است که شخص کالای خود را به مالکیت فرد دیگری در مقابل گرفتن عوض معلوم و مشخص در می آورد.
عقد بیع چه نوع عقدی است؟
عقد بیع طبق قانون مدنی، عقدی است لازم، تملیکی، معوض، اصولا رضایی که مبیع در آن عین است، نه منفعت یا حق. که به شرح ذیل در خصوص هریک توضیح خواهیم داد:
- بیع عقدی لازم است: عقد لازم به این معناست که به محض انعقاد برای طرفین لازم الاجرا بوده و امکان فسخ از سوی طرفین وجود ندارد، مگر اینکه شرط فسخ پیش بینی شده باشد.
- بیع عقدی تملیکی است: در عقد بیع، مبیع به خریدار منتقل می شود و ثمن به فروشنده. در صورتی که عقد بیع منعقد شود اما انتقال مبیع و ثمن رخ ندهد، عقد بیع محقق نمی گردد. مانند معامله صوری.
- بیع عقدی معوض است: در عقد بیع باید عین مال با مال دیگر مبادله شود. اگر تملیک عین در برابر ثمن نباشد مشمول قرارداد بیع قرار نمی گیرد. در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به علتی باطل باشد، تعهد به عوض مقابل آن نیز خود به خود از بین می رود. برای مثال در معامله فضولی، خریدار از پرداخت قیمت مورد معامله بری می شود.
- بیع عقدی رضایی است: یعنی تنها با ایجاب و قبول صورت می گیرد.
شرایط صحت عقد بیع
برای اینکه عقد بیعی به صورت صحیح و قانونی منعقد شود، باید شرایط مشخصی رعایت شود. شرایط صحت عقد بیع به شرح ذیل می باشد:
- قصد و رضایت طرفین: برای اینکه عقد بیع به صورت صحیح منعقد شود، باید طرفین معامله قصد واقعی برای انعقاد قرارداد داشته باشند. در صورتی که یکی از طرفین قصد و رضایت نداشته باشد، عقد بیع باطل می باشد. در برخی از موارد طرفین قصد و رضا دارند ولی قانون هرگونه معامله نسبت به مال توقیف شده را موجب بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده اعلام نموده است.
- اهلیت طرفین: طرفین عقد بیع باید اهلیت قانونی برای معامله و اهلیت برای تصرف در مبیع و ثمن را داشته باشند.
- موضوع معین و مشروع: موضوع عقد بیع شامل مبیع و ثمن می شود. بنابراین موضوع عقد باید معین و مشروع باشد در غیر اینصورت موجب ابطال عقد بیع می شود.
- مشروعیت جهت معامله: به طور معمول بیان جهت معامله در انعقاد عقد لزومی ندارد ولی اگر تصریح شده باشد، باید مشروع باشد در غیر اینصورت موجب ابطال می گردد.
انواع عقد بیع
عقد بیع دارای انواع مختلفی است که هر یک ویژگی ها و شرایط خاص خود را دارد. انواع عقد بیع به شرح ذیل می باشد:
- بیع مطلق: در صورتی که در عقد بیع شرطی درج نشود و برای تسلیم مبیع یا پرداخت ثمن معامله موعدی تعیین نشود، بیع مطلق است.
- بیع مشروط: بیعی که در آن یکی از اقسام شرط درج شود به آن بیع مشروط گفته می شود.
- بیع نسیه: بیعی که مبیع حال و ثمن مدت دار باشد، بیع نسیه نامیده می شود.
- بیع سلف: در بیع سلف ثمن حال بوده و مبیع کلی و مدت دار می باشد.
- بیع کالی به کالی: در این نوع از عقد بیع، مبیع و ثمن کلی می باشد و هر دو به صورت مدت دار است.
- بیع شرط: بیع شرط حالتی است که در قرارداد قید می گردد چنانچه فروشنده در مدت معینی تمام ثمن را به مشتری مسترد نماید، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد.
ارکان عقد بیع در قانون مدنی
ارکان عقد بیع به عناصری گفته می شود که برای صحت و اعتبار قرارداد ضروری هستند که به شرح ذیل می باشد:
- طرفین عقد بیع: طرفین عقد بیع، خریدار و فروشنده می باشند که باید دارای اهلیت قانونی و اهلیت در تصرف باشند.
- مورد معامله یا مبیع: مبیع در عقد بیع باید در هنگام عقد موجود باشد، مالیت داشته باشد، قابل خرید و فروش باشد، معلوم و معین باشد، بایع قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد و بایع مالک آن باشد.
- ثمن معامله: در عقد بیع باید ثمن معامله مشخص و معین باشد و خریدار قدرت بر پرداخت را داشته باشد.
تفاوت عقد بیع و معاوضه چیست؟
معاوضه با عقد بیع شباهت های بسیاری دارد اما در عین حال با یکدیگر متفاوت است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- در بیع کالا با پول مبادله می شود اما در معاوضه کالا با کالا مبادله می شود.
- برخی از خیارات مانند خیار تاخیر ثمن، مختص بیع است و در معاوضه راه ندارد.
- همچنین حق شفعه با فروش ملک مشاع یکی از دو شریک به وجود می آید ولی در معاوضه این سهم برای شریک دیگر چنین حقی ایجاد نمی کند.
تفاوت عقد بیع با عقد صلح
عقد بیع با عقد صلح دارای تفاوت های اساسی است. عقد صلح به معنای رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی یا در مورد معامله و غیر آن واقع شود. در صورتی که صلح در مقام بیع منعقد شود، نتیجه بیع را که همان انتقال مالکیت است دارد، اما شرایط و احکام بیع را دارا نمی باشد.
خیارات مختص عقد بیع
خیار به معنای اختیار و توانایی بر هم زدن عقد لازم می باشد. خیارات مختص عقد بیع عبارت است از: خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن.
آثار عقد بیع
عقد بیع به محض انعقاد دارای آثاری است که در ماده ۳۶۲ قانون مدنی این آثار بیان گردیده است.
آثار عقد بیع به شرح ذیل می باشد:
- به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
- در عقد بیع چنانچه مبیع یا ثمن مستحق للغیر در آید بایع و مشتری ضامن جبران خسارت هستند.
- در عقد بیع بایع ملزم به تسلیم مبیع می باشد.
- در عقد بیع مشتری ملزم به پرداخت ثمن می باشد.
اثبات وقوع عقد بیع چیست؟
اثبات وقوع عقد بیع، در زمانی است که عقد بیع به صورت شفاهی صورت گرفته و فروشنده وقوع عقد بیع را انکار می نماید. لذا خریدار می تواند با ارائه ادله و مدارکی اثبات نماید که عقد بیع واقع شده است.
عقد بیع صرف چیست؟
عقد بیع صرف به بیعی گفته می شود که مبیع و ثمن، هر دو طلا یا نقره باشد ولی مسکوک یا غیر مسکوک بودن آن فرقی ندارد. بنابراین معامله طلا در قبال پول، بیع صرف محسوب نمی شود.
عقد بیع صوری چیست؟
عقد بیع صوری حالتی است که طرفین قصد بیع را نداشته باشند. همانگونه که گفتیم یکی از شرایط صحت عقد بیع، داشتن قصد و رضای طرفین می باشد. بنابراین عدم وجود قصد و انعقاد عقد بیع به صورت صوری موجب ابطال آن می گردد.
عدم پرداخت ثمن در عقد بیع چه آثاری دارد؟
عدم پرداخت ثمن در عقد بیع می تواند موجب ایجاد حق فسخ برای فروشنده شود در صورتی که شرایط ذیل وجود داشته باشد:
- کالای فروخته شده عین معین یا کلی در معین باشد.
- برای پرداخت ثمن مدت تعیین نشده باشد.
- فروشنده کالا را به خریدار تحویل نداده باشد.
- سه روز از تاریخ انجام معامله گذشته باشد.
در صورت وجود شرایط فوق الذکر، فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید. اگر برای پرداخت ثمن مدت تعیین شده باشد و خربدار در آن مدت، ثمن را پرداخت ننماید، اگر شرط فسخ پیش بینی شده باشد، فروشنده می تواند طبق آن اقدام به فسخ نماید در غیر اینصورت صرفا می تواند نسبت به مطالبه ثمن معامله اقدام کند.
موارد انحلال عقد بیع
در قانون مواردی پیش بینی شده که موجب انحلال یعنی از بین رفتن معامله می شود این موارد به شرح ذیل می باشد:
انحلال عقد بیع به جهت تفاسخ (اقاله)
مقصود از اقاله یا تفاسخ، انحلال قرارداد با توافق و تراضی طرفین آن است. وقوع اقاله به نحو صحیح، مانع ادامه اجرای آثار قرارداد محسوب می شود.
وقوع اقاله اصولا نیازمند طرح دعوا نیست؛ مگر آنکه یکی از طرفین به قرارداد اقاله شده استناد نماید یا به هر دلیلی، اثبات انحلال معامله نزد دادگاه ضرورت یابد. در این قبیل موارد ذی نفع می تواند صدور حکم مبنی بر تایید اقاله معامله را از دادگاه صالح بخواهد.
اقاله فاقد اثر قهقرایی است و عقد بیع تا زمان اقاله صحیح و پس از آن منحل شده تلقی می شود. البته بایع و مشتری می دانند با توافق یکدیگر اثر اقاله را به گذشته تعمیم دهند.
انحلال عقد بیع به جهت انفساخ
انفساخ شکلی از انحلال قرارداد است که قهرا و بدون اراده بایع و مشتری واقع می شود. جهات انفساخ عقد بیع ممکن است قانونی یا قراردادی باشد. انحلال قراردادی بدین معناست که طرفین در قرارداد شرط شود که در صورت صدور گواهی عدم پرداخت هر یک از چک ها، عقد بیع منفسخ خواهد شد.
انحلال قانونی طبق ماده ۳۸۷ قانون مدنی، تلف مبیع پیش از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از سوی بایع، یکی از موارد انفساخ عقد بیع است که در قانون به آن اشاره شده است.
لازم به ذکر است اگر در عقد بیع خیار مجلس، خیار حیوان یا خیار شرط مختص به مشتری وجود داشته باشد، تلف مبیع پس از تسلیم و تا پایان مدت خیار نیز بر عهده فروشنده است. اگر تلف مبیع مستند به فعل بایع باشد، خریدار می تواند مثل یا قیمت مبیع را از بایع مطالبه کند یا به جهت قابل تسلیم نبودن مبیع، عقد بیع را فسخ کند و استرداد ثمن را نیز تقاضا نماید.
اثر انفساخ نیز مانند اقاله ناظر بر آتیه است و اثر آن به گذشته سرایت نمی کند. قرارداد بیع تا لحظه وقوع انفساخ واجد کلیه آثار قانونی خود خواهد بود و پس از آن حیات حقوقی قرارداد پایان می یابد. دعوای تایید انفساخ معامله جهت تثبیت آثار انفساخ قرارداد در محاکم دادگستری قابل استماع است.
انحلال عقد بیع به جهت فسخ
عقد بیع از جمله عقود لازم است که اصولا به اراده یکی از طرفین قابل فسخ نمی باشد، مگر آنکه حق فسخ قرارداد به یکی از جهات قانونی برای بایع و یا مشتری یا شخص ثالث ایجاد شود. فسخ در عقد بیع از طریق یکی از خیارات ذیل امکان پذیر است:
فسخ عقد بیع به جهت خیار مجلس
مطابق ماده ۳۹۷ قانون مدنی هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.
فسخ عقد بیع به جهت خیار حیوان
به حکم ماده ۳۹۸ قانون مدنی اگر مبیع حیوان زنده باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله رادارد.
فسخ عقد بیع به جهت خیار تاخیر ثمن
وفق ماده ۴۰۲ قانون مدنی هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع میان متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار د رفسخ معامله می شود.
فسخ عقد بیع به جهت شرط خیار
می توان در قرارداد شرط کرد که هر یک از متبایعین یا یکی از آنها یا ثالثی، طی مهلت مشخصی اختیار فسخ عقد بیع را داشته باشد. ذوالخیار پس از اعمال حق خود و جهت تثبیت انحلال قرارداد نزد دادگاه می تواند دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت شرط خیار را اقامه نماید.
فسخ عقد بیع به جهت خیار عیب
اگر مبیع معیوب باشد، خریدار می تواند تحت شرایطی عقد بیع را فسخ کرده و به منظور اثبات این امر نزد دادگاه، تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه بخواهد.
فسخ عقد بیع به جهت خیار غبن
اگر میان مبیع و ثمن تعادل وجود نداشته باشد و مبلغ ثمن بسیار بیشتر یا بسیار کمتر از ارزش حقیقی مبیع باشد، هر یک از بایع و مشتری که از این عدم تعادل متضرر شده باشد تحت شرایطی می تواند عقد بیع را به استناد خیار غبن فسخ نموده و پس از اعلام مراتب فسخ به طرف مقابل، مبادرت به طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار غبن نماید.
مطلب مرتبط: شرایط اثبات خیار غبن
فسخ عقد بیع به جهت خیار تدلیس
هر عمل، رفتار یا اظهاری که به قصد فریب طرف مقابل، نشان دادن اوصاف مطلوب به نحو غیر واقعی یا پنهان کردن عیوب موجود در مبیع یا ثمن صورت گیرد و قرارداد بر مبنای آن واقع شود، تدلیس در قرارداد محسوب می شود. وقوع تدلیس از سوی احد از متبایعین موجب بطلان عقد بیع یا ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل خواهد بود. در مواردی که تدلیس موجد حق فسخ بوده، در صورت اعمال این حق و برای تثبیت آن، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت تدلیس مطرح می شود.
بیشتر بدانید: تاثیر خیار تدلیس در معامله ملک
فسخ عقد بیع به استناد خیار تبعض صفقه
چنانچه عقد بیع نسبت به بخشی از مبیع یا ثمن، از اعتبار ساقط شود، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند یا به نسبت بخش منحل شده از عوض قراردادی بکاهد. اگر طرف متضرر اقدام به فسخ عقد نموده باشد می تواند به قصد اثبات این امر نزد مرجع صالح، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه را مطرح نماید.
فسخ عقد بیع به جهت عدم انطباق مبیع با نمونه
ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید، در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الا مشتری حق فسخ عقد بیع را خواهد داشت .
فسخ عقد بیع به جهت تخلف از شرط مساحت
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند؛ مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
فسخ عقد بیع به جهت تخلف از شرط دادن رهن و ضامن
اگر مشتری ملتزم شده باشد که برای ثمن، ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند، بایع حق فسخ خواهد داشت و اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند، مشتری حق فسخ دارد.
فسخ عقد بیع به جهت وجود حق انتفاع یا ارتفاق
خریداری که نسبت به وجود حق انتفاع و حق ارتفاق در ملک موضوع معامله جاهل باشد، حق فسخ عقد بیع را خواهد داشت. مدعی وجود حق انتفاع یا ارتفاق می تواند از طریق طرح دعوا به خواسته اثبات حق انتفاع یا اثبات حق ارتفاق، وجود حقی برای خود در مبیع را اثبات نماید.
بطلان عقد بیع در چه مواردی امکان پذیر است؟
بطلان وضعیت قراردادی است که در عالم حقوق فاقد هرگونه قابلیت و اثر اجرایی است. در واقع عقد بیع باطل هیچ اثری در نقل و انتقال مالکیت عوضین ندارد و کان لم یکن تلقی می شود. عقد بیع در موارد ذیل باطل می گردد:
- اگر طرفین قصد و اراده واقعی بر انعقاد عقد بیع نداشته باشند، معامله صوری تلقی شده و محکوم به بطلان است. ذی نفع می تواندابطال معامله صوری را از دادگاه بخواهد.
- اگر هر یک از بایع و مشتری اهلیت انعقاد معامله نداشته باشند، قرارداد باطل است و هر ذی نفع می تواند ابطال معامله محجور را از دادگاه بخواهد.
- مجهول بودن هر یک از مبیع و ثمن و هم چنین نامشروع بودن جهت معامله تحت شرایطی می تواند منجر به بطلان عقد بیع شود.
- درج شرط خلاف مقتضاء ذات عقد بیع نیز از دیگر اسباب بطلان قرارداد به شمار می رود. برای نمونه اگر متبایعین ضمن عقد بیع شرط کنند که حق مالکیت مبیع به مشتری منتقل نشود، بیع باطل و بلا اثر است. شرط مجهول اگر چه باطل است اما سبب بطلان عقد بیع نمی شود؛ مگر آنکه مجهول بودن شرط به یکی از عوضین سرایت نماید که در این صورت عقد بیع نیز محکوم به بطلان است.
- ماده ۳۵۳ قانون مدنی اعلام می دارد هرگاه چیزی معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.
- بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت برتسلیم آن ندارد باطل است؛ مگر اینکه مشتری خود قادر برتسلم باشد.
سوالات متداول
عقد بیع چیست و چه تفاوتی با سایر عقود دارد؟
عقد بیع یک قرارداد الزامآور است که به موجب آن فروشنده مالکیت کالا یا خدماتی را به خریدار منتقل میکند و در مقابل، مبلغ یا عوضی را دریافت میکند. تفاوت عمده آن با سایر عقود مانند اجاره یا قرض در این است که بیع انتقال مالکیت دائمی را شامل میشود.
شرایط صحت عقد بیع چیست؟
برای صحت عقد بیع، باید ارکان اصلی آن شامل متعاقدین، مورد معامله، عوض معامله، و ایجاب و قبول به درستی و با رعایت شرایط قانونی و شرعی انجام شوند. همچنین، اهلیت طرفین و مشروعیت مورد معامله نیز ضروری است.
آیا عقد بیع شفاهی معتبر است؟
بله، عقد بیع میتواند به صورت شفاهی نیز منعقد شود، اما برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات قانونی، معمولاً توصیه میشود که قراردادهای مهم به صورت مکتوب تنظیم شوند.
آیا میتوان عقد بیع را فسخ کرد؟
بله، تحت شرایط خاصی میتوان عقد بیع را فسخ کرد. برخی از این شرایط شامل وجود خیارات قانونی مانند خیار عیب، خیار تدلیس، یا توافق طرفین برای فسخ عقد است.
آیا بیع نسیه (فروش اقساطی) معتبر است؟
بله، بیع نسیه که در آن پرداخت ثمن به صورت اقساطی انجام میشود، معتبر است، به شرطی که شرایط و مقررات مربوط به آن رعایت شود و توافقات بهوضوح در قرارداد ذکر شود.
سلام من خانه ای خریداری کردم ومستقیما ازفروشنده بنام زنم قولنامه شد تمام ثمن معامله راخودم پرداختم حتی اقساط وام جعاله مسکن رانیز میپرداختم ولی خانمم مراازخانه بیرون کرد حالا چگونه ثمن معامله راکه خودم به حساب فروشنده وقسمتی هم دربنگاه کارت کشیده ام راپس بگیرم معامله در۳سال پیش صورت گرفته آیادرقالب هبه ورجوع ازهبه میتوانم دادخواست بدهم؟
درود بر شما. چنانچه بتوانید پرداخت ثمن به فروشنده از ناحیه خودتان را ثابت کنید صرفاً می توانید علیه همسرتان دعوای مطالبه وجه بابت ثمن معامله پرداختی را مطرح کنید.