بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده

اجرای احکام
بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده

شرح موضوع

بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده در ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مقرر گردیده است. توقیف اموال محکوم علیه، سبب انتقال مالکیت به محکوم له نمی شود و مال توقیف شده تا زمان خاتمه عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و انتقال مال به برنده مزایده، در مالکیت محکوم علیه باقی می ماند. با این حال توقیف مال سبب ایجاد محدودیت هایی برای محکوم علیه نسبت به نقل و انتقال مال توقیف شده می شود. ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی در این زمینه مقرر می دارد: هرگونه نقل و انتقال، اعم از قطعی، شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. علی رغم تصریح ماده فوق الاشعار به بطلان هرگونه نقل و انتقال اموال توقیف شده، رویه های متفاوتی از سوی حقوقدانان نسبت به اعتبار این قبیل معاملات اتخاذ شده است.

مستفاد از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی آن است که اگر محکوم علیه، پس از توقیف مال توسط واحد اجرای احکام، با هر عنوان و هر شرایطی، اقدام به انتقال مال توقیف شده به دیگری نماید، ذی نفع توقیف، می تواند تایید بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده را از دادگاه صالح تقاضا نماید.

اعتبار معاملات نسبت به اموال توقیف شده

ظاهر ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی بیانگر بطلان معاملاتی است که پس از توقیف، نسبت به ملک توقیف شده انجام شود. بدیهی است معاملاتی که قبل از تاریخ توقیف واقع شده صحیح است و توقیف بعدی مال، خللی به اعتبار این معاملات وارد نمی آورد. چراکه در زمان انعقاد معامله، مال در بازداشت نبوده و انتقال قطعا و جزما واقع شده است. طرف معامله در این موارد می تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی موضوع مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی، رفع توقیف از مال را تقاضا نماید. اثبات این امر که تاریخ وقوع قرارداد میان معترض ثالث اجرایی و محکوم علیه، پیش از تاریخ توقیف بوده بر عهده معترض ثالث است. معترض ثالث برای این امر می تواند علاوه بر مبایعه نامه، به شهادت شهود، تاریخ چک های صادر شده از بابت بهای معامله و … استناد نماید.

تعهد به انتقال اموال توقیف شده

ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی هرگونه نقل و انتقال قطعی، شرطی و رهنی را باطل می داند. بنابراین انتقال مال توقیف شده توسط مالک با تنظیم مبایعه نامه عادی نیز مشمول حکم ماده اخیر الذکر است. اما تعهد مالک نسبت به انتقال مال، متعاقب رفع توقیف، از شمول ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است. مالک مال توقیف شده می تواند ضمن قولنامه متعهد شود با پرداخت طلب ذی نفع و رفع موجبات توقیف، مال را به شخص ثالثی منتقل نماید. چنین تعهدی وعده بیع است، نه خود بیع و وعده بیع مفید نقل و انتقال حق مالکیت نیست بلکه صرفا موجد تعهد به انعقاد بیع پس از رفع توقیف است. ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه قرارداد یا تعهد نسبت به مال توقیف شده را غیر نافذ دانسته که در صورت رضایت محکوم له قرارداد صحیح و در غیر اینصورت باطل می گردد.

دعوای نقل و انتقال اموال توقیف شده مشاعی

دعوای ابطال نقل و انتقال اموال توقیف شده مشاعی نسبت به سهم محکوم علیه امکان پذیر است. همه اموال محکوم علیه به درخواست محکوم له قابل توقیف است. بنابراین در صورتی که محکوم علیه، ملکی را با اشخاص دیگر مشاعا شریک باشد، توقیف سهم محکوم علیه از مال مشاع امکان پذیر است.

در چنین مواردی توقیف بخشی از ملک که متعلق به محکوم علیه است مانع تصرفات سایر مالکین مشاعی نمی باشد. اما محکوم علیه نمی تواند سهم مشاعی خویش را که توقیف گردیده منتقل نماید. لیکن سایر مالکین مشاعی نسبت به سهم خود می توانند مال را به دیگری انتقال دهند و این امر مغایرتی با حقوق ذی نفع توقیف ندارد.

توافق طرفین مبنی بر نقل و انتقال اموال توقیف شده

توقیف اموال محکوم علیه مستلزم درخواست محکوم له است و بقاء توقیف نیز موکول به اراده محکوم له است. بنابراین در صورتی که محکوم له از ادامه توقیف منصرف شود، از مال رفع توقیف می شود و محکوم علیه به عنوان مالک، حق هرگونه تصرف در مال خود را دارد. نقل و انتقال مال توقیف شده اگر با توافق طرفین صورت گرفته باشد صحیح است.

تنظیم سند رسمی نسبت به املاک توقیف شده

الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از آثار بیع صحیح املاک است و در صورتی که وقوع بیع به نحو صحیح محل تردید باشد، الزامی برای مالک در مورد تنظیم سند رسمی وجود ندارد. بنابراین دعوای خریدار اموال توقیف شده به خواسته الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قابل استماع نمی باشد.

در صورتی که دادگاه به هر علتی حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت املاک توقیف شده صادر نماید و این حکم منجر به صدور اجرائیه یا صدور سند رسمی مالکیت شود، ذی نفع می تواند جهت ابطال اجرائیه و یا ابطال سند رسمی مالکیت طرح دعوا نماید.

تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به املاک توقیف شده

توقیف ملک، خللی به حقوق مستاجر وارد نمی کند و به همین جهت در صورتی که محکوم علیه پیش از توقیف ملک، محکوم به تنظیم اجاره نامه رسمی با مستاجر شده باشد، حکم مذکور لازم الاجرا است و توقیف ملک پس از صدور حکم، مانع اجرای حکم نخواهد شد.

اگر توقیف ملک به نفع محکوم له مقدم بر رابطه استیجاری باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره قابل رسیدگی نیست و در صورتی که به هر علت، چنین حکمی از دادگاه صادر شود، ذی نفع توقیف، می تواند به عنوان معترض ثالث اجرایی، اعتراض خود به حکم صادره را مطرح نماید.

اجاره املاک توقیف شده

توقیف املاک منجر به توقیف منافع ملک نمی شود. بنابراین محکوم علیه اصولا می تواند علی رغم توقیف عین، منافع ملک را از طریق قرارداد اجاره واگذار نماید. نفوذ قرارداد اجاره در اغلب موارد نیازمند رضایت محکوم علیه نیست. چراکه برقراری اجاره نسبت به ملک توقیف شده منافاتی با حقوق محکوم له ندارد. البته بسیاری از حقوقدانان، در سایه ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی عبارت هرگونه نقل و انتقال را مشمول قرارداد اجاره نیز می دانند.

البته در صورتی که انعقاد قرارداد اجاره از سوی محکوم علیه نسبت به ملک توقیف شده، موجب کاهش شدید ارزش ملک شده یا فروش آن را غیر ممکن کند، صحت چنین اجاره ای محل تردید است. برای مثال اگر محکوم علیه، مالک یک گاراژ باشد که توسط قسمت اجرا توقیف شده، نمی تواند سرقفلی مغازه های موجود در گاراژ را منتقل نماید. چراکه در این صورت، عرصه ملک ارزش مالی چندانی نخواهد داشت و این امر به وضوح در تعارض با حقوق توقیف کننده است.

اجاره املاک توقیف شده
اجاره املاک توقیف شده

غیر نافذ بودن تعهدات نسبت به اموال توقیف شده

ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد : هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود، نافذ نخواهد بود. مگر این که محکوم‌له‌ کتباً رضایت دهد.

تفکیک موارد شمول ماده 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی حائز اهمیت فراوانی است. چرا که اگر موضوع تابع حکم ماده 56 باشد، باطل و بلا اثر است. در حالی که ماده 57، هرگونه قرارداد یا تعهد نسبت به مال توقیف شده را غیر نافذ می داند.

در خصوص تعارض مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی، به نظر می رسد حکم بطلان مذکور در ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی ناظر به قراردادهایی است که موجب نقل و انتقال حقوق راجع به مال توقیف شده می شود. اما ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی بر قراردادهایی حاکم است که صرفا موجد تعهد نسبت به مال توقیف شده است و سبب نقل و انتقال این اموال نمی شود. برای مثال انعقاد عقد بیع نسبت به ملکی که توقیف شده، مشمول ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی بوده و محکوم به بطلان است. اما در صورتی که محکوم علیه نسبت به ملک توقیف شده، قرارداد تعمیرات یا قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نماید، قرارداد مزبور غیر نافذ است و در صورت اعلام رضایت از سوی محکوم له صحیح خواهد بود.

شایسته تذکر است حکم عدم نفوذ مذکور در ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی منوط به این است که انعقاد قرارداد یا برقراری تعهد مذکور، مضر به حقوق توقیف کننده باشد. فلذا در صورتی که قرارداد یا تعهد، ضرری به حقوق توقیف کننده نرساند بدون نیاز به رضایت محکوم له، معتبر و صحیح تلقی می شود.

دعوای تایید بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده

طبق نظریه مشورتی شماره 727/92/7 مورخ 22/4/94، دعوای بطلان مال توقیف شده موضوع ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، تنها از سوی کسی که دادگاه به تقاضای او مال را توقیف نموده است، قابل طرح و استماع است نه خریدار و فروشنده یا قائم مقام آنها. بنابراین ذی نفع توقیف، یعنی شخصی که دادگاه به درخواست او نسبت به توقیف مال اقدام نموده، در موارد مذکور در قانون می تواند جهت تایید بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده مبادرت به طرح دعوا نماید.

رسیدگی به موضوع مستلزم درخواست ذی نفع است و در صورت انصراف او از طرح دعوا، سایر اشخاص حقی در اعلام بطلان این قبیل معاملات ندارند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تایید بطلان نقل و انتقال اموال توقیف شده

چنانچه مال توقیف شده از جمله اموال غیر منقول باشد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است و در غیر این صورت، دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی است.

مجازات فروش مال توقیفی

در صورت فروش مال توقیف شده توسط محکوم علیه، علاوه بر ابطلال معامله، ضمانت اجرای کیفری هم دارد. طبق ماده 663 قانون مجازات اسلامی، هر کس عالما در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است، بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد و لو مداخله کننده متصرف یا مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

مجازات فروش مال توقیفی
مجازات فروش مال توقیفی

رای وحدت رویه فروش مال توقیف شده

رای وحدت رویه در خصوص فروش مال توقیف شده صادر نگردیده اما می توان با وحدت ملاک از رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/76 هیات عمومی دیوان عالی کشور که در خصوص معاملات نسبت به مرهونه می باشد، گفت هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیفی بدون رضایت و اذن محکوم له از موجبات بطلان معامله می باشد.

آرای قضایی

سوالات متداول

در پاسخ به این سوال باید گفت در صورتی که انتقال اموال محکوم علیه بعد از صدور اجرائیه و قبل از توقیف باشد، مشمول ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی نمی باشد. اما چنانچه معامله صوری و به قصد فرار از دین باشد به استناد ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و رای وحدت رویه 774 مورخ 20/1/98 هیات عمومی دیوان عالی کشور هرگونه معامله پس از صدورحکم قطعی به قصد فرار از دین باطل بوده و محکوم علیه به حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه 6 یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هر دو محکوم می گردد.

در پاسخ به این سوال باید گفت ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی صرفا در خصوص نقل و انتقال اموال توقیفی است. حال در صورتی که انتقال اموال قبل از حکم قطعی باشد صحیح می باشد. مگر اینکه بتوان اثبات نمود معامله به صورت صوری منعقد شده که در این صورت می توان دعوای ابطال معامله را به جهت صوری بودن از دادگاه تقاضا نمود.

در پاسخ به این سوال باید گفت انصراف از توقیف مال از سوی محکوم له امکان پذیر است. این مورد در اکثر مواقع زمانی انجام می شود که محکوم له و محکوم علیه نسبت به پرداخت محکوم به توافق نمایند و محکوم له با ارائه لایحه به اجرای احکام تقاضای انصراف از مال توقیف شده و رفع توقیفی صورت می گیرد.

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.

مقالات مرتبط

مطالب پربازدید

دریافت مشاوره رایگان

برای دریافت مشاوره از دفتر حقوقی دادپویان حامی اطلاعات خود را ثبت کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت مشاوره با شما تماس خواهند گرفت.

نام و نام‌خانوادگی(ضروری)
Hidden

پرسش و پاسخ

5 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام در انتهای مقاله مشخص نیست که معاملات غیر منقول که بازداشت داعم هستند و بنفع اشخاص بازداشت شده در صورت فروش توسط مالک جزو معاملات فاسد و باطل است ؟ یا خیر
    عقد باطل مانند مرده ای است که بدون حیاط حقوقی است و نمیتوان او را احیاء و درمان کرد .
    عقد غیر تلفظ به مریضی تشبیه شده است ، که از طریق مداوا قابلیت بازیابی سلامت کامل را دارد .
    در نتیجه در معاملاتی که سند در بازداشت می باشد آیا دادخواست خریدار چنین املاکی برای رفع بازداشت و تنظیم سند در محاکم چگونه و چرا بررسی میشود . حال آنکه معامله جزو عقود باطل بشمار می‌آید ….
    از موارد ماده ۱۹۰ ق م اینطور فروش

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      خرداد 6, 1402 3:56 ب.ظ

      سلام. چنانچه در زمان معامله ملک بازداشت بوده باشد معامله باطل می باشد.

      پاسخ
  • عصمت خلیلی
    دی 18, 1401 12:04 ب.ظ

    بسیارعالی

    پاسخ
  • با سلام
    بنده ملک متهم رو پارسال توقیف کردم و زمان کارشناسی توسط کارشناس اعلام شد که ملک تخلیه بود. حالا امسال که تو مزایده ملک رو تحویل گرفته و سند زدم. متوجه شدم که متهم ملک رو امسال قبل از مزایده، اجاره داده است. الان من نمیتونم بفروشم مستاجر هم با من همکاری نمیکنه، ظاهرا قراردادش یه مشکلی داره که اصلا بمن نشون نمیده… آیا میتونم این قرارداد اجاره رو باطل کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      خرداد 6, 1402 3:56 ب.ظ

      سلام. با توجه به اینکه شما مالک ملک شده اید می توانید در زمان اتمام مدت قرارداد اجاره دستور تخلیه را بخواهید.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

مقالات مرتبط