یکی از مهم ترین وظایف شهرداری، انتظام ساخت و ساز در محدوده شهر و نظارت بر اجرای قواعد مرتبط با شهرسازی است. در صورت تخلف مالکان از این قواعد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد. این کمیسیون یکی از فعال ترین و مهم ترین کمیسیون های شهرداری بوده که به اختلافات میان شهرداری و مالکین در خصوص عملیات های عمرانی و ساخت و ساز رسیدگی می نماید.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها با توجه به قانون مزبور و آیین نامه های مربوطه با در خواست شهرداری وظیفه رسیدگی به تخلفات صورت گرفته که در ادامه به آن ها می پردازیم را دارد. این که چه تخلفاتی در حیطه صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد و نحوه رسیدگی و نحوه اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چگونه است و اعتبار رای کمیسیون ماده صد از چه طرقی قابل سلب می باشد مسائلی می باشند که در این مقاله به آنها خواهیم پرداخت. باید توجه داشت که نحوه دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تاثیر بسزایی در تصمیم و رای کمیسیون ماده ۱۰۰ دارد از همین رو لازم است قبل از هر گونه اقدامی با وکلای متخصص مهلت پرداخت در این زمینه مشورت نمایید.

صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

هر شخصی که اقدام به ساخت و ساز در محدوده شهری نماید مکلف به رعایت ضوابط و مقررات مصوب در شهرداری ها می باشد، از جمله لزوم دریافت مجوز از شهرداری پیش از انجام عملیات ساختمانی، لزوم رعایت اصول شهرسازی و ساخت و ساز و … ..البته بدیهی است که ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها صرفا در خصوص تخلفات ناشی از ساخت و سازهای درون شهری می باشد و به ساخت و سازهای حومه و برون شهری تخصیص نمی یابد.

رسیدگی به تخلفات افراد از این ضوابط در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری قرار دارد. تخلفاتی که در این کمیسیون بررسی می شوند عبارتند از:

• احداث بنا بدون پروانه(جواز) ساخت
• احداث بنا زائد بر پروانه ساخت(تخلف تراکم اضافی)
• احداث بنا زائد بر تراکم مجاز
• عدم استحکام بنا به جهت عدم رعایت ضوابط
• عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی
• عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن
• عدم تامین پارکینگ به تعداد واحد احداثی
• تجاوز به حریم عمومی و معابر شهری
• تغییر کاربری
• تخلفات مهندس ناظر ساختمان
• احداث انباری در پشت بام
• احداث مسکونی در پشت بام
• تغییرات در آپارتمان بدون مجوز
• هرگونه عملیات نوسازی و بازسازی در آپارتمان بدون مجوز
• تبدیل پارکینگ به مسکونی یا تجاری
• تبدیل حیاط به مسکونی یا تجاری
• تبدیل استفاده باغ
• تبدیل زیرزمین و تاسیسات موتورخانه به مسکونی یا تجاری
• استفاده اداری از واحدهای مسکونی
• ساخت و احداث بنا در مناطق ممنوعه
• ساخت و احداث بالکن و تراس بدون مجوز
• مسدود نمودن نورگیر و پنجره
• هر اقدام مغایر با زیباسازی شهری
• تفکیک اعیانی های تجاری برخلاف مقررات و بدون مجوز
• قطعه بندی زمین مغایر با ضوابط تفکیک
• تغییر نوع استفاده ساختمان
• ساخت و احداث ساختمان در اراضی فاقد کاربری
• ساخت اعیانی مغایر با دستور نقشه و جواز ساخت
• ساخت ساختمان بیش از سطح اشتغال مجاز
• ساخت اعیانی بیش از ارتفاع مجاز در پروانه ساخت
• ساخت اعیانی مازاد بر پروانه اعم از کم یا بیشتر تراکم مجاز
• اشرافیت به املاک و ساختمان های مجاور
• عدم رعایت عقب نشینی املاک
• عدم رعایت پیش آمدگی ساختمان
• عدم رعایت استانداردهای معلولین

طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهری

شکایت و طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰ همیشه از سوی شهرداری صورت می گیرد و سایر اشخاص که خود را در اعلام تخلفات ساختمانی ذی نفع می دانند باید مراتب اعتراض خود را به اطلاع شهرداری رسانده و طرح دعوا علیه متخلف در کمیسیون ماده صد شهرداری را تقاضا نمایند. به عبارت دیگر امکان طرح تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ صرفا در اختیار شهرداری محل وقوع تخلف می باشد.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

با توجه به تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ عبارتند از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یک از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورای مزبور.

با توجه به این که مرجع تجدید نظر از رای کمیسیون ماده صد ، شعبه هم عرض همان کمیسیون است لذا در پاسخ به این سوال که اعضای کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ چه کسانی هستند باید گفت که اعضای تشکیل دهنده مرجع اعتراض به رای کمیسیون ماده صد نیز به همچون مرجع بدوی تعیین می شود.

رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

پس از اعلام تخلف به کمیسیون ماده ۱۰۰ توسط شهرداری و تشکیل پرونده جهت رسیدگی، موضوع توسط دبیرخانه به اطلاع مالک خواهد رسید. مالک ۱۰ روز مهلت دارد تا توضیحات خود را کتبا به اعضا کمیسیون تقدیم نماید.

پس از وصول دفاعیات مالک و بررسی محتویات پرونده، اعضا کمیسیون ظرف یک ماه مبادرت به صدور رای می نمایند. حضور هر سه نفر از اعضا کمیسیون برای رسمیت جلسه الزامی است و رای اکثریت مناط اعتبار است. آراء صادره توسط کمیسیون نیز مانند احکام دادگاه ها باید مستند و مستدل باشد؛ در غیر این صورت قابل ابطال در دیوان عدالت اداری می باشد.

حضور مالک در جلسات کمیسیون

اصولا ابلاغ موضوع تخلف به مالک و اعطاء مهلت ۱۰ روزه جهت ارسال دفاعیات برای رسیدگی و صدور رای توسط کمیسیون کافی است اما دعوت از ایشان نیز با مانع قانونی مواجه نمی باشد. وزارت کشور طی یک بخشنامه، دعوت از مالک جهت استماع دفاعیات را توصیه نموده است.

حضور مالک در جلسات کمیسیون

ارجاع امر به کارشناسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

چنانچه اظهارنظر اعضاء کمیسیون در خصوص تخلف، مستلزم بهره مندی از نظریه کارشناس باشد، کمیسیون می تواند موضوع را به کارشناس ارجاع دهد. چنانچه کمیسیون در مقام رسیدگی، نظریه کارشناس را لازم بداند، پرداخت هزینه کارشناسی حسب مورد بر عهده خواهان یا تجدیدنظر خواه می باشد. اگر یکی از طرفین تقاضای ارجاع امر به کارشناسی را مطرح نماید، پرداخت هزینه بر عهده متقاضی می باشد.

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

هر ذی نفع ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری حق اعتراض دارد. در صورت عدم وصول اعتراض ظرف مهلت مزبور، رای کمیسیون قطعی خواهد بود. بر اساس تبصره دو ماده صد قانون شهرداری، مالک و قائم مقام وی اشخاصی هستند که حق اعتراض به رای کمیسیون بدوی را دارند.

لازم به ذکر است چنانچه رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دارای ایرادات تایپی و شکلی باشد نیاز به اعتراض به رای نمی باشد و امکان اصلاح رای کمیسیون ماده صد شهرداری به صرف تقاضا از دبیرخانه مقدور می باشد.

مرجع تجدیدنظر خواهی از رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

در صورت وجود معترض، پرونده به شعبه دیگری از شعبات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری جهت رسیدگی ارجاع می شود. رای کمیسیون تجدیدنظر قطعی و غیر قابل اعتراض است. جلسه کمیسیون تجدیدنظر نیز با حضور هر ۳ عضو رسمیت داشته و نظر اکثریت به عنوان رای کمیسیون تلقی خواهد شد. کمیسیون هم عرض مذکور از تمامی جهات مشابه کمیسیون صادر کننده رای مورد اعتراض عمل می کند اما هیچ یک از اعضای کمیسیون صادره کننده رای، حق عضویت در کمیسیون هم عرض در زمان رسیدگی به آن پرونده را ندارند.

اعتراض به رای کمیسیون تجدید نظر

پس از اظهار نظر کمیسیون تجدیدنظر، اصولا رای صادره قطعی و لازم الاجرا است اما در صورت نقض قوانین و مقررات در روند رسیدگی و صدور رای، مالک می تواند ابطال آن را از دیوان عدالت اداری بخواهد. دعوای ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری تنها از سوی مالک یا مالکین پذیرفته می شود و شهرداری حق اقامه دعوا در این مرجع را ندارد.

امکان اقامه دعوا در دادگاه عمومی جهت ابطال رای تجدید نظر از سوی شهرداری محل منازعه و مناقشه میان شعب متخلف دادگاه ها بود. هیات عمومی دیوان عالی کشور در مقام حل اختلاف مزبور، ضمن صدور رای وحدت رویه شماره ۸۰۳ اعلام کرد شهرداری حق طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰ در دادگاه های دادگستری را نیز ندارد.

طرح دعوای ابطال رای کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری

چنانچه مالک معتقد به نقض قوانین و مقررات در صدور رای از سوی کمیسیون تجدید نظر باشد، می تواند ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ ابطال آن را از دیوان عدالت اداری بخواهد. دیوان نیز در صورتی که اظهارات مالک را قریب به صحت بداند ضمن ابطال رای صادره، پرونده را جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون هم عرض ارجاع می دهد. در صورتی که رای کمیسیون هم عرض نیز به درخواست مالک در دیوان ابطال شود کمیسیون هم عرض بعدی که مسئول رسیدگی مجدد می شود ملزم به تبعیت از نظر دیوان عدالت اداری می باشد.

نحوه اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

مالک ملزم به اجرای آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد و در صورت استنکاف، شهرداری راسا اقدام به اجرا می نماید. در صورت صدور رای مبنی بر توقف ساخت و ساز، مالک می تواند جهت دریافت پروانه ساختمانی به مراجع صالح مراجعه نموده و پس از صدور پروانه، ادامه عملیات ساختمانی بلا اشکال است.

در صورتی که اجرای رای کمیسیون کلا یا جزئا مستلزم قلع و قمع بنا باشد، مالک مکلف است ظرف مهلت مقرر اقدام به قلع و قمع نماید؛ در صورت امتناع مالک، ماموران شهرداری اقدام به اجرای رای خواهند نمود.

جریمه های مقرر در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها بر مبنای مقررات سال وقوع تخلف محاسبه خواهد شد و مشمول خسارت تاخیر تادیه نیز نمی باشند. همچنین امکان طرح دعوای حقوقی جهت مطالبه جریمه از سوی شهرداری وجود ندارد و شهرداری تنها می تواند از کمیسیون هم عرض صدور حکم تخریب را تقاضا نماید. حکم تخریب صادره لازم الاجرا بوده و موجبی برای تخفیف یا تاخیر در اجرای آن وجود ندارد.

نحوه اجرای رای کمیسیون  ماده ۱۰۰ شهرداری

مهلت پرداخت جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

علاوه بر این که ممکن است کمیسیون رای بر قلع و قمع بنای غیر مجاز صادر نماید این امکان نیز وجود دارد بنا به شرایطی صرفا جریمه نقدی برای متخلف صادر شود. در خصوص این که متخلف برای پرداخت جریمه تعین شده چقدر مهلت دارد قانون گذار مقرره ای وضع نکرده است اما طبق نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه کمیسیون صادر کننده رای باید با توجه به قدرت پرداخت محکوم علیه بازه زمانی پرداخت جریمه را تعیین نماید.

توقف اجرای حکم کمیسیون ماده ۱۰۰

بعضا مشاهده می شود محکوم علیه رای کمیسیون با انتقال ملک موضوع دعوا به غیر، سعی در ایجاد مانع در مسیر اجرای حکم دارد؛ لکن آراء قطعی کمیسیون در هر حال لازم الاجرا می باشند؛ مگر آنکه دستوری مبنی بر توقف اجرا از سوی دیوان عدالت اداری صادر شود.

مهلت شهرداری جهت طرح دعوا در کمیسیون پس از توقف عملیات ساخت و ساز غیرمجاز

در صورت انجام عملیات ساخت و ساز بدون پروانه ساختمانی یا بر خلاف مفاد پروانه ساخت، مامورین شهرداری می توانند راسا مانع ادامه عملیات ساختمانی شوند. شهرداری یک هفته از تاریخ توقف، جهت ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ مهلت دارد.

ضمانت اجرای عدم پرداخت جریمه توسط مالک

در صورت محکومیت مالک نسبت به پرداخت جریمه به شهرداری و قطعیت رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ، مالک موظف است ظرف مهلت مقرر نسبت به پرداخت جریمه اقدام نماید. در صورت استنکاف مالک از پرداخت جریمه پس از انقضا مهلت مزبور، شهرداری با ارجاع پرونده به کمیسیون صادر کننده رای، تقاضای صدور رای تخریب می نماید.

در صورت رعایت کلیه شرایط قانونی در مورد امر ابلاغ و امتناع مالک از اجرای رای قطعی مبنی بر پرداخت جریمه، کمیسیون حکم به تخریب بنا صادر می نماید. رای تخریب که به این طریق صادر شده باشد مجددا به درخواست مالک قابل تجدیدنظر در کمیسیون هم عرض می باشد.

نحوه مشاهده رای کمیسیون ماده صد

اصولا نحوه ابلاغ رای کمیسیون ماده ۱۰۰ به صورت دستی یا از طریق پست می باشد اما در برخی از شهرهای بزرگ سامانه ای برای امکان مشاهده رای کمیسیون ماده صد ایجاد شده است. برای مثال شما در خصوص مشاهده رای کمیسیون ماده ۱۰۰ که در شهر تهران مطرح است می تونید به سایت اینترنتی Tehran.ir مراجعه نمایید.

سخن پایانی

همانطور که بیان شد کمیسیون ماده ۱۰۰ یکی از کمیسیون های پر کار شهرداری می باشد و با توجه به حدود صلاحیت آن که در بالا به آنها اشاره شد همواره پرونده های مناقشه برانگیزی در آن مطرح است لزوم آشنایی با این کمیسیون و تجربه دفاع در آن ایجاب می کند که در صورت داشتن پرونده ای در این کمیسیون ها از حضور یک وکیل مجرب و آشنا به قوانین در کنار خود بهره مند شوید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه  و با تکیه بر دانش و تجربه وکلای متخصص و متبحر ،آماده ارائه خدمات مشاوره ای و قبول وکالت در دعاوی مرتبط با شهرداری می باشد.