تکالیف مستاجر

مقالات و نکات کاربردی

1- پرداخت اجاره بها

قانون مدنی در ماده 466 فقط از تملیک منفعت سخن گفته است. اما همانگونه که گفته شد اجاره عقدی است معوض و در فقه فقها عقد اجاره را نسبت به اجاره بها هم تملیکی می دانند و فرقی بین اینکه اجرت عین باشد یا وجه نگذاشته اند و حتی برخی به صراحت در مورد وجه اجاره گفته اند: «شکی نیست که به مجرد اجرای صیغه وجه اجاره ملک موجر می شود،چنانکه منفعت ملک مستاجر می شود.»

در مورد مقدار اجاره بهایی که مستاجر باید بپردازد باید گفت هر مبلغی که دو طرف اجاره روی آن توافق کرده اند مبلغ اجاره بهاست. اگر دو طرف در مورد مقدار آن اختلاف داشته باشند،فقها معتقدند آنچه مستاجر می گوید پذیرفته می شود چرا که اصل عدم زیاده و برائت مستاجر است که با اصول حقوقی نیز منطبق است چرا که «قدر متقین از میزان اجاره، مقداری است که او می پذیرد و موجر که ادعای توافق در میزان زیادتری را دارد، باید برای اثبات آن دلیل بدهد.»

در قوانین روابط موجر و مستاجر سالهای 56 و 62 آمده بود: در مواردی که اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و عملی شده است و در صورتیکه میزان آن معلوم نشود،دادگاه به تعیین آن مبادرت می کند.

در مورد موعد پرداخت باید گفت مستاجر باید «مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد.» (بند 3 ماده 490 قانون مدنی)

در صورتیکه مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر می تواند اجبار او به پرداخت را از دادگاه بخواهد و در صورتیکه اجاره نامه رسمی باشد، می تواند تقاضای صدور اجراییه کند. به نظر می رسد در صورتیکه اجبار مستاجر ممکن نباشد،با توجه به وحدت ملاک ماده 476، موجر می تواند اجاره را فسخ کند. همچنین در صورتیکه مستاجر از پرداخت اجاره بها ناتوان شود، موجر می تواند با استناد به خیار تفلیس اجاره را فسخ کند.

ممکن است این سوال مطرح شود که اگر مستاجر برای پرداخت اجاره بها چک داده باشد، آیا اجاره بها پرداخت شده تلقی می شود یا اینکه زمانی که مبلغ چک وصول شد اجاره بها پرداخت شده تلقی می شود؟

قضات دادگاه های حقوقی دو تهران در تاریخ 67/11/13 به این سوال چنین پاسخ دادند:

«نظر اکثریت: با صدور چک از ناحیه مستاجر و موافقت و دریافت آن توسط موجر، تبدیل تعهد صورت می گیرد؛ یعنی، ذمه مستاجر نسبت به اجاره بها بری می شود ولیکن وی در مورد مبلغ چک مسئول و قابل تعقیب است. بعبارت دیگر چک نوعی وسیله پرداخت است که طرفین به این نحوه پرداخت رضایت داده و مأخوذ به آن شده اند. بنابراین همانطور که اگر موجر و مستاجر توافق در تقسیط اجور معوقه نمایند، ملتزم به آن هستند، همچنان نیز اگر بابت اجاره بها تراضی در چک کنند، ملتزم به آن خواهند بود و موجر نمی تواند علاوه بر دریافت چک و استفاده از مزایای آن از جهت تعقیب حقوقی و کیفری صادر کننده و یا اقدام به صدور اجرائیه از ثبت و همچنین امکان ظهرنویسی آن،علیه مستاجر راجع به همان اجاره بها اقامه دعوی و درخواست تخلیه نماید. شناختن این حق برای موجر به معنی آن است که مستاجر افزون بر تعهد سابق مبنی بر پرداخت مال الاجاره و تحمل ضمانت اجرای عدم پرداخت و تخلیه مورد اجاره، نسبت به مبلغ چک نیز از حیث حقوقی و کیفری متعهد شده و به سخن دیگر تعهد او مضاعف گردیده است.در حالیکه طرفین چنین قصدی نداشته اند، بلکه اراده آنها از صدور و دریافت چک تبدیل تعهد سابق به تعهد جدید و لاحق بوده است.

نظر اکثریت: معمولاً صدور چک مسبوق به وجود قراردادی است. در ما نحن فیه نیز صدور چک توسط مستاجر مسبوق به قرارداد اجاره بوده است، باید دید آیا با صدور چک قرارداد گذشته و حقوق و تکالیف ناشی از آن زایل شده است یا خیر؟ دلیلی بر زوال قرارداد سابق نیست و صرف صدور چک، حقوق و تکالیف گذشته طرفین را از بین نمی برد و تبدیل تعهد نمی شود و لا وصول ماندن چک به معنای آن است که تعهدات سابق به قوت خود باقی است و حقوق موجر دایر به مطالبه اجاره بها و تقاضای تخلیه به این سبب نه تنها منتفی نگردیده بلکه او مخیر است برای استیفای حق خود یا نسبت به چک اقدام کند و یا به منظور وصول اجاره بها و تخلیه عین مستاجره در دادگاه طرح دعوی نماید. به بیان دیگر باید گفت: اولاً اصل بقای رابطه حقوقی سابق بر صدور سند تجاری، مقتضی وجود نوعی پیوند بین رابطه حقوقی سابق و تعهد براتی (تعهد ناشی از صدور سند تجاری) است. بنابراین با صدور چک در مقام پرداخت اجاره بها به لحاظ توافق طرفین در تغییر وسیله و تاریخ پرداخت، بایستی ابتدائاً وجه چک مطالبه شود و در صورت بلامحل بودن چک، تعهد اصلی (تعهد به پرداخت اجاره بها، ناشی از رابطه استیجاری فی مابین) همچنان پابرجاست و موجر در مقام مطالبه مل الاجاره،مخیر در استفاده از تعهد اصلی یا تعهد براتی است. ثانیاً ماده 292 قانون مدنی تبدیل تعهد را به اعتبار تبدیل دین (موضوع دین یا سبب دین) یا دائن و یا مدیون می داند و پرداخت اجاره بها به وسیله چک نیز مشمول هیچ یک از این سه مورد نیست و بنابراین تبدیل تعهدی صورت نگرفته است.»

به نظر می رسد نظر اقلیت صحیح تر باشد. چرا که نظر اول ماهیت تسلیم چک بوسیله مستاجر را تبدیل تعهد دانسته است، در حالیکه در این مورد محقق نیست: تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل موضوع تعهد نمی باشد چرا که موضوع دین مستاجر به موجر تغییری نکرده است. تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون نمی باشد چرا که تا زمانیکه محال علیه پرداخت آن را قبول نکند صادر کننده خود مسئول است.همچنین بدیل تعهد به اعتبار تبدیل دائن نمی باشد چرا که طلبکار همان موجر است.در این مواردی که مستاجر چک به موجر می دهد، در واقع می خواهد تامین بیشتری برای او فراهم کند و زمینه پرداخت اجاره بها را فراهم آورد. حقوقدانان در مورد ماهیت صدور چک و برات نظرات مختلفی را بیان کرده اند و بیشتر ترجیح می دهند آن را داری ماهیت خاصی بدانند که در قالب نهادهای حقوق مدنی قرار نمی گیرد.

در این زمینه به رایی که شعبه 24 دادگاه حقوقی دو تهران در تاریخ 70/09/02 صادر کرده است اشاره می شود:

«خواسته خواهان به شرح دادخواست تقدیمی و صورتمجلس دادرسی،تخلیه یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی شماره 41852/395 بخش 1 تهران، موضوع اجاره نام عادی مورخ 1363/03/11 بعلت تخلف از پرداخت اجاره بها و مطالبه اجور معوقه از تاریخ 69/10/01 لغایت 70/01/01 با احتساب خسارات دادرسی می باشد:

اولاً نظر به اینکه مستفاد از اجاره نامه موصوف این است که مستاجر با صدور چهار فقره چک به شرح مذکور در قرارداد تعهد نموده است که در تاریخ سررسید چکها وجه مندرج در آنها را که بابت اجاره بهای محل بوده کارسازی نماید و به موجب گواهینامه عدم پرداخت مربوط به یک فقره چک به شماره 647755 مورخ 70/01/01، خوانده دعوی از کارسازی وجه چک (پرداخت اجاره بها) امتناع نموده و به همین جهت تخلف نامبرده از شرایط قرارداد محرز و مسلم می باشد. علیهذا، دادگاه به استناد بند د ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 حکم به فسخ اجاره نامه فوق الذکر و تخلیه و انتزاع ید خوانده از رقبه موصوف را صادر و اعلام می نماید.

ثانیاً در مورد اجور معوقه، نظر به اینکه خوانده دعوی دلیلی بر پرداخت موخر وجه چک شماره 647755 مورخ 70/01/01 که بابت اجاره بها به نفع خواهان صادر شده، ارائه ننموده است، علیهذا دین خوانده در این خصوص مستصحب تلقی و باستناد ماده 357 قانون آئین دادرسی مدنی و مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی، مشارالیه را بپرداخت مبلغ ششصد هزار ریال بابت اجور معوقه (وجه چک موصوف) و مبلغ 13210 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی بخواهان وارد گردیده است محکوم می نماید.»

2- خودداری از تعدی و تفریط

عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و او باید نسبت به آن بگونه متعارف رفتار کند و تعدی و تفریط نکند (بند سوم ماده 490). تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است و تفریط ترک عملی است که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.(مواد 951 و 952 قانون مدنی)

تا زمانی که مستاجر نسبت به عین مستاجره امین محسوب می شود اگر عین مستاجره نقصی پیدا کند و یا تلف شود او مسئول آن نمی باشد ولی در صورتیکه او مرتکب تعدی یا تفریط شود ید امانی او به ید ضمانی تبدیل می شود و از آن پس اگر عین مستاجره نقصی پیدا کند و یا تلف شود او ضامن آن می باشد و باید جبران کند، هر چند که آن نقص و یا تلف از فعل ناشی نشده باشد (ماده 493 ق.م)

به موجب ماده 487 قانون مدنی: «هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.» بنابراین موجر ابتدا باید منع مستاجر از تعدی یا تفریط نسبت به عین مستاجره را بخواهد و در صورتیکه بر آن قادر نباشد، می تواند اجاره را فسخ کند.

فقها نیز همگی معتقدند مستاجر امین محسوب می شود و تنها در صورت تعدی و تفریط مسئول است و این امانت مستاجر را به بعد از مدت اجاره نیز تسری می دهند و معتقدند تا زمانیکه مالک مطالبه نکرده است او امین محسوب می شود.تا پایان مدت، امین بودن مستاجر را ناشی از اذن مالک می دانند و تا زمان مطالبه را ناشی از اصل برائت و استصحاب عدم ضمان می دانند.

در مورد اینکه آیا می توان شرط کرد که مستاجر حتی در صورتیکه تعدی و تفریط نکرده باشد ضامن باشد؟ بین فقها اختلاف نظر وجود دارد:

1- برخی از فقها معتقدند این شرط صحیح نمی باشد و باعث فساد عقد می شود و علت آن را این می دانند که این شرط خلاف مقتضای عقد اجاره می باشد. بعبارت دیگر این فقها امین بودن مستاجر را جزء مقتضای ذات عقد اجاره می دانند و شرطی که مستاجر را ضامن قرار می دهد باطل و مبطل می دانند.

2- برخی دیگر از فقها شرط و عقد را صحیح می دانند. این فقها امانت را جزء مقتضای ذات عقد اجاره نمی دانند و به جایز بودن اینگونه شروط در عاریه استناد می کنند.

به نظر می رسد نظر دوم صحیح تر باشد، چرا که همانطور که برخی از حقوقدانان گفته اند، مقتضای ذات عقد جوهر و مایه اصلی آن است و اگر از عقد گرفته شود عقد اثر عرفی و قانونی خود را از دست می دهد.در عقد اجاره آنچه را می توان مقتضای ذات عقد دانست تملیک منافع می باشد و امین بودن مستاجر جزء آثار ذات عقد نمی باشد بلکه می توان آن را جزء مقتضای اطلاق عقد دانست. همچنین می توان گفت از آنجا که عاریه هیچ خصوصیت خاصی ندارد تا حکم ماده 642 قانون مدنی خاص آن باشد، در عقود دیگر نیز می توان شرط ضمان کرد.

سوال دیگری که ممکن است مطرح شود این است که مستاجر ضامن قیمت چه زمانی است؟ فقها در این زمینه نیز اختلاف نظر دارند: برخی از فقها قیمت روز تعدی یا تفریط را پذیرفتند و علت را چنین بیان کردند که مراد از ضمان قیمت عین، قیمت روز ضامن شده است.

برخی قیمت روز تلف را ترجیح می دهند و علت آن را چنین بیان می کنند که در این روز عین به قیمت تبدیل می شود نه در روز تعدی و تفریط، تا روز تلف، عین باقی است و معقول نیست که با بقای عین، قیمت آن را ضامن باشد.

برخی دیگر از فقها بالاترین قیمت از هنگام تعدی و تفریط تا هنگام تلف را ترجیح می دهند. برخی قیمت روز تادیه را پذیرفتند و معتقدند کلاً در مورد ضمان اشیای قیمی، روز تادیه را باید در نظر گرفت.

در بین استادان حقوق برخی قیمت روز تلف را مناسب می دانستند و برخی هم قیمت روز تادیه را. به نظر می رسد نظر اخیر منطقی تر و قابل قبول تر باشد چرا که در این موارد که بر اثر تعدی و تفریط مستاجر به موجر زیان وارد شده و مستاجر را ضامن هرگونه خسارت دانستیم، هدف اصلی جبران کلیه خسارات اوست و با توجه به افزایش روز افزون قیمت ها، تنها نظر اخیر مبنی بر پرداخت قیمت روز تادیه می تواند این هدف را محقق سازد. همچنین ماده 312 قانون مدنی می تواند موید این نظر باشد.

به عنوان نمونه عملی در این قسمت به رایی که شعبه 46 دادگاه حقوقی دو تهران در تاریخ 73/04/08 مبنی بر تخلیه بعلت تعدی و تفریط صادر کرده اشاره می وشد:

«دعوی خواهان علیه خوانده تعدیل و افزایش اجاره بهای آن از مبلغ 30000 ریال به مبلغ 150000 ریال با احتساب خسارات دادرسی و ما به التفاوت اجاره و تخلیه آن به علت تعدی و تفریط می باشد که با احراز رابطه استیجاری طرفین، اولاً در خصوص تعدیل مال الاجاره، با توجه به فنی بودن موضوع، جلب نظر کارشناسان رسمی دادگستری به عمل آمد. نظر به اینکه هیئت کارشناسان به شرح نظریه وارده شماره 6235-72/12/15 اجاره بهای مورد اجاره از تاریخ دادخواست 71/09/01 مبلغ 75000 ریال در ماه ارزیابی و اعلام داشته اند که مورد ایراد و اعتراض موجه و مستدل واقع نشده و با اوضاع و احوال محقق قضیه نیز مغایرتی ندارد. علیهذا دادگاه دعوی خواهان را در این قسمت تا حدود مقید در نظریه کارشناسان وارد تشخیص، حکم به تعدیل و افزایش اجاره بهای مورد اجاره از مبلغ 30000 ریال به مبلغ 75000 ریال در ماه صادر و خوانده را به پرداخت مبلغ 324200 ریال بابت خسارات دادرسی و دستمزد کارشناسان و مبلغ نهصد و یازده هزار و پانصد ریال بابت ما به التفاوت اجاره تا روز صدور حکم در حق خواهان محکوم می نماید. ثانیاً در مورد بخش دیگر دعوی مبنی بر تخلیه مورد اجاره بعلت تعدی و تفریط، نظر به اینکه احراز صحت و سقم آن با توجه به خبرویت امر، با اظهار نظر اهل فن ملازم است، به همین جهت کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری به عمل آمد که با توجه به اعتراض وکیل خوانده، موضوع به هیأت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع گردیده، با توجه به اینکه کارشناس بدوی به شرح نظریه وارد به شماره 42335-72/06/17 وقوع تغییرات را در مورد اجاره تایید و اظهار داشته در اثر اقدامات انجام شده شکل معماری مورد اجاره تغییر پیدا کرده و مورد اجاره با 5 باب اطاق و هال و توالت و آبدارخانه به یک باب سالن و راهرو یک باب اطاق و توالت و آبدارخانه و فضاهای دیگری از قبیل انباری در حیاط خلوت و تاریکخانه درآمده است و این تغییرات باعث پائین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده است و هیئت سه نفره کارشناسان نیز حدوث تغییرات را در مورد اجاره تصدیق و اعلام نظر کرده اند که از صورت معماری اول خارج و به صورت دیگری درآمده که تغییران ایجاد شده بجای آپارتمان 5 اطاقه و هال و حمام و آشپزخانه و توالت، بصورت کارگاه فعلی باعث کاهش ارزش مورد اجاره و موجب خسارت به دوام و بقای ساختمان می باشد. دعوی خواهان ثابت بوده و با مقررات بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منطبق است. علیهذا حکم به تخلیه مورد اجاره خوانده با دو ماه مهلت از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می گردد.رای صادره حضوری بوده و ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر در محاکم حقوقی یک می باشد.»

همچنین شعبه دوم دادگاه عمومی شهریار در تاریخ 76/04/31 در این خصوص چنین رای داد: «در خصوص دادخواست آقایان سید رضا و سید محمود و بانوان صدیقه و طاهره و حاجیه…، بطرفیت علی اصغر…بخواسته تخلیه دو باب مغازه واقع در پلاک ثبتی شماره 494/49 ، بعلت تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره از طریق حفر چاه فاضلاب و تعویض کامل درب ورودی و بالا آوردن کف مغازه به میزان سی سانتی متر، بدون اذن و اجازه، باستناد صورتجلسه اجرایی قرار تامین دلیل مندرج در پرونده کلاسه 71/64 ح 2 که در حین رسیدگی خانم هاجر احمدی نیا بوکالت از خواهانها و آقای احمدی رستگاران بوکالت از خوانده، دادرسی را ادامه داده، دادگاه با توجه به مفاد صورتجلسه اجرای قرار تامین دلیل که مبین حفر چاه در مغازه می باشد و اینکه ادعای خوانده و وکیل وی مبنی بر حفر چاه در سابق توسط خواهانها (موجر) و استفاده لاحق خوانده از چاه قدیمی و مرمت دیوار آن توسط خوانده منطقی و مطابق با واقع بنظر نمی رسد و معقول و متعارف نیست که موجر چاهی را در محل مورد اجاره از سابق و بلااستفاده حفر و فاضلاب مورد اجاره را در معبر عمومی جاری نماید و از طرف دیگر مفاد استشهادیه تقدیمی خوانده نیز دلالتی بر حفر چاه در سابق توسط موجر ندارد و استناد خوانده به اخطاریه اداره بهداشت شهریار مبنی بر جلوگیری از ورود فاضلاب محل کسب به معابر عمومی و هدایت آن به چاه نیز عامل موجهی برای اقدامات خوانده نمی تواند تلقی شود و با عنایت به اینکه حفر چاه مزبور به اساس بنای مستاجره صدمه وارد نموده و از موارد استفاده بهتر از مورد اجاره تلقی نمی شود. لذا با احراز تعدی خوانده در مورد اجاره، دعوی خواهانها را وارد و ثابت تشخیص و مستنداً به بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر حکم به تخلیه دو باب مغازه مورد اجاره موصوف صادر و اعلام می شود. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.»

3- استعمال عین مستاجره برای همان مصرف مقرر شده در عقد

مستاجر باید از «عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود،استعمال نماید.» (بند دوم ماده 490قانون مدنی). بنابراین اگر در عقد اجاره آمده که مورد اجاره برای سکونت به اجاره داده شده، مستاجر نمی تواند از آن استفاده تجاری بکند. اگر در عقد نوع مصرف معین نشده باشد، آنچه که از اوضاع و احوال استنباط می شود، نوع مصرف را مشخص می کند. منظور از اوضاع و احوال، طبیعت و یا وضعیت ساختمانی عین مستاجره و موقعیت محل و عرف و عادت است. بنابراین اگر مورد اجاره در خیابانی واقع شده که در آنجا فروشگاه های لباس قرار دارد و مکان نیز طوری ساخته شده که مناسب فروشگاه لباس است، مستاجر نمی تواند در آنجا مبل فروشی یا کارگاه صنعتی ایجاد کند.

همانطور که در قسمت حقوق مستاجر گفته شد،در صورتیکه منفعتی که در اجاره معین شده به خصوصیت آن منظور نبوده،مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد. (ماده 491قانون مدنی)

حال اگر مستاجر مصرف مورد اجاره را تغییر دهد موجر باید در درجه اول منع او را درخواست کند و در صورتیکه منع او ممکن نباشد، می تواند اجاره را فسخ کند.(ماده 492 ق.م)

در قوانین روابط موجر و مستاجر سال های 1356 و 1362 نیز یکی از مواردی که موجر می توانست اجاره را فسخ و تقاضای صدور حکم تخلیه را بکند این بود که از مورد اجاره برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده می شد، تفاوت آن با آنچه قانون مدنی مقرر کرده بود در این بود که در این قوانین موجر به محض تغییر مصرف می توانست درخواست صدور حکم تخلیه را بنماید اما به موجب قانون مدنی در صورتی که منع مستاجر ممکن نباشد، موجر می تواند اجاره را فسخ کند.

4- رد کردن عین مستاجره پس از پایان مدت اجاره

همانطور که گفته شد یکی از اوصاف اساسی اجاره، موقتی بودن آن است.به موجب ماده 494 قانون مدنی «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود. اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.» بنابراین مستاجر موظف است با پایان مدت اجاره، عین مستاجره را به موجر تحویل دهد.در غیر اینصورت، اگر بدون اذن مالک به تصرف خود ادامه دهد، ملزم به پرداخت اجرت المثل می شود، حتی اگر از منافع استفاده ای نکرده باشد.

به موجب ماده 631 قانون مدنی در صورت مطالبه موجر و امتناع مستاجر از مسترد کردن عین مستاجره، از تاریخ مطالبه، او ضامن می باشد و در صورت تلف یا وارد شدن عیبی به عین مستاجره ضامن خسارات می باشد، هر چند آن تلف یا عیب ناشی از فعل او نباشد.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در حمایت از موجر و الزام مستاجر به این تکلیف خویش، شدت عمل به خرج داده و مقرر داشته و پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی،ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجرای سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.»

نکته قابل توجه اینکه فقها، مستاجر را هنگام تحویل مورد اجاره، موظف به تمیز کردن آن می دانند. اما در مورد اینکه آیا موظف به خالی کردن چاههایی که در طول مدت اجاره پر شده است می باشد یا نه اختلاف نظر دارند: برخی خالی کردن آنها را بر عهده مستاجر می دانند و علت آن را این می دانند که آن به فعل او ایجاد شده است و برخی دیگر معتقدند بر عهده مستاجر نمی باشد، چرا که انتفاع مستاجر متوقف بر آن بوده است.