دعوی مطالبه اجاره بها و اجور معوقه

اجاره بها به مبلغی گفته می شود که جهت استیفاء مستاجر از عین مستاجره می بایست پرداخت گردد. اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود . اجاره بها می تواند روزانه یا ماهانه معین شود. اما به طور معمول و رایج در قرارداد های اجاره ، اجاره بها به صورت ماهانه تعیین می شود و مستاجر موظف است در موعد مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.در برخی مواقع مستاجرین نسبت به پرداخت اجاره در موعد مقرر اقدام نمی نمایند و این موجب بروز اختلافاتی فی مابین مالک و مستاجر می گردد. در ادامه در خصوص اقداماتی که مالک می تواند در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر نماید و نحوه طرح دعوای مطالبه اجاره بها و اجور معوقه و مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا توضیحاتی را ارئه می نمائیم.

ضمانت عدم پرداخت اجاره بها

به محض وقوع عقد اجاره ، ذمه مستاجر به مال الاجاره مشغول می گردد. در بند 3 ماده 490 قانون مدنی نیز به صراحت اشاره گردیده مال الاجاره در موعدی که بین طرفین مقرر گردیده می بایست تادیه شود. در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 نیز قید گردید ، مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید. اخذ اجاره بها از حقوق قانونی موجر می باشد و در صورت عدم پرداخت آن می تواند از طریق مراجع قضایی الزام وی را به پرداخت اجاره بها بخواهد. علاوه بر این می تواند در اجاره نامه قید نمایند. چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت ننماید موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد. بنابراین در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر این حق را به مالک می دهد که نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

بیشتر بخوانید :  ابطال دستور تخلیه

مطالبه اجرت المثل یا اجور معوقه

اجرت المثل به مبلغی گفته می شود که در قراردادی قید نشده باشد و معین نباشد. اما اجاره بها مبلغی است معین که در اجاره نامه قید گردیده است. در برخی موارد پیش می آید که مدت اجاره پایان یافته و مستاجر نسبت به تخلیه و تحویل آن به موجر اقدام ننموده و همچنان به تصرف خود ادامه داده است در این حالت سوالی که مطرح می شود این است که آیا موجر بابت مدتی که قرارداد اتمام یافته و توافق جدیدی نیز حاصل نشده می بایست مبلغ اجاره بها را مطالبه نماید یا اجرت المثل ایام را؟

در این خصوص ماده 494 قانون مدنی بیان می نماید که عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد ، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد ، و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد ، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد ، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید.

اجرت المثل را چگونه می توان مشخص نمود؟

در بسیاری مواقع در اجاره نامه شرطی درج می گردد که اجرت المثل پس از انقضاء مدت اجاره معادل اجرت المسمی خواهد بود. که این شرط کاملا صحیح می باشد اما تا زمانی موجر می تواند از این شرط استفاده نماید که مستاجر با توافق موجر از عین مستاجره استیفاء نماید. بنابراین چنانچه موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجرت المثل را طبق نظر کارشناس نموده باشد ، توافق قبلی ساقط می گردد و دادگاه باید طبق تقاضای مدعی نظر کارشناس را ماخذ رای قرار دهد. در صورتی که توافقی وجود نداشته باشد ، اجرت المثل از طریق کارشناس رسمی دادگستری معین می گردد و مستاجر محکوم به پرداخت آن می شود.

بیشتر بخوانید :  الزام به تحویل مورد اجاره

نحوه طرح دعوای مطالبه اجاره بها اجور معوقه

همانگونه که گفته شد در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر ، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید. دعوای مطالبه اجاره بها و اجور معوقه دعوایی مالی بوده و باید هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی پرداخت گردد. دادگاه صالح به رسیدگی با توجه به میزان مبلغ اجور معوقه متفاوت است. در صورتی که مبلغ اجور معوقه کمتر از 20 میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف مطرح می گردد و چنانچه بیش از 20 میلیون تومان باشد در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح می شود.

دعوای مطالبه اجاره بها و تخلیه

سوالی که مطرح می شود این است که آیا می توان همزمان با دعوای تخلیه ، اجور معوقه را نیز مطالبه نمود؟ طیق ماده 4 آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت نموده باشد تخلیه مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر می باشد. اما در صورتی که موجر ادعا نماید که مبالغی از اجاره بها پرداخت نشده است می بایست همزمان با تودیع وجه یا سند ، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه اجور معوقه به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خود داری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد. بنابراین با توجه به اینکه دادخواست دستور تخلیه مستلزم رسیدگی نمی باشد و فوری است قابلیت طرح همزمان با مطالبه اجور معوقه که نیاز به رسیدگی دارد نمی باشد.

دادخواست مطالبه اجور معوقه و تامین خواسته

طبق موارد فوق الذکر گفته شد که موجر می بایست قبل از تقدیم درخواست تخلیه برای مطالبات مالی خود اقدام نماید و پس از ارجاع به یکی از شعب دادگاه از دفتر شعبه گواهی اخذ نماید. و این گواهی همراه تقاضای تخلیه به شورای حل اختلاف یا دایره اجرای ثبت ارائه شود. در این صورت مرجع مذکور از پرداخت وجه یا تسلیم سند به مستاجر خودداری نماید. بنابراین موجر برای تامین حقوق خود نیازی به درخواست صدور قرار تامین خواسته ندارد. و صرف ارائه گواهی تقدیم دادخواست برای توقیف وجوه متعلق به مستاجر کافی می باشد.

بیشتر بخوانید :  تخلیه ملک اجاره ای بعد از موعد

اما چنانچه از این قانون مطلع نبوده و تخلیه صورت گرفته باشد و مستاجر وجه واریزی از سوی موجر را دریافت نموده باشد می تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه تقاضای صدور قرار تامین خواسته را نیز نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

1 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • دعاوی راجع به حقوق اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می گردد.

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست