ابطال سند مالکیت

ابطال سند مالکیت یکی از حقوقی است که قانونگذار در قانون ثبت پیش بینی نموده است.این حق در صورتی اعمال میگردد که ملکی بر خلاف قانون به ثبت برسد.در این مواقع ذی نفع میتواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست ارائه دهد و ابطال سند مالکیت را درخواست نماید.

آیا ابطال سند مالکیت پس از ثبت و صدور سند مالکیت امکان پذیر است؟

برخی بر این باورند،که به محض اتمام عملیات مقدماتی ثبت وصدور سند مالکیت،دیگر نمیتوان در مالکیت دارنده آن سند تردید نمود.درحالیکه امکان حیله و تقلب در جریان عملیات ثبتی یا انتقال ملک وجود دارد.ویا اینکه ممکن است اشتباهی از سوی مامورین ثبت یا دفاتر اسنادرسمی رخ داده باشد.در این مواقع حق طرح دعوای مربوط بی اعتباری اسنادرسمی وخصوصا سندمالکیت ودرخواست ابطال آنها داده شده است.

ابطال این اسناد را با توجه به چه مقرراتی میتوان تفسیر نمود؟

امکان ابطال این اسناد،از مقررات مربوط به اشتباهات ثبتی،سند مالکیت معارض،تشریفات اصلاح و ابطال این اسناد تفسیرمیشود.در کشور ما چنانچه سند مالکیتی برخلاف قانون و واقع و حقیقت صادر شده باشد قابل ابطال است.

موارد ابطال سند مالکیت

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک،اسناد مالکیت معتبر بوده و امکان تزلزل در آنها وجود ندارد.اما در این خصوص استثنائاتی وجود دارد که قانونگذار اجازه داده یا تکلیف به ابطال سند نموده است.ابطال سند گاه به حکم قطعی دادگاه و گاه به علت تصویب قانون است.وگاه نیز به علت انتقال ملک به شخص دیگر توسط اجرای دادگاه، سند مالکیت ابطال میگردد.
برای مثال ممکن است به موجب رای کمیسیون تشخیص ماده۱۲ قانون زمین شهری،حکم به موات بودن زمینی صادر شود.و یا طبق حکم دادگاه به علت وجود خلل در عملیات مقدماتی ثبت حکم به ابطال سند مالکیت صادر شود.درچنین مواردی با ارائه احکام موصوف و با دستور رئیس ثبت،مراتب ابطال سند مالکیت درج خواهد شد.مراتب توسط متصدی دفتر املاک اداره ثبت،در ستون ملاحظات دفتراملاک مربوط و پیش نویس سند مالکیت اولیه درج خواهد شد.ودرصورت ارائه سند مالکیت آن هم باطل و ضمیمه پرونده ثبتی خواهد شد.پس از انجام مراتب فوق،متصدی دفتر املاک،بخشنامه ای خطاب به دفاتر اسنادرسمی ارسال می نماید.بخشنامه مبنی بر ابطال سند مالکیت،تهیه و با شرح ماوقع و علت ابطال آن سند ارسال میگردد.
لذا با توجه به موارد فوق الذکر امکان ابطال سند مالکیت وجود دارد.ولی نباید این امر موجبات بی اعتباری اسنادرسمی را فراهم آورده و راه سوء استفاده عده ای را باز نماید.دادگاه باید دقت کافی در این خصوص معمول داشته و به راحتی،حکم به ابطال سند مالکیت صادر ننمایند.

مواردی که اداره ثبت اسناد صالح به ابطال سند مالکیت می باشد

در موارد ذیل برای ابطال سند مالکیت نیازی به صدور حکم از مراجع قضایی نیست.و اداره ثبت طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون،راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام مینماید.

  1.  به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی یا ارائه آن از طرف مالک
    طبق تبصره ۶ الحاقی مورخ ۸/۱۱/۸۰ به ماده ۱۲۰ آئین نامه قانون ثبت املاک:
    ̎ درصورت اعلام کتبی مالک مبنی بر پیدا شدن سند مالکیت اولیه،چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله ای نشده باشد سند مالکیت المثنی، باطل و مراتب پیرو بخشنامه مربوط ، به دفاتر اسناد رسمی تابعه اعلام می گردد.̎ چنانچه با سند مالکیت المثنی معامله ای انجام شده باشد،سند مالکیت اصلی اخذ میگردد.و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوطه ضبط میشود.
  2. در صورت تفکیک ملک به قطعات مفروزه یا به صورت آپارتمان و صدور سند مالکیت جدید
    طبق ماده ۱۰۶ آئین نامه قانون ثبت املاک ، در صورتی که طبق ماده ۱۰۴، سند مالکیت جدید داده شود. براساس مقررات هزینه قانونی سند مالکیت جدید دریافت خواهد شد.چنانچه املاک پس از ثبت در دفتراملاک به قطعات مفروزه یا اپارتمان تفکیک شوند،با درخواست مالک سندمالکیت جداگانه صادر میشود. اداره ثبت مطابق صورتمجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک ثبت مینماید.و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت مینماید.وبا ابطال سند مالکیت اولیه در مورد هریک از قطعات مفروزه سندمالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.
  3. در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر
    به موجب ماده ۱۱۰ اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک :
    ̎ هرگاه ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود.درصورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین،مراتب ذکر می شود.و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه،باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر می شود.̎
  4.  در صورت ناقص بودن سند مالکیت
    طبق تبصره اصلاحی آئین نامه قانون ثبت املاک :
    ̎ در صورتی که به علت ریختن جوهر یا سوختگی یا پارگی و یا از جهات دیگری ، قسمتی از سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استناد نباشد، اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در این ماده اقدام به صدور سند مالکیت المثنی خواهد کرد .وچنانچه سند مالکیت از بین رفته باشد و یا قابل استفاده نباشد ، اداره ثبت با انجام تشریفات مقرر در این ماده ، اقدام به صدور سند مالکیت المثنی خواهد کرد و سند مالکیت ناقص باطل می گردد.̎
  5. صدور سند مالکیت معارض نسبت به یک ملک
    چنانچه هیات نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی،وقوع تعارضی را محرز بداند،مراتب به دارنده سندمالکیت معارض ابلاغ میشود.دارنده سند باید در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ،به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید.وگواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.درصورت عدم اقدام وی،دارنده سند مالکیت مقدم میتواندگواهی طرح دعوا را از مراجع صالحه تقدیم دارد.در این حالت اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض قید مینماید.و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسنادرسمی اعلام خواهد کرد.
  6.  اسناد مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها
    طبق ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب ۳۰/۹/۵۶ :
    کلیه اسناد و املاک مربوط به غیر دولت،که توسط مراجع ذیصلاح واگذار شده است باطل میباشد.اعم از رسمی یا غیررسمی که مربوط به اراضی موات واقع درخارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثنای اراضی باشد.و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار میگیرد.ادارات ثبت اسناد باید حسب اعلام هیاتهای واگذاری زمین سند را باطل و سند به نام دولت صادر نمایند.
  7. اسناد موقوفات عام ، صادر شده به نام اشخاص
    طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۲۵/۱۱/۷۱:
    ̎ ازتاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به ملکیت در آمده باشد،به وقفیت خود برمیگردد. و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.̎
  8. انتقال آخرین قطعه تفکیکی به دیگری
    درصورت تفکیک ملکی به قطعات مختلف،رونوشت صورتمجلس تفکیکی به دفتراسنادرسمی مربوطه ارسال میشود.و مالک با مراجعه به دفترخانه هریک از قطعات را منتقل مینماید.و سردفتر درستون نقل و انتقالات سند مالکیت،مراتب انتقال را قید میکند.و خلاصه معامله آن را به اداره ثبت ارسال میدارد.تا خریدار با مراجعه به آن اداره،سند مالکیت مورد خریداری را دریافت دارد.
    با انتقال آخرین قطعه تفکیکی،دفتر اسنادرسمی عین سندمالکیت را همراه خلاصه معامله اداره ثبت ارسال میدارد.
  9.  تقسیم ملک مشاع بین مالکیت آن
    ابتدا ملک مشاع بین طرفین تقسیم میشود. و سپس مالکیت هرکدام از آنها،ازهر قطعه با حدود و مساحت و مشخصات،مشخص میگردد.و به استناد آن تقسیم نامه کلیه اسناد مالکیت مشاع ملک توسط اداره ثبت، ابطال میگردد. و نسبت به اسناد مفروزی به نام هریک از مالکین اقدام خواهد شد.
  10.  صدور حکم افرازی از دادگاه نسبت به ملک مشاع
    دربرخی موارد،رسیدگی به دعوای افراز مال مشاع در صلاحیت دادگاه قرار دارد.درصورتیکه دادگاه پس از رسیدگی،حکم به افراز با تعیین سهم مالکین صادر نماید.بعد از قطعیت آن،اجرای حکم افراز با اداره ثبت است.دراین صورت اداره ثبت براساس حکم صادره نسبت به ابطال سند مالکیت مشاعی اقدام مینماید.و سند مالکیت جدید برای هریک از سهام افرازی به نام مالکین آنها صادر خواهد کرد.چنانچه بعضی از اسناد مالکیت مشاعی به اداره ثبت ارائه نشود.مراتب به دفاتر اسناد آن حوزه بخشنامه خواهد شد.تا از ثبت انجام معامله آن اسناد به علت ابطال آنها خودداری نمایند.
بیشتر بخوانید :  ابطال سند رسمی

مواردی که رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت در صلاحیت دادگاه است

با توجه به قوانین و مقررات ثبتی،مواردی وجود دارد که دادگاه را مجاز به رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت دانسته است.این موارد به شرح ذیل می باشد:

  1. ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانون و صدور سند مالکیت برای آن ؛ ماده ۲۲ قانون ثبت دراینباره چنین بیان داشته است:
    “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید،دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور به او از مالک رسمی به ارث رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت .”
    بنابراین درصورتیکه هریک از عملیات مقدماتی ثبت،به نحو صحیح رعایت و اجرا نشده باشد.و این عملیات نادرست منتهی به ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود.ذینفع میتواند با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه صلاحیت دار،ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند.
    دادگاه پس از رسیدگی و احرازعدم رعایت کامل عملیات مقدماتی ثبت،و اثبات صحت دعوای خواهان،حکم مبنی برابطال عملیات ثبتی وسندمالکیت،صادرخواهدکرد.
    دعوای ابطال سند مالکیت از جمله دعاوی مالی است که باید بهای خواسته،تقویم وتمبر قانونی ابطال شود.دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت،دادگاه محل وقوع ملک میباشد.
    در دعوای ابطال سند مالکیت،خوانده،دارنده سند مالکیت میباشد و اداره ثبت اسناد و املاک نباید طرف دعوا قرار گیرد.درصورتیکه اشخاص دیگری هم در تنظیم اسناد مالکیت دخالت داشته باشند.و به عنوان ایادی قبلی در نقل و انتقالات ملک دخیل بوده اند،باید به عنوان خوانده طرف دعوا قرار گیرند.
  2. وقوع تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیات نظارت
    درصورتیکه نسبت به تمام یا بخشی از ملکی،دو بار سند مالکیت صادر شود،سند مالکیت موخر الصدور را سند معارض میگویند.طبق قانون ثبت،رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت(کلا یا بعضا) با هیات نظارت است.خواه نسبت به اصل ملک،خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن باشد.این امر به معنی ابطال سند معارض نیست. بلکه احراز وجود تعارض در صدور اسناد مالکیت بوده است.و ابطال اسناد معارض در صلاحیت دادگاه است نه هیات نظارت.یا در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است.به شرطی که در مهلت قانونی اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز سند شده باشد.
  3. سند مالکیتی که به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت صادر شده باشد
    طبق بند۶ماده۱۴۷اصلاحی قانون ثبت:درمواردی که متصرف با دردست داشتن سند عادی،تقاضای سند رسمی دارد.موضوع به هیات حل اختلاف ماده ۲ این قانون ارجاع می شود هیات رسیدگی مینماید.وپس از احراز تصرف مالکانه متقاضی،مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در۲نوبت به فاصله ۱۵روز آگهی نماید.درصورتیکه ظرف۲ماه از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض واصل شود،معترض به دادگاه صالح هدایت میشود.چنانچه اعتراض نرسد،اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد.صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
  4.  ابطال اقدامات سازمان مسکن وشهرسازی در دیوان عدالت اداری،که دراثرتملک اراضی منتهی به صدورسند مالکیت،به نام دولت شده است.
    ماده۹قانون زمین شهری،وزارت مسکن و شهرسازی را مکلف نموده که زمینهای بایر و دایر شهری را نیز تامین نماید.ومالکین این زمینهارا نیزموظف نمودکه زمینهای مورد نیاز دولت یاشهرداریها راکه موضوع این قانون است،با تقویم(قیمت گذاری)دولت به آنها بفروشد.
    با توجه به اینکه اقدامات سازمان مسکن وشهرسازی در تملک اراضی در اجرای ماده۹قانون زمین شهری صورت میگیرد.سابقا نوعی دعاوی تحت عنوان ابطال سند مالکیت این اراضی به طرفیت مسکن وشهرسازی دردیوان عدالت اداری مطرح میشد.و بعضی شعب آن دیوان به آنها رسیدگی میکردند.و بعضی دیگر با نفی صلاحیت از خود رسیدگی به دعوای مذکور را در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری میدانستند.این اختلاف رویه ها باعث شد،هیات عمومی دیوان عالی کشور مبادرت به صدور رای وحدت رویه شماره۵۴۴۰-۳۰مورخ۳۰/۱۱/۹۶نماید.
    این رای چنین مقرر داشته است.رسیدگی به دعوای ابطال سندمالکیت و انتقال ملک به دولت،در اجرای طرح تملک،موضوع ماده9قانون اراضی شهری وتبصره آن،مصوب1360انجام شده است.
    به موجب این رای،دیوان عدالت اداری عهده دار وظیفه ای شده است.موظف است مقدمتا برطبق بند2ماده11قانون دیوان عدالت اداری،به شکایت ازتصمیم و اقدام سازمان زمین شهری دراستفاده ازطرح تملک رسیدگی کند.ودرصورت احرازصحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری،دادگاه عمومی وحقوقی به دعوی ابطال سندمالکیت وانتقالات رسیدگی نماید.
  5. ملغی الاثر شدن تصمیم کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری.
    به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری:
    تشخیص عمران و احیای تاسیسات متناسب وتعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن وشهرسازی است.این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد.
    بر این اساس پس از موات تشخیص دادن اراضی،اداره ثبت اسناد و املاک به تقاضای سازمان مسکن وشهرسازی مبادرت به صدور اسناد مالکیت آن اراضی به نام دولت به نمایندگی آن سازمان می نماید.کسانی که از این اقدامات متضرر می شوند ابتدا اقدام به اعتراض به نظریه کمیسیون تشخیص در دادگاه صالحه نمود و همزمان یا پس از اخذ حکم قطعی از دادگاه مبنی بر فسخ یا ابطال نظریه موصوف اقدام به طرح دعوای ابطال سند مالکیت صادره در دادگاه نمایند، دادگاه پس از رسیدگی حکم مقتضی صادر خواهد نمود.
  6. معلول بودن عوض معین در بیع معوض و بطلان معامله آن
    درصورتیکه در معامله ای که عوض آن عین معین و معلومی است،آن عین دارای علتی باشد که امکان استیلا و تملک را منتفی سازد، در چنین صورتی می توان به علت بطلان بیع نسبت به آن بیع ، می توان ابطال سند مالکیت را از دادگاه تقاضا نمود.
    برای مثال ، خانه ای در مقابل یک باب مغازه مورد معامله (معاوضه) قرار می گیرد پس از تنظیم سند مالکیت خانه ، معلوم می شود که مغازه مذکور در مسیر طرح جامع یا تفصیلی شهری واقع شده و قابل استفاده نیست در این صورت دادگاه با احراز صحت این امر و پس از استعلام از شهرداری و مطالعه پرونده های ثبتی ، حکم به ابطال سند مالکیت مذکور صادر خواهد نمود.
    نحوه اجرای حکم ابطال سند مالکیت
    پس از صدور حکم دادگاه به ابطال سند مالکیت در هر کدام از موارد فوق الذکر،اجرای آن نیاز به صدور اجرائیه ندارد و صرف اعلام به اداره ثبت اسناد و املاک محل کافی برای اقدام آن اداره به ابطال سند مالکیت می باشد. و دادگاه تکلیفی به صدور اجرائیه در این خصوص ندارد.
بیشتر بخوانید :  اعتراضات ثبتی و نحوه رسیدگی به آن

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست