فروش ملک مشاع از چه طریقی امکان پذیر است؟

فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموما وجود اختلاف میان آنها دشوار است و معمولا  برای فروش  در مقایسه با ملکی که  تنها یک مالک دارد، افت قیمت خواهد داشت.

برای فروش ملک مشاع ابتدا بایستی نسبت به بررسی امکان تقسیم ملک مشاع اقدام نمود. در شرایطی که قابلیت تقسیم وجود داشته باشد، شرکا می توانند تقاضای تقسیم نموده و پس از طی مراتب، اقدام به فروش ملک نمایند.

اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نبوده و یا ملک کلا قابل تقسیم و یا افراز نمی باشد. که در این موارد فروش  ملک با پیچیدگی هایی مواجه می گردد.

فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع

نحوه فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز

در صورت توافق شرکا در خصوص تقسیم ملک، اداره ثبت اسناد و املاک می تواند، سند مربوطه را تنظیم و صادر کند. و در صورت اختلاف چنانچه  به تشخیص اداره ثبت، ملک قابل افراز باشد، شریکی که درخواست فروش ملک مشاع را دارد باید با انجام ادامه عملیات ثبتی ، سند افرازی خود را دریافت و سپس نسبت به فروش ملک خود اقدام نماید.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیر قابل افراز

همانطور که اشاره شد برای بررسی تقاضای فروش مال مشاع ، ابتدا بایستی نسبت به تقسیم آن اقدام نمود. شرکا باید تقاضای افراز و جداکردن ملک خود را به اداره ثبت منطقه اعلام نمایند.

پس از ثبت درخواست، اداره ثبت نامه ای به شهرداری منطقه جهت تعیین قابل افراز بودن ملک ارسال می نماید( ماده ۱۰۱ ق شهرداری ) که پس از بازدید شهرداری از ملک در صورت غیر قابل افراز بودن آن، موضوع طبق قوانین شهرداری به اداره ثبت اعلام و در پی آن طبق ماده ۴ قانون شهرداری، اداره ثبت به متقاضی گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را می دهد تا متقاضی بتواند ملک خود را از طریق دادگاه به فروش برساند.

 طبق ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، پس از آنکه گواهی عدم افراز ملک از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد، هر یک از مالکین مشاعی می تواند با مراجعه به دادگاه صالح ، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند. دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش، بدون آن که وقت رسیدگی تعیین کند، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

اگر  یکی از شرکاء ، تمام ملک مشاع ( هم سهم خود و هم سهم بقیه شرکا ) را بفروشد، در این صورت معامله انجام شده نسبت به میزان سهم او صحیح اما نسبت به میزان سهم دیگر شرکاء، طبق قانون مدنی معامله فضولی محسوب می شود.

اما فروش ملک مشاع بدون اذن شرکا جرم نیست و شرکاء دیگر می توانند معامله فضولی را قبول یا رد نمایند. چنانچه شرکا معامله انجام شده را رد کنند و خریدار از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد، هیچ حقی برای اعتراض نخواهد داشت. اما اگر از فضولی بودن معامله مطلع نباشد، می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید.

اگر شریک ملک مشاع تنها به میزان سهم خود از ملک را به فروش برساند، اگرچه این فروش از لحاظ قانونی درست بوده و مانعی ندارد؛ اما پس از انتقال مالکیت، چنانچه خریدار بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان  در ملک مشاع نماید اما شریک یا شرکا دیگر راضی به این عمل نباشد، می‌توانند مانع از تصرفات او شوند.

بر اساس قانون چنانچه شریک ملک مشاع، سهم خود از ملک را به شخصی غیر از شرکا خود بفروشد، برای شرکا حقی تحت عنوان (( حق شفعه )) ایجاد می‌شود؛ به این معنی  که شریک یا شرکا دیگر حق دارد قیمتی را که خریدار بابت آن سهم از ملک مشاع داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

مرجع رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع

درخواست دستور فروش مال مشاع نیازمند دادخواست نمی باشد ، هرچند بهتر است درخواست در قالب دادخواست تقدیم دادگاه گردد؛ این در خواست باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و هزینه دادرسی آن ، هزینه دادرسی دعوای غیر مالی می باشد مگر در مواردی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع 

دستور فروش ملک مشاع، بدون نیاز به اجرائیه به قسمت اجرای احکام ارسال می شود. اجرای احکام ، کارشناس رسمی دادگستری را جهت قیمت گذاری ملک مشخص می کند و در صورتی که طرفین به قیمت تعیین شده از سوی کارشناس اعتراض نکردند ، آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کنند.

در صورت فروش ملک از طریق مزایده ، پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی ، مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم شرکا بین آنان تقسیم می کند. در صورت بازداشت یا در رهن بودن ملک ، درخواست دستور فروش قابل استماع نخواهد بود.

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع 

از آنجا که تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک به صورت حکم یا قرار نیست ، بلکه (( دستور )) است ، قابلیت اعتراض نداشته و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد.

در خواست ابطال فروش ملک مشاع

در صورتی که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته و با این وجود یکی از شرکا اقدام به فروش ملک کرده باشد، می توان نسبت به ابطال فروش مال مشاعی اقدام نمود. اما اگر شریک مشاعی، صرفاً اقدام به فروش سهم خود از مال مشاع کرده باشد درخواست ابطال معامله از طرف شرکای دیگر مال غیرمنقول قابلیت پذیرش ندارد و تنها چنانچه مورد از موارد اعمال حق شفعه باشد، تملک به حق شفعه وجود خواهد داشت.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه پایه یک دادگستری،آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در زمینه دعاوی ملکی ، توسط وکیل متخصص ملکی ، به شما عزیزان می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 2 امتیاز: 5)

18 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • با سلام . من و برادرم خونه ای رو به صورت مشترک خریدیم و من اونجا زندگی میکنم و به برادرم بابت سهمی که از این خونه داره اجاره پرداخت می کنم. میخواستم بدونم با توجه به اینکه هم خونه مال هر دوی ماست و هم اینکه ما قرارداد اجاره باهم داریم ایا برادرم میتونه خونه رو بفروشه؟

    پاسخ
    • سلام. در صورتی که ملک غیر قابل افراز باشد، شریک دیگر می‌تواند ضمن گرفتن دستور تخلیه برای فروش ملک مشاعیِ غیر قابل افراز، از طریق دادگاه اقدام نماید. اما تا زمان قرارداد اجاره می‌توانید سکونت داشته باشید

      پاسخ
  • اگر ملکی بین چند نفر به صورت مشاعی باشد و یکی از شرکا به دلیل اختلاف با دیگران بخواهد از طریق دادگستری و مزایده سهم خود را بفروشد تمام ملک به مزایده می رود یا فقط میزان سهم او ؟ و اینکه آیا دو مالک دیگر می توانند در مزایده شرکت کنند و به صورت مشترک سهم او را بخرند ؟

    پاسخ
    • چنانچه ملک قابل افرازباشد افراز خیر اما در غیر این صورت ملک بفروش می رسد که البته دیگر شرکا نیز می توانند جز خریداران باشند.

      پاسخ
  • درود . خرید ملک مشاع فقط با قولنامه ممکنه ؟

    پاسخ
    • سلام. در املاک مشاعی می‌توان سهم هر مالک را خرید ولی تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه همه شرکا دارد.

      پاسخ
  • با سلام و احترام . ممنون از مطالب مفیدتون فقط من متوجه نشدم که برای درخواست افراز ملک باید از چه طریق اقدام کنم؟

    پاسخ
    • سلام. اینکه مالکان به کدام مرجع مراجعه کنند، به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در شرایطی که ملک دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد ، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود. در شرایطی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.

      پاسخ
  • ببخشید هزینه دادرسی برای درخواست حکم افراز ملک از دادگاه چقدره ؟

    پاسخ
    • سلام. از آنجایی که دادگاه دستور به فروش ملک مشاعی صادر می‌کند و حکم محسوب نمی‌شود، بنابراین خارج از نوبت به آن رسیدگی می‌شود و نیاز به هزینه دادرسی و … ندارد.

      پاسخ
  • با سلام به ما حکم دادن که ملکمون قابل افراز نیست الام من چی کار باید بکنم چطوری میتونم سهم خودم رو بفروشم ؟

    پاسخ
    • سلام. گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به شما تحویل داده می‌شود و می‌توانید مستند به این گواهی به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی)، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود. با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

      پاسخ
  • یوسف جباری
    آگوست 3, 2021 2:27 ب.ظ

    با سلام . دو نفر در ملکی به طور مساوی شریک هستند. من نصف سهم یکی از شرکا را خریده ام. ولی این دو نفر بدون اذن من ، ملک را به شخص ثالث فروخته اند . در ابطال معامله ، که من به طرفیت شخص ثالث و شریکی که سهم مرا هم فروخته است دادخواست داده ام ، اولا آیا این دادخواست صحیح است یا خیر؟ ثانیا اگر معامله ابطال شود ، کل معامله ابطال می شود یا بطلان فقط نسبت به سهم من صورت می گیرد؟

    پاسخ
  • یوسف جباری
    آگوست 3, 2021 6:17 ب.ظ

    در سوال فوق ملک غیر قابل افراز می باشد.

    پاسخ
  • محمود رضاعبدی
    سپتامبر 27, 2021 5:41 ق.ظ

    سلام ملکی از پدری به دو برادر به ارث رسیده ،ملک تخمینا ۱۶۰۰مترمربع است یکی از برادرها نصف ملک را که حدود ۸۰۰متر است به شخص دیگر فروخته و ذکر کرده قسمت غربی ملک را فروختم سهم شرقی را برادر دیگر به متراژ۲۸ در۲۸به شخص دیگر فروخته،حالا قسمت غربی دوباره عین روی قول نامه به بنده فروخته شده در حالیکه یک دهم مبلغ کل قیمت مانده بنده خواستم تا سهم مرا در روی ملک مشخص کند و بدهد مالک اصل و کپی قول نامه را از من گرفته تا علیه مالک اول یعنی یکی از برادرها شکایت کند که سهم من کمتر میشه حالا نه قول نامه را می دهد نه ملک را ،و من بلا تکلیف موندم لطفا راهنمایی کنید

    پاسخ
  • محمودرضاعبدی
    سپتامبر 27, 2021 5:47 ق.ظ

    ضمنا فروشنده به بنده در مورد اون ملک تخمینی۱۶۰۰مترمربع ،بعد گذشت یکسال می گه من نمیتونم ملک را تحویل بدم شکایت کنید نهایتا من طبق نرخ تورم بانک مرکزی ضرر شمارا میدم.آیا اون میتونه معامله راسخ کند؟

    پاسخ
    • سلام اولا مدارکیداگر دارید باید بررسی شود
      دوما چنانچه مورد معامله مستحق اللغیر باشد فروشنده باید از عهده غرامات ثمن حسب نظر کارشناس رسمی دادگستری برآید و ارتباطی به نرخ تورم بانک مرکزی ندارد

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست