فروش ملک مشاع از چه طریقی امکان پذیر است؟

فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموما وجود اختلاف میان آنها دشوار است و معمولا  برای فروش  در مقایسه با ملکی که  تنها یک مالک دارد، افت قیمت خواهد داشت.

برای فروش ملک مشاع ابتدا بایستی نسبت به بررسی امکان تقسیم ملک مشاع اقدام نمود. در شرایطی که قابلیت تقسیم وجود داشته باشد، شرکا می توانند تقاضای تقسیم نموده و پس از طی مراتب، اقدام به فروش ملک نمایند.

اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نبوده و یا ملک کلا قابل تقسیم و یا افراز نمی باشد. که در این موارد فروش  ملک با پیچیدگی هایی مواجه می گردد.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز

در صورت توافق شرکا در خصوص تقسیم ملک، اداره ثبت اسناد و املاک می تواند، سند مربوطه را تنظیم و صادر کند. و در صورت اختلاف چنانچه  به تشخیص اداره ثبت، ملک قابل افراز باشد، شریکی که درخواست فروش ملک مشاع را دارد باید با انجام ادامه عملیات ثبتی ، سند افرازی خود را دریافت و سپس نسبت به فروش ملک خود اقدام نماید.

نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیر قابل افراز

همانطور که اشاره شد برای بررسی تقاضای فروش مال مشاع ، ابتدا بایستی نسبت به تقسیم آن اقدام نمود. شرکا باید تقاضای افراز و جداکردن ملک خود را به اداره ثبت منطقه اعلام نمایند.

پس از ثبت درخواست، اداره ثبت نامه ای به شهرداری منطقه جهت تعیین قابل افراز بودن ملک ارسال می نماید( ماده ۱۰۱ ق شهرداری ) که پس از بازدید شهرداری از ملک در صورت غیر قابل افراز بودن آن، موضوع طبق قوانین شهرداری به اداره ثبت اعلام و در پی آن طبق ماده ۴ قانون شهرداری، اداره ثبت به متقاضی گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را می دهد تا متقاضی بتواند ملک خود را از طریق دادگاه به فروش برساند.

 طبق ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، پس از آنکه گواهی عدم افراز ملک از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد، هر یک از مالکین مشاعی می تواند با مراجعه به دادگاه صالح ، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند. دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش، بدون آن که وقت رسیدگی تعیین کند، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

اگر  یکی از شرکاء ، تمام ملک مشاع ( هم سهم خود و هم سهم بقیه شرکا ) را بفروشد، در این صورت معامله انجام شده نسبت به میزان سهم او صحیح اما نسبت به میزان سهم دیگر شرکاء، طبق قانون مدنی معامله فضولی محسوب می شود.

اما فروش ملک مشاع بدون اذن شرکا جرم نیست و شرکاء دیگر می توانند معامله فضولی را قبول یا رد نمایند. چنانچه شرکا معامله انجام شده را رد کنند و خریدار از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد، هیچ حقی برای اعتراض نخواهد داشت. اما اگر از فضولی بودن معامله مطلع نباشد، می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید.

اگر شریک ملک مشاع تنها به میزان سهم خود از ملک را به فروش برساند، اگرچه این فروش از لحاظ قانونی درست بوده و مانعی ندارد؛ اما پس از انتقال مالکیت، چنانچه خریدار بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان  در ملک مشاع نماید اما شریک یا شرکا دیگر راضی به این عمل نباشد، می‌توانند مانع از تصرفات او شوند.

بر اساس قانون چنانچه شریک ملک مشاع، سهم خود از ملک را به شخصی غیر از شرکا خود بفروشد، برای شرکا حقی تحت عنوان (( حق شفعه )) ایجاد می‌شود؛ به این معنی  که شریک یا شرکا دیگر حق دارد قیمتی را که خریدار بابت آن سهم از ملک مشاع داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

مرجع رسیدگی به درخواست فروش ملک مشاع

درخواست دستور فروش مال مشاع نیازمند دادخواست نمی باشد ، هرچند بهتر است درخواست در قالب دادخواست تقدیم دادگاه گردد؛ این در خواست باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و هزینه دادرسی آن ، هزینه دادرسی دعوای غیر مالی می باشد مگر در مواردی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع 

دستور فروش ملک مشاع، بدون نیاز به اجرائیه به قسمت اجرای احکام ارسال می شود. اجرای احکام ، کارشناس رسمی دادگستری را جهت قیمت گذاری ملک مشخص می کند و در صورتی که طرفین به قیمت تعیین شده از سوی کارشناس اعتراض نکردند ، آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کنند.

در صورت فروش ملک از طریق مزایده ، پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی ، مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم شرکا بین آنان تقسیم می کند. در صورت بازداشت یا در رهن بودن ملک ، درخواست دستور فروش قابل استماع نخواهد بود.

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع 

از آنجا که تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک به صورت حکم یا قرار نیست ، بلکه (( دستور )) است ، قابلیت اعتراض نداشته و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد.

در خواست ابطال فروش ملک مشاع

در صورتی که ملک مشاعی قابلیت افراز داشته و با این وجود یکی از شرکا اقدام به فروش ملک کرده باشد، می توان نسبت به ابطال فروش مال مشاعی اقدام نمود. اما اگر شریک مشاعی، صرفاً اقدام به فروش سهم خود از مال مشاع کرده باشد درخواست ابطال معامله از طرف شرکای دیگر مال غیرمنقول قابلیت پذیرش ندارد و تنها چنانچه مورد از موارد اعمال حق شفعه باشد، تملک به حق شفعه وجود خواهد داشت.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از یک دهه سابقه و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه پایه یک دادگستری،آماده ارائه خدمات تخصصی حقوقی و مشاوره در زمینه دعاوی ملکی ، توسط وکیل متخصص ملکی ، به شما عزیزان می باشد.