افراز ملک مشاع: مراحل قانونی و نکات کلیدی آن

در حوزه املاک، یکی از موضوعاتی که ممکن است برای مالکان پیش آید، موضوع ملک مشاع و نیاز به افراز آن است. افراز ملک مشاع به معنای تقسیم و جداسازی سهم هر یک از مالکین از یک ملک مشترک است که می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله اختلافات میان شرکا یا نیاز به فروش بخشی از ملک صورت گیرد.

این فرآیند، به دلیل پیچیدگی‌ های حقوقی و فنی، نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و مقررات است. در این مقاله، به بررسی مفهوم افراز ملک مشاع، مراحل قانونی آن و نکات کلیدی برای انجام موفقیت‌آمیز این فرآیند می‌پردازیم تا شما را در مسیر تصمیم‌گیری و اقدام صحیح یاری کنیم.

افراز ملک مشاع چیست؟

افراز ملک مشاع به فرآیندی گفته می‌شود که در آن یک ملک که به صورت مشترک بین چند مالک قرار دارد، به بخش‌های مجزا تقسیم می‌شود تا هر مالک بتواند سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشد.

این عمل زمانی ضروری می‌شود که مالکین ملک مشاع تصمیم به جداسازی سهم خود داشته باشند، به ویژه در مواردی که توافق بر سر استفاده مشترک از ملک ممکن نیست یا یکی از مالکین قصد فروش ملک مشاع یا استفاده مستقل از سهم خود را دارد.

تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع

افراز و تفکیک دو مفهوم متفاوت در حوزه املاک و مستغلات هستند، هرچند هر دو به نوعی به تقسیم املاک مربوط می‌شوند.

افراز به تقسیم ملک مشاع بین مالکین گفته می شود.  هدف از افراز، جداسازی سهم هر یک از مالکان از ملک مشاع است تا هر کدام بتوانند سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشند.

تفکیک املاک به تقسیم ملک به قطعات کوچکتر گفته می شود و ممکن است مالک ملک، یک نفر باشد یا بین چند نفر مشاع باشد.

هم چنین تفکیک ملک معمولا در اداره ثبت انجام می شود اما افراز، هم از طریق دادگاه و هم از طریق اداره ثبت انجام می شود.

قانون افراز ملک مشاع

قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ از مهم ترین مستندات قانونی افراز ملک مشاع می باشند.

شرایط افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع به مجموعه‌ای از شرایط نیاز دارد که باید وجود داشته باشد تا فرآیند افراز آغاز شود. در زیر به شرایط افراز ملک مشاع اشاره می‌کنیم:

1. ملک مشاع باشد: درخواست افراز ملک در صورتی قابل پذیرش است که ملک بین چند نفر مشاع باشد.
2. درخواست افراز: هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند درخواست افراز ملک را ارائه دهد. این درخواست می‌تواند به صورت توافقی بین مالکین یا از طریق دادگاه مطرح شود.
3. ملک قابلیت افراز داشته باشد: ملک مشاعی باید با در نظر داشتن ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی قابلیت افراز داشته باشد.

مراحل افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع نیاز به طی نمودن مراحلی می باشد که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

• ارائه درخواست افراز: هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند درخواست افراز ملک را ارائه دهد. این درخواست می‌تواند به صورت توافقی بین مالکین یا از طریق دادگاه مطرح شود.
• بررسی شرایط قانونی: ملک باید از نظر قانونی شرایط لازم برای افراز را داشته باشد. به عنوان مثال، نباید دارای محدودیت‌هایی باشد که افراز را منع کند، مانند وجود حقوق ارتفاقی یا محدودیت‌های ناشی از طرح‌های شهری.
• کارشناسی و ارزیابی ملک: در صورت نیاز، دادگاه یا اداره ثبت اسناد و املاک ممکن است کارشناسانی را برای بررسی و ارزیابی ملک منصوب کند تا امکان و نحوه افراز تعیین شود.
• تصویب نقشه افراز: نقشه‌ای که نشان‌دهنده نحوه تقسیم ملک است باید تهیه و مورد تایید مراجع مربوطه قرار گیرد. این نقشه باید به گونه‌ای باشد که حقوق همه مالکین رعایت شود.
• اجرای افراز: پس از تصویب نقشه، مراحل اجرایی افراز شامل صدور اسناد مالکیت مستقل برای هر بخش انجام می‌شود.
• صدور سند مالکیت جدید: پس از افراز، برای هر قطعه جدید، سند مالکیت جداگانه صادر می‌شود و مالکین می‌توانند به طور مستقل از سهم خود استفاده کنند.

در مواردی که افراز به صورت قضایی انجام می‌شود، ممکن است نیاز به طی مراحل دادرسی و صدور حکم توسط دادگاه باشد. با توجه به پیچیدگی هایی که فرآیند افراز دارد، بهتر است قبل از هر گونه اقدامی با وکیل متخصص ملکی مشاوره لازم را دریافت نمائید.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

برای افراز ملک مشاع، ارائه مجموعه‌ای از مدارک به مراجع ذی ‌صلاح ضروری است. این مدارک به‌طور معمول شامل موارد زیر می‌شوند:

• اصل و کپی سند مالکیت ملک که نشان‌دهنده سهم هر یک از مالکین است.
• نقشه دقیق و به ‌روز از ملک که موقعیت و ابعاد آن را نشان می‌دهد. این نقشه باید توسط کارشناس رسمی نقشه ‌برداری تهیه شده باشد.
• کپی شناسنامه و کارت ملی تمامی مالکین یا نمایندگان قانونی آن‌ها.
• درخواست کتبی افراز که باید به امضای تمامی مالکین برسد، مگر در مواردی که افراز به صورت قضایی و از طریق دادگاه پیگ یری می‌شود.
• اگر یکی از مالکین از طرف دیگران اقدام می‌کند، وکالت ‌نامه رسمی و معتبر برای انجام امور افراز ضروری است.
• ارائه مدارکی که نشان‌دهنده پرداخت عوارض شهرداری و مالیات‌های مربوط به ملک باشد.
• اگر ملک دارای بنا است، ارائه گواهی پایان کار یا پروانه ساخت لازم است.
• هر گونه مدارک دیگری که ممکن است بر اساس شرایط خاص ملک یا دستور مراجع ذی‌صلاح لازم باشد، مانند تاییدیه ‌های مربوط به طرح‌ های شهری.

افراز ملک ورثه ای

در صورتی که شخصی درخواست افراز ملک ورثه ای را داشته باشد، به جای طرح دعوای افراز، باید خواسته تقسیم ترکه مطرح نماید. حتی اگر ملک ثبتی بوده و جریان ثبتی نیز خاتمه یافته باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی نیز دادگاه های عمومی حقوقی می باشد. چون این خواسته ماهیت قضایی دارد و از صلاحیت اداره ثبت خارج است. رای وحدت رویه شماره ۷۱۹ مورخ ۲۰/۲/۱۳۹۰ نیز به این امر تصریح کرده است.

افراز ملک مشاع قولنامه ای

افراز ملک مشاع قولنامه ای از طریق دادگاه امکان پذیر است. نداشتن سند مالکیت مانع استماع درخواست افراز نخواهد بود، اما دادگاه موظف است ابتدا مالکیت مشاعی طرفین دعوا بر ملک متنازع فیه را احراز نماید.

متقاضی افراز باید ادله خود مبنی بر اثبات مالکیت ملک مشاعی را به دادگاه ارائه نماید. متقاضی می تواند برای اثبات مالکیت خود به اماره تصرف موضوع ماده ۳۵ قانون مدنی استناد کند.

افراز ملک مشاع زمین کشاورزی

افراز ملک مشاع زمین کشاورزی باید با رعایت قواعد آمره مربوط به خرد شدن اراضی کشاورزی و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری صورت گیرد. در غیر اینصورت، عملیات مربوط به افراز باطل می گردد. مقررات مزبور نه تنها مشمول اراضی دارای سند مالکیت می باشد بلکه اراضی فاقد سابقه ثبتی نیز مشمول این قانون می باشند.

افراز ملک مشاع و مجهول المالک

چنانچه بخشی از ملک، مشاع باشد و بخش دیگر آن مجهول المالک باشد، رسیدگی به درخواست افراز بلا مانع است. در این صورت آن بخش از ملک که مشاع بوده بین مالکین تقسیم خواهد شد و بخش مجهول المالک به حال خود باقی می ماند.

مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع

اصولا رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع با اداره ثبت اسناد و املاک است. به موجب ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا ‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.

بنابراین اگر جریان ثبتی ملک مشاع موضوع درخواست افراز خاتمه یافته باشد، رسیدگی با اداره ثبت محل وقوع ملک است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک مشاع پایان نیافته باشد و یا در میان شرکای ملک مشاع، شخص محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد، رسیدگی به امر افراز با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

افراز ملک مشاع در دادگاه

افراز ملک مشاع در دادگاه تحت شرایطی انجام می شود که در موارد فوق الذکر به آنها اشاره نموده ایم.

دادگاه در مقام رسیدگی به درخواست افراز، بررسی قابل افراز بودن ملک را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس پس از انجام بررسی های لازم، نظر خود را در خصوص قابلیت افراز ملک را به دادگاه رسیدگی کننده اعلام می کند.

اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک بوده و خللی به اعتبار نظریه کارشناسی وارد نشود، دادگاه اقدام به صدور حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک می نماید.

در این قبیل موارد هر یک از شرکا می تواند درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه تقدیم نماید.

در فرضی که کارشناس، ملک موضوع کارشناسی را قابل افراز بداند، باید نسبت به نحوه افراز ملک و میزان سهام هر یک از مالکین نیز تعیین تکلیف نماید. شرکای ملک مشاع می توانند ظرف مهلت مقرر اعتراض خود نسبت به نظریه کارشناسی و نحوه تقسیم ملک را اعلام نمایند. در صورتی که اعتراضی در خصوص نظریه کارشناسی واصل نشود، دادگاه بر مبنای نظر کارشناس، سهم هر یک از مالکین را مشخص می کند.

افراز ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت

متقاضی افراز باید مدارک مثبت مالکیت خود در ملک موضوع درخواست افراز را به اداره ثبت یا دادگاه رسیدگی کننده ارائه دهد.

در صورت طرح اعتراض نسبت به ثبت ملک نیز افراز ملک منوط به رسیدگی به این اعتراضات خواهد بود. اگر خوانده یا خواندگان دعوا منکر مالکیت خواهان باشند، باید ابتدا به موضوع مالکیت رسیدگی شود. پس از صدور حکم قطعی نسبت به مالکیت ملک، رسیدگی به درخواست افراز میسر خواهد بود.

هزینه افراز ملک مشاع

هزینه افراز ملک مشاع می‌تواند وابسته به عوامل مختلفی باشد و ممکن است شامل چندین جزء مختلف شود. در زیر به برخی از این هزینه‌ ها اشاره می‌کنیم:

هزینه ‌های کارشناسی

در صورت نیاز به ارزیابی ملک توسط کارشناسان رسمی، هزینه کارشناسی باید پرداخت شود. این هزینه می‌تواند بر اساس تعرفه‌های رسمی و حجم کاری که کارشناسان باید انجام دهند، متفاوت باشد.

هزینه‌ های دادرسی

اگر افراز از طریق دادگاه پیگیری شود، هزینه ‌های دادرسی شامل هزینه‌ های ثبت دادخواست و سایر هزینه ‌های قانونی ممکن است لازم باشد.

هزینه ‌های نقشه ‌برداری

تهیه نقشه دقیق و رسمی از ملک نیز ممکن است هزینه ‌بر باشد، به ویژه اگر نیاز به استفاده از خدمات نقشه ‌برداری حرفه‌ای باشد.

هزینه ‌های اداری و ثبت

هزینه‌ های مربوط به ثبت اسناد و مدارک جدید پس از افراز و صدور سندهای مالکیت جدید نیز باید در نظر گرفته شود.

هزینه وکیل یا مشاور حقوقی (در صورت استفاده)

اگر مالکین از خدمات وکیل یا مشاوره حقوقی ملکی برای پیگیری امور افراز استفاده کنند، باید هزینه ‌های مربوط به آن را نیز محاسبه کنند.

اعتراض به رای دادگاه در مورد افراز ملک

اعتراض به رای دادگاه در مورد افراز ملک مشاع ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای بدوی امکان پذیر است. تصمیم دادگاه تجدید نظر قطعی و غیر قابل اعتراض است.

اجرای حکم افراز ملک مشاع توسط دادگاه

چنانچه ملک مشاع که تقاضای افراز آن مطرح شده، فاقد سند رسمی مالکیت باشد، ضمن تنظیم صورت مجلس تفکیکی مطابق مفاد حکم دادگاه، سند رسمی مالکیت به نحو مفروز صادر خواهد شد.

اگر ملک مشاع دارای سند رسمی مالکیت مشاعی باشد و به علت وجود محجور یا غایب مفقود الاثر در میان شرکا، حکم افراز آن از سوی دادگاه صادر شده باشد، پس از ابطال سند رسمی مالکیت مشاعی، اسناد جدید طبق حکم دادگاه صادر خواهد شد.

اعتراض به تصمیم اداره ثبت نسبت به درخواست افراز

وفق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم واحد ثبتی از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک قابل اعتراض است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم صادره از سوی دادگاه شهرستان قابل فرجام خواهی است.

نحوه رسیدگی به اعتراض به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع

دادگاه رسیدگی کننده به اعتراض، با صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی، نظر کارشناس رسمی دادگستری را در خصوص قضیه مطروحه مطالبه می کند. کارشناس پس از بررسی ملک و نقشه آن، اقدام به صدور نظریه کارشناسی می کند. مالکین ملک مشاع می توانند در مدت قانونی نسبت به این نظریه اعتراض کنند. در صورت عدم وصول اعتراض یا تایید نظر کارشناس، دادگاه بر اساس این نظریه اقدام به صدور حکم می نماید.

در فرضی که دادگاه، تصمیم اداره ثبت را مخالف قانون بداند، حکم به فسخ و نقض آن می دهد و در صورتی که آن را منطبق بر قانون بداند، تصمیم مزبور را تایید می کند.

اگر اداره ثبت، ملک را غیر قابل افراز تشخیص داده باشد ولی دادگاه پس از رسیدگی به اعتراض، ضمن نقض این تصمیم، ملک را قابل افراز بداند، حکم به افراز ملک مشاعی با تعیین قدر السهم شرکا طبق نظر کارشناس و تنظیم صورت مجلس تفکیکی می دهد.

افراز ملک مشاع یکی ار دعاوی ملکی است که نیاز به دانش حقوقی ملکی و اشراف به قوانین و مقررات مربوط به این حوزه دارد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه امور ملکی و با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه در این حوزه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.