اعتراض به ثبت ملک و نحوه رسیدگی به آن

قانونگذار در مواد 16 تا 20 قانون ثبت، امکان اعتراض در مواردی معین را پیش بینی نموده که وصول این اعتراضات میتواند موجب توقف جریان عملیات ثبت ملک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تا زمان تعیین تکلیف و رسیدگی به این دعاوی شود. اعتراضات ثبتی شامل اعتراض به ثبت ملک ، اعتراض به حدود و اعتراض به حقوق ارتفاقی میباشد.

اعتراض به ثبت ملک
اعتراض به ثبت ملک

الف)اعتراض به عملیات ثبت املاک

در صورتی که پس از تقدیم درخواست ثبت ملک توسط متقاضی و انتشار آگهی های نوبتی، شخصی مدعی حقی برای خود در ملک مورد تقاضا شود و ثبت ملک به نام متقاضی را مضر به حقوق خود بداند، میتواند با تقدیم اعتراض طبق شرایط مقرر قانونی، از تضییع حقوق خود جلوگیری نماید.

  • مهلت اعتراض به عملیات ثبت املاک در اداره ثبت

هرکس مدعی حقی برای خود در ملک مورد تقاضا باشد، میتواند ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی، اعتراض خود را مطرح نماید.

اعتراض پیش از انتشار آگهی مزبور مسموع نخواهد بود و در صورتی که اعتراض پس از انقضا مهلت 90 روزه واصل شود، مسئول اداره ثبت پس از اعلام نظر خود در این مورد، پرونده را برای رئیس دادگاه ارسال مینماید. رئیس دادگاه در جلسه ای با مسئول اداره ثبت در مورد چنین اعتراضی اتخاذ تصمیم مینمایند.

  • مرجع صالح جهت تقدیم اعتراض به عملیات ثبت املاک

مرجع صالح جهت تقدیم اعتراض به ثبت املاک در آگهی نوبتی مورد اشاره قرار میگیرد که عموما همان اداره ثبتی است که اقدام به انتشار آگهی نموده است.

تعیین اداره ثبت به عنوان مرجع صالح برای وصول اعتراض به این جهت است که اداره ثبت به عنوان متولی ثبت اسناد، از وجود معترض مطلع شده و جریان ثبت را متوقف نماید. پاسخ به این پرسش که در صورت تقدیم دادخواست به دادگاه به جای اداره ثبت، آیا دادگاه میتواند به این اعتراض رسیدگی نماید یا معترض مکلف به تقدیم اعتراض به اداره ثبت میباشد، محل مناقشه است.

برخی معتقدند در صورتی که معترض، اعتراض خود را مستقیما به دادگاه تقدیم نماید، دادگاه ملزم به رسیدگی میباشد و موجب قانونی برای رد دادخواست وجود ندارد. البته برای حصول اهداف قانونگذار و اطلاع اداره ثبت از وجود معترض، دادگاه مکلف است به محض دریافت اعتراض، مراتب را به اطلاع اداره ثبت برساند.

در مقابل عده ای را عقیده بر آن است که قانونگذار به صراحت در ماده 16 و 17 قانون ثبت، اداره ثبت را به عنوان مرجع صالح برای دریافت اعتراض تعیین نموده و معترض، ملزم به اجرای مفاد این ماده میباشد.

به نظر میرسد نظر گروه دوم با مفاد قانون ثبت منطبق میباشد و دادخواست اعتراض بر ثبت ملک باید به اداره ثبت تسلیم شود.

  • اعتراض به عملیات ثبت املاک به وسیله دادخواست

اصولا اعتراض بر ثبت به وسیله دادخواست مطرح میشود؛ هرچند اعلام اعتراض به صورت کتبی، ولو در برگه دادخواست نباشد، از سوی ادارات ثبت قابل پذیرش میباشد.

  • اعتراض به عملیات ثبت املاک به وسیله گواهینامه جریان دعوا

اعتراض بر ثبت پیش از صدور آگهی نوبتی مسموع نمیباشد اما در صورتی که پیش از انتشار آگهی در مورد ملک موضوع تقاضا دعوایی بین معترض و متقاضی اقامه شده باشد، معترض باید در مهلت 90 روزه گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده مطروحه را به اداره ثبت تسلیم نماید. در این حالت نیازی به تنظیم و تقدیم دادخواست نبوده و تقدیم گواهی مزبور برای شروع رسیدگی به اعتراض توسط اداره ثبت کافی میباشد.

ب)اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت

در صورتی که مالک ملک مجاور به حدودی که توسط متقاضی ثبت اعلام شده معترض بوده و آن را مغایر حقوق خود بداند میتواند ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم نماید. اعتراض به تحدید حدود تنها از سوی مجاورین پذیرفته میشود، زیرا غیرمجاور نمیتواند در تعیین حدود املاک، ذی نفع باشد.

اعتراض به تحدید حدود از سوی متقاضی ثبت نیز قابل تصور بوده و مربوط به زمانی است که به علت عدم حضور متقاضی در زمان تحدید حدود، ملک از طرف مجاورین تحدید حدود شده باشد. در این صورت نیز متقاضی ثبت باید اعتراض خود را ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به اداره ثبت تسلیم نماید.

  • مهلت اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت

مهلت مجاورین یا متقاضی ثبت برای اعتراض به تحدید حدود، در ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود تعیین شده است. در صورت اعلام اعتراض پس از انقضای مهلت قانونی، رئیس دادگاه و مسئول اداره ثبت در جلسه اداری در مورد موضوع تصمیم گیری خواهند نمود.

  • مرجع صالح جهت تقدیم اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت

مطابق توضیحات فوق الذکر، علی رغم وجود اختلاف در این زمینه به نظر میرسد مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراض به تحدید حدود، اداره ثبت محل میباشد.

در برخی موارد رسیدگی به اعتراض بر تحدید حدود در صلاحیت هیئت تشخیص واقع در مرکز استان شامل رئیس دادگستری محل، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک و رئیس اداره کشاورزی است. این موارد شامل اعتراضات در تحدید حدود قطعات تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک یا مستثنیات قانون اصلاحات ارضی میباشد.

  • اعتراض به تحدید حدود به وسیله دادخواست

عموما اعتراض به تحدید حدود به وسیله تقدیم دادخواست مطرح خواهد شد. طرح دعوا به صورت کتبی بر برگه های غیر از دادخواست مانع پذیرش اعتراض نخواهد بود.

  • اعتراض به تحدید حدود به وسیله گواهینامه جریان دعوا

در صورتی که پیش از انتشار آگهی در مورد حدود ملک موضوع تقاضای ثبت، بین معترض و متقاضی دعوایی در جریان باشد، نیازی به تقدیم دادخواست نبوده و معترض باید گواهینامه ای حاکی از جریان دعوا به اداره ثبت تقدیم نماید.

ج)اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت

در صورتی که شخصی مدعی وجود حق ارتفاق برای خود در ملک موضوع تقاضای ثبت باشد و یا نسبت به حقوق ارتفاقی اعلام شده توسط سایرین در ملک خود، معترض باشد میتواند ظرف مهلت مقرر در قانون، مراتب اعتراض خود را به مرجع صالح اعلام نماید.

برخلاف اعتراض بر تحدید حدود، اعتراض به حدود ارتفاقی از سوی غیرمجاور نیز پذیرفته شده و قابل رسیدگی میباشد.

  • مهلت اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت

معترض مکلف است اعتراض خود را در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود اعلام نماید. در مورد اعتراض هایی که خارج از مهلت قانونی تقدیم میشود در جلسه اداری اتخاذ تصمیم خواهد شد.

  • مرجع صالح جهت تقدیم اعتراض بر حقوق ارتفاقی

اعتراض نسبت به حقوق ارتفاقی باید به اداره یا شعبه ثبتی که در آگهی معین شده است تقدیم شود.

  • اعتراض به حقوق ارتفاقی به وسیله دادخواست

معترض میتواند در مهلت سی روزه، رسیدگی به اعتراض خود نسبت به حقوق ارتفاقی در ملک موضوع تقاضای ثبت را با تقدیم دادخواست از مرجع صالح تقاضا نماید.

  • اعتراض به حقوق ارتفاقی به وسیله گواهینامه جریان دعوا

اگر بین متقاضی ثبت و شخص معترض، پیش از انتشار آگهی نوبتی در مورد حقوق ارتفاقی مورد اختلاف، دعوایی مطرح شده و در جریان رسیدگی باشد، ارائه گواهینامه جریان دعوا کفایت مینماید و تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی ضروری نمیباشد.

د)سایر اعتراضات قابل طرح در اداره ثبت

د-1)در برخی موارد اعتراضات ثبتی به دادگاه ارسال نشده و در اداره ثبت مورد رسیدگی واقع میشوند. از جمله مهمترین مصادیق این مورد میتوان به تقدیم اعتراض خارج از مهلت مقرر قانونی اشاره نمود. در صورتی که به نظر اداره ثبت، اعتراض در مهلت قانونی وصول نشده باشد، مراتب جهت اتخاذ تصمیم در جلسه اداری مطرح میشود و پرونده به دادگاه ارسال نخواهد شد.

د-2)چنانچه موضوع مورد اعتراض، حقوق ارتفاقی و یا تحدید حدود املاک تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک و یا مستثنیات قانونی اصلاحات ارضی باشد نیز رسیدگی به امر در صلاحیت دادگاه نبوده و پرونده به هیئت تشخیص فرستاده خواهد شد.

د-3)در مواردی که اعتراض به تحدید حدود از سوی شخص غیرمجاور مطرح شده باشد و همچنین در صورتی که مالک ملک مجاور با حدودی که مورد اعتراض واقع شده، سند مالکیت اخذ نموده باشد نیز موضوع به دادگاه ارسال نخواهد شد؛ چرا که در این موارد اعتراض به نحو قانونی صورت نگرفته و قابل ترتیب اثر نمیباشد. در این موارد قرار رد دعوا توسط رئیس اداره ثبت صادر میشود. قرار صادره ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض میباشد.

د-4)اگر معترض، اعتراض خود را به وسیله سند رسمی مسترد نموده باشد نیز موردی برای ارسال پرونده به دادگاه وجود ندارد و چنین اعتراضی توسط رئیس اداره ثبت فاقد اثر قانونی اعلام شده و قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد. معترض میتواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را نسبت به قرار سقوط دعوا اعلام نماید.

در کلیه موارد فوق الذکر در صورت مجهول المکان بودن معترض، نظر اداره ثبت یک نوبت آگهی میشود و اعتراض به این نظر تا ده روز پس از انتشار آگهی قابل استماع میباشد.

موارد تجدید دادخواست اعتراض به عملیات ثبت

چنانچه دادخواست اعتراض به جهت عدم حضور شخص معترض یا نماینده قانونی او در جلسه رسیدگی ابطال شده باشد، معترض میتواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ قرار ابطال دادخواست برای یکبار دادخواست خود را تجدید نماید. دادخواست ثانوی باید مستقیما به دادگاه صلاحیت دار تقدیم شود.

در صورتی که به جهت صدور اخطار رفع نقص و عدم اقدام مقتضی توسط معترض، قرار رد دادخواست صادر شده باشد نیز معترض میتواند در مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ قرار رد، دادخواست خود را مجددا به دفتر دادگاه تقدیم نماید.

استرداد اعتراضات ثبتی

طرفین دعوای اعتراض میتوانند پیش از صدور حکم در دادگاه، اقدام به توافق در مورد موضوع اعتراض و ثبت سند رسمی صلح دعوا نمایند. در صورت ارائه مدارک مشعر بر رفع اعتراض، دعوای اعتراض مسترد میشود.

در صورتی که معترضین به عملیات ثبتی متعدد باشند، صلح دعوا از سوی یکی از آنها برای استرداد دعوا کافی نمیباشد و باید همه معترضین بر رفع اعتراض توافق نموده باشند؛ در غیر این صورت رسیدگی به دعوای اعتراض در محکمه ادامه خواهد داشت.

موارد سقوط حق اعتراض به عملیات ثبت

در صورت عدم تقدیم دادخواست حسب مورد در مواعد 90 روزه و یا 30 روزه و یا عدم تجدید دادخواست ظرف مهلت 10 روزه و همچنین در صورت استرداد دعوا، حق اعتراض ساقط شده و طرح دعوا قابل استماع نمیباشد.

یکی دیگر ازعوامل سقوط حق اعتراض در ماده 18 قانون ثبت بیان شده که طبق آن در صورتی که معترض در مدت 60 روز پس از تقدیم دادخواست، دعوای خود را تعقیب نکرده باشد، با درخواست طرف مقابل قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد. پس از قطعیت این قرار،  طرح مجدد دعوا امکانپذیر نمیباشد. با توجه به اینکه در حال حاضر جریان رسیدگی در اختیار دادگاه ها است، موردی برای اجرای حکم این ماده قابل تصور نمیباشد.

فوت معترض در جریان اعتراض به عملیات ثبت

در صورتی که شخص معترض فوت کند و طرف مقابل نتواند وراث وی را به دادگاه معرفی نماید، مراتب به دادستان جهت انجام اقدامات مقتضی برای تعقیب دعوا ابلاغ میشود.

همچنین موضوع دعوا سه مرتبه در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی آگهی شده و در صورتی که ظرف 90 روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، دعوا تعقیب نشده باشد، قرار سقط دعوا صادر میشود.

اگر برخی از وراث معترض متوفی حاضر باشند و برخی شناخته نشده باشند، به افراد حاصر اخطار میشود در صورتی که تصمیم به تعقیب دعوا دارند، ظرف پنج روز اقدامات لازم را به عمل آورند. در مورد وراثی که حاضر نیستند و یا با وجود اخطار، اقدامی در جهت پیگیری دعوا انجام نداده اند، مطابق موارد فوق الذکر نسبت به انتشار آگهی اقدام خواهد شد.

در صورت حضور تمامی وراث، رسیدگی به دعوا به جانشینی ورثه ادامه خواهد یافت.

اعتراض به رای هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی قانون ثبت

رسیدگی به تقاضای صدور سند مالکیت بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت در اغلب موارد با هیات حل اختلاف موضوع ماده 148 اصلاحی میباشد.

آراء صادره از هیات حل اختلاف، به عنوان یکی از مراجع حل اختلافات ثبتی ، به وسیله تقدیم دادخواست قابل اعتراض در مرجع صالح میباشد.

مهلت اعتراض به آراء هیات حل اختلاف

در مواردی که رای هیات حل اختلاف توسط ثبت محل به طرفین ابلاغ شده باشد، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض میباشد.

در برخی موارد از جمله صدور سند رسمی مالکیت با ارائه سند عادی توسط متقاضی، آراء هیات حل اختلاف از طریق انتشار آگهی ابلاغ میشوند که در این صورت مهلتت اعتراض دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی است.

مرجع صالح جهت تقدیم اعتراض به آراء هیات حل اختلاف

اداره ثبت محل، مرجع صلاحیتدار جهت دریافتت اعتراضات میباشد اما در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراضات بین شعب مراجع قضایی اختلاف بود. برخی از مراجع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک را صالح  میدانستند و برخی نیز قائل به صلاحیت شورای عالی ثبت بودند. هیات عمومی دیوان عالی کشور در مقام حل اختلاف و با صدور رای وحدت رویه شماره 623، دادگاه های دادگستری را صالح برای رسیدگی به اعتراض به آراء هیات حل اختلاف اعلام نمود.

اعتراض پس از انقضاء مدت

برخلاف ماده 24 قانون ثبت که وصول اعتراض پس از انقضاء مدت را به هیچ عنوان قابل قابل رسیدگی نمیداند، انقضاء مدت بیست روزه یا دو ماهه برای اعتراض به آراء هیات حل اختلاف مانع مراجعه متضرر به دادگاه نمیباشد.

اعتراض به رای هیات حل اختلاف موضوع ماده 5 قانون نحوه‌ صدور اسناد مالکیت‌ املاکی‌ که‌ اسناد ثبتی‌ آنها در اثر جنگ‌ یا حوادث‌ غیر مترقبه‌ای‌ ما نند زلزله‌ ، سیل‌ و آتش‌ سوزی‌ از بین‌ رفته‌ اند

مطابق ماده 1 قانون نحوه‌ صدور اسناد مالکیت‌ املاکی‌ که‌ اسناد ثبتی‌ آنها در اثر جنگ‌ یا حوادث‌ غیر مترقبه‌ای‌ ما نند زلزله‌ ، سیل‌ و آتش‌ سوزی‌ از بین‌ رفته‌ اند، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور میتواند برای افراد مشمول این قانون و با رعایت شرایط مقرر، سند مالکیت جدید صادر نماید.

به موجب ماده 5 این قانون، هیات حل اختلاف با وظیفه بررسی‌ شکایات‌ و اعتراضات‌ و ارجاعات‌ ثبت‌ و انجام‌ تحقیقات‌ به‌ منظور تشخیص‌ مالکیت‌ متقاضی‌ و میزان‌ آن‌ و حدود و مشخصات‌ ملک‌ یا رد تقاضا موضوع قانون فوق تشکیل میشود.

بنا بر ماده 3 این قانون، در صورتی‌ که‌ مدارک‌ و مستندات‌ متقاضی،‌ مشعر بر ثبت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ باشد یا مسوول‌ بازسازی‌ محل‌ براساس‌ پرونده‌ های‌ موجود که ‌عینا به‌ ثبت‌ محل‌ تحویل‌ می‌نماید گواهی‌ کند و یا معتمدین‌ و گواهان‌ محل‌ شهادت‌ بر مالکیت‌ متقاضی‌ بدهند و معارضی‌ هم‌ نباشد اداره‌ ثبت‌ بلافاصله ‌با تشکیل‌ پرونده‌ و تهیه‌ نقشه‌ و ثبت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ سند مالکیت‌ متقاضی‌ را صادر می‌کند.

در غیر موارد فوق و همچنین در مواردی که میان اشخاص در مورد مالکیت اختلاف باشد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیات حل اختلاف است. رای هیات حل اختلاف قابل اعتراض در دادگاه صالح میباشد.

مهلت اعتراض به آراء هیات حل اختلاف

در هیچ یک از مواد قانونی، برای اعتراض به رای هیات حل اختلاف موضوع ماده 5 قانون نحوه‌ صدور اسناد مالکیت‌ املاکی‌ که‌ اسناد ثبتی‌ آنها در اثر جنگ‌ یا حوادث‌ غیر مترقبه‌ای‌ ما نند زلزله‌ ، سیل‌ و آتش‌ سوزی‌ از بین‌ رفته‌ اند، مهلتی پیش بینی نشده است؛ بنابراین به نظر میرسد اعتراض به رای این هیات مقید به مهلت نمیباشد.

مرجع صالح جهت تقدیم اعتراض به آراء هیات حل اختلاف

مرجع صلاحیت دار جهت وصول اعراض، اداره ثبت است و رسیدگی به اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک صورت میپذیرد.

اعتراض به رای هیات حل اختلاف موضوع بند 2 ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی اجتماعی

وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است به منظور صدور سند مالکیت برای املاک واقع در بافت مسکونی روستاها اقدامات لازم را به عمل آورد.

بر اساس بند 2 ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی اجتماعی، در صورتی که متصرف نتواند مدارک دال بر مالکیت ارائه نماید یا در مالکیت و ‌تصرف اشخاص اختلاف باشد، همچنین در صورتی که محدوده مورد عمل تحدید حدود‌ نشده باشد یا عرصه آن از املاک متعلق به دولت، سازمانها و مؤسسات و نهادهای عمومی ‌یا اوقاف باشد، موضوع در هیأت حل اختلاف مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

مهلت اعتراض به آراء هیات حل اختلاف

معترض باید ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ یا انتشار آگهی توسط اداره ثبت، اعتراض خود را به وسیله دادخواست اعلام نماید.

مرجع رسیدگی به اعتراض به آراء هیات حل اختلاف

رسیدگی به اعتراض نسبت به آراء صادره از هیات حل اختلاف قانون فوق الذکر در دادگاه محل وقوع ملک انجام میپذیرد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 13 امتیاز: 3.8)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست