اعتراض به ثبت ملک: مراحل قانونی و نکات مهم آن

مشکلات و اشتباهات ثبتی نه تنها می تواند مالکان را با چالش مواجه نماید بلکه ممکن است دارایی آنها را نیز با خطر مواجه نماید. خوشبختانه، سیستم حقوقی ما ابزارهایی را فراهم کرده است که از طریق آن ‌ها می‌توان به این اشتباهات اعتراض کرد و حقوق خود را باز پس گرفت.

در این مقاله، قصد داریم با شما درباره فرآیند اعتراض به ثبت ملک صحبت کنیم و نکات کلیدی و مراحل قانونی این مسیر را به تفصیل توضیح دهیم. اگر شما نیز با مشکلی در ثبت ملک خود مواجه شده‌ اید، این مقاله می‌تواند راهنمایی جامع برای شما باشد تا با اطمینان و آگاهی از حقوق خود، به دفاع از دارایی ‌تان بپردازید. هدف ما این است که شما را در این مسیر همراهی کنیم تا با موفقیت از حقوق قانونی خود بهره‌ مند شوید.

ثبت ملک چیست؟ و چرا اهمیت دارد؟

ثبت ملک به فرآیندی قانونی اطلاق می‌شود که در آن مالکیت یک ملک به طور رسمی و قانونی در دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می‌شود. این فرآیند شامل جمع‌ آوری و ثبت اطلاعات دقیق درباره ملک، از جمله موقعیت جغرافیایی، مساحت، مشخصات فیزیکی و مالکیت قانونی آن است.

اهمیت ثبت ملک

1. حفظ حقوق مالکیت: ثبت رسمی ملک به عنوان یک سند قانونی، مالکیت شما را تثبیت می‌کند و از حقوق شما در برابر ادعاهای نادرست یا دعاوی ملکی محافظت می‌کند.
2. جلوگیری از اختلافات حقوقی: با ثبت دقیق و قانونی ملک، احتمال بروز اختلافات و دعاوی مرتبط با مالکیت مانند اثبات مالکیت ملک به شدت کاهش می‌یابد، زیرا تمامی اطلاعات به صورت رسمی و مستند در دسترس است.
3. افزایش امنیت معاملاتی: ثبت ملک موجب افزایش امنیت در معاملات ملکی می‌شود، زیرا خریداران و فروشندگان می‌توانند با اطمینان از صحت اطلاعات مربوط به ملک، به معامله بپردازند.
4. امکان دریافت وام و تسهیلات: بانک‌ها و مؤسسات مالی معمولاً برای ارائه وام و تسهیلات، نیاز به مدارک قانونی و ثبت ‌شده دارند. ثبت ملک به عنوان سند مالکیت رسمی، این امکان را فراهم می‌کند.

در مجموع، ثبت ملک یکی از اساسی‌ ترین اقداماتی است که هر مالک باید انجام دهد تا از حقوق خود به طور کامل محافظت کرده و از مزایای قانونی و اقتصادی آن بهره‌ مند شود.

اعتراض به ثبت ملک در چه مواردی امکان پذیر است؟

قانونگذار در مواد ۱۶ تا ۲۰ قانون ثبت، امکان اعتراض در مواردی معین را پیش بینی نموده که وصول این اعتراضات می تواند موجب توقف جریان عملیات ثبت ملک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تا زمان تعیین تکلیف و رسیدگی به این دعاوی شود. اعتراضات ثبتی شامل اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به تحدید حدود و اعتراض به حقوق ارتفاقی می باشد.

مهلت اعتراض به عملیات ثبت املاک در اداره ثبت

مهلت اعتراض به ثبت ملک ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی می باشد. اعتراض پیش از انتشار آگهی نوبتی مزبور مسموع نخواهد بود و در صورتی که اعتراض پس از انقضا مهلت ۹۰ روزه واصل شود، مسئول اداره ثبت پس از اعلام نظر خود در این مورد، پرونده را برای رئیس دادگاه ارسال می نماید. رئیس دادگاه در جلسه ای با مسئول اداره ثبت در مورد چنین اعتراضی اتخاذ تصمیم می نمایند.

با توجه به پیچیدگی اعتراضات ثبتی و تخصصی بودن موضوع، بهتر است پیش از هرگونه اقدامی با وکیل ملکی متخصص در این زمبنه مشاوره لازم را داشته باشید.

اعتراض به ثبت ملک به چه صورت است؟

اعتراض به ثبت ملک به دو صورت امکان پذیر است:

1. به صورت تقدیم دادخواست اعتراض به تقاضای ثبت ملک در مراجع قضایی صالح
2. به صورت تسلیم گواهی طرح و اقامه دعوای اعتراض به تقاضای ثبت ملک به طرفیت متقاضی به اداره ثبت اسناد و املاک محل

اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت

در صورتی که مالک ملک مجاور به حدودی که توسط متقاضی ثبت اعلام شده معترض بوده و آن را مغایر حقوق خود بداند میتواند ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم نماید. اعتراض به تحدید حدود تنها از سوی مجاورین پذیرفته میشود، زیرا غیرمجاور نمیتواند در تعیین حدود املاک، ذی نفع باشد.

اعتراض به تحدید حدود از سوی متقاضی ثبت نیز قابل تصور بوده و مربوط به زمانی است که به علت عدم حضور متقاضی در زمان تحدید حدود، ملک از طرف مجاورین تحدید حدود شده باشد. در این صورت نیز متقاضی ثبت باید اعتراض خود را ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود به اداره ثبت تسلیم نماید.

مهلت اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت

مهلت مجاورین یا متقاضی ثبت برای اعتراض به تحدید حدود، در ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود تعیین شده است. در صورت اعلام اعتراض پس از انقضای مهلت یعنی اعتراض به تحدید حدود خارج از مهلت قانونی ، رئیس دادگاه و مسئول اداره ثبت در جلسه اداری در مورد موضوع تصمیم گیری خواهند نمود.

نحوه اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت

رسیدگی به اعتراض به تحدید حدود در صلاحیت هیئت تشخیص واقع در مرکز استان شامل رئیس دادگستری محل، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک و رئیس اداره کشاورزی است. این موارد شامل اعتراضات در تحدید حدود قطعات تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک یا مستثنیات قانون اصلاحات ارضی میباشد.

عموما اعتراض به تحدید حدود به وسیله تقدیم دادخواست یا ارائه گواهی طرح دعوا صورت می گیرد.

اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت

در صورتی که شخصی مدعی وجود حق ارتفاق برای خود در ملک موضوع تقاضای ثبت ملک باشد و یا نسبت به حقوق ارتفاقی اعلام شده توسط سایرین در ملک خود، معترض باشد میتواند ظرف مهلت مقرر در قانون، مراتب اعتراض خود را به مرجع صالح اعلام نماید. برخلاف اعتراض به تحدید حدود، اعتراض به حدود ارتفاقی از سوی غیرمجاور نیز پذیرفته شده و قابل رسیدگی میباشد.

مهلت اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت

معترض مکلف است اعتراض خود را در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود اعلام نماید. در مورد اعتراض هایی که خارج از مهلت قانونی تقدیم میشود در جلسه اداری اتخاذ تصمیم خواهد شد.

نحوه اعتراض بر حقوق ارتفاقی

اعتراض نسبت به حقوق ارتفاقی باید به اداره یا شعبه ثبتی که در آگهی معین شده است تقدیم شود.

معترض می تواند در مهلت سی روزه، رسیدگی به اعتراض خود نسبت به حقوق ارتفاقی در ملک موضوع تقاضای ثبت را با تقدیم دادخواست از مرجع صالح تقاضا نماید.

اگر بین متقاضی ثبت و شخص معترض، پیش از انتشار آگهی نوبتی در مورد حقوق ارتفاقی مورد اختلاف، دعوایی مطرح شده و در جریان رسیدگی باشد، ارائه گواهینامه جریان دعوا کفایت می نماید و تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی ضروری نمی باشد.

سایر اعتراضات قابل طرح در اداره ثبت

• در برخی موارد اعتراضات ثبتی به دادگاه ارسال نشده و در اداره ثبت مورد رسیدگی واقع میشوند. از جمله مهمترین مصادیق این مورد می توان به تقدیم اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت مقرر قانونی اشاره نمود. در صورتی که به نظر اداره ثبت، اعتراض در مهلت قانونی وصول نشده باشد، مراتب جهت اتخاذ تصمیم در جلسه اداری مطرح می شود و پرونده به دادگاه ارسال نخواهد شد.
• چنانچه موضوع مورد اعتراض به ثبت، حقوق ارتفاقی و یا اعتراض به تحدید حدود املاک تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک و یا مستثنیات قانونی اصلاحات ارضی باشد نیز رسیدگی به امر در صلاحیت دادگاه نبوده و پرونده به هیئت تشخیص فرستاده خواهد شد.
• در مواردی که اعتراض به تحدید حدود از سوی شخص غیرمجاور مطرح شده باشد و همچنین در صورتی که مالک ملک مجاور با حدودی که مورد اعتراض واقع شده، سند مالکیت اخذ نموده باشد نیز موضوع به دادگاه ارسال نخواهد شد؛ چرا که در این موارد اعتراض به نحو قانونی صورت نگرفته و قابل ترتیب اثر نمیباشد. در این موارد قرار رد دعوا توسط رئیس اداره ثبت صادر میشود. قرار صادره ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض میباشد.
• اگر معترض، اعتراض خود را به وسیله سند رسمی مسترد نموده باشد نیز موردی برای ارسال پرونده به دادگاه وجود ندارد و چنین اعتراضی توسط رئیس اداره ثبت فاقد اثر قانونی اعلام شده و قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد. معترض می تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را نسبت به قرار سقوط دعوا اعلام نماید.

در کلیه موارد فوق الذکر در صورت مجهول المکان بودن معترض، نظر اداره ثبت یک نوبت آگهی میشود و اعتراض به این نظر تا ده روز پس از انتشار آگهی قابل استماع میباشد.

موارد تجدید دادخواست اعتراض به عملیات ثبت

چنانچه دادخواست اعتراض به عملیات ثبتی جهت عدم حضور شخص معترض یا نماینده قانونی او در جلسه رسیدگی ابطال شده باشد، معترض می تواند ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ قرار ابطال دادخواست برای یکبار دادخواست خود را تجدید نماید.

دادخواست ثانوی باید مستقیما به دادگاه صلاحیت دار تقدیم شود. در صورتی که به جهت صدور اخطار رفع نقص و عدم اقدام مقتضی توسط معترض، قرار رد دادخواست صادر شده باشد نیز معترض میتواند در مهلت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قرار رد، دادخواست خود را مجددا به دفتر دادگاه تقدیم نماید.

باتوجه به موارد فوق الذکر در دو مورد تجدید دادخواست اعتراض صورت میگیرد. اولا در موردی که قرار ابطال دادخواست به تقاضای مستدعی ثبت به لحاظ عدم حضور معترض یا وکیل صادر میشود. ثانیا درمواردی که دادخواست به علت نقص قرار رد آن صادر میشود.

استرداد اعتراضات ثبتی

طرفین دعوای اعتراض می توانند پیش از صدور حکم در دادگاه، اقدام به توافق در مورد موضوع اعتراض و ثبت سند رسمی صلح دعوا نمایند. در صورت ارائه مدارک مشعر بر رفع اعتراض، دعوای اعتراض مسترد می شود.

در صورتی که معترضین به عملیات ثبتی متعدد باشند، صلح دعوا از سوی یکی از آنها برای استرداد دعوا کافی نمی باشد و باید همه معترضین بر رفع اعتراض توافق نموده باشند. در غیر این صورت رسیدگی به دعوای اعتراض در محکمه ادامه خواهد داشت.

موارد سقوط حق اعتراض به عملیات ثبت

در صورت عدم تقدیم دادخواست حسب مورد در مواعد ۹۰ روزه و یا ۳۰ روزه و یا عدم تجدید دادخواست ظرف مهلت ۱۰ روزه و همچنین در صورت استرداد دعوا، حق اعتراض ساقط شده و طرح دعوا قابل استماع نمیباشد.

یکی دیگر ازعوامل سقوط حق اعتراض در ماده ۱۸ قانون ثبت بیان شده که طبق آن در صورتی که معترض در مدت ۶۰ روز پس از تقدیم دادخواست، دعوای خود را تعقیب نکرده باشد، با درخواست طرف مقابل قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد. پس از قطعیت این قرار،  طرح مجدد دعوا امکانپذیر نمی باشد.

با توجه به اینکه در حال حاضر جریان رسیدگی در اختیار دادگاه ها است، موردی برای اجرای حکم این ماده قابل تصور نمی باشد.

فوت معترض در جریان اعتراض به عملیات ثبت

در صورتی که شخص معترض فوت کند و طرف مقابل نتواند وراث وی را به دادگاه معرفی نماید، مراتب به دادستان جهت انجام اقدامات مقتضی برای تعقیب دعوا ابلاغ می شود.

همچنین موضوع دعوا سه مرتبه در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی آگهی شده و در صورتی که ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، دعوا تعقیب نشده باشد، قرار سقط دعوا صادر میشود.

اگر برخی از وراث معترض متوفی حاضر باشند و برخی شناخته نشده باشند، به افراد حاضر اخطار می شود در صورتی که تصمیم به تعقیب دعوا دارند، ظرف پنج روز اقدامات لازم را به عمل آورند. در مورد وراثی که حاضر نیستند و یا با وجود اخطار، اقدامی در جهت پیگیری دعوا انجام نداده اند، مطابق موارد فوق الذکر نسبت به انتشار آگهی اقدام خواهد شد.

در صورت حضور تمامی وراث، رسیدگی به دعوا به جانشینی ورثه ادامه خواهد یافت.

اعتراض به رای هیات حل اختلاف ثبت موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت

رسیدگی به تقاضای صدور سند مالکیت بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت در اغلب موارد با هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی میباشد.

آراء صادره از هیات حل اختلاف، به عنوان یکی از مراجع حل اختلافات ثبتی، به وسیله تقدیم دادخواست قابل اعتراض در مرجع صالح می باشد.

در پایان، باید تأکید کنیم که اعتراض به ثبت ملک یکی از حقوق اساسی هر مالک است و استفاده صحیح از این حق می‌تواند از بروز مشکلات جدی و از دست رفتن دارایی ‌های ارزشمند جلوگیری کند. فرآیند اعتراض به ثبت ملک ممکن است پیچیده و زمان ‌بر باشد، اما با داشتن اطلاعات کافی و همراهی یک وکیل متخصص، می‌توانید این مسیر را با اطمینان طی کنید.

اگر شما نیز با مشکلات ثبتی در ملک خود مواجه شده‌اید و به دنبال راهی مطمئن برای حل این مشکلات هستید، وکلای متخصص دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در این حوزه آماده هستند تا با ارائه مشاوره تخصصی و خدمات حقوقی حرفه‌ای، شما را در این مسیر همراهی کند. تخصص و تجربه ما در امور ثبتی به شما این امکان را می‌دهد که با آرامش خاطر و اطمینان از حقوق خود دفاع کنید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان، همین امروز با ما تماس بگیرید. ما در کنار شما هستیم تا با ارائه راه ‌حل‌های مناسب و کارآمد، از حقوق مالکیت شما دفاع کنیم. با اعتماد به تخصص ما، نگرانی ‌های خود را کنار بگذارید و آینده‌ی ملک خود را تضمین کنید.