اعتراض به ثبت ملک و نحوه رسیدگی به آن

در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد ممکن است اعتراضاتی واصل شود که  مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد ؛  اعتراض به ثبت ملک را می توان با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک ،  قانون اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت ، قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن ها در مراجع قضایی از بین رفته است ، مورد بررسی قرار داد.

اعتراضات ثبتی

اعتراضات ثبتی  در مواد 16 و 20 قانون ثبت ذکر شده اند که عبارتند از  :

  1. عتراض به اصل درخواست ثبت ملک ؛
  2. اعتراض به حدود ملک مورد درخواست ثبت ؛
  3. اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک مورد درخواست ثبت .

چه کسانی حق اعتراض به ثبت ملک  را دارند ؟

منظور از اعتراض به ثبت ،  اعتراض به “تقاضای ثبت”  است . بر اساس ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک  هر کس در ملک مورد تقاضای  ثبت برای خود حقی قائل باشد ،  می تواند نسبت به درخواست ثبت ،  اعتراض نماید و از این حیث محدودیتی وجود ندارد .

همچنین مطابق  ماده 99 و  100 آیین نامه قانون ثبت ناظر بر ماده 27 این قانون ، در مورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده و متولی خاصی نداشته باشد ، اعتراض به  ثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده اداره اوقاف است و در مورد موقوفات عام المنفعه که متولی خاص دارد ، متولی یا ناظر یا اداره اوقاف موظف به اعتراض می باشد ؛ در مورد موقوفات خاصه نیز متولی یا ناظر یا هر یک از موقوف علیهم حق اعتراض دارند .

مهلت اعتراض به ثبت ملک

اعتراض به ثبت باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده 11 قانون ثبت به عمل آید ؛ اگر این اعتراض قبل از انتشار آن باشد به تصریح ماده 87 آیین نامه قانون ثبت پذیرفته نخواهد شد و اگر  بعد از انقضا مدت نود روز باشد به ترتیب مذکور در ماده 16 قانون ثبت عمل می شود.

مرجع اعتراض به ثبت ملک

بر اساس  مواد 16 و 17 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ی 86 آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیما به اداره ، دایره  یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است تقدیم شود .

نحوه اعتراض به ثبت ملک

اعتراض به ثبت ملک ممکن است به دو صورت مطرح شود :

الف) به صورت تقدیم دادخواست : برابر ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک و مواد 86 و 88 و 89 آیین نامه آن ،  اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی نیز  پرداخت گردد ؛ اما برای اینکه حق معترض به دلیل کوتاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود ، این  آیین نامه مقرر داشته که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد ، حتی اگر روی برگه های دادخواست نباشد ، باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل در مهلت قانونی باشد ، به مرجع صلاحیتدار ارسال شود.

ب)  به صورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوا: بر اساس ماده 17 قانون ثبت و همچنین مواد 89 و 90 آیین نامه اجرایی قانون ثبت در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که قصد اعتراض به آن را دارد ، قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی ، دعوایی در خصوص همان ملک در جریان باشد ، نیازی به تقدیم دادخواست اعتراض نبوده و در این موارد ،  معترض به ثبت ملک باید  ظرف مدت قانونی گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده را به اداره ثبت محل تسلیم نماید ؛ این گواهی به منزله اعتراض بوده و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مربوط به اقامه دعوا نمی باشد ؛ بنابراین همان پرونده موجود در دادگاه پرونده اعتراض تلقی خواهد شد.  در این مورد تاریخ اقامه دعوا در دادگاه باید قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد والا پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست تقدیم نماید.

شرایط دادخواست اعتراض به ثبت ملک

دادخواستی که معترض به دادگاه ارائه می کند ، همانند سایر دادخواست ها ، باید شرایط مقرر در ماده 51 قانون آیین دادرسی در  آن رعایت شده و از این نظر تفاوتی با سایر دعاوی وجود ندارد.

دعوای اعتراض به ثبت مالی است یا غیر مالی

با توجه به اینکه با قبول اعتراض  ، خواهان ، مالک ملکی که تقاضای ثبت آن شده است می گردد ؛ بنابراین دعوای اعتراض به ثبت یک دعوای مالی محسوب می شود ؛ همچنین   از آن جایی که این  دعوا ،  مربوط به  مال غیر منقول است ، بر اساس قانون وصول برخی درامد های دولت و مصرف آن در موارد معین ، هزینه دادرسی باید بر اساس  قیمت منطقه ای  پرداخت شود .

انتقال ملک در اثنای عملیات مقدماتی  ثبت ( در صورت وجود اعتراض )

مطابق  ماده 42 قانون ثبت ، انتقال دهنده مکلف است که در حین انتقال ، انتقال گیرنده را وجود معترض مطلع نماید و ظرف ده روز از تاریخ انتقال ، معترض را از وقوع انتقال و اسم انتقال گیرنده به وسیله اظهارنامه رسمی آگاه سازد ؛ در صورتی که  انتقال دهنده ، حین انتقال از اعتراضی که صورت گرفته است  رسما  مطلع نبوده و یا دادخواست اعتراض بعد از انتقال داده شود ، به دستور همان ماده انتقال دهنده مکلف است  ، ظرف ده روز از تاریخ اطلاع به وسیله اظهارنامه رسمی ، معترض را از وقوع انتقال و اسم منتقل الیه مطلع سازد و ظرف همان مدت و به همان طریق انتقال گیرنده را نیز از وقوع اعتراض آگاه سازد.

منتقل الیه به محض ابلاغ اظهارنامه ، در مقابل معترض ، قائم مقام انتقال دهنده شده  و دعوی بدون تجدید دادخواست ؛ به طرفیت او جریان خواهد یافت .

چنانچه  انتقال دهنده به ترتیب مذکور  ، عمل ننماید ، مسئول هر ضرر و خسارتی خواهد بود که از تخلف او بر انتقال گیرنده یا معترض وارد شود و مادام که ضرر و خسارت مزبور را جبران نکرده است به تقاضای انتقال گیرنده یا معترض توقیف خواهد شد.

ورود ثالث به دعوای اعتراض به ثبت ملک

قاعده کلی در دعاوی این است که  چنانچه شخص ثالث برای خود حقی قائل باشد یا محق شدن یکی از طرفین به نفع او باشد می تواند در دعوای اصلی وارد شده و اقدام به تقدیم دادخواست نماید . در دعاوی اعتراض به ثبت ملک ،  با توجه به ویژگی های خاص آن و همچنین به دلیل اینکه  طرح دعوا خارج از مهلت های تعیین شده توسط قانون مسموع نمی باشد ؛  در صورتی که ورود ثالث در مهلت مقرر در ماده 16 و 20 قانون ثبت باشد ، قانونی بوده و بنابراین امکان ورود ثالث به دعوای اعتراض به ثبت وجود دارد.

اعتراض به حدود

اشخاص زیر طبق ماده 20 قانون ثبت سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود ، حق اعتراض به حدود را  دارند :

  1. مجاورین ؛
  2. متقاضی ثبت ؛
  3. اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر و کسانی که بعداز خروج ملک از حالت ثلث در آن ملک ذیحق می شوند.

این اعتراض باید به اداره ثبت محل تسلیم شده و همانند اعتراض به ثبت توسط ارائه دادخواست صورت میگیرد مگر در مواردی که قبلا بین معترض و متقاضی ثبت نسبت به همان مورد پرونده ای در دادگاه در جریان باشد که در این صورت به جای دادخواست اعتراض ، بایستی  گواهی نامه دادگاه مبنی بر  جریان پرونده در آن دادگاه ، ظرف مدت مذکور به اداره ثبت ارائه شود.

اعتراض به حدود ارتفاقی

کسانی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت می باشند ، یا برحق ارتفاقی که متقاضی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده است اعتراض داشته  و همچنین تقاضا کننده ثبتی که در موقع تنظیم صورتمجلس تحدید حدود ، خود یا نماینده اش حضور نداشته و ملک بر طبق اظهارات مجاورین تحدید شده است و سایر اشخاص مذکور در ماده 72 ، چنانچه  مدعی حق ارتفاقی در املاک دیگر یا منکر حق ارتفاقی که مجاور در ملک آنان برای خود قائل شده است باشند ،  می توانند مطابق  ماده 20 قانون ثبت ، ظرف مدت 30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تعیین حدود بر آن اعتراض نماید .

در چه مواردی  اعتراضات ثبتی  به دادگاه فرستاده نمی شود؟

در موارد زیر اعتراضات در اداره ثبت تعیین تکلیف شده و به دادگاه فرستاده نمی شوند :

  1. در صورتی که اعتراض ، اعم از اعتراض بر ثبت یا حدود ارتفاقی، خارج از موعد قانونی صورت گرفته باشد ؛
  2. در صورتی که اعتراض نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی بوده  و ملک  مورد اعتراض از املاکی باشد که در جریان اصلاحات اراضی به زارعین واگذار شده ، یا مربوط به قطعاتی باشد که در سهم مالک قرار گرفته و یا مربوط به مستثنیات باشد ؛  در این صورت اعتراض به هیات تشخیص ارسال می شود و رای هیات قطعی است ؛
  3. درموردی که اعتراض به حدود از ناحیه غیر مجاور صورت گرفته باشد ؛
  4. در صورتی که معترض مجاور با همان حد مورد اعتراض ، قبلا سند مالکیت گرفته باشد ؛
  5. در صورتی که معترض ( چه اعتراض بر ملک باشد ، چه بر حدود ارتفاقی ) به موجب سند رسمی از اعتراض خود صرفنظر کرده باشد

رسیدگی در هیات نظارت

چنانچه درمورد  پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی صورت گرفته و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض وجود داشته  باشد ؛ رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا ابطال و اصلاح دادخواست ثبت تا زمانی که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد ؛ با هیات نظارت است هرچند که موعد اعتراض نیز منقضی شده باشد.

تجدید دادخواست اعتراض به ثبت

در دو مورد به معترض بر ثبت اجازه داده شده است که دادخواست خود را تجدید نماید و دادخواست مجدد را مستقیما به دادگاه صلاحیتدار تقدیم نماید ؛ حتی در صورتی که دادخواست مجدد خارج از مهلت قانونی ( نود روز و سی روز ) باشد :

الف)  درموردی که قرار ابطال  دادخواست اعتراض به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد ؛
ب ) درمواردی که به علت نقص دادخواست ، قرار رد آن صادر شده باشد ؛

در این موارد بر اساس ماده 19 قانون ثبت ، از تاریخ ابلاغ قرارداد به معترض ، وی تنها  ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید دادخواست نماید.

حجر یا فوت معترض به ثبت

مطابق با ماده 44 قانون ثبت ؛  هرگاه کسی که  نسبت به ملک مورد ثبت اقامه دعوا کرده ، قبل از انقضا مواعد مقرر در مواد 17 و 18 و 19 فوت کرده یا مجنون و محجور شود مثلا ورشکسته شود ، متقاضی  ثبت مکلف است مراتب را به اداره ثبت و دادسرای محل اقامت محجور یا متوفی کتبا اطلاع داده و پس از تعیین قائم مقام قانونی ، توسط  محکمه مربوطه ( دادگاهی که در آن پرونده مطرح است ) به او اخطار نماید که ظرف شصت روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دعوی را تعقیب نماید. هرگاه قائم مقام قانونی در مدت مقرر دعوی را تعقیب نکرد، محکمه قرار اسقاط دعوی را صادر می کند.

موارد سقوط دعوای اعتراض به ثبت

بر اساس مقررات قانون ثبت ، در مواردی دعوی اعتراض ساقط و دادگاه مبادرت به صدور قرار سقوط دعوی می نماید که این موارد عبارتند از :

  1. اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعوی خود را تعقیب نکند ، محکمه مکلف است به تقاضای متقاضی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید ،
  2. موارد مذکور در ماده 18 مکرر و ماده 46 قانون ثبت مربوط به فوت و حجر معترض ؛

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ده سال سابقه و بهره گیری از وکلای متخصص آماده ارائه خدمات مشاوره ای و قبول وکالت دعاوی ثبتی می باشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 12 امتیاز: 3.7)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست