قوانین متعددی در راستای تملک اراضی اشخاص توسط دولت و شهرداری ها با اهداف مختلف تصویب شده است. این قوانین و مقررات هرکدام به نحوی شرایط و ضوابط تملک اراضی را بیان نموده اند و در بطن خود ضمانت اجراهایی نیز جهت تخطی از اجرای مقررات مزبور تعیین نموده اند. از جمله این قوانین ، قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ ، قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ ، ماده واحده تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها می باشند که هریک به نحوی ضوابطی را برای تملک اراضی مورد نیاز دولت و نهادها تعیین می نمایند. اما سوال اصلی اینجاست که نحوه ابطال اقدامات تملک اراضی به دلیل نقض قوانین چگونه است؟ در صورتی که اقدامات صورت گرفته ابطال شوند ، اعاده به وضع سابق چگونه خواهد بود؟

الزاماتی که در قانون زمین شهری برای تملک اراضی باید رعایت شود

قانون زمین شهری همانطور که از نامش پیداست حاکم بر اراضی شهری در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها می باشد. این قانون در سال ۱۳۶۶ برای ۵ سال به تصویب رسید. قانون مزبور جهت تملک اراضی سه الزام قانونی بیان نموده است.

• اول اینکه تملک اراضی متعلق به افراد باید در جهت ایجاد تأسیسات عمومی زیربنایی و اجرای طرح دولتی و یا حفاظت از میراث فرهنگی کشور و یا تملک جهت تأمین مسکن و طرح شهری صورت گرفته باشد.
• دوم اینکه ضوابط تشخیص نوع زمین موردنظر از حیث اینکه جزو حریم شهری قرار دارد یا نه ، یا از حیث موات ، دایر یا بایر بودن رعایت شود که تشخیص اراضی موات از سایر اراضی در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری است.
• سوم اینکه تغییر کاربری زمینی که در راستای اجرای طرح های عمومی یا سایر اهداف به دولت یا نهادها تملک شده ، توسط شورای عالی شهرسازی و معماری صورت می گیرد ، باید مقدم بر تملک باشد.

دعاوی قابل طرح به دلیل نقض مقررات قانون زمین شهری

زمانی که الزامات قانونی قانون زمین شهری در راستای تملک اراضی اشخاص رعایت نمی شود بسته به نقض مقرره ای که صورت می گیرد ، می توان ابطال اقدام صورت گرفته را از دادگاه تقاضا کرد. باتوجه به الزاماتی که در نقض قانون زمین شهری بیان شد ، دعوای ابطال را می توان به استناد ۴ مورد زیر تقاضا کرد :

الف) دعوی عدم رعایت بازه زمانی قانون زمین شهری (بازه زمانی ۵ ساله)

ب) دعوی برخورداری مالک از مزایای ماده قانون زمین شهری

پ) دعوای اعتراض به تشخیص کمیسیون ماده ۱۲۰ قانون زمین شهری

ت) دعوای عدم رعایت مفاد ماده ۹ قانون زمین شهری (تغییر کاربری شورای عالی شهرسازی بعد از تملک زمین صورت گرفته باشد)

بیان شد که در صورت نقض مقررات زمین شهری و تملک اراضی اشخاص بدون رعایت ضوابط قانونی ، می توان باطرح دعاوی فوق ابطال اقدامات صورت گرفته را درخواست نمود. همچنین باتوجه به اینکه شیوه پرداخت غرامت در قانون مزبور نیز مشخص شده امکان حدوث دعاوی راجع به ارزیابی و مطالبه قیمت اراضی تملک شده وجود دارد.

 الزامات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک که باید رعایت شوند

یکی دیگر از قوانین مهمی که در راستای تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها وضع شده ، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی می باشد که درحال حاضر نیز درکنار مصوبات و قوانین دیگر درخصوص نحوه و ضوابط تملک ، ملاک عمل است. این لایحه نیز مثل قانون زمین شهری برای تصاحب و تملک اراضی افراد ، شرایط و الزاماتی مقرر کرده است. مهم ترین این الزامات که عدم رعایت آن ممکن است ابطال اقدامات صورت گرفته را در پی داشته باشد عبارتند از :

الف) دستگاه اجرایی مکلف است برای اجرای طرح های دولتی یا عمومی حتی المقدور از اراضی دولتی یا ملی استفاده کند.

ب) درخصوص اینکه نحوه پرداخت قیمت عادلانه زمین تملک شده به چه نحو خواهد بود قانونگذار سه مرحله تعیین کرده. اول توافق با مالک و سپس ارجاع به هیئت سه نفره کارشناسان و در صورت عدم حصول توافق دادگاه صالح محل وقوع ملک بهای زمین را تعیین خواهد نمود.

طرح دعوای ابطال تملکات در دیوان عدالت اداری

همانطور که بیان شد مدت اجرای قانون زمین شهری ۵ سال بود و از تاریخ ۲۱/۶/۱۳۷۱ قانون مزبور فاقد اعتبار و قابلیت اجرایی گردید اما همچنان به دلیل ایراداتی که در فرآیند تشخیص اراضی موات (اراضی موات غیرشهری از این بحث خروج موضوعی دارد) صورت گرفته ، پرونده هایی در اعتراض به عملیات تملک یا عملیات تشخیص اراضی موات مطرح است و شکایات مختلفی از سوی مالکان و ذی نفعان اراضی تملیک شده علیه دولت و شهرداری ها در دیوان عدالت اداری مطرح می گردد. زمانی که به دلیل عدم رعایت ضوابط تملک دیوان ، اقدامات غیرقانونی دستگاه اجرایی را احراز می کند ، حکم برابطال عملیات تملیکی انجام شده صادر می گردد.

ابطال سند مالکیت منتقل شده به نام دولت به دلیل اجرای طرح تملک

بسیار حادث می شود که تملک اراضی اشخاص توسط دولت و شهرداری ها بدون رعایت ضوابط و الزاماتی ذکر شد صورت می گیرد. به این نحو که دستگاه اجرایی بدون رعایت برخی از الزامات قانونی اقدام به تملک اراضی مورد نیاز می کند و در راستای آن چون ادارات ثبت تکلیف قانونی دارند ، با ابطال سند مالکیت ، مالک قبلی اقدام به صدور سند مالکیت جدید به نام دولت می نماید. در چنین مواردی سوالی که وجود دارد این است که آیا مالک سابق می تواند مستقیما تقاضای ابطال سند مالکیت صادر شده به نام دولت را نماید؟

پاسخ به سوال فوق منفی است. در مواردی که تملک بدون ضوابط صورت می گیرد ، دراثر این تملک سند جدید به نام دولت صادر می شود. برای ابطال سند مالکیت صادر شده به نام دولت ابتدا باید اقدامات تملکی که دستگاه اجرایی بدون رعایت مقررات مربوطه انجام داده ، ابطال شود.

به موجب رأی وحدت رویه ۵۴۴ رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک قانون زمین شهری انجام شده ، متلزم آن است که دیوان عدالت اداری ابتدا به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری در استفاده از طرح تملک رسیدگی کند و درصورتی که با احراز شکایت صورت گرفته ، حکم به ابطال عملیات تملک داد ، می توان در دادگاه حقوقی دعوای ابطال سند مالکیت و انتقالات مربوط رسیدگی نماید.

نظر کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری در ابطال تملک اراضی

جلب نظر کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری در خصوص تشخیص و تعیین نوعیت اراضی اعم از دایر یا موات یا بایر بودن و نهایتا الزامی بودن ابلاغ نظر کمیسیون مزبور به مالکین اراضی مورد رسیدگی از جمله مسائل ضروری در عملیات تملیک اراضی است که همانطور که گفته شد عدم رعایت آنها ضمانت اجرا و ابطال عملیات صورت گرفته در دیوان است.

لازم به ذکر است طرح دعوی از سوی مالک برای متوقف ساختن عملیات اجرایی در مواردی که اجرای طرح ، فوریت داشته باشد و عملیات اجرایی  در زمین تملیکی ، پیش از انتقال رسمی سند مالکیت بنام دولت آغاز گردیده وجود ندارد.

ارگان های دولتی و شهرداریها به دلیل اینکه بازوان قوه حاکم هستند و همیشه در اجرای وظایف و مسئولیت های خود به خصوص زمانی که طرف مقابل جزو افراد عادی جامعه است ، به نوعی با اعمال قدرت و بدون رعایت ضوابط قانونی اقدام به انجام عملیات مدنظر می نمایند. اعتراض به این عملکرد از طریق مراجع قضایی ، نیازمند تسلط و تجربه در چنین پرونده هایی است. گروه حقوقی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری با سابقه پرونده های موفق در دعاوی مربوط به تملکات دولتی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و انجام وکالت تا حول نتیجه می باشد.

اشتراک گذاری: