توقیف ملک در رهن بانک به چه صورت می باشد؟ آیا ملک در رهن بانک قابل توقیف است؟ اینها سوالاتی است که در مرحله اجرای حکم از سوی محکوم له مطرح می شود. در بسیاری از مواقع محکوم له جهت وصول مطالبات خود ملکی را از محکوم علیه معرفی می نماید اما پس از اخذ استعلام ثبتی مشخص می گردد ملک در رهن بانک است. در صورتی که ارزش ملک بیشتر از طلب مرتهن یا بانک باشد توقیف مازاد ملک امکانپذیر است. که پس از انجام مزایده توسط مرتهن یا بانک و کسر مطالبات ایشان، محکوم له می تواند نسبت به وصول طلب خود از الباقی مبلغ مانده از مزایده اقدام کند. و یا اینکه محکوم له می تواند با حصول توافق با مرتهن یا بانک، نسبت به پرداخت طلب ایشان اقدام و سپس اقدام به توقیف تمام ملک نماید.

اجرای حکم از طریق توقیف ملک در رهن بانک

همانگونه که گفته شد اجرای حکم از طریق توقیف ملک در رهن بانک در صورتی امکان پذیر است که یا ارزش ملک رهنی مازاد بر مطالبات بانک باشد که در این صورت مازاد را می توان توقیف نمود. یا طلب بانک پرداخت شود و فک رهن صورت بگیرد سپس متقاضی نسبت به توقیف ملک اقدام نماید. چنانچه محکوم علیه پس از ابلاغ اجراییه، اموال خود را به دیگران انتقال دهد یا آنها را مخفی یا از بین ببرد و یا به ‌طور کلی، اقدامی انجام دهد که بانک نتواند به طلب خود برسد بنا به تبصره یک ماده ۳۵ قانون اجرای احکام مدنی، بانک می تواند اموال محکوم علیه را برای توقیف، معرفی نماید(توقیف تامینی یا توقیف احتیاطی) و درخواست توقیف مال مرهونه را از دادگاه بخواهد. در این صورت اموال محکوم علیه (راهن) برای فروش و ادای محکوم‌به مزایده گذاشته می شود.

زمانی که ملک توسط مراجع صالح قضایی و غیرقضایی  در راستای دستور موقت  یا تامین خواسته یا اجرای دستور موقت یا اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد، بازداشت می شود حق مرتهن نسبت به رهن  بالاتر از حق شخصی است که مال به نفع او بازداشت شده است. زیرا حق مرتهن در قرارداد رهنی  حق عینی است و رهن تابع دینی است که راهن یا شخص دیگر نسبت به طلبکار دارد. اما در خصوص مال بازداشت شده الزاما حق طلبکار حق عینی نیست بلکه صرفا حق تقدم در بازپرداخت دین است.  به همین دلیل اگر مالی به تاریخ مقدم در رهن شخصی باشد سپس به موجب تصمیم مرجع قضایی به نفع شخص دیگر بازداشت شود، اگر چه تاریخ طلب شخص دوم مقدم بر تاریخ طلب مرتهن باشد حق بانک مرتهن نسبت به مال مرهونه بازداشت شده مقدم بر حق دیگری است. در قراردادهای رهنی اگر مالک، مالی را که در رهن بانک است، به غیر بانک منتقل نماید یا بفروشد، معامله مال مرهونه بدون رضایت بانک مشمول عنوان مجرمانه معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت می گردد.

نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده است؟

در خصوص نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده لازم به ذکر می باشد  چنانچه ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد قابلیت تنظیم سند رهنی را ندارد لذا با توجه به عدم امکان تنظیم سند رهنی، فرض سوال هم اشتباه بوده و نمی توان پاسخی به آن داد.  لیکن چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد و در رهن باشد با خودداری محکوم‌علیه از پرداخت محکوم‌به، چنانچه محکوم له ملک در رهن را معرفی نماید نسبت به استعلام از اداره ثبت محل اقدام می کند و اگر ملک به نام محکوم‌علیه باشد و در رهن باشد  اداره ثبت، مراتب را در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید و به قسمت اجرا اطلاع می‌دهد. و نسبت به توقیف مازاد بر رهن ملک اقدام می کند.  اگر ملک به نام محکوم‌علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می‌ نماید.

شایان توضیح است چنانچه مال غیرمنقول سابقه ثبتی نداشته باشد، بنا به تجویز مواد ۹۹ ،۱۰۰ و۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف آن زمانی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته یا به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد.

با توثیق مال مرهونه آیا توقیف مکرر ملک جایز است؟

با در رهن قرار گرفتن ملک به عنوان وثیقه، هرگونه توقیف و بازداشت بعدی ملک منوط و مشروط به استیفای حقوق قانونی رهن مقدم است. و هرگونه معامله‌ مال مرهونه نیز بنا به رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ دیوان عالی کشو، غیرنافذ و بلااثر است.

در مواردي که ملكي ابتدائا در بانک وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده شده در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، طلبكار(بانک) مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست نماید.

توقیف مازاد ملک در رهن بانک

شاید اصطلاح توقیف مازاد برای بسیاری از افرادی که در مرحله اجرای حکم هستند آشنا باشد. توقیف مازاد چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، اصولا ملکی توسط اداره اجرای ثبت و یا اجرای احکام مدنی دادگاه توقیف می گردد که دارای سند رسمی مالکیت به نام محکوم علیه باشد. با در رهن قرار گرفتن سند در وثیقه بانک، ملک، دیگر به نفع شخصی غیر از بانک قابل توقیف نیست. شخصی که نسبت به ملک در رهن بانک ادعایی داشته باشد تنها نسبت به مازاد قیمت رهن می تواند اقدام به توقیف نماید. بنا بر رای شماره ۳۱۵۶ مورخ ۷۸/۱۱/۱۰ شورایعالی ثبت، با عنایت به ماده ۳۴ قانون ثبت و تبصره ۷ آن و ماده ۳۴ مکرر و تبصره ۳ ماده ۳۰ آئین نامه اجرایی معاملات شرطی و رهنی با حق استرداد مصوب ۱۳۵۲/۲/۱۶ و فراز ۱ الی ۱۱ و ماده ۵۰ آئین نامه نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد در وثیقه و استیفای حقوق توقیف کننده، مازاد ملکی که در رهن است قابل بازداشت بوده و جزء مستثنیات دین محسوب نمی شود.

توقیف ملک در رهن بانک

توقیف مازاد مال توقیف شده

توقیف مازاد مال توقیف شده یا در رهن  نیز امکان پذیر است. اگر ملک یا هر نوع مال منقول یا غیرمنقولی تا مبلغ معینی قبلا توقیف شده و یا در رهن قرار گرفته باشد الباقی آن برای شخص دیگری نیز توقیف می شود، در این صورت، اگر مال، مازادی نداشته باشد باز توقیف آن امکانپذیر است. و در تعداد توقیف، ممنوعیت و محدودیتی وجود ندارد. اما ممکن است مازاد به شخص  بعدی نرسد چرا که امکان دارد که در پرداخت بدهی افراد قبلی تسویه شده باشد. در صورتی امکان وصول طلب از مازاد یا مازاد مکرر وجود دارد که افراد توقیف کننده  قبلی با محکوم علیه سازش نمایند یا حتی دعوای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد یا مازاد مکرر بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول نمایند.

بنا به ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: «اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکوم له توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع می‌دهد و مازاد آن بازداشت می شود. هم چنین اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شود که تکافوی طلب او را بنماید، از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. با فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این صورت، چنانچه محکومٌ علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.

توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین وثیقه

اگر بانک، ملکی را که نسبت به آن بدهی وجود دارد و یا شخصی ابتدائا برای آن ملک تامین خواسته گرفته باشد، در رهن بگیرد به بانک اجازه داده شده که بدهی شخص اول را بپردازد و خود به عنوان توقیف کننده مقدم قرار گیرد و عملیات اجرایی را نسبت به مال شروع نماید.

بنا به ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: «در مورد مالی که وثیقه بوده، یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت، وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»

همچنین بنا به ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی: « مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت مجلس و ارزیابی، حسب مورد، موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت مجلس تحویل گرفته تحویل دهد.» این بدان معناست که در توقیف مال غیر منقول، تا زمان فروش مال، آن مال از ید متصرف خارج نمی شود.

تقدم و تاخر بازداشت اموال

• چنانچه اجرائیه از سوی چندین نفر علیه یک نفر صادر شود، آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
• چنانچه اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنماید، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می گردد.
• در خصوص مال مرهونه که توسط اجرای ثبت توقیف شده است، بانک بازداشت کننده مازاد می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید.

مزایده ملکی که در رهن بانک است

مزایده ملکی که در رهن بانک است طبق ماده ۱۲۶ آئین نامه اجرای اسناد رسمی صورت می گیرد. طبق این ماده چنانچه در جلسه مزایده برای مال مورد وثیقه خریداری پیدا نشود، مال با در یافت حق اجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود به بستانکار واگذار می شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانکار وصول می گردد.

در مزایده ملکی که در رهن بانک است دو حالت پیش می آید:

• حالت اول چنانچه قیمت مال مورد مزایده مازاد بر طلب بانک باشد و بانک خواستار تملک شش دانگ ملک باشد باید مابه التفاوت قیمت ارزیابی با مبلغ طلب را به حساب ثبت واریز نماید تا سند انتقال اجرایی نسبت به ششدانگ صادر شود.
• حالت دوم در صورتی که بانک نخواهد مابه التفاوت مال مورد مزایده مازاد بر طلب خود را پرداخت نماید، می تواند تقاضای واگذاری قسمتی از مال مورد مزایده را بنماید بنابراین سند انتقال اجرایی به صورت مشاعی تنظیم می شود.

مواردی که عملیات مزایده ملک را در اجرای ثبت متوقف می کند به شرح ذیل می باشد:

• وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی از سوی دادگاه
• اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت
• رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی
• پرداخت کلیه مطالبات بستانکاران و حقوق اجرائی

مزایده ملک در رهن بانک

نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانکها

نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانک بستگی به مبلغ ارزیابی ملک و مبلغ طلب بانک دارد. در صورتی که ارزیابی ملک مورد مزایده به میزان طلب بانک باشد، تمامی ششدانگ ملک مورد مزایده به تملک بانک در می آید. اما در صورتی که ارزیابی ملک بیش از مبلغ طلب بانک باشد و بانک هم نخواهد مابه التفاوت را واریز نماید به نسبت طلب خود به نحو مشاعی به تملک بانک در می آید. اگر بعد از مزایده و طی تشریفات آن ملک به تملک بانک درآید با ارسال صورتجلسه تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت، سند ملک از نام راهن خارج و به نام بانک منتقل می گردد. در این صورت بانک می تواند علیه متصرف با ارائه دادخواست خلع ید، از دادگاههای حقوقی علیه متصرف اقدام نماید و یا تقاضای تخلیه ملک از اداره اجرای ثبت نماید و حتی اجرت المثل ایام تصرف از زمان مزایده تا لحظه خلع ید و تخلیه را از متصرف دریافت نمایند.

اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی

اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی امکان پذیر نیست. لیکن قبل از مزایده ملک رهنی و در صورت وجود سایر شرایط قانونی، می توان به ارزیابی اعتراض نمود.

• طبق ماده ۹۸ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی(اصلاحی ۱۳۹۸)، بنا به تقاضای هر یک از طرفین پرونده به منظور ارزیابی مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه یک نفر کارشناس رسمی دادگستری انتخاب می نماید که با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید.
• کارشناس مکلف است پس از ارزیابی مال، حداکثر به مدت ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام کند.
• مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف ۳ روز از طرف اجرای ثبت به طرفین ابلاغ می شود.
• هرگاه بدهکار یا بستانکار نسبت به ارزیابی معترض باشند باید ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اجرا تسلیم نماید. در صورتی که به این ترتیب اعتراضی واصل نشود، ارزیابی قطعی خواهد شد.
• چنانچه شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی سپری شده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را به ضمیمه قبض حق الزحمه کارشناسی درخواست نماید. در این صورت، ارزیابی به هیات ۳ نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجراء به صورت قرعه از طریق سیستم ارجاع می گردد این نظریه قطعی است.

توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذارى املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتبارى و یا هر شخص حقیقى یا حقوقى دیگر هستند، از مهمترین مباحث معاملات هستند که پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و نداشتن دانش حقوقی کافی، ماهها و حتی سالها به طول میانجامد، بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال تجربه در زمینه انواع دعاوی ملکی و دعاوی قراردادهای بانکی آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت در زمینه هرگونه دعاوی ملکی می باشد.