توقیف ملک در رهن بانک

توقیف ملک در رهن بانک در صورتی که ارزش ملک بیشتر از طلب بانک باشد امکانپذیر است در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت و در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

اجرای حکم از طریق توقیف ملک در رهن بانک

چنانچه محکوم علیه پس از ابلاغ اجراییه، اموال خود را به دیگران انتقال دهد یا آنها را مخفی یا از بین ببرد یا به ‌طور کلی، اقدامی انجام دهد که بانک نتواند به طلب خود برسد بنا به تبصره یک ماده ۳۵ قانون اجرای احکام مدنی، بانک می تواند اموال محکوم علیه را برای توقیف، معرفی نماید(توقیف تامینی یا توقیف احتیاطی) و درخواست توقیف مال مرهونه را از دادگاه بخواهد در این صورت اموال محکوم علیه (راهن) برای فروش و ادای محکوم‌به مزایده گذاشته می شود

زمانی که ملک توسط مراجع صالح قضایی و غیرقضایی  در راستای دستور موقت  یا تامین خواسته یا اجرای دستور موقت یا اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد، بازداشت می شود حق مرتهن نسبت به رهن  بالاتر از حق شخصی است که مال به نفع او بازداشت شده است زیرا حق مرتهن در قرارداد رهنی  حق عینی است و رهن تابع دینی است که راهن یا شخص دیگر نسبت به طلبکار دارد اما در خصوص مال بازداشت شده الزاما حق طلبکار حق عینی نیست بلکه صرفا حق تقدم در بازپرداخت دین است  به همین دلیل اگر مالی به تاریخ مقدم در رهن شخصی باشد سپس به موجب تصمیم مرجع قضایی به نفع شخص دیگر بازداشت شود، اگرچه تاریخ طلب شخص دوم مقدم بر تاریخ طلب مرتهن باشد حق بانک مرتهن نسبت به مال مرهونه بازداشت شده مقدم بر حق دیگری است. در قراردادهای رهنی اگر مالک، مالی را که در رهن بانک است، به غیر بانک منتقل نماید یا بفروشد، معامله مال مرهونه بدون رضایت بانک مشمول عنوان مجرمانه معامله معارض موضوع ماده 117 قانون ثبت می گردد.

نحوه توقیف ملک رهنی که به نام محکوم علیه ثبت نشده است؟

با خودداری محکوم‌علیه از پرداخت محکوم‌به، چنانچه محکوم له مال غیر منقولی را معرفی نماید قسمت اجرا آن را توقیف کرده و مراتب را به طرفین و اداره ثبت محل اعلام می‌ نماید. اگر ملک توقیف‌شده به نام محکوم‌علیه باشد، اداره ثبت، مراتب را در دفتر ثبت املاک، و اگر در جریان ثبت باشد، در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید و به قسمت اجرا اطلاع می‌دهد و اگر ملک به نام محکوم‌علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می‌ نماید.

بیشتر بخوانید :  ابطال سند رهنی 

مال غیرمنقول چنانچه سابقه ثبتی نداشته باشد، بنا به ماده 99،100و101 قانون اجرای احکام مدنی، توقیف آن زمانی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته یا به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد.

با توثیق مال مرهونه آیا توقیف مکرر ملک جایز است؟

با در رهن قرار گرفتن ملک به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی، هرگونه بازداشت بعدی منوط و مشروط به استیفای حقوق قانونی رهن مقدم است. هرگونه معامله‌ مال مرهونه نیز بنا به رای وحدت رویه شماره620 دیوان عالی کشور، غیرنافذ و بلااثر است.

در مواردي که ملكي ابتدائا در بانک وثيقه دين يا انجام تعهد يا ضمانتي قرار داده شده در صورتي كه بدهكار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهي خود را نپردازد، طلبكار(بانک) مي تواند از طريق صدور اجرائيه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظيم كننده سند، درخواست نماید.

توقیف مازاد ملک در رهن بانک

اصولا ملکی توسط اداره اجرای ثبت توقیف می گردد که دارای سند رسمی به نام شخص باشد و با در رهن قرار گرفتن سند در وثیقه بانک، ملک دیگر به نفع شخصی غیر از بانک قابل توقیف نیست شخصی که نسبت به ملک در رهن بانک ادعایی داشته باشد تنها نسبت به مازاد قیمت رهن می تواند توقیف نماید. بنا به رای وحدت رویه مورخ 11/8/1376شورای عالی ثبت، با عنایت به ماده 34 قانون ثبت و تبصره 7آن و ماده 34 مکرر و تبصره 3 ماده 30 آئین نامه اجرایی معاملات شرطی و رهنی باحق استرداد مصوب 1352/2/16 و فراز 1 الی 11 و ماده 50 آئین نامه نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد در وثیقه و استیفای حقوق توقیف کننده، مازاد ملکی که در رهن است قابل بازداشت بوده و جزء مستثنیات دین محسوب نمی شود.

توقیف مازاد مال توقیف شده

اگر مال تا مبلغ معینی قبلا توقیف شده و بقیه آن برای بانک دیگری توقیف شود، در این صورت، اگر مال، مازادی نداشته باشد باز توقیف آن امکانپذیر است و در تعداد توقیف، ممنوعیت و محدودیتی وجود ندارد اما ممکن است مازاد به بانک بعدی نرسد چرا که امکان دارد که در پرداخت بدهی افراد قبلی تسویه شود یا افراد قبلی با محکوم علیه سازش نمایند یا حتی برای ایادی مقدم به اثبات نرسد و توقیف کنندگان مازاد بتوانند طلب خود را از محل مال توقیف شده وصول نمایند.

بنا به ماده ۵۴ قانون اجرای احکام مدنی: «اگر مالی که توقیف آن تقاضا شده وثیقه دینی بوده یا در مقابل طلب دیگری توقیف شده باشد، قسمت اجرا به درخواست محکوم له(بانک مقدم) توقیف مازاد ارزش مال مزبور را حسب مورد به اداره ثبت یا مرجعی که قبلاً مال را توقیف کرده است اطلاع می‌دهد؛ در این صورت، اگر مال دیگری به تقاضای محکوم له توقیف شودکه تکافوی طلب او را بنماید، از توقیف مازاد رفع اثر خواهد شد. با فک وثیقه یا رفع توقیف اصل مال، توقیف مازاد خود به خود به توقیف اصل مال تبدیل می شود. در این صورت، چنانچه محکومٌ علیه به عنوان عدم تناسب بهای مال با میزان بدهی معترض باشد، به هزینه ی او مال ارزیابی شده از مقدار زائد بر بدهی رفع توقیف خواهد شد.

بیشتر بخوانید :  اعراض از رهن تا چه زمانی می تواند مطرح شود؟

توقیف مالی که سابقه توقیف دارد به عنوان جایگزین وثیقه

اگر بانک، ملکی که نسبت به آن بدهی وجود دارد و یا شخصی ابتدائا برای آن ملک تامین خواسته گرفته باشد، در رهن بگیرد به بانک اجازه داده شده که بدهی شخص اول را بپردازد و خود به عنوان توقیف کننده مقدم قرار گیرد و عملیات اجرایی را نسبت به مال شروع نماید.

بنا به ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی: «در مورد مالی که وثیقه بوده، یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد، محکوم له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت، حسب مورد، در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در این صورت، وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»

همچنین بنا به ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مدنی: « مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت مجلس و ارزیابی، حسب مورد، موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همانطوری که طبق صورت مجلس تحویل گرفته تحویل دهد.» این بدان معناست که در توقیف مال غیر منقول، تا زمان فروش مال، آن مال از ید متصرف خارج نمی شود.

تقدم و تاخر بازداشت اموال

  • چنانچه اجرائیه از سوی چندین نفر علیه یک نفر صادر شود، آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.
  • چنانچه اجرائیه های متعدد علیه متعهد صادر شده و بستانکار در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنماید، پس از بازداشت مال مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می گردد.
  • چنانچه مال مرهونه که توسط اجرای ثبت توقیف شده است، بانک بازداشت کننده مازاد می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید.

مزایده ملکی که در رهن بانک است

مواردی که عملیات مزایده ملک را متوقف می کند

  • وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی
  • اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت
  • رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی
  • پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی
  • به فروش نرفتن ملک مورد مزایده

وقتی در مزایده به هر دلیلی خریداری برای ملک پیدا نشود یا اینکه قیمتی که برای خرید ملک می دهند کمتر از نظر کارشناسی ملک باشد محکوم له می تواند تقاضای تجدید مزایده نماید یا اینکه اموالی دیگری از محکوم علیه معرفی نماید برای طلب یا بدهی خود. بنابراین صاحب ملک در این لحظه می تواند مال یا اموالی دیگر در صورت داشتن برای توقیف و مزایده گذاشتن معرفی نماید.

بیشتر بخوانید :  معامله مال مرهونه

نحوه تملک ملک مورد مزایده توسط بانکها

اگر بعد از مزایده و طی تشریفات آن ملک به تملک بانک درآید با ارسال صورتجلسه تنفیذ مزایده و دستور رئیس اجرای ثبت ، سند ملک از نام راهن خارج و به نام بانک منتقل می گردد.در این صورت بانک می تواند علیه متصرف با دادخواست خلع ید از دادگاههای حقوقی علیه متصرف اقدام نماید حتی اجرت المثل ایام تصرف از زمان مزایده تا لحظه خلع ید و اجرائیه از متصرف دریافت نمایند.

اعتراض به ارزیابی پس از مزایده ملک رهنی

الف) در هر موردی که مالی معرفی می شود چنانچه معرفی کننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می تواند ضمن امضاء صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند.

چنانچه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل نماید.

در صورت عدم حضور مراتب ارزیابی حداکثر ظرف 3 روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می شود.

ب) معترض که ضمن امضاء صورتمجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف 3 روز به اجراء مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا کننده و رسید اخذ نماید.

ج) در موردی که طبق ماده ۹۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نتیجه ارزیابی ابلاغ شده باید در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد درج شود هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ باید کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجراء تسلیم دارد. در صورتی که به ترتیب مقرر فوق اعتراضی واصل نگردد ارزیابی قطعی خواهد شد.

در صورت وارد بودن اعتراض معترض دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است. در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد، به درخواست هر یک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده ارزیابی تجدید می گردد.

توقیف ملک در رهن بانک و معامله مال مرهونه بخصوص فروش و واگذارى املاکى که در رهن بانکها با موسسات اعتبارى و یا هر شخص حقیقى یا حقوقى دیگر هستند، به رغم رواجى که دارند، از مهمترین مباحث معاملات هستند که پیگیری و به نتیجه رساندن آن ها گاها به دلایل عدم اطلاع و نداشتن دانش حقوقی کافی، ماهها و حتی سالها به طول میانجامد بنابراین هر گونه اقدام در این خصوص نیازمند تسلط و آگاهی از قوانین موجود در این زمینه و دریافت مشاوره صحیح قبل از هر اقدامی می باشد. موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از 10 سال تجربه در زمینه انواع دعاوی ملکی و دعاوی قراردادهای بانکی آماده ارائه خدمات و مشاوره حقوقی و پذیرش وکالت در زمینه هرگونه دعاوی ملکی می باشد.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 2 امتیاز: 5)

6 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام و عرض ادب. سوالی داشتم اینکه دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که بازادشت هست آیا ممکنه؟

    پاسخ
    • دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت است بلامانع است و مغایر ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی«هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است» نمی باشد.

      پاسخ
  • سلام بنده خونه ای با مبایعه نامه خریدم. قرارداد اجاره ای با مستاجر منعقد کردم .بعدا متوجه شدم که ملک در رهن بانک است و چندین مورد بازداشتی دارد . درخواست الزام به فک رهن دادم که حکمش صادر شد. اما بعد متوجه شدم که فروشنده مستاجرمو بیرون کرده با شکایت به دادگاه توانستم از مستاجر قرارداد اجاره ی بین مستاجر جدید و فروشنده بدست بیاورم که از نظر ما قرار داد اجاره صوری بود. در قرار اجاره اشاره شده بود که پول رهن به حسابی شخصی که فروشنده پولی را که از فروش منزلش به ما بدست آورده به حساب آن شخص واریز کرده است. سوال من این است که آیا می شود از هر سه نفر این اشخاص شکایت کیفری کنم؟؟ممنون میشم راهنماییم بفرمایید.

    پاسخ
    • نسبت به فروشنده می توانید تحت عنوان اجاره مال غیر شکایت کیفری ارائه دهید و به صورت حقوقی نیز خلع ید مستاجری که فروشنده ملک را به ایشان اجاره داده است را تقاضا نمایید البته در صورت عدم آگاهی به به اینکه ملک متعلق به موجر خود نبوده، می توانید به طرفیت او دعوای حقوقی ارائه دهید. دو نفر دیگر با اثبات علم آنها نسبت به موضوع و احراز مباشرت آنها مسئولیت کیفری پیدا می کنند در غیر اینصورت (جهل به موضوع) مسئولیت کیفری نخواهند داشت و علیه شخص ثالثی که صرفا پول به حساب ایشان واریز شده است نمی توانید اقدامی نمایید.

      پاسخ
  • با سلام بنده دو سال پیش زمینی به سود خود توقیف کردم پس از مدتی متوجه شدم از ملک رفع توقیف شده و صاحب زمین بعد از رفع توقیف در رهن بانک داده است به اجرای احکام مراجعه کردم اجرای احکام اعلام کرد که در خصوص رفع توقیف اشتباهی سهوی توسط اجرا صورت گرفته است. حال سوال این هست چون رفع توقیف از ملک غیر قانونی و اشتباه بوده و چون ملک پس از این اشتباه در رهن قرار گرفته، آیا قانون این حق را به من می دهد که سند رهنی را باطل کنم؟

    پاسخ
    • بله تقاضای ابطال سند رهنی را با استناد مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی می توانید ارائه دهید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست