اعتراض به قیمت کارشناسی مزایده

اعتراض به کارشناسی مزایده حقی است که در اجرای ثبت، طبق ماده ۱۰۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و در اجرای احکام دادگاه، طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی،  برای هر از طرفین پرونده اجرایی پیش بینی شده است. مقصود نهایی از بازداشت اموال بدهکار یا وثیقه معرفی شده در اجرای احکام و در جریان اجرای اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای در اجرای ثبت، استیفای مبلغ موضوع اجرائیه از محل فروش این اموال است. فروش اموال در اجرای ثبت و اجرای احکام، از طریق مزایده صورت می پذیرد و یکی از مقدمات برگزاری مزایده، ارزیابی مال یا وثیقه توسط کارشناسان رسمی دادگستری است. نظریه کارشناسی باید به طرفین ابلاغ گردد تا چنانچه هر یک از طرفین به قیمت تعیین شده توسط کارشناس معترض باشند، در مهلت مقرر قانونی بتوانند اعتراض خود را اعلام نمایند. اشخاص می توانند اعتراض خود نسبت به ارزیابی در اجرای ثبت را ظرف مهلت پنج روز از تاریخ ابلاغ با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناسی مجدد به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام نمایند. نسبت به اعتراض به نظریه کارشناسی خارج از مهلت، ترتیب اثر داده نمی شود، مگر اینکه معترض ثابت نماید نظریه کارشناسی به وی ابلاغ نگردیده است. مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای احکام نیز ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی به طرفین می باشد. عدم توجه به اعتراض طرفین به نظریه کارشناس، چه در اجرای ثبت و چه در اجرای احکام دادگاه، از موجبات ابطال مزایده می باشد. در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص نحوه اعتراض به قیمت کارشناسی مزایده در اجرای ثبت و اجرای احکام دادگاه به تفکیک توضیحاتی را ارائه نمائیم.

نحوه ارزیابی مال در اجرای ثبت

چنانچه سند مورد اجرا از جمله اسناد وثیقه ای باشد، وثیقه معرفی شده توسط بدهکار یا شخص ثالث باید مورد ارزیابی قرار بگیرد. در خصوص اجرای اسناد ذمه ای نیز اگر مال معرفی شده مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، اقدامات راجع به توقیف، ارزیابی و فروش نسبت به آن مال انجام خواهد شد. بدیهی است در صورتی که مال مزبور از مصادیق مستثنیات دین باشد، بازداشت و فروش آن امکان پذیر نیست و به همین جهت ارزیابی نیز منتفی خواهد شد.

اگر مبلغ موضوع اجرائیه، اعم از اصل دین و متفرعات آن بیش از سی میلیون ریال نباشد و ارزش اموال معرفی شده نیز به نظر مامور اجرا بیش از این مقدار نباشد، نیازی به جلب نظر کارشناسی ارزیابی نیست. در غیر این صورت یعنی در مواردی که مجموع دین و متفرعات آن سی میلیون ریال یا بیشتر باشد و اموال معرفی شده بیش از این مبلغ ارزش داشته باشند، ارزیابی الزامی است.

برابر ماده ۹۸ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا،  بنا به تقاضای هریک از طرفین پرونده، به منظور ارزیابی اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طریق سیستم الکترونیک، یک نفرکارشناس رسمی دادگستری انتخاب می‌نماید که با مراجعه به ‌محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید. حضور متعهد و متعهدٌله هنگام ارزیابی بلامانع است. عدم حضور متعهد، بستگان یا خادمین او و نیز بسته بودن محل یا ممانعت از ورود به ملک، مانع از ارزیابی نیست. لذا چنانچه اجازه ورود به محل داده نشود و یا به دلیل عدم حضور صاحب مال، این امر معطل بماند و در انجام آن مانع ایجاد گردد، ضمن اخطار به مالک ابلاغ می‌گردد تا زمینه بازدید را فراهم نماید. در غیر این صورت با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی نسبت به رفع مانع و یا باز کردن درب محل و ارزیابی در محل اقدام خواهد شد.

کارشناس منتخب مکلف است نهایتا ظرف ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام نماید. مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف سه روز از سوی اداره اجرای ثبت به طرفین ابلاغ می شود.

متقاضی ارزیابی اموال

با توجه به صدر ماده ۹۸ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ارزیابی اموال به تقاضای هر یک از طرفین پرونده انجام خواهد شد و بدهکار نیز می تواند انجام ارزیابی را از اداره ثبت بخواهد. به این ترتیب اگر طلبکار بخواهد از طریق اطاله عملیات اجرایی، خسارت تاخیر تادیه بیشتری را دریافت کند و به همین جهت از طرح تقاضای ارزیابی امتناع نماید، بدهکار می تواند شخصا از اداره اجرای ثبت بخواهد اقدامات لازم جهت ارزیابی اموال را به انجام برساند.

کارشناسی قیمت سهام در اجرای ثبت

در مورد ارزیابی سهام عرضه شده در بورس اوراق بهادار نیازی به ارجاع امر به کارشناس رسمی نبوده و ارزش اعلامی از طرف مرجع مذکور مناط اعتبار است و پس از صدور دستور بازداشت از طریق  اجرای ثبت، ارزیابی و مزایده آن از طریق بازار بورس اوراق بهادار به عمل خواهد آمد و مشمول دریافت حق مزایده در اجرای ثبت نخواهد بود.

مهلت اعتراض به کارشناسی ارزیابی

مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی ملک در اجرای ثبت، ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی می باشد. طبق ماده ۱۰۱  آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحی ۱۳۹۸، پس از ابلاغ مراتب ارزیابی، هر یک از طرفین پرونده که نسبت به نتیجه ارزیابی معترض باشد، می تواند اعتراض خود را حداکثر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام کند. معترض باید هزینه ارزیابی مجدد را نیز همزمان با اعلام اعتراض تودیع کند. پرداخت این هزینه اصولا بر عهده معترض است. مگر اینکه هر دو طرف معترض باشند که در این صورت هر یک باید نصف هزینه را بپردازد.

اعتراض به نظریه کارشناسی خارج از مهلت

اعتراض به نظریه کارشناسی خارج از مهلت طبق ماده ۱۰۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحی ۱۳۹۸، از موجبات قطعی شدن ارزیابی می باشد. اگر معترض پس از انقضاء مهلت پنج روزه اعتراض خود را ثبت نماید یا بدون تودیع دستمزد اعتراض کرده باشد، اعتراض مطروحه کان لم یکن تلقی شده و قابل رسیدگی نمی باشد. در این موارد ارزیابی اولیه قطعی تلقی شده و ملاک عمل خواهد بود.

هزینه اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

هزینه اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای ثبت، طبق ماده ۱۰۳ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحی ۹۸، با در نظر گرفتن درجه علمی و تجربی کارشناس رسمی یا خبره محلی و محل ارزیابی و نوع مال ارزیابی شده و میزان کار توسط رئیس ثبت محل معین می شود. در خصوص اعتراض به هزینه کارشناسی، آئین نامه مزبور ساکت است. اما با توجه به اینکه در آئین نامه اعتراض به نظریه کارشناسی را منوط به پرداخت هزینه کارشناسی و پیوست نمودن آن به لایحه اعتراضیه، نموده است و عدم پرداخت هزینه کارشناسی را موجب رد درخواست اعتراض و قطعی شدن نظریه کارشناسی نموده، لذا می توان گفت در اجرای ثبت اعتراض به هزینه کارشناسی از سوی معترض پذیرفته نمی باشد.

کارشناسی مجدد در اجرای ثبت توسط هیات کارشناسی سه نفره

طبق ماده ۱۰۲ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، چنانچه به نظریه کارشناس اعتراض شود، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طریق سیستم، هیأت سه نفره کارشناسی را از بین کارشناسان رسمی انتخاب می‌نماید. کارشناسی سه نفره ملک باید نظر خود را ظرف ده روز از تاریخ ارجاع اعلام نماید.

نظر اکثریت اعضای این هیات در مورد ارزیابی قطعی است و در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظر اعضاء ملاک عمل خواهد بود. چنانچه هیأت کارشناسان نتوانند در مهلت مقرر نظر خود را اعلام نمایند، مکلفند به نحو مستدل از رئیس ثبت یا واحد اجرا تقاضای مهلت بیشتر نمایند. در این صورت، مهلت مذکور حداکثر به مدت ده روز دیگر قابل تمدید خواهد بود.

مدت اعتبار نظریه کارشناسی در اجرای ثبت

مدت اعتبار نظریه کارشناسی در اجرای ثبت، شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی می باشد. در صورتی که این مدت منقضی شده باشد اما مزایده برگزار نشده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، تقاضای کارشناسی مجدد نماید. درخواست کارشناسی مجدد باید به ضمیمه حق الزحمه کارشناسی ارائه شود. در این صورت، ارزیابی به هیات سه نفره کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طیق سیستم ارجاع می گردد. نظریه ای که در این مرحله ارائه می شود قطعی است و قابل اعتراض نمی باشد.

اعتراض به کارشناسی مزایده در اجرای احکام

اعتراض به قیمت کارشناسی مزایده در اجرای احکام پس از ابلاغ نظریه کارشناسی امکان پذیر است. معترض به نظریه کارشناسی می تواند محکوم له یا محکوم علیه پرونده اجرایی باشد. نحوه اعتراض به قیمت کارشناسی مال منقول و قیمت کارشناسی ملک طبق مواد ۷۵ و ۷۶ قانون اجرای احکام مدنی صورت می گیرد و تفاوتی در این خصوص وجود ندارد. اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای احکام تابع تشریفات نبوده و با تقدیم لایحه اعتراضیه صورت می گیرد.

مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای احکام

مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای احکام طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نظریه کارشناسی بابت ارزیابی می باشد. اعتراض به نظریه کارشناسی در دادگاهی رسیدگی می شود که حکم به وسیله آن اجرا می شود. بنابراین اگر ارزیابی در حوزه اجرای دادگاه نیابت باشد، مرجع رسیدگی دادگاه حوزه مجری نیابت خواهد بود نه دادگاهی که واحد اجرای احکام آن دادگاه، نیابت را تفویض نموده است.

کارشناسی مجدد در اجرای احکام

کارشناسی مجدد در اجرای احکام پس از صدور دستور تجدید کارشناسی از سوی دادگاه صالح صورت می گیرد. برای کارشناسی مجدد هیات سه نفره کارشناسان تعیین می گردد. پس از ارائه نظریه هیات سه نفره کارشناسی، ارزیابی قطعی می باشد و اعتراض نسبت به آن پذیرفته نیست.

هزینه اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای احکام

هزینه اعتراض به نظریه کارشناسی یا دستمزد ارزیاب، با توجه به کمیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز تعیین می گردد. در ماده ۷۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر کردیده هر یک از طرفین می تواند نسبت به میزان حق الزحمه کارشناسی اعتراض نماید و مرجع رسیدگی به اعتراض دادگاهی است که حکم توسط آن اجرا می شود. پرداخت هزینه کارشناسی به عهده محکوم علیه است و اگز ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نپردازد، محکوم له می تواند آن را پرداخت نماید که این مبلغ جزء هزینه های اجرایی در انتهای عملیات اجرایی محاسبه و از محکوم علیه اخذ می گردد.

مدت اعتبار نظریه کارشناسی در اجرای احکام

مدت اعتبار نظریه کارشناسی در اجرای احکام طبق تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱، حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور می باشد. در تبصره ماده مذکور مقرر گردیده، در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود. در صورتی که در مدت شش ماه مزایده برگزار نشود، ارزیابی پیشین معتبر نبوده و کارشناسی تجدید می شود.

اعتبار نظریه کارشناسی در مزایده

در مزایده فروش از قیمتی آغاز می شود که کارشناس تعیین نموده است. به این قیمت، قیمت پایه گفته می شود. بنابراین نظریه کارشناسی از اهمیت خاصی برخودار است. به همین جهت است که اعتبار نظریه کارشناسی چه در اجرای ثبت و چه در اجرای احکام شش ماه از تاریخ صدور یا قطعی شدن در نظر گرفته شده است. چرا که با گذشت این مدت امکان تغییر قیمت وجود دارد و چنانچه با همان قیمت سابق، مزایده برگزار شود به ضرر هر دو طرف پرونده اجرایی می باشد. در صورتی که مدت اعتبار نظریه کارشناسی منقضی شود و اجرای ثبت یا اجرای احکام بدون توجه به این موضوع اقدام به برگزاری مزایده نمایند، می توان اعتراض نمود. شکایت از تخلف از مقررات مزایده در اجرای احکام ظرف ۷ روز از تاریخ فروش به دادگاه داده می شود. در این صورت مال به خریدار تسلیم نخواهد شد تا زمانی که به اعتراض رسیدگی شود. در اجرای ثبت نیز چنانچه در این خصوص شکایتی وجود داشته باشد، تا قبل از خاتمه عملیات اجرایی می توان نزد رئیس ثبت اعتراض نمود.