مقصود نهایی از بازداشت اموال بدهکار یا وثیقه معرفی شده در جریان اجرای اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای، استیفای مبلغ موضوع اجرائیه از محل فروش این اموال است. فروش اموال از طریق مزایده صورت می پذیرد و یکی از مقدمات برگزاری مزایده، ارزیابی مال یا وثیقه توسط کارشناسان رسمی دادگستری است. ممکن است طرفین پرونده اجرایی نسبت به نظریه کارشناس در مورد ارزیابی اموال معترض باشند. اشخاص می توانند اعتراض خود نسبت به ارزیابی در اجرای ثبت را ظرف مهلت مقرر به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام نمایند تا پرونده جهت ارزیابی مجدد به هیات کارشناسی ارجاع شود.
نحوه ارزیابی مال در اجرای ثبت
چنانچه سند مورد اجرا از جمله اسناد وثیقه ای باشد، وثیقه معرفی شده توسط بدهکار یا شخص ثالث باید مورد ارزیابی قرار بگیرد. در خصوص اجرای اسناد ذمه ای نیز اگر مال معرفی شده مشمول مقررات حاکم بر مستثنیات دین نباشد، اقدامات راجع به توقیف، ارزیابی و فروش نسبت به آن مال انجام خواهد شد. بدیهی است در صورتی که مال مزبور از مصادیق مستثنیات دین باشد، بازداشت و فروش آن امکانپذیر نیست و به همین جهت ارزیابی نیز منتفی خواهد شد.
اگر مبلغ موضوع اجرائیه، اعم از اصل دین و متفرعات آن بیش از سی میلیون ریال نباشد و ارزش اموال معرفی شده نیز به نظر مامور اجرا بیش از این مقدار نباشد، نیازی به جلب نظر کارشناسی ارزیابی نیست. در غیر این صورت یعنی در مواردی که مجموع دین و متفرعات آن سی میلیون ریال یا بیشتر باشد و اموال معرفی شده بیش از این مبلغ ارزش داشته باشند، ارزیابی الزامی است.
برابر ماده 98 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، بنا به تقاضای هریک از طرفین پرونده به منظور ارزیابی اموال بازداشت شده یا مورد وثیقه، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طریق سیستم الکترونیک، یک نفرکارشناس رسمی دادگستری انتخاب می‌نماید که با مراجعه به محل نسبت به ارزیابی اقدام نماید. حضور متعهد و متعهدٌله هنگام ارزیابی بلامانع است. عدم حضور متعهد، بستگان یا خادمین او و نیز بسته بودن محل یا ممانعت از ورود به ملک، مانع از ارزیابی نیست. لذا چنانچه اجازه ورود به محل داده نشود و یا به دلیل عدم حضور صاحب مال، این امر معطل بماند و در انجام آن مانع ایجاد گردد؛ ضمن اخطار به مالک ابلاغ می‌گردد تا زمینه بازدید را فراهم نماید؛ در غیر این صورت با حضور نماینده دادستان و مأمور نیروی انتظامی نسبت به رفع مانع و یا باز کردن درب محل و ارزیابی در محل اقدام خواهد شد.
کارشناس منتخب مکلف است نهایتا ظرف ده روز نظر خود را به اداره اجرای ثبت اعلام نماید. مراتب ارزیابی به انضمام نظر کارشناس و ذکر هزینه دستمزد کارشناسی مجدد حداکثر ظرف سه روز از سوی اداره اجرای ثبت به طرفین ابلاغ می شود.
متقاضی ارزیابی اموال
با توجه به صدر ماده 98 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ارزیابی اموال به تقاضای هر یک از طرفین پرونده انجام خواهد شد و بدهکار نیز می تواند انجام ارزیابی را از اداره ثبت بخواهد. به این ترتیب اگر طلبکار بخواهد از طریق اطاله عملیات اجرایی، خسارت تاخیر تادیه بیشتری را دریافت کند و به همین جهت از طرح تقاضای ارزیابی امتناع نماید، بدهکار می تواند شخصا از اداره اجرای ثبت بخواهد اقدامات لازم جهت ارزیابی اموال را به انجام برساند.
ارزیابی سهام در اجرای ثبت
در مورد ارزیابی سهام عرضه شده در بورس اوراق بهادار نیازی به ارجاع امر به کارشناس رسمی نبوده و ارزش اعلامی از طرف مرجع مذکور مناط اعتبار است و پس از صدور دستور بازداشت از طریق اجرای ثبت، ارزیابی و مزایده آن از طریق بازار بورس اوراق بهادار به عمل خواهد آمد و مشمول دریافت حق مزایده در اجرای ثبت نخواهد بود.
مهلت اعتراض به کارشناسی ارزیابی
پس از ابلاغ مراتب ارزیابی، هر یک از طرفین پرونده که نسبت به نتیجه ارزیابی معترض باشد، می تواند اعتراض خود را حداکثر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ نتیجه ارزیابی به اداره ثبت یا اداره اجرا اعلام کند. معترض باید هزینه ارزیابی مجدد را نیز همزمان با اعلام اعتراض تودیع کند. پرداخت این هزینه اصولا بر عهده معترض است؛ مگر اینکه هر دو طرف معترض باشند که در این صورت هر یک باید نصف هزینه را بپردازد. اگر طلبکار به ارزیابی اعتراض کرده باشد و اعتراض او وارد باشد، هزینه ارزیابی مجدد بر عهده بدهکار است.
اعتراض خارج از مهلت
اگر معترض پس از انقضا مهلت پنج روزه اعتراض خود را ثبت نماید یا بدون تودیع دستمزد اعتراض کرده باشد، اعتراض مطروحه کان لم یکن تلقی شده و قابل رسیدگی نمی باشد. در این موارد ارزیابی اولیه قطعی تلقی شده و ملاک عمل خواهد بود.
برابر تبصره ماده 102 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، اگر با وجود گذشت شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی اموال، مزایده برگزار نشده باشد، هر یک از طرفین می تواند تا پیش از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را تقاضا نماید. متقاضی ارزیابی مجدد باید همزمان با طرح تقاضا، حق الزحمه کارشناس را پرداخت نماید. در این موارد هیات سه نفره ای از کارشناسان رسمی به انتخاب رئیس ثبت یا واحد اجرا از طریق قرعه تعیین می شوند تا نسبت به ارزیابی مجدد اقدام نمایند. نظر این هیات قطعی و غیر قابل اعتراض است.
ارزیابی مجدد توسط هیات کارشناسی سه نفره
طبق ماده 102 اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، چنانچه به نظر کارشناس اعتراض شود، رئیس ثبت یا واحد اجرا به صورت قرعه از طریق سیستم، هیأت سه نفره کارشناسی را از بین کارشناسان رسمی انتخاب می‌نماید. هیأت کارشناسی باید نظر خود را ظرف ده روز از تاریخ ارجاع اعلام نماید.
نظر اکثریت اعضای این هیات در مورد ارزیابی قطعی است و در صورت عدم حصول نظر اکثریت، میانگین نظر اعضاء ملاک عمل خواهد بود. چنانچه هیأت کارشناسان نتوانند در مهلت مقرر نظر خود را اعلام نمایند، مکلفند به نحو مستدل از رئیس ثبت یا واحد اجرا تقاضای مهلت بیشتر نمایند. در این صورت، مهلت مذکور حداکثر به مدت ده روز دیگر قابل تمدید خواهد بود.
