تخلیه پیش از موعد ملک اجاره ای

معمولا عرف این است که هنگام بستن قرارداد اجاره، مدت را یک سال در بنگاه تعیین میکنند و در مواردی که مدت اجاره بیش از 3 سال باشد نیز، اجاره نامه را باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. نکته ی مهم در عقد اجاره مدت آن است ، چرا که در ماده 468 ذکر شده که در صورتی که مدت اجاره تعیین نشده باشد، اجاره باطل می شود و در ماده 469 نیز ، مدت اجاره را در صورتی که در اجاره نامه تصریح نشده باشد ، همان روز انعقاد قرارداد اجاره می داند، از طرف دیگر نیز در ماده 494 قانون مدنی ذکر شده که عقد اجاره پس از انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر مستاجر بیش از آن از ملک استفاده کند ، باید هزینه ی آن را پرداخت کند.اما گاه پیش می آید که قهراً یا به هر دلیل دیگری ، یا خود مستأجر مجبور به تخلیه پیش از موعد مقرر در اجاره نامه شود و یا موجر بنا به دلایلی تخلیه عین مستأجره را از مستأجر بخواهد.

قانون تخلیه پیش از موعد آپارتمان

در کشور ما، قانونی که در رابطه با تخلیه پیش از موعد آپارتمان صحبت کرده باشد و حالات این موارد را پیش بینی کرده باشد، میتوان به قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و نیز آئین نامه اجرای قانون اخیر الذکر اشاره کرد.

بیشتر بخوانید :  توقف اجرای تخلیه

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

در قانون، اهم موارد و موارد معمول، که در آن به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد اشاره شده که به تفکیک اختیار توسط موجر و یا مستأجر، عبارتند از:

  • موارد فسخ توسط مستأجر

  1. ملک شرایط ذکر شده در قرارداد را نداشته باشد.
  2. حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر در قرارداد اجاره ذکر شده باشد.
  3. بخشی از ملک به طوری تخریب یا معیوب شود که برای مستأجر غیر قابل استفاده باشد و هم چنین غیر قابل تعمیر باشد.
  4. موجر نسبت به تعمیر قسمتی از ملک خود متعهد شود و به تعهد خود عمل نکند.
  • موارد فسخ توسط موجر

  1. در اجاره نامه ذکر شود که اگر مستأجر، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر حق فسخ داشته باشد.
  2. مستأجر در پرداخت اجاره بها بیش از یک هفته تأخیر کند.
  3. مستأجر بدون اجازه مالک و بدون اینکه در قرارداد تصریح شده باشد، ملک را در اختیار دیگری قرار داده باشد و به عبارتی دیگر، اجاره را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد.
  4. بدون اطلاع و اجازه مالک، از ملک برای مصرف و کاربردی دیگر به غیر از سکونت، به طور مثال استفاده تجاری بکند.
  5. فعالیت های نادرست قانونی، شرعی و یا عرفی در ملک موجر توسط مستأجر صورت بگیرد.

شرایط تخلیه ملک توسط مستأجر

مورد اجاره باید در حالتی به مستأجر تحویل دهد که قابل استفاده باشد و طبق ماده 478 قانون مدنی و بند 1و2 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و هم چنین بند 1 ماده 6 همین قانون مصوب 1362، هرگاه که مشخص شود که عین مستأجره معیوب بوده، در صورتی که موجر اقدام به تعمیر آن ننماید، مستأجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، هم چنین اگر به واسطه آن عیب، کلاً مورد اجاره غیر قابل انتفاع شود، اجاره باطل می شود، حتی اگر که موجر در موعد مقرر تعمیرات را انجام ندهد، مستأجر می تواند فسخ را از دادگاه صالح بخواهد.

بیشتر بخوانید :  الزام به تحویل مورد اجاره

البته نا گفته نماند که طبق ماده 487 اگر عیب وارده از جانب مستأجر باشد و موجر نتواند مانع آن شود، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

هم چنین، مطابق ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر 62، در 4 مورد، موجر می تواند اجاره را فسخ کند و یا حکم تخلیه را از دادگاه بخواهد:

  • اگر حق انتقال از مستأجر در قرارداد سلب شده باشد، ولی با این حال مستأجر اقدام به انتقال مورد اجاره کند،
  • اگر در اجاره نامه حق حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد،
  • اگر از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهت مذکور در قرارداد استفاده کند، و
  • اگر مستأجر در مهلت مقرر، اجاره بها را پرداخت نکند.

در صورت تخلیه نکردن ملک توسط مستأجر چه کنیم؟

در اینجا چند فرض برای تخلیه متصور است: تخلیه موقت، تخلیه پس از پایان مدت اجاره نامه، تخلیه به موجب یکی از عوامل بوجود آورنده حق فسخ برای موجر.

الف) گاه ممکن است در طول مدت اجاره، برای مورد اجاره نیاز به تعمیراتی شود که نیاز به تخلیه موقت ملک توسط مستأجر باشد، در صورتی که مستأجر از تخلیه برای تعمیرات توسط موجر خودداری و استنکاف کند، موجر هم می تواند اجاره را فسخ کند و هم می تواند در صورت ضرورت در تعمیر، از دادگاه حکم تخلیه موقت تا پایان تعمیرات را بخواهد.

ب) گاه نیز پیش می آید که مدت اجاره تمام شده باشد، اما مستأجر ملک را تخلیه نکند؛ در این حالت موجر باید به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کرده و پس از ارائه مستندات، حکم دستور تخلیه را از دادگاه بخواهد.

ج) در این حالت که معمول ترین آن، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر می باشد؛ در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر و قانونی اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، موجر می تواند با مراجعه به مرجع قضایی صالح، درخواست صدور اخطاریه مبنی بر پرداخت اجاره بها و اقساط عقب افتاده برای مستأجر را ارسال کند. در صورتی که تا تاریخ 10 روز اجاره بها و اقساط عقب افتاده اقدام نکند، موجر می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و تخلیه ملک و درخواست اجاره بها را درخواست کند.

بیشتر بخوانید :  ابطال اجاره نامه

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

همانگونه که هنگام انعقاد قرارداد، باید به بنگاه یا آژانس املاک کمیسیون پرداخت شود، هنگام فسخ قرارداد اجاره نیز هر گاه یکی از طرفین اقدام به فسخ اجاره کرد، باید کمیسیون املاکی مطابق توافقات قبلی پرداخت شود، اما عرف این است که در این حالت که یکی از طرفین می خواهد اجاره را فسخ کند، حق کمیسیون را همان شخص متقاضی پرداخت میکند.

 

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

1 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • حسين نيکوکار
    آگوست 20, 2018 2:30 ب.ظ

    شرايط فسخ اجاره پيش از موعد
    با سلام
    آپارتماني اجاره دادم 25 ميليون تومان رهن و ماهي 3 ميليون تومان اجاره (6 فقره چک براي کل اجاره هر 2 ماه يکبار داده) . مستاجر مبلغ 18 ميليون تومان رهن نقدي داد و 7 ميليون تومان يک فقره چک 3 روز بعد را داده و آپارتمان را تحويل دادم در قراردا قيد شده اگر چکي برگشت بخوره موجر (بنده) حق فسخ قرارداد را دارم چک مابقي رهن برگشت خورده و هنوز يک هفته هم نشده در ضمن چکها هم براي خودش نيست ولي پشت آنها را امضا و در قرارداد نوشتيم (اجاره نامه عادي در املاک نوشتيم) آيا از طريق قانوني مي توانم اقدام کنم ممنون از راهنمايي

    پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست