ابطال دستور تخلیه

دعاوی تخلیه
ابطال دستور تخلیه

شرح موضوع

ابطال دستور تخلیه یکی از دعاوی مطرح در اجاره املاک می باشد که از سوی مستاجر اقامه می گردد. دستور تخلیه در قانون روابط موجر  و مستاجر سال 76 مقرر گردیده و تا قبل از تصویب این قانون، مالک صرفا می توانست نسبت به اخذ حکم تخلیه اقدام نماید. دستور تخلیه روشی سریع و کم هزینه برای تخلیه ملکی است که مدت اجاره آن منقضی شده است. علاوه بر انقضای مدت اجاره، احراز شرایط دیگری نیز برای صدور این دستور ضروری است و فقدان این شرایط و برخی عوامل دیگر ممکن است منجر به ابطال دستور تخلیه شود.

ابطال دستور تخلیه روشی است که موجب به تعویق انداختن حکم تخلیه می شود. البته باید به این نکته توجه نمود که صرف طرح دعوای ابطال دستور تخلیه باعث به تعویق انداختن حکم تخلیه نمی گردد بلکه می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال دستور تخلیه، تقاضای صدور توقف عملیات اجرایی تخلیه را نیز تقاضا نمود و در صورت موافقت مرجع رسیدگی کننده، حکم تخلیه تا زمان صدور رای قطعی به تعویق می افتد.

شرایط ابطال دستور تخلیه

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، در صورت وجود شرایط ذیل موجر می تواند دستور تخلیه را تقاضا کند:

  1. اجاره نامه بعد از سال 76 تنظیم شده باشد.
  2. شرایط شکلی اجاره نامه رعایت شده باشد. اجاره نامه باید در دو نسخه تنظیم شده باشد و به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
  3. مدت اجاره منقضی شده باشد.
  4. دستور تخلیه تنها در مورد  املاک مسکونی املاک اداری، املاک مورد استفاده خدماتی و املاک تجاری که فاقد حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت باشند، قابل صدور است.

با توجه به اینکه صدور دستور تخلیه مسستلزم وجود شرایط مقرر در قانون می باشد، بنابراین عدم وجود هر یک از این شرایط موجبات ابطال دستور تخلیه را فراهم می نماید. لذا می توان گفت دستور تخلیه در موارد ذیل قابل ابطال می باشد:

  1. دستور تخلیه صادر شده جهت تخلیه املاک دارای حق سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق مقررات قانونی قابل ابطال است.
  2. صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است و اگر دستور تخلیه علی رغم عدم انقضاء مدت  و یا در زمان تمدید مدت قرارداد اجاره صادر شود، باطل خواهد شد.
  3. در صورتی که قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید شده باشد، صدور دستور تخلیه منتفی است. البته اثبات تمدید اجاره نامه بر عهده مستاجر است. در صورت اثبات تمدید اجاره نامه به نحو مقتضی در دادگاه، دستور تخلیه به جهت آنکه قبل از پایان مدت اجاره صادر شده، قابل ابطال است.
  4. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد نمی توان دستور تخلیه صادر نمود. چنانچه قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع اقدام به صدور دستور تخلیه نماید، می توان تقاضای ابطال دستور تخلیه را مطرح نمود.
  5. چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال 76 تنظیم شده باشد اما شرایط شکلی مقرر در قانون اعم از تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضای دو نفر شاهد، رعایت نشده باشد و قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع دستور تخلیه را صادر نماید، قابل ابطال می باشد.
  6. در برخی موارد ممکن است موجر با ارائه اجاره نامه جعلی موفق به دریافت دستور تخلیه شود، در چنین مواردی اثبات صوری یا جعلی بودن اجاره نامه با مستاجر است. با اثبات این امر نزد دادگاه، دستور تخلیه صادر شده بر مبنای اجاره نامه جعلی از درجه اعتبار ساقط می شود.

عدول از دستور تخلیه

دستور تخلیه، حکم یا قرار تلقی نمی شود، بنابراین قابل تجدیدنظر نیست. اما در صورتی که قاضی صادر کننده دستورتخلیه، متوجه شود که صدور دستور، وفق قانون سال 1376، نبوده می تواند از دستور صادره عدول نماید. در نظریه مشورتی شماره 30266/7 مورخ 6/5/1381 اداره حقوقی قوه قضائیه به عدول از دستور تخلیه توسط قاضی صادرکننده تصریح نموده است. در صورت عدول از دستور تخلیه، دستور صادره لغو و از اجرای آن خودداری می شود.

دادخواست ابطال دستور تخلیه

دادخواست ابطال دستور تخلیه از سوی مستاجر علیه موجر مطرح می گردد. در دادخواست ابطال دستور تخلیه باید جهات درخواست ابطال دستور تخلیه معین شود در غیر اینصورت منجر به رد دعوا می گردد. از جمله جهات ابطال دستور تخلیه که در قانون به آن اشاره گردیده است می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  • دادخواست ابطال دستور تخلیه
    دادخواست ابطال دستور تخلیه

    ابطال دستور تخلیه به جهت عدم اصالت سند

اگر مستاجری ادعا داشته باشد که سند اجاره ارائه شده جعلی می باشد، می تواند دعوای ابطال دستور تخلیه را به جهت جعلی بودن سند اجاره مطرح نماید. این شکایت می تواند از طریق دادسرای عمومی و انقلاب و یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صورت گیرد.

  • ابطال دستور تخلیه به جهت تمدید قرارداد اجاره

در بسیاری از مواقع موجر به جهت انقضای مدت اجاره، اقدام به تقاضای صدور دستور تخلیه می نماید. در مقابل مستاجر ادعای تمدید قرارداد اجاره را می نماید. در این مورد دو حالت متصور می باشد. حالت اول اینکه تمدید اجاره به موجب سند رسمی یا عادی باشد. حالت دوم اینکه تمدید اجاره به صورت شفاهی باشد. در حالت اول تردیدی در قبول ادعای مستاجر وجود ندارد. اما چنانچه ادعای تمدید اجاره به صورت شفاهی باشد، در پذیرش ادعای مستاجر اختلاف نظر وجود دارد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، قرارداد اجاره شفاهی به رسمیت شناخته نشده بنابراین ادعای مستاجر نیز نسبت به تمدید شفاهی قرارداد اجاره به سختی از سوی مراجع قضایی مورد پذیرش واقع می گردد. مگر آنکه مستاجر حسب ششهادت شهود و یا قرائن و امارات دیگر هم چون واریز چندین ماه اجاره بها و یا استناد به متن پیامک، امکان اثبات تمدید قرارداد اجاره را داشته باشد.

قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه

توقف دستور تخلیه مستلزم وجود شرایطی است و به صرف اعتراض به دستور تخلیه نمی توان تقاضای توقف دستور تخلیه را درخواست نمود. دستور تخلیه ظرف بیست و چهار ساعت پس از صدور به مستاجر ابلاغ شده و ایشان موظف است مفاد دستور را ظرف سه روز اجرا نماید. در غیر این صورت مامور اجرا نسبت به اجرای دستور اقدام می نماید.

طبق مواد 18 و 19 آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، در صورتی که دستور تخلیه صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت با اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه را صادر خواهد نمود.

چنانچه شکایت مستاجر به موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است، بر طبق قوانین و مقررات مطالبه نماید.

چنانچه دستور تخلیه صادر شده باشد، می بایست در دادخواست ابطال دستور تخلیه، همزمان با خواسته ابطال دستور تخلیه، تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی نیز درخواست شود. در صورتی که قاضی رسیدگی کننده دلایل مستاجر را قوی تشخیص دهد با اخذ تامین مناسب قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می نماید.

مدارک لازم برای دادخواست ابطال دستور تخلیه

در صورتی که مستاجر اقدام به طرح دعوای ابطال دستور تخلیه نماید، باید دلایل و مدارک مثبت ادعای خود را همراه با دادخواست ابطال دستور تخلیه به دادگاه ارائه نماید. از جمله مدارک لازم برای دادخواست ابطال دستور تخلیه می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

  • قرارداد اجاره
  • مدارک مبنی بر تمدید اجاره در صورتی که جهت طرح دعوا اثبات تمدید قرارداد اجاره باشد.
  • دادنامه دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف
  • مدارک و مستندات مربوط به ادعای جعلیت سند اجاره
  • شهادت شهود
  • تقاضای ارجاع به کارشناسی
  • وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا از سوی وکیل مطرح شود.

مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه

شکایت مستاجر نسبت به دستور تخلیه، مطابق ماده 18 آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل رسیدگی است.

مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه
مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه

اشتباه در صدور دستور تخلیه

علی رغم وجود اختلاف نظر در این زمینه، به نظر می رسد دستور تخلیه یک تصمیم اداری است و اگر در تنظیم و صدور آن اشتباهی رخ دهد، مقام صادرکننده می تواند از تصمیم خود عدول کند.

سخن پایانی

ابطال دستور تخلیه یکی از دعاوی اجاره می باشد که نیازمند داشتن وکیل متخصص و با تجربه در دعاوی اجاره و سرقفلی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از 20 سال سابقه فعالیت در زمینه دعاوی اجاره و سرقفلی با بهره گیری از وکلای با تجربه و متخصص در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.

مقالات مرتبط

مطالب پربازدید

دریافت مشاوره رایگان

برای دریافت مشاوره از دفتر حقوقی دادپویان حامی اطلاعات خود را ثبت کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت مشاوره با شما تماس خواهند گرفت.

نام و نام‌خانوادگی(ضروری)
Hidden

پرسش و پاسخ

18 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام.بنده منزلی را در مهر ماه خریدم و پول در سه مرحله پرداخت کردمتمام کارهای ثبت انجام شد و سند به نامم خورد و مبلغیز200 میلیون نگهداشتم چون فروشنده گفت تا دی ماه توی خونه موندگاره،تاریخ تخلیه و پرداخت 200 میلیون تومان باقی آخر دی نوشته شد و طبق متن قولنامه های اماده مربوط به فروش نوشته بود که چنانچه فروشنده تعهدات انجام نده مبلغ خسارت برای هر روز صد هزارتومان گذاشتیم و همین مبلع هم برای خریدار قراردادیم،یعنی هر کدام از طرفین تعهدات عمل نکنه روزانه صدهزار جریمه بتید بده،فروشنده دی ماه تخلیه نکرد و اول خرداد تحویل داد وطی این مدت 4 ماه تاخیر به بهانه های مختلف اجازه نداد مستاجر بره خونه رو ببینه که بتونم خونه رو اجاره بدم(البته شرط توی قولنامه ننوشته بودم)40 روز بعد از تخلیه فروشنده و تحویل کلید تونستم مستاجر حدید بیارم و پول فروشنده رو بدم،بابت تاخیر 4 ماهه تخلیه 12 میلیون از پول کم کردم و به فروشنده دادم، با توجه به اینکه تاخیر چها ماهه ایشون باعث شد برنامه هام به هم بخورن و بقیه مشکلات پیش بیاد و ابتدا تیشون تاخیر داشتن و تاخیر من درپرداخت پول بخاطر تاخیر ایشون بوده آیا بابت 40 روز فاصله تحویل کلید تا پرداخت بقیهپول به فروشنده باید جریمه بدم

    پاسخ
  • سلام. خانه ای کرایه کردم و تا شهریور ماه قرارداد دارم. مالک با ادعای پرداخت نکردن کرایه شکایت کرد و حکم غیابی تخلیه گرفت و چهار روز فرصت برای تخلیه داده. در حالیکه اطلاعی از شکایت نداشتم و از هشت ماه سکونت کرایه شش ماه پرداخت کرده بودم. و حتی پول پیش را طبق ادعای مالک دادگاه ضبط کرده در حالیکه توی قرارداد هیچ تعهدی که بشود پول پیش را مصادره کرد ندادم. رسید پرداخت کرایه ها و قرارداد دارم و برای ابطال حکم تخلیه چکار کنم؟و با توجه به اطلاعات غلط و دروغ مالک به شورا و گرفتن حکم غیابی تخلیه برای توقیف و بررسی دوباره شکایت چه راه قانونی باید انجام دهم

    پاسخ
  • منوچهری
    دی 30, 1400 1:13 ب.ظ

    سلام
    صاحب ملک درخواست تخلیه ملک رو کرده و من میخوام ابطال دستور تخلیه رو از دادگاه تقاضا نمایم چه شرایطی نیاز هست

    پاسخ
    • اگر اجاره نامه شما تابع قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 نباشد تحت شرایطی می توانید ابطال دستور تخلیه را درخواست نمایید.

      پاسخ
  • با سلام
    بنده به مدت ۵ سال است که مستاجر یک واحد میباشم و هر سال قرارداد تمدید گردید .سال گذشته در راس تاریخ تمدید موجر از نوشتن و مکتوب کردن خودداری نمود و به صورت شفاهی توافق گردید.حال که ۷ ماه از تاریخ تمدید میگذرد نسبت به تخلیه اقدام نموده.در جلسه رسیدگی قاضی به استناد یک قولنامه از ملکی دیگر که در اجاره موجر می‌باشد و تاریخ آن به اتمام رسیده نسبت به تخلیه رای داده است.ایا با وجود تمدید شفاهی و واریز مرتب اجاره قاضی میتواند به استناد یک برگه قولنامه موجر حکم تخلیه صادر کند.به صورت کامل مطلع هستم که موجر برای خود ملک را نمیخواد و نسبت به اجاره آن میخواد اقدام کند

    پاسخ
    • سلام بله شورای حل اختلاف میتواند نسبت دستور یا حکم تخلیه را صادر کند و شما میتوانید دعوای اثبات وقوع عقد اجاره مطرح کنید

      پاسخ
  • سیامک عشاقی
    مرداد 17, 1400 4:48 ق.ظ

    مدت زمان قانونی پس از اتمام قرارداد چقدر هست. در صورتی که موجر ادعا دارد باید از مستاجر جدید پول دریافت کنم.. تا مبلغ رهن مرا بپردازند.

    پاسخ
    • مدت زمانی ندارد
      به محض اتمام مدت اجاره، موجر مکلف به پرداخت مبلغ ودیعه رهن میباشد

      پاسخ
    • با سلام بنده ی مستاجر داشتم ک شورا دستور به تخلیه صادر کرده امروز خود مستاجر با بنده تماس گرفته ک شورا چند روز هم به مهلت تخلیه مستاجر اضافه کرده بدون اطلاع بنده ایا این کار امکان پزیر هست؟ ک دستور قبلی بدون اطلاع بنده باطل کنن و مهلت اضافه ب مستاجر بدهند
      ممنون میشم راهنمایی کنید

      پاسخ
      • سلام طبق آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بله مستاجر پس از صدور دستور تخلیه میتواند حداکثر به مدت ۱۵ روز مهلت بگیرد

        پاسخ
  • با سلام، با توجه به دستورالعمل ستاد کورونا در سال ۱۴۰۰، در حال حاضر شوراهای حل اختلاف دستور تخلیه فوری میدهند؟چون مصوبه ی ستاد کورونا، تنها و تنها باعث پررو شدن مستاجرها شده است . با تشکر

    پاسخ
    • سلام دستور تخلیه اماکن مسکونی در شوراهای حل اختلاف با توجه به مصوبه ستاد کرونا در حال حاضر صورت نمی گیرد
      مگر به جهت اثبات نیاز شخصی و یا اثبات فروش ملک

      پاسخ
      • خسته نباشید . بنده ۳ سال در یک‌ملک مستاجر هستم . واجاره مالک رو هر۶ ماه پرداخت میکردم‌ بخواسته خود ایشان. امسال اجاره ۶ ماه دوم‌رو ازبنده نگرفتن و استناد کردن‌به پرداخت معوقه اجاره و بهمین دلیل حکم تخلیه گرفتن . درصورتی که هنوز اجاره ایشان بطور کامل‌ حاضر میباشد . چطور میشود جلوی اجرای حکم تخلیه روگرفت ؟

        پاسخ
        • سلام چنانچه پرداخت هر ۶ ماه یکبار را مکتوب نموده باشید میتوانید مستند به این مکتوب از جرای حکم تخلیه جلوگیری نمایید

          پاسخ
  • سلام. سال گذشته آپارتمانم را توسط یکی از آشنایان اجاره دادم که بعلت عدم حضور اینجانب، ایشان در املاک اجاره نامه را بعنوان موجر امضاکردند بعداز اتمام مدت اجاره با وجود پیگیری های متعدداینجانب و مباشر بنده، مستاجر منزل را تخلیه نکرد بعداز چندماه مستاجر با فریب ایشان را (منظور مباشر بنده است که نامش در اجاره نامه بعنوان موجراست)
    به خانه خود دعوت کرد و با حضور سه مرد شرور اجاره نامه جدیدی که ظاهرا از قبل آماده کرد بود جلوی ایشان گذاشت و باتهدید وزور اسلحه امضاگرفت که در متن اجاره نامه ذکرشده ایشان مبلغ 70میلیون رهن ازبابت اجاره سال جدید دریافت کرده است . حال با توجه به ادعای دروغ مستاجر و وجود اجاره نامه جعلی جدید وعدم پرداخت هیچ اجاره ای از آن زمان، اینجانب بعنوان مالک واقعی آپارتمان چگونه میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟ آیادادگاه با ارائه این مدرک دروغین از طرف مستاجرو عدم پذیرش اینجانب
    درخصوص چگونگی نحوه پرداخت این مبلغ موهوم مدرکی ازایشان نخواهد خواست وصرفا وجود یه برگه دستی که آن هم با زور اسلحه امضاشده کافیست تا ادعای ایشان پذیرفته شود ممنونم از سایت

    پاسخ
    • با سلام در ابتدا شما باید به جهت اثبات ادعای خویش شکایت کیفری علیه مباشر و مستاجر تحت عنوان انتقال منافع به غیر و تصرف عدوانی طرح نمایید و با ارجاع امر به کارشناسی مشخص می گردد اجاره نامه جعلی می باشد سپس می توانید دستور رفع تصرف را بخواهید و با توجه به عدم پرداخت اجاره بها اجرت المثل ایام تصرف رو طبق نظر کارشناس بخواهید

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

مقالات مرتبط