ابطال دستور تخلیه

قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره با توجه به زمان آن متفاوت است.قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر عبارتست از :

  • ۱ـ قانون مصوب سال ۱۳۵۶ که در خصوص اجاره محل های کسب و کار و تجارت است.
  • ۲ـ قانون مصوب سال ۱۳۶۲ که هم اجاره محل های مسکونی و هم تجاری را در بر میگیرد.
  • ۳ـ قانون مصوب سال ۱۳۷۶.

قانون مصوب سال ۱۳۷۶ فقط شامل اجاره هایی میشود که از آن تاریخ به بعد منعقد شده باشد.پیام اصلی این قانون تخلیه هر چه سریعتر محلهای استیجاری بدون نیاز به رسیدگی قضایی است.طبق این قانون در صورت وجود جمیع شرایط،مقام قضایی دستور تخلیه را صادر مینماید.

ابطال دستور تخلیه
ابطال دستور تخلیه

ماهیت دستور تخلیه

برای درخواست صدور دستور تخلیه نیازی به ارائه دادخواست نیست.در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر نیز به این امر اشاره شده است.صرف ارائه درخواست کتبی برای صدور دستور تخلیه کفایت مینماید.دستور تخلیه،دستور قضایی است که همانند احکام قضایی لازم الاجرا است وچون حکم تلقی نمیشود،قابل واخواهی و تجدیدنظر هم نیست.

بدین صورت که دادگاه دستور تخلیه را با وجود شرایط قانونی صادر می نماید.و آن را به واحد اجرای احکام ارسال مینماید تا ظرف یک هفته تخلیه انجام شود.لذا حکمی صادر نمیشود که قابل واخواهی یا تجدیدنظر باشد.

همچنین با توجه به اینکه دستور تخلیه حکم تلقی نمیشود اجرائیه هم صادر نمیگردد و توسط مامور،ابلاغ و اجرا میگردد.

دعوای ابطال دستور تخلیه

طبق قانون روابط موجر ومستاجر مصوب۱۳۷۶،مستاجر حق شکایت نسبت به مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر را دارد.طبق این ماده مستاجر میتواند شکایت خود را در دادگاه مطرح نماید.اما شکایت وی مانع اجرای دستور تخلیه نمیشود.بدین صورت که وی باید طبق دستور عین مستاجره را تخلیه نماید و بعد از تخلیه میتواند شکایت نماید.ودرصورت اثبات ادعای خویش علاوه بر صدور حکم نسبت به موارد ادعایی به جبران خسارت هم حکم صادر میشود.

جهت صدور دستور تخلیه،قرارداد اجاره میبایست دارای شرایط مذکور در قانون باشد.درصورت عدم وجود یکی از شرایط میبایست تقاضای صدور حکم تخلیه را نمود.و این مستلزم رعایت تشریفات رسیدگی طبق قانون آئین دادرسی مدنی است.

درصورتیکه قاضی بدون توجه به عدم وجود یکی از شرایط،دستور تخلیه صادر نماید،میتوان دعوای ابطال دستور تخلیه را مطرح نمود.مانند اینکه به جای دو نفر شاهد فقط یک نفر اجاره نامه را امضا کرده باشد.و یا اینکه اجاره نامه مشمول قانون سال ۵۶ بوده باشد.و یا اینکه اجاره نامه جدید مسبوق به سابقه قبل از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ باشد.

در این صورت قاضی دستور صادره را لغو و از اجرای آن خودداری میشود.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال دستور تخلیه

همانگونه که گفته شد اعتراض به دستور تخلیه حالات مختلف دارد.

  • حالت اول: دستور تخلیه نسبت به قرارداد اجاره ای صادر شود که شرایط مذکور در قانون را دارا نباشد.
  • حالت دوم: دستور تخلیه نسبت به قرارداد اجاره ای صادر شود که تمامی شرایط را دارا باشد.ولی مستاجر قراردادی را ارائه نماید که قبل از سال ۷۶ تنظیم شده است.و قرارداد جدید،تجدید قرارداد سابق بوده باشد.
  • حالت سوم: مستاجر نسبت به مفاد قرارداد ارائه شده مدعی حقی باشد.

در قانون نسبت به مراجع صالح رسیدگی به دعاوی مذکور اشاره ای نشده است.اما با توجه به فحوای قانون و آراء صادره میتوان این مراجع را مشخص نمود.در حالت اول و دوم که دستور تخلیه به اشتباه صادر گردیده،مرجع رسیدگی همان قاضی صادر کننده دستور میباشد.زیرا دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی نمیباشد.بنابراین در اینگونه مواقع قاضی صادر کننده دستور رسیدگی مینماید.ودرصورت احراز اشتباه در صدور دستور تخلیه از آن عدول مینماید.پس از آن موجر میتواند نسبت به ارائه دادخواست تخلیه اقدام نماید.در این صورت پس از تعیین وقت و رسیدگی،حکم تخلیه صادر میگردد.حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی میباشد.و برای اجرای آن بایستی اجرائیه صادر گردد.

حالت سوم در ماده ۵ قانون سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده است.در این موارد مستاجر ناچار به اجرای دستور تخلیه است.اما میتواند پس از طرح شکایت و اثبات ادعای خویش اعاده وضع به حالت سابق را بخواهد.همچنین مستاجر می تواند خسارت وارده را نیز مطالبه نماید.البته مستاجر میتواند در ضمن دادخواست توقف عملیات اجرایی را بخواهد .اما با توجه به روند سریع اجرای دستور تخلیه در عمل این خواسته امکان پذیر نمیباشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 5 امتیاز: 3.2)

12 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام. سال گذشته آپارتمانم را توسط یکی از آشنایان اجاره دادم که بعلت عدم حضور اینجانب، ایشان در املاک اجاره نامه را بعنوان موجر امضاکردند بعداز اتمام مدت اجاره با وجود پیگیری های متعدداینجانب و مباشر بنده، مستاجر منزل را تخلیه نکرد بعداز چندماه مستاجر با فریب ایشان را (منظور مباشر بنده است که نامش در اجاره نامه بعنوان موجراست)
    به خانه خود دعوت کرد و با حضور سه مرد شرور اجاره نامه جدیدی که ظاهرا از قبل آماده کرد بود جلوی ایشان گذاشت و باتهدید وزور اسلحه امضاگرفت که در متن اجاره نامه ذکرشده ایشان مبلغ 70میلیون رهن ازبابت اجاره سال جدید دریافت کرده است . حال با توجه به ادعای دروغ مستاجر و وجود اجاره نامه جعلی جدید وعدم پرداخت هیچ اجاره ای از آن زمان، اینجانب بعنوان مالک واقعی آپارتمان چگونه میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟ آیادادگاه با ارائه این مدرک دروغین از طرف مستاجرو عدم پذیرش اینجانب
    درخصوص چگونگی نحوه پرداخت این مبلغ موهوم مدرکی ازایشان نخواهد خواست وصرفا وجود یه برگه دستی که آن هم با زور اسلحه امضاشده کافیست تا ادعای ایشان پذیرفته شود ممنونم از سایت

    پاسخ
    • با سلام در ابتدا شما باید به جهت اثبات ادعای خویش شکایت کیفری علیه مباشر و مستاجر تحت عنوان انتقال منافع به غیر و تصرف عدوانی طرح نمایید و با ارجاع امر به کارشناسی مشخص می گردد اجاره نامه جعلی می باشد سپس می توانید دستور رفع تصرف را بخواهید و با توجه به عدم پرداخت اجاره بها اجرت المثل ایام تصرف رو طبق نظر کارشناس بخواهید

      پاسخ
  • با سلام، با توجه به دستورالعمل ستاد کورونا در سال ۱۴۰۰، در حال حاضر شوراهای حل اختلاف دستور تخلیه فوری میدهند؟چون مصوبه ی ستاد کورونا، تنها و تنها باعث پررو شدن مستاجرها شده است . با تشکر

    پاسخ
    • سلام دستور تخلیه اماکن مسکونی در شوراهای حل اختلاف با توجه به مصوبه ستاد کرونا در حال حاضر صورت نمی گیرد
      مگر به جهت اثبات نیاز شخصی و یا اثبات فروش ملک

      پاسخ
      • علی حسینی
        آگوست 1, 2021 4:43 ب.ظ

        خسته نباشید . بنده ۳ سال در یک‌ملک مستاجر هستم . واجاره مالک رو هر۶ ماه پرداخت میکردم‌ بخواسته خود ایشان. امسال اجاره ۶ ماه دوم‌رو ازبنده نگرفتن و استناد کردن‌به پرداخت معوقه اجاره و بهمین دلیل حکم تخلیه گرفتن . درصورتی که هنوز اجاره ایشان بطور کامل‌ حاضر میباشد . چطور میشود جلوی اجرای حکم تخلیه روگرفت ؟

        پاسخ
        • سلام چنانچه پرداخت هر ۶ ماه یکبار را مکتوب نموده باشید میتوانید مستند به این مکتوب از جرای حکم تخلیه جلوگیری نمایید

          پاسخ
  • سیامک عشاقی
    آگوست 8, 2021 4:48 ق.ظ

    مدت زمان قانونی پس از اتمام قرارداد چقدر هست. در صورتی که موجر ادعا دارد باید از مستاجر جدید پول دریافت کنم.. تا مبلغ رهن مرا بپردازند.

    پاسخ
    • مدت زمانی ندارد
      به محض اتمام مدت اجاره، موجر مکلف به پرداخت مبلغ ودیعه رهن میباشد

      پاسخ
    • با سلام بنده ی مستاجر داشتم ک شورا دستور به تخلیه صادر کرده امروز خود مستاجر با بنده تماس گرفته ک شورا چند روز هم به مهلت تخلیه مستاجر اضافه کرده بدون اطلاع بنده ایا این کار امکان پزیر هست؟ ک دستور قبلی بدون اطلاع بنده باطل کنن و مهلت اضافه ب مستاجر بدهند
      ممنون میشم راهنمایی کنید

      پاسخ
      • سلام طبق آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بله مستاجر پس از صدور دستور تخلیه میتواند حداکثر به مدت ۱۵ روز مهلت بگیرد

        پاسخ
  • با سلام
    بنده به مدت ۵ سال است که مستاجر یک واحد میباشم و هر سال قرارداد تمدید گردید .سال گذشته در راس تاریخ تمدید موجر از نوشتن و مکتوب کردن خودداری نمود و به صورت شفاهی توافق گردید.حال که ۷ ماه از تاریخ تمدید میگذرد نسبت به تخلیه اقدام نموده.در جلسه رسیدگی قاضی به استناد یک قولنامه از ملکی دیگر که در اجاره موجر می‌باشد و تاریخ آن به اتمام رسیده نسبت به تخلیه رای داده است.ایا با وجود تمدید شفاهی و واریز مرتب اجاره قاضی میتواند به استناد یک برگه قولنامه موجر حکم تخلیه صادر کند.به صورت کامل مطلع هستم که موجر برای خود ملک را نمیخواد و نسبت به اجاره آن میخواد اقدام کند

    پاسخ
    • سلام بله شورای حل اختلاف میتواند نسبت دستور یا حکم تخلیه را صادر کند و شما میتوانید دعوای اثبات وقوع عقد اجاره مطرح کنید

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست