دادپویان حامی

توقیف سرقفلی

توقیف سرقفلی
فهرست مطالب

اکثریب قریب به اتفاق افراد در جامعه بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و صدور حکم محکومیت، نسبت به پرداخت دیون و ایفاء تعهدات خود اقدام مینمایند. در صورت وقوع اختلاف در مورد دیون و تعهدات و حل و فصل آن در دادگستری نیز عموما محکومان بعد از قطعیت حکم، از رای دادگاه تمکین کرده و بدهی خود را میپردازند. اما در صورتی که شخصی حاضر به اجرای رای صادره نباشد و از پرداخت امتناع نماید، محکوم‌له میتواند با معرفی اموال محکوم‌علیه و توقیف آنها، امکان استیفا حقوق خود را از محل آن اموال فراهم نماید.اما توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، به دلیل ماهیت خاص آن با چالش هایی روبرو میباشد که موجب سردرگمی مراجع قضایی و مراجعین شده است.

اهمیت توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

ارزش سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت معادل مبلغ قابل توجهی میباشد که گاهی از ارزش خود ملک نیز بیشتر است.

حق کسب یا پیشه یا تجارت

حق کسب یا پیشه یا تجارت، حقی است برای مستاجر در عین مستاجره که به تبع مالکیت منافع و کار و تلاش وی در محل کسب به  وجود می آید. حق کسب یا پیشه یا تجارت موجب حق اولویت مستاجر در اجاره کردن ملک میشود و کاملا به عین مستاجره وابسته است؛ به این معنی که  مستاجر نمیتواند بدون انتقال منافع، حق کسب یا پیشه یا تجارت را به ثالث واگذار نماید.

سرقفلی

جهت تبیین تفاوت و تمایز سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت و تنویر ذهن، ارائه تعریفی از سرقفلی ضروری به نظر میرسد.  سرقفلی مبلغی است که در زمان انعقاد اجاره با توافق میان موجر و مستاجر تعیین میشود و موجر در صورت پرداخت این مبلغ توسط مستاجر، حاضر میشود منافع ملک خود را از طریق اجاره به او واگذار نماید.

شایان ذکر است که این مبلغ، جدا از مبلغ مال الاجاره ای است که هر ماه توسط مستاجر به موجر پرداخت میشود و میزان آن نیز به عوامل مختلفی از جمله محل وقوع ملک، موقعیت تجاری، شرایط عین مستاجره و … بستگی دارد.

سرقفلی اصولا اختصاص به مالک ملک دارد اما در صورتی که سرقفلی ملک به ناقل صحیح قانونی، به مستاجر منتقل شده باشد، وی میتواند در صورت واگذاری موضوع اجاره، از مستاجر بعدی سرقفلی بگیرد.

تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت

از تامل در متون قانونی و آرا مراجع قضایی در این زمینه میتوان چنین استنباط کرد که تفاوتی میان سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد و این دو عنوان به جای یکدیگر به کار گرفته میشوند.

اما به نظر میرسد تفاوت هایی میان این دو وجود دارد که قابل چشم پوشی نبوده و موجب تفکیک این دو نهاد میشوند. آراء متعددی نیز به عنوان شاهد در این زمینه وجود دارند که صراحتا قائل به تمایز این دو نهاد هستند.

به طور خلاصه میتوان تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت را در چند مورد بیان کرد که مهمترین آن مبنای ایجاد هریک از این دو حق میباشد؛ به این معنا که مستاجر به واسطه کار و تلاش در محل کسب و به مرور زمان دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت میشود اما سرقفلی مبلغی است که در ابتدای انعقاد اجاره و با توافق طرفین تعیین میشود. البته میزان سرقفلی نیز وابسته به موقعیت و شرایط ملک میباشد اما فعالیت تجاری مستاجر هیچ تاثیری در این زمینه ندارد. فلذا در صورتی که مستاجر پس از انعقاد عقد اجاره هیچ فعالیتی در ملک انجام ندهد مطمئنا دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت نخواهد بود. اما در صورتی که همین مستاجر در زمان انعقاد اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، مستحق دریافت سرقفلی میباشد و عدم فعالیت تجاری او تاثیری در این استحقاق نخواهد داشت.

از طرف دیگر در متون قانونی دیده میشود که ممکن است برخی رفتارها و اقدامات از سوی مستاجر منجر به اسقاط یا تقلیل حق کسب یا پیشه یا تجارت شود، مثل تعدی و تفریط در مورد اجاره یا انتقال منافع مورد اجاره به ثالث بدون اذن و رضایت مالک. اما قانونگزار در هیچ متنی به اسقاط حق دریافت سرقفلی به دلیل سو رفتار مستاجر اشاره نکرده است که این به معنی عدم تاثیرگزاری چنین مواردی در مورد سرقفلی میباشد.

با توجه به مباحث فوق الذکر، عرف اقتصادی، نظریات فقها و رویه قضایی تفاوت میان دو نهاد سرقفلی یا حق کسب و پیشه انکار ناپذیر است.

قابلیت توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

مطابق مقررات حاکم بر اجرای احکام صادره از سوی دادگاه ها، در صورتی که محکوم علیه مبادرت به پرداخت دین ننماید، محکوم له میتواند تقاضای توقیف اموال وی را مطرح کند. بنابراین تنها اموال، قابلیت توقیف دارند و برای بررسی قابلیت توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، باید مالیت آن را احراز نماییم.

به طور کلی از منظر قانون ایران، برای آنکه چیزی مال محسوب شود باید واجد ویژگی های خاصی باشد؛ از جمله اینکه یک نیاز از نیازهای مشروع و منطقی انسان را برطرف نماید و در اصطلاح مفید باشد. همچنین باید قابلیت اختصاص یافتن به یک یا چند شخص را داشته باشد و این اشخاص بتوانند آن را به اشخاص دیگری منتقل نمایند.

همه اموال به صورت فیزیکی قابل رویت نمیباشند؛ بخش مهمی از دارایی های افراد را حقوق مالی تشکیل میدهد که اگرچه ملموس نیستند اما مال محسوب شده و دارای ارزش معاملاتی میباشند؛ مثل طلب.

 سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز جزء حقوق مالی میباشند. زیرا اولا قابلیت  تعلق داشن به شخص یا اشخاص را دارند، قابل نقل و انتقالند و واجد منافع مشروع و عقلایی نیز میباشند. منفعت مورد اشاره در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت در واقع همان حمایت از فعالیت های تجاری و تلاش مستاجر در ملک مورد  اجاره میباشد که موجب جلب اعتماد و کسب اعتبار میباشد.

با امعان نظر به توضیحات اخیر، اصل مالیت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت محرز بوده و بنابراین طلبکار میتواند در صورت وجود چنین حقی برای طلبکار، تقاضای توقیف حقوق مزبور و استیفا دین از محل فروش آنها را به مرجع صالح تقدیم نماید.

البته نظر مخالف نیز در این زمینه و در مورد توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت وجود دارد. مخالفان با این استدلال که حق کسب یا پیشه یا تجارت کاملا وابسته به شخص مستاجر بوده و به تنهایی مالیت ندارد، این حق را قابل توقیف نمیدانند. این گروه معتقدند چون مستاجر نمیتواند حق کسب یا پیشه یا تجارت را جدا از منافع عین انتقال دهد پس  فاقد یکی از ویژگی های مال میباشد که قابلیت نقل و انتقال است. بنابراین با انکار اصل مالیت حق کسب یا پیشه یا تجارت، قابلیت توقیف آن را نیز رد میکنند.

گروه سومی نیز وجود دارند که توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت را عملی بیهوده میدانند؛ زیرا این حق به تنهایی و جدا از منافع ملک قابل انتقال نیست و از طرفی انتقال منافع توسط مستاجر در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۵۶ و در صورت شرط عدم انتقال منافع در قراردادهای تابع قانون مدنی و قانون سال ۷۶، نیازمند رضایت موجر میباشد. بنابراین عملا توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت به واسطه عدم قابلیت فروش، واجد منفعت عقلایی نمیباشد.

واقعیت این است که اگرچه مشکلاتی عملی در توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت و فروش آن وجود دارد اما این مشکلات نافی امکان توقیف این حق نمیباشند.

سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت مال منقول است یا غیر منقول؟

تشخیص منقول یا غیرمنقول بودن اموال از جهات مختلفی حائز اهمیت میباشد؛ مثل تعیین مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی مربوط به این اموال، نحوه توقیف و تشریفات فروش اموال و محدودیت بیگانگان در تملک اموال غیرمنقول.

اگرچه نظر مخالف نیز در این زمینه وجود دارد اما سرقفلی و وحق کسب یا پیشه یا تجارت را میتوانیم جزء حقوق مالی غیرمنقول محسوب کرده و مقررات مختص این اموال را بر آنها جاری بدانیم. دلیل غیرمنقول دانستن سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز وابستگی غیرقابل انکار آنها به ملک مورد اجاره میباشد که مالی غیرمنقول محسوب میشود. از آنجا که تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت تابع محل وقوع و سایر شرایط ملک مورد اجاره میباشد، میتوان آن را یک حق مالی غیرمنقول تلقی نمود.

توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت در دادگاه

اصولا واحد اجرای احکام دادگاه ها پس از احراز تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به محکوم علیه، توقیف حق مزبور را به موجب صورتجلسه به دارایی و اداره ثبت اعلام مینماید.

توقیف حق کسب یا پیشه یا تجارت در اداره ثبت

در صورتی که حق کسب یا پیشه یا تجارت که درخواست توقیف آن از سوی محکوم له مطرح شده است، مستند به سند رسمی باشد، ذی نفع میتواند تقاضای خود را به اجرای ثبت تقدیم نماید. اجرای ثبت نیز در صورت وجود سند رسمی معتبر و احراز تعلق حق کسب یا پیشه یا تجارت به محکوم علیه، مراتب توقیف را به شخص ذی حق، دفترخانه تنظیم کننده سند، اداره ثبت محل وقوع ملک و اتحادیه مربوطه اعلام مینماید.

مزایده حق کسب یا پیشه یا تجارت در دادگاه

از آنجا که انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت مستقل از منافع مورد اجاره میسر نمیباشد، دادگاه مزایده حق کسب یا پیشه یا تجارت را به همراه منافع ملک برگزار میکند. به همین علت اصولا رضایت مالک برای انتقال منافع ملک ضروری میباشد. چنانچه مالک به این انتقال رضایت ندهد باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم. فرض اول آنکه در عقد اجاره، شرط مباشرت نشده باشد. در این فرض اگر مدت اجاره به پایان نرسیده باشد که رضایت مالک لازم نمیباشد و در حالتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد، مالک ملزم به تمدید است و در صورتی که راضی به تمدید نباشد باید حق کسب یا پیشه یا تجارت را بپردازد که میتوان محکوم به را از این مبلغ استیفا نمود.

اما در صورتی که شرط مباشرت مستاجر در عقد اجاره قید شده باشد، منافع موجر و طلبکاران مستاجر در تعارض با یکدیگر قرار میگیرند که در قوانین و رویه فعلی راه حل مناسبی برای این شرایط وجود ندارد.

توقیف و مزایده سرقفلی

از آنجا که سرقفلی مبلغی است که مستاجر به موجر میپردازد، در مالیت و امکان توقیف آن تردیدی نیست. اما مطابق ماده ۵۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هرچند توقیف سرقفلی جایز است اما مزایده آن منافی با حقوق مالک به عنوان شخص ثالث است. به این صورت که سرقفلی ملک را به شخصی منتقل مینماید که مالک در تعیین آن نقشی نداشته است و به همین جهت مزایده سرقفلی میسر نمیباشد.

شورای عالی ثبت نیز در رای وحدت رویه شماره ۱۷۷۹، مزایده سرقفلی را به علت مغایرت با حقوق ثالث، فاقد وجاهت قانونی میداند

امتیاز دهید

پر بازدید ترین مقالات

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *