ابطال سند رسمی مالکیت ؛ مطابق ماده 70 قانون ثبت، مندرجات کلیه اسنادی به صورت رسمی به ثبت رسیده باشند در تمام مراجع معتبر شمرده میشود؛ مگر..
مطابق ماده 70 قانون ثبت، مندرجات کلیه اسنادی که به صورت رسمی به ثبت رسیده باشند در تمام مراجع معتبر شمرده میشود؛ مگر آنکه بی اعتباری سند، طبق شرایط مقرر قانونی به اثبات برسد. اسناد رسمی در صورتی معتبر خواهند بود که با رعایت تشریفات مقرر قانونی صادر شده باشند. شخصی که مدعی بی اعتباری سند رسمی باشد میتواند اقدام به اقامه دعوای ابطال سند رسمی مالکیت نماید.
مطابق مقررات قانون ثبت، با صدور سند رسمی مالکیت به نام شخص، کلیه مراجع و محاکم مکلفند شخص مزبور را به عنوان مالک ملک ثبت شده مورد شناسایی قرار دهند. هیچ یک از مامورین و مستخدمین دولتی نمیتوانند در اعتبار اسناد رسمی تردید نموده و اعتبار آن را نپذیرند؛ تا زمانی که حکم به ابطال این اسناد با رعایت تشریفات و از سوی مرجع صالح صادر شود.
علت اعتبار اسناد رسمی، تشریفات مربوط به روند صدور این اسناد است که باعث میشود احتمال جعل یا وقوع اشتباه در این اسناد به حداقل برسد. البته این امر مانع طرح دعوای ابطال اسناد رسمی نمیباشد؛ اما خواهان این دعوا باید عدم رعایت تشریفات قانونی، صدور سند به وسیله شخص فاقد صلاحیت و … را نزد دادگاه اثبات نماید.
به طور خلاصه در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت ، خواهان از دادگاه میخواهد بی اعتباری سند موضوع دعوا را تایید و اعلام نماید.
گاهی قانونگذار بدون وقوع اختلاف و اقامه دعوا از سوی ذینفع، اقدام به ابطال برخی از اسناد رسمی مالکیت مینماید. از جمله این موارد میتوان به ابطال اسناد رسمی مالکیت موقوفات، اراضی موات، جنگل ها و مراتع و … از طریق تصویب مصوبات و قوانین اشاره نمود.
در صورتی که سند رسمی صادره موجب تضییع حقوق خصوصی افراد شود، شخص ذی حق میتواند با تقدیم دادخواست، صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی را تقاضا نماید.
اثبات وجود عوامل موجب ابطال در سند موضوع دعوا بر عهده خواهان میباشد. برخی از عواملی که در صورت اثبات، موجب ابطال سند رسمی خواهند بود عبارتند از: وجود سند معارض، مجعول بودن سند مالکیت، ثبت سند بر خلاف مقررات قانونی و … .
در صورتی که نسبت به یک ملک واحد، اسناد مالکیت متعدد صادر شود، سندی که به لحاظ تاریخ ثبت موخر میباشد، سند معارض محسوب میشود. اصولا سند رسمی مقدم الصدور معتبر شناخته میشود و تا زمانی که حکمی از دادگاه صالح مبنی بر بی اعتباری آن صادر نشده باشد، خللی به صحت آن وارد نخواهد شد.
سند موخر الصدور نیز عموما بی اعتبار تلقی میشود، مگر آنکه در مرجع قانونی صلاحیت دار، حکم به صحت آن صادر شده باشد.
در صورتی که صدور اسناد معارض محرز شده باشد، اداره ثبت مکلف است این مورد را کتبا به اطلاع دارنده سند معارض برساند. دارنده سند معارض، در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ مراتب توسط اداره ثبت، برای طرح دعوای ابطال سند در مرجع قانونی مهلت دارد. دادگاه پس از بررسی روند تنظیم و صدور اسناد، هریک از اسناد را که مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد باطل اعلام مینماید. دادخواست خارج از مهلت از دارنده سند معارض پذیرفته نخواهد شد؛ مگر در صورت اثبات وجود عذر موجه برای ذی نفع.
در صورتی که دارنده سند معارض در مهلت دو ماهه اقدام به طرح دعوا نکرده باشد، دارنده سند مقدم الصدور میتواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا توسط دارنده سند معارض، اعلام بطلان سند معارض را تقاضا نماید.
ادعای جعل نسبت به اسناد رسمی قابل استماع است و در صورتی که دادگاه صالح، سند را مجعول تشخیص دهد، سند مزبور باطل اعلام خواهد شد. ذی نفع میتواند این دعوا را از طریق دادگاه حقوقی یا کیفری تعقیب نماید. برای اعلام بی اعتباری سند مجعول، طرح دعوا در دادگاه حقوقی کافی خواهد بود، اما تعین مجازات برای شخص جاعل تنها در صلاحیت دادگاه کیفری میباشد.
ماده 22 قانون ثبت اشعار میدارد در صورتی که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. ماده 24 همین قانون نیز هیچ دعوایی را خارج از مهلت اعتراض از افراد مدعی نمیپذیرد.
گروهی از حقوقدانان با استناد به مفاد این دو ماده، امکان پذیرش دعوای ابطال سند رسمی را مورد تردید قرار میدهند. این گروه معتقدند با وجود مواد مزبور، دعوای ابطال سند مالکیت در محاکم مسموع نمیباشد. نظم معاملاتی جامعه نیز اقتضا دارد پس از صدور سند رسمی، امکان ابطال آن وجود نداشته باشد تا مردم بتوانند با اطمینان کامل اقدام به انجام معاملات با سند رسمی نمایند.
در مقابل عده ای قائل به پذیرش دعوای ابطال سند رسمی مالکیت میباشند. طبق نظر این گروه، اعتبار سند رسمی و عدم پذیرش بی اعتباری مفاد آن منوط به رعایت تشریفات قانونی در تمام مراحل تنظیم و صدور سند میباشد. بنابراین در صورت عدم رعایت تشریفات مقرر در هر مرحله از تنظیم و صدور اسناد رسمی، هر ذی نفع میتواند با مراجعه به مراجع صالح، اعلام بی اعتباری سندی که بر خلاف قانون به ثبت رسیده است را از دادگاه تقاضا نماید. استماع دعوای ابطال سند رسمی نه تنها منافاتی با ماده 22 قانون ثبت ندارد، بلکه در راستای اجرای آن میباشد؛ چرا که در ابتدای همین ماده آمده است : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید…”، فلذا اجرای مفاد این ماده منوط به رعایت مقررات قانونی در جریان ثبت میباشد و اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد نمیتوان از مزایای این حکم بهره مند شود.
دیوان عالی کشور نیز در رای وحدت رویه شماره 1653 خود، ماده 22 قانون ثبت را ناظر به املاکی میداند که مطابق قانون به ثبت رسیده اند.
در مجموع میتوان گفت هرچند بی اعتباری اسناد رسمی امری استثنائی است اما در صورت اثبات فقدان تشریفات قانون در مراحل تنظیم و صدور سند، دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه ها قابل پذیرش میباشد.
در برخی موارد، ابطال سند رسمی نیاز به صدور حکم از ناحیه دادگاه نداشته و اداره ثبت راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید . این موارد عبارتند از:
پس از فوت شخص و صدور گواهی حصر وراثت، وراث میتوانند ضمن تسلیم مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک، صدور سند جدید به نام خود را از آن مرجع بخواهند. پس از طی مراحل قانونی، اداره ثبت محل، اقدام به ابطال سند رسمی مالکیت سابق به نام مورث و صدور اسناد مالکیت جدید به نام وراث و به نسبت سهام هریک خواهد نمود.
چنانچه پس از صدور سند مالکیت المثنی، سند اصلی توسط مالک پیدا شود، در صورتی که با سند المثنی معامله ای منعقد نشده باشد، سند اخیر باطل خواهد شد. در صورت انجام معامله با سند المثنی، سند اصلی ابطال شده و سند المثنی معتبر باقی خواهد ماند.
پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر ابطال سند رسمی ، برای اجرای حکم نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد، بلکه به صرف اعلام به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مذکور اقدام به ابطال سند مالکیت می نماید.
25 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
بسیار خوب و روان توضیح داده شده است ممنون
سلام. سوالی داشتم ممنون میشم جواب بدید آیا چنانچه سند مالکیتی غیر قانونی صادر شده باشد می توان آن را باطل کرد؟ و از چه طریقی باید اقدام شود؟ و کدام دادگاه صلاحیت دارد؟
باسلام. شما ابتدا باید ادعای خود را ثابت کنید و سپس ابطال سند مالکیت را از طریق دادگاه های حقوقی بخواهید. دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.
با سلام. ملکی ۴۰ سال قبل بین مادر و دایی من تقسیم شد که قسمت بزرگتر به مادرم رسید. مادرم برای ملک خودش سند منگوله دار رسمی گرفت. الان بعد از ۴۰ سال دایی بنده قولنامه ای آورده که در آن آمده این زمین سه دونگ سه دونگ باید تقسیم میشده. آیا میتواند سند مادرم را ابطال کند؟
با سلام. ملکی۴۰ سال قبل
سلام. شخصی با استفاده از مدارک جعلی ملک من را فروخته و سند را هم به نام خریدار کرده من شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول مطرح کردم که ثابت شد الان می توانم سند را باطل کنم؟
بله می توانید.
ما دو‌ماه پیش دادخواست اثبات مالکیت و‌خلع ید خوانده در ملک مشاعی را داده ایم اکنون مشخص شده که او بر خلاف مقررات ثبتی سند مالکیت گرفته، آیا قبل از تعیین شعبه دادگاه با ارسال لایحه میتوان ابطال سند را قبل از خلع بد در ستون خواسته اضافه کرد؟
با سلام خیر
سلام اموالی از مرحوم پدرم به ما به ارث رسیده است که به اصل سندها دسترسی نداریم اما شماره ثبتی داریم و با مراجعه به اداره ثبت همکاری نکردند الان چه اقدامی باید انجام دهیم
سلام نسبت به اخذ سند مالکیت المثنی مشاعی تک برگ اقدام نمایید.
با سلام دوقطعه زمین سند مشاع سند دفترچه ای ازشخصی با تفویض وکالت سه سال قبل خریداری کردم ونقل و انتقال قانونی انجام دادم اخیراً متوجه شدم که موکل قبلی بر علیه موکل بنده شکایت ودر دادگاه حقوقی بدوی رأی ابطال سند گرفته و بااعتراض موکل بنده (فروشنده زمین به من) پرونده به تجدید نظر ارسال نموده بدون ارسال اظهارنامه برای من ظاهراً فروشنده قلبی اظهار نموده که ایشان قرار بوده زمین را برای معاوضه با منزل از من وکالت گرفته آیا بدون اطلاع بنده دادگاه سند را ابطال می‌کند
با سلام بله میتواند اعتراض ثالث نمایید
سلام اگرمن زمینی ازپدرم خریده باشم بصورت دست نویس ودران خانه زده باشم بعدازچندسال بدون اطلاع من خانه را ثبت کند کمش چیست
سلام کلاهبرداری محسوب میشود
روزتون بخیر پدربنده ملک به نام برادرم زده فقط به خاطر اینکه برادرم وام بگیره بعدش برادرم فوت کرده الان با ابطال سند پدرم میتونه ملک رو برگردونه به خودش
سلام خیر
با سلام دو سال پیش باغی را با سند تک برگ خریداری کرده ام و اکنون فردی ادعا می کند که هشت سال پیش این باغ را فروخته و بخشی از پول انرا دریافت نکرده و دادگاه سند را ابطال کرده است. این مورد امکان دارد
با سلام در صورتی که در معامله ایشان حق فسخی بوده و قرارداد خودشان رافسخ کرده باشند بله ممکن است
عزیز بنده از پدر خودم ملک پدری ام را ب همراه بردارم شراکتی خریداری کردیم و در قولنامه نوشته شده که تا وقتی پدر زنده است حق حضور در ملک را نداریم. حالا بعد فوت پدر بنده اقدام ب درخواست ملک که سهم بنده است کرده ام ولی متوجه شدم برادرم خواسته تمام ملک رو برای خودش کنه و پدرم رو مجبور کرده و ملک رو ب صورت سند دار ب نام خودش زده حالا من میخواستم بدونم چطور میتونم حق حقوق خودم ازش بگیرم و ثابت کنم نیمی از ملک برا منه ؟
سلام با استناد به مبایعه نامه که در صدر سوال اشاره کردین میتوانید دعوای ابطال سند مالکیت برادر را مطرح نمایید.
سلام پدر من خانه‌ای را به نام من زده و من الان سند تک برگ رسمی دارم اما الان پدرم ادعا می‌کند که پولی به او نداده‌ام و درخواست ابطال سند کرده است اما من قرداد دارم که در آن قیمت ذکر شده است آیا در دادگاه میتوانم از این قرداد برای اثبات حقانیتم استفاده کنم؟
اصل بر صحت معاملات است و مدعی (پدر شما) باید خلاف آنرا ثابت کند که اثباتش آسان هم نیست
شوهرم برام پیکان خریده وکارت سبزوپلاک ماشین به اسم بنده است وحال میخواهیم ازهم جداشویم واولین دادگاهی درخواست کارشناسی برای تودیع هزینه دادرسی داده شده است.
اگر منظورتان توقیف خودرو میباشد پاسخ منفی است چرا که با توجه به اسناد ومدارک خودرو که به نام شما است مالکیت شما مستقر بوده وقابل استرداد نیست.