ابطال سند رسمی مالکیت

ابطال سند رسمی مالکیت

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت یکی از دشوارترین و پیچیده ترین دعاوی ملکی بوده و به همین جهت نیازمند داشتن وکیل ملکی متبحر و با سابقه در حوزه دعاوی ملکی می باشد. مطابق ماده ۷۰ قانون ثبت، مندرجات کلیه اسنادی که به صورت رسمی به ثبت رسیده باشند در تمام مراجع معتبر شمرده میشود. مگر آنکه بی اعتباری سند، طبق شرایط مقرر قانونی به اثبات برسد. اسناد رسمی در صورتی معتبر خواهند بود که با رعایت تشریفات مقرر قانونی صادر شده باشند. شخصی که مدعی بی اعتباری سند رسمی باشد می تواند اقدام به اقامه دعوای ابطال سند رسمی مالکیت نماید.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، با صدور سند رسمی مالکیت به نام شخص، کلیه مراجع و محاکم مکلفند شخص مزبور را به عنوان مالک ملک ثبت شده مورد شناسایی قرار دهند. هیچ یک از مامورین و مستخدمین دولتی نمی توانند در اعتبار اسناد رسمی تردید نموده و اعتبار آن را نپذیرند، تا زمانی که حکم به ابطال این اسناد با رعایت تشریفات و از سوی مرجع صالح صادر شود.

علت اعتبار اسناد رسمی، تشریفات مربوط به روند صدور این اسناد است که باعث میشود احتمال جعل یا وقوع اشتباه در این اسناد به حداقل برسد. البته این امر مانع طرح دعوای ابطال سند رسمی نمی باشد. اما خواهان این دعوا باید عدم رعایت تشریفات قانونی، صدور سند به وسیله شخص فاقد صلاحیت واقدامات خلاف قانون در صدور سند رسمی مالکیت … را نزد دادگاه اثبات نماید به طور خلاصه در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت، خواهان از دادگاه می خواهد اعتبار سند موضوع دعوا را زائل نماید.

نحوه ابطال سند مالکیت و نحوه طرح آن و مدت زمان ابطال سند و حتی نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی مسائلی هستند که برای بسیاری دغدغه محسوب می شوند.در مقاله حاضر تلاش خواهیم کرد به مسائل مربوط ابطال سند رسمی مالکیت را بیان نماییم.

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت

دعوای ابطال سند رسمی مالکیت دعوایی است مالی که در خصوص اموال غیر منقول هزینه دادرسی طبق قیمت ارزش منطقه ایی  ملک محاسبه و دریافت می گردد و در خصوص اموال منقول طبق ارزش مال منقول هزینه دادرسی محاسبه و اخذ می گردد.

ابطال سند رسمی مالکیت در صلاحیت کدام مرجع است؟ در پاسخ به این سوال باید گفت مرجع صالح  رسیدگی به  ابطال سند رسمی مالکیت می تواند اداره ثبت یا دادگاه باشد. در صورتی که رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی مالکیت در صلاحیت دادگاه باشد، دادگاه محل تنظیم سند رسمی مالکیت صالح به رسیدگی می باشد.  

ابطال سند رسمی مالکیت به حکم قانون

ابطال سند رسمی مالکیت به حکم قانون بدین معناست که گاهی قانونگذار بدون وقوع اختلاف و اقامه دعوا از سوی ذینفع، اقدام به ابطال برخی از اسناد رسمی مالکیت می نماید. از جمله این موارد میتوان به ابطال اسناد رسمی مالکیت موقوفات در اجرای قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه، ابطال سند مالکیت اراضی موات در اجرای قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، ابطال سند مالکیت جنگل ها و مراتع در اجرای قانون ملی شدن جنگل ها و  مراتع اشاره نمود.

ابطال سند رسمی مالکیت به حکم قانون

ابطال سند رسمی

نحوه ابطال سند مالکیت به حکم قانون حسب ضروریات اجتماعی مانند حفظ جنگل ها، مراتع و منابع طبیعی و یا اصلاحات ارضی و تقسیم اراضی بین زارعین و یا به جهات شرعی مانند حفظ موقوفات، با وضع قوانین مربوطه، دستور ابطال سندهای مالکیتی اشخاص صادر می شود. پس از وضع این قوانین، نامه ای از سوی سازمان متولی امر به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه ارائه می گردد. رئیس ثبت، دستور ثبت تقاضا و ارجاع موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک صادر می نماید. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی، و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال، مراتب ابطال سند مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط و پیش نویس سند مالکیت اولیه با قید شماره نامه توضیح می دهد. سپس پیش نویس سند مالکیت جدید را تهیه می نماید. بعد از انجام تشریفات ثبتی، بخشنامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی  مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه تهیه و ارسال می نماید و کلیه این اقدامات بدون نیاز به حکم دادگاه انجام می شود.

ابطال سند رسمی مالکیت از طریق دادگاه

در صورتی که سند رسمی صادره موجب تضییع حقوق خصوصی افراد شود، شخص ذی حق میتواند با تقدیم دادخواست، صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی را تقاضا نماید.

اثبات جهات ابطال در سند رسمی مالکیت موضوع دعوا بر عهده خواهان می باشد. برخی از عواملی که در صورت اثبات، موجب ابطال سند رسمی مالکیت می شوند عبارتند از:

  • ابطال سند رسمی مالکیت به جهت وجود سند معارض
  • ابطال سند رسمی مالکیت به جهت مجعول بودن
  • ثبت سند رسمی مالکیت بر خلاف مقررات قانون
  • ابطال سند مالکیت به جهت معامله فضولی
  • ابطال سند رسمی مالکیت به جهت کلاهبرداری و فروش مال غیر
  • ابطال سند مالکیت به جهت معامله ربوی
  • ابطال سند رسمی مالکیت به جهت معامله صوری
  • ابطال سند مالکیت به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت
  • ابطال سند رسمی مالکیت در صورت ملغی شدن نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
  • ابطال سند رسمی مالکیت در صورت ابطال برگ تشخیص اراضی ملی در دادگاه

ابطال سند رسمی معارض

ابطال سند رسمی معارض یکی از جهات طرح دعوای ابطال سند مالکیت می باشد. در صورتی که نسبت به یک ملک واحد، اسناد مالکیت متعدد صادر شود، سندی که به لحاظ تاریخ ثبت موخر میباشد، سند معارض محسوب میشود. اصولا سند رسمی مقدم الصدور معتبر شناخته میشود و تا زمانی که حکمی از دادگاه صالح مبنی بر بی اعتباری آن صادر نشده باشد، خللی به صحت آن وارد نخواهد شد.

سند موخر الصدور نیز عموما بی اعتبار تلقی میشود، مگر آنکه در مرجع قانونی صلاحیت دار، حکم به صحت آن وبی اعتباری سند مقدم الصدور صادر شده باشد.

در صورتی که صدور سند معارض در اداره ثبت محرز شود، اداره ثبت مکلف است این مورد را کتبا به اطلاع دارنده سند معارض برساند. دارنده سند معارض، در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ مراتب توسط اداره ثبت، برای طرح دعوای ابطال سند مالکیت  مقدم الصدور در مرجع قانونی مهلت دارد. دادگاه پس از بررسی روند تنظیم و صدور سند، چنانچه سند مقدم الصدور مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد را باطل اعلام می نماید. دادخواست خارج از مهلت از دارنده سند معارض پذیرفته نخواهد شد؛ مگر در صورت اثبات وجود عذر موجه.

در صورتی که دارنده سند معارض در مهلت دو ماهه اقدام به طرح دعوا نکرده باشد، دارنده سند مقدم الصدور میتواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا توسط دارنده سند معارض، اعلام بطلان سند معارض را تقاضا نماید.

ابطال سند رسمی مالکیت به جهت مجعول بودن

ابطال سند رسمی مالکیت به جهت مجعول بودن یکی دیگر از جهات دعوای ابطال سند رسمی مالکیت می باشد. طبق ماده ۷۰ قانون ثبت، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده باشد تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. ادعای جعل نسبت به اسناد رسمی قابل استماع است و در صورتی که دادگاه صالح، سند را مجعول تشخیص دهد، سند مزبور باطل اعلام خواهد شد. ذی نفع میتواند این دعوا را از طریق دادگاه حقوقی یا کیفری تعقیب نماید. برای اعلام بی اعتباری سند مجعول، طرح دعوا در دادگاه حقوقی کافی خواهد بود، اما تعیین مجازات برای شخص جاعل تنها در صلاحیت دادگاه کیفری می باشد.

ابطال سند رسمی به جهت عدم رعایت تشریفات قانونی

ماده ۲۲ قانون ثبت اشعار می دارد در صورتی که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک ثبت گردید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. لیکن ماده ۲۴ همین قانون اعلام می دارد، پس از انقضای مدت اعتراض، دعوای این که در ضمن جریان ثبت، تضییع حقی از کسی صورت گرفته پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگری خواه حقوقی باشد خواه کیفری.

گروهی از حقوقدانان با استناد به مفاد این دو ماده، امکان پذیرش دعوای ابطال سند رسمی را مورد تردید قرار می دهند. این گروه معتقدند با وجود مواد مزبور، دعوای ابطال سند مالکیت در محاکم مسموع نمی باشد. نظم معاملاتی جامعه نیز اقتضا دارد پس از صدور سند رسمی، امکان ابطال آن وجود نداشته باشد تا مردم بتوانند با اطمینان کامل اقدام به انجام معاملات با سند رسمی نمایند.

در مقابل عده ای قائل به پذیرش دعوای ابطال سند رسمی مالکیت می باشند. طبق نظر این گروه، اعتبار سند رسمی و عدم پذیرش بی اعتباری مفاد آن منوط به رعایت تشریفات قانونی در تمام مراحل تنظیم و صدور سند می باشد. بنابراین در صورت عدم رعایت تشریفات مقرر در هر مرحله از تنظیم و صدور اسناد رسمی، هر ذی نفع می تواند با مراجعه به مراجع صالح، اعلام بی اعتباری سندی که بر خلاف قانون به ثبت رسیده است را از دادگاه تقاضا نماید. استماع دعوای ابطال سند رسمی نه تنها منافاتی با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد، بلکه در راستای اجرای آن می باشد. چرا که در ابتدای همین ماده آمده است : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید…”، فلذا اجرای مفاد این ماده منوط به رعایت مقررات قانونی در جریان ثبت می باشد و اگر ملک مطابق قانون به ثبت نرسیده باشد نمی توان از مزایای این حکم بهره مند شود.

دیوان عالی کشور نیز در رای وحدت رویه شماره ۱۶۵۳ ، ماده ۲۲ قانون ثبت را ناظر به املاکی می داند که مطابق قانون به ثبت رسیده اند.

در مجموع می توان گفت هرچند بی اعتباری اسناد رسمی امری استثنائی است اما در صورت اثبات فقدان تشریفات قانون در مراحل تنظیم و صدور سند، دعوای ابطال سند رسمی در دادگاه ها قابل پذیرش می باشد.

  • ابطال سند مالکیت به جهت معامله فضولی

از آن جایی که تنظیم سند رسمی صرفا توسط مالک یا نماینده او ممکن است لذا فرض این که در اثر معامله فضولی سند رسمی به نام منتقل الیه صادر شده باشد بعید به نظر می رسد اما در صورتی که مالک ، معامله فضولی را تنفیذ ننماید می تواند ابطال مبایعه نامه را تقاضا نماید.

  • ابطال سند رسمی مالکیت به جهت کلاهبرداری و فروش مال غیر

در اکثر زمین های فاقد سابقه ثبتی که هنوز سند مالکیت برای آنها صادر نشده، ملاحظه می شود که افراد کلاهبردار اقدام به فروش ملک به چند نفر می نمایند یا با تنظیم مبایعه نامه مجعول ادعای مالکیت زمینی را کرده و ملکی که در اصل متعلق به غیر است به اشخاص دیگر می فروشند. در چنین مواردی با اثبات جرم کلاهبرداری یا انتقال مال غیر، سندی که در اثر این اقدام صورت گرفته باطل می شود.

  • ابطال سند مالکیت به جهت معامله ربوی

مطابق ماده ۵۹۵ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات معاملات ناشی از ربا جرم بوده و باطل می باشند. از همین رو زمانی که معامله ای ربوی صورت میگیرد به جهت آن که قانون گذار هیچ اعتباری برای آن قائل نیست در عالم ثبوت معامله صورت نگرفته است به همین دلیل نیز آثار آن معامله ربوی نیز محکوم به بطلان است. برای مثال شخصی اقدام به اخد مبلغی تحت عنوان ربا از دیگری می کند و سند ملک خود را نیز به عنوان وثیقه باز پرداخت مبلغ ماخوذه در اختیار ربا گیرنده قرار می دهد.(این اقدام اصولا به شکل اعطای وکالت در فروش صورت می گیرد به این نحو که ربا دهنده وکالت در فروش ملک خود را به ربا گیرنده میدهد تا چنانچه شخص مبلغ ربا را پرداخت نکرد، وی بتواند ملک را در ازای مبلغ مذکور به نام خود انتقال دهد) حال زمانی که شخص نا توان از باز پرداخت ربا باشد و رباگیرنده ملک را به نام خود یا دیگری انتقال دهد با اثبات معامله ربوی تضمینات ناشی از آن نیز باطل خواهد شد و سند مالکیتی که در ادامه معامله ربوی به نام رباگیرنده صادر شده باطل می شود.

  • ابطال سند رسمی مالکیت به جهت معامله صوری

معامله صوری در معنای واقعی کلمه معامله محسوب نمی شود چرا که طرفین در انعقاد آن اراده ای مبنی بر تحقق یک عمل حقوقی نداشته اند. معامله صوری که اکثرا برای فرار از پرداخت دین صورت می گیرد بدون قصد واقعی انجام معامله است لذا عملی باطل محسوب می شود. حال زمانی که بر اثر این معامله صوری سند مالکیت رسمی به نام شخص ثالث صادر شده باشد متضرر از این معامله از جمله طلبکاران انتقال دهنده می توانند با اثبات صوری بودن معامله سند رسمی صادره را ابطال نمایند.

  • ابطال سند مالکیت به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

در صورتی که سند مالکیت در اجرای در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ صادر شود و بعدا شخصی با ارائه سند عادی مدعی مالکیت شود، صدور سند مالکیت رسمی مانع از مراجعه وی به دادگاه نیست. در این خصوص انتهای ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک بیان می کند :«صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.» در این حالت ذینفع ناچار به طرح دعوای ابطال سند مالکیت می باشد، دادگاه با بررسی اسناد و مدارک مدعی مالکیت چنانچه ادعای وی را مقرون به صحت بداند حکم بر ابطال سند مالکیت و صدور سند جدید به نام مدعی مالکیت صادر می نماید.

  • ابطال سند رسمی مالکیت در صورت ملغی شدن نظریه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری  زمانی که کمیسیون مزبور رای بر موات بودن زمینی صادر می نماید، حسب درخواست وزارت مسکن وشهرسازی، اداره ثبت مکلف به ابطال سند مالکیت سابق و صدور سند مالکیت جدید به نام دولت و به نمایندگی سازمان مذکور می شود.  متضرر از رای هر زمانی که از موات اعلام شدن زمین خود مطلع شد می تواند با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک تقاضای ابطال رای کمیسیون مزبور را نماید و چنانچه دادگاه حکم بر دایر بودن زمین را صادر نماید سند مالکیت صادره به نام دولت ابطال و سند جدید به نام معترض صادر می شود.

برای مطالعه بیشتر مراجعه کنید به مقاله کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و زمین موات

ابطال سند رسمی از طریق اداره ثبت

ابطال سند رسمی از طریق اداره ثبت

ابطال سند رسمی مالکیت از طریق اداره ثبت

در برخی موارد، ابطال سند رسمی نیاز به صدور حکم از ناحیه دادگاه نداشته و اداره ثبت راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید . این موارد عبارتند از:

  1. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت سند مالکیت المثنی: در صورتی که شخصی سند مالکیت رسمی متعلق به ملک خود را گم کرده و مطابق مقررات اقدام به اخذ سند مالکیت المثنی کرده باشد در صورت به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی، اگر با سند المثنی معامله ای صورت نگرفته باشد سند المثنی ابطال می گردد اما اگر معامله ای با سند المثنی صورت گرفته باشد، سند ماکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوطه ضبط می گردد.
  2. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تفکیک ملک: در صورتی که املاک پس از ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت رسمی به قطعات مفروز و مجزی تفکیک شود، سند مالکیت اولیه ابطال و برای هر قطعه سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.
  3. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تجمیع ملک: تجمیع یعنی مالک یا مالکان دو یا چند پلاک ثبتی، در اثر احداث بنا یا دیوارکشی و … آنها را به صورت واحد در آورده و بخواهند آن ها را به صورت یک پلاک ششدانگ تبدیل نمایند. حال در چنین شرایطی با توجه به بند ۳۱۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی در صورتی که تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود اسناد مالکیت سابق اخذ و ابطال می گردند و به جای آن یک سند واحد مشاعی یا چند سند مشاعی برای مالکین صادر می شود.
  4. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت افراز ملک مشاع: اگر ملک مشاعی بین مالکین مشاع تقسیم شود و مالکیت هرکدام از آنها، از هر قطعه با حدود و مساحت و مشخصات ذکر شود به استناد آن تقسیم نامه کلیه اسناد مالکیت مشاع توسط اداره ثبت ابطال و سند مالکیت مفروزی برای هریک از مالکین صادر می شود.
  5. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت ناقص بودن سند مالکیت : در مواردی که بنا به هر دلیلی مثل سوختگی یا ریختن جوهر قسمتی از سند مالکیت از بین برود یا قابل استفاده نباشد، اداره ثبت با رعایت تشریفات قانونی اقدام به صدور سند المثنی نموده و سند مالکیت اصلی(ناقص) را باطل می کند.
  6. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد: : اگر ملک مشاعی وجود داشته باشد که برای هر یک از شرکا سند مشاعی جداگانه ای صادر شده باشد و ملک مذکور در نتیجه انتقال به یک نفر منتقل شود، با تقاضای مالک ، تمامی اسناد مالکیت قبلی ابطال و سند واحدی به نام مالک جدید صادر می گردد.
  7. ابطال سند رسمی مالکیت به دلیل ارث: پس از فوت مالک ، ملک او به وراثش منتقل می گردد. با انتقال مالکیت ملک به وراث، مالکیت مشاعی در ملک مذکور محقق می گردد وسند مالکیت سابق به نام متوفی ابطال گردیده و سند جدیدی به نام وراث صادر می شود.
  8. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت تغییر در وضعیت املاک: در خصوص برخی املاک به خصوص املاکی که در داخل محدوده شهرها قرار دارند و در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابان های جدید، برخی از املاک در مسیر این معابر و خیابان ها قرار گرفته و به تملک شهرداری در می آیند و حتی ممکن است بخشی از آن ها در طرح قرار بگیرند، در این حالت با تقاضای مالک ، اداره ثبت با توجه به تغییرات رخ داده سند اولیه را ابطال و سند جدیدی صادر می نماید.
  9. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت انتقال سند اجرایی به نام بستانکار: در خصوص اسنادی که راجع به آن ها اجرائیه صادر شده و اموال محکوم علیه طبق مقررات قانونی انتقال پیدا کرده است اداره ثبت پس از احراز شرایط درستی مزایده و مال مورد انتقال و مشخصات طرفین و حسب دستور دادگاه یا مرجع ثبتی ، با تقاضای خریدار،نسبت به تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه اقدام وسند مالکیت قبلی باطل می گرددو سند جدید صادر می شود.
  10. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت صدور سند مالکیت معارض نسبت به یک ملک: در صورتی‌ که‌ هیات‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ در تجدید رسیدگی‌ وقوع‌ تعارض‌ را محرز بداند، ثبت‌ محل‌ مراتب‌ را کتبا به‌ دارنده‌ سند مالکیت ‌معارض‌ (سند موخر) ابلاغ‌ می‌نماید. اگر دارنده‌ سند مالکیت‌ معارض‌ در مدت ‌دو ماه‌ از تاریخ‌ ابلاغ‌ به‌ دادگاه‌ محل‌ وقوع‌ ملک‌ مراجعه‌ نکند و گواهی‌ طرح‌ دعوا را به‌ اداره‌ ثبت‌ محل‌ تسلیم‌ و رسید اخذ ننماید و دارنده‌ سند مالکیت ‌مقدم‌ گواهی‌ عدم‌ طرح‌ دعوا را از مراجع‌ صالحه‌ در مدت‌ مزبور تقدیم‌ دارد اداره‌ ثبت‌ بطلان‌ سند مالکیت‌ معارض‌ را نسبت‌ به‌ مورد تعارض‌ در ستون ‌ملاحظات‌ ثبت‌ ملک‌ قید و مراتب‌ را به‌ دارنده‌ سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی‌ اعلام‌ خواهد می نماید.
  11. ابطال سند رسمی مالکیت  اسناد مربوط به اراضی موات خارج از محدوده شهری: در خصوص اراضی خارج از محدوده شهر ها که سند مالکیت آن به نام اشخاص غیر دولتی است در صورتی که پس از رسیدگی هیات هفت نفره ، نظر آن هیات بر موات بودن زمین باشد، با ارسال رای هیات هفت نفره به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مذکور بلافاصله سند قبلی را ابطال و سند مالکیت جدید به نام دولت صادر می نماید.
  12. ابطال سند رسمی مالکیت موقوفات عام صادر شده به نام اشخاص: از تاریخ ۲۵/۱۱/۱۳۷۱ با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات ، آب و اراضی موقوفه اسناد کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی فروخته شده یا به ملکیت کسی در آمده باشد باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
  13. ابطال سند رسمی مالکیت به جهت صدور سند مالکیت به نام ورثه: پس از فوت شخص و صدور گواهی حصر وراثت، وراث میتوانند ضمن تسلیم مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی حوزه ثبتی محل وقوع ملک، صدور سند جدید به نام خود را از آن مرجع بخواهند. پس از طی مراحل قانونی، اداره ثبت محل، اقدام به ابطال سند رسمی مالکیت سابق به نام مورث و صدور اسناد مالکیت جدید به نام وراث و به صورت مشاعی و به نسبت سهام هریک خواهد نمود.
  1. ابطال سند مالکیت المثنی:چنانچه پس از صدور سند مالکیت المثنی، سند اصلی توسط مالک پیدا شود، در صورتی که با سند المثنی معامله ای منعقد نشده باشد، سند مالکیت المثنی باطل خواهد شد. در صورت انجام معامله با سند المثنی، سند اصلی ابطال شده و سند المثنی معتبر باقی خواهد ماند.

دادخواست اثبات مالکیت و ابطال سند رسمی مالکیت

اثبات مالکیت در مورد املاکی قابل طرح است که سابقه ثبتی نداشته باشند. بنابراین در صورتی که ملکی سابقه ثبتی داشته باشد و سند مالکیت برای آن صادر شده باشد نمی توان دادخواست اثبات مالکیت را ارائه نمود. اما ابطال سند رسمی مالکیت به جهات مقرر در قانون امکان پذیر است. و برای طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت نیازی نیست دعوای اثبات مالکیت را نیز توامان مطرح نمود.

ابطال سند رسمی با قولنامه

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را  به عنوان مالک می شناسد که سند رسمی به نام  او  صادر شده باشد. قولنامه سندی است عادی که بین طرفین معامله قابل استناد است. با توجه به اینکه سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، نمی توان به استناد سند عادی، ابطال سند رسمی را درخواست نمود. مگر اینکه تقدم تاریخ قولنامه بر سند رسمی و بی اعتباری سند رسمی در دادگاه  اثبات گردد.

ابطال سند رسمی با قولنامه

ابطال سند رسمی با قولنامه

ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند

ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی را می توان به صورت همزمان و در یک دادخواست مطرح نمود. در صورتی که شخصی ملکی را خریداری نماید اما فروشنده متعاقبا ملک را به شخص دیگری به صورت رسمی منتقل نماید، خریدار می تواند همزمان ابطال سند رسمی مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی را طرح نماید. در این صورت پس از صدور رای و قطعیت آن، سند رسمی ابطال می گردد و سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر می شود.

برای ابطال سند رسمی مالکیت چه مدارکی لازم است؟

در دعوای ابطال سند مالکیت باید جهات درخواست ابطال کاملا مشخص باشد. و با توجه به اینکه جهت دعوا بر چه اساسی می باشد نیازمند ارائه مدارک و دلایل مربوطه است. اما به صورت کلی می توان گفت مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت عبارتست از:

  1. مبایعه نامه یا سند عادی.
  2. سند رسمی که تاریخ آن مقدم بر سند مورد دعوا باشد.
  3. آرایی که در مراجع کیفری یا حقوقی نسبت به موضوع مورد دعوا صادر شده باشد.
  4. نظریه کارشناسی در صورت وجود.
  5. شهادت شهود.
  6. وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا توسط وکیل مطرح شود.
  7. سایر مدارک مربوطه حسب نوع و جهت طرح دعوا

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی

پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر ابطال سند رسمی مالکیت، برای اجرای حکم نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد. بلکه به صرف اعلام به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مذکور اقدام به ابطال سند مالکیت می نماید. اما در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی با دعاوی دیگری مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح و منجر به صدور رای قطعی گردد، می بایست تقاضای صدور اجرائیه نمود و چنانچه محکوم علیه در مهلت قانونی اقدامی ننماید باید تشکیل پرونده اجرایی نمود.

ابطال سند رسمی مالکیت یکی از دعاوی ملکی می باشد که می تواند از طریق مراجع ثبتی یا مراجع قضایی مطرح گردد. با توجه به اینکه اسناد رسمی از حمایت قانون برخوردار هستند به سختی می توان آنها را باطل نمود. بنابراین می توان گفت دعوای ابطال سند رسمی مالکیت یکی از دشوارترین و پیچیده ترین دعاوی ملکی بوده و به همین جهت نیازمند داشتن وکیل ملکی متبحر و با سابقه در حوزه دعاوی ملکی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه وکالت در دعاوی ملکی به بهره گیری از وکلای پایه دادگستری آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خود در زمینه دعاوی ابطال سند رسمی مالکیت می باشد.

بحث پایانی

بحث راجع به ابطال سند رسمی مالکیت بحث بسیار گسترده ای است که بر روی هر کدام از نکات و قواعد آن ساعت ها می تواند نوشت که مجال آن در اینجا مقدور نیست. اگر چه اسناد رسمی از استحکام بالاتری نسبت به اسناد عادی برخوردارند اما این امر مانع از این نیست که در مواقع مقدور نتوان نسبت به ابطال آن اقدام کرد. گروه وکلای دادپویان حامی با بهره مندی از سابقه بیش از یک دهه خود آماده ارائه مشاوره تخصصی و قبول وکالت در دعاوی مربوط به ابطال سند رسمی مالکیت می باشد.

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫27 نظر

  • صالحی

    شوهرم برام پیکان خریده وکارت سبزوپلاک ماشین به اسم بنده است وحال میخواهیم ازهم جداشویم واولین دادگاهی درخواست کارشناسی برای تودیع هزینه دادرسی داده شده است.

    تیر ۲۰, ۱۴۰۲ در ۱۸:۱۴
    • دادپویان حامی

      اگر منظورتان توقیف خودرو می‌باشد پاسخ منفی است چرا که با توجه به اسناد ومدارک خودرو که به نام شما است مالکیت شما مستقر بوده وقابل استرداد نیست.

      تیر ۲۱, ۱۴۰۲ در ۱۵:۳۰
      • احمد

        سلام
        در حدود ۲۰ سال پیش از فردی چک برگشتی داشتم در دادگاه حقوقی محکوم شد و ملک ایشان توسط دادگاه با تامین خواسته توقیف کردم . ولی با جعل نامه از دادگاه ملک را غیرقانونی فک رهن کرد و فروخت.بعد از آن در دادگاه کیفری هم شکایت کردم و محکوم به جعل شد. مالک جدید ملک را ساخت و به چندین نفر فروخت و سند زد. آیا میتوان با طرح دادخواست کلیه معاملات اسناد صادره را ابطال کرد؟

        آبان ۱۲, ۱۴۰۲ در ۰۹:۵۲
        • وکیل متخصص

          سلام. بله.

          بهمن ۱۵, ۱۴۰۲ در ۱۹:۰۸
  • دمیرچی

    سلام پدر من خانه‌ای را به نام من زده و من الان سند تک برگ رسمی دارم اما الان پدرم ادعا می‌کند که پولی به او نداده‌ام و درخواست ابطال سند کرده است اما من قرداد دارم که در آن قیمت ذکر شده است آیا در دادگاه میتوانم از این قرداد برای اثبات حقانیتم استفاده کنم؟

    خرداد ۳۱, ۱۴۰۲ در ۱۵:۲۹
    • دادپویان حامی

      اصل بر صحت معاملات است و مدعی (پدر شما) باید خلاف آنرا ثابت کند که اثباتش آسان هم نیست

      خرداد ۳۱, ۱۴۰۲ در ۱۶:۲۰
  • یاسمی

    عزیز بنده از پدر خودم ملک پدری ام را ب همراه بردارم شراکتی خریداری کردیم و در قولنامه نوشته شده که تا وقتی پدر زنده است حق حضور در ملک را نداریم. حالا بعد فوت پدر بنده اقدام ب درخواست ملک که سهم بنده است کرده ام ولی متوجه شدم برادرم خواسته تمام ملک رو برای خودش کنه و پدرم رو مجبور کرده و ملک رو ب صورت سند دار ب نام خودش زده حالا من میخواستم بدونم چطور میتونم حق حقوق خودم ازش بگیرم و ثابت کنم نیمی از ملک برا منه ؟

    شهریور ۲۹, ۱۴۰۱ در ۱۵:۴۲
    • دادپویان حامی

      سلام با استناد به مبایعه نامه که در صدر سوال اشاره کردین میتوانید دعوای ابطال سند مالکیت برادر را مطرح نمایید.

      مهر ۲۸, ۱۴۰۱ در ۱۰:۳۹
  • حمیدرضا

    با سلام دو سال پیش باغی را با سند تک برگ خریداری کرده ام و اکنون فردی ادعا می کند که هشت سال پیش این باغ را فروخته و بخشی از پول انرا دریافت نکرده و دادگاه سند را ابطال کرده است. این مورد امکان دارد

    مرداد ۱۱, ۱۴۰۱ در ۱۱:۴۸
    • دادپویان حامی

      با سلام در صورتی که در معامله ایشان حق فسخی بوده و قرارداد خودشان رافسخ کرده باشند بله ممکن است

      اردیبهشت ۱۰, ۱۴۰۲ در ۰۹:۲۶
  • نگار

    روزتون بخیر پدربنده ملک به نام برادرم زده فقط به خاطر اینکه برادرم وام بگیره بعدش برادرم فوت کرده الان با ابطال سند پدرم میتونه ملک رو برگردونه به خودش

    خرداد ۳۰, ۱۴۰۱ در ۰۹:۳۴
    • دادپویان حامی

      سلام خیر

      تیر ۱۰, ۱۴۰۱ در ۱۰:۴۴
  • حمید

    سلام اگرمن زمینی ازپدرم خریده باشم بصورت دست نویس ودران خانه زده باشم بعدازچندسال بدون اطلاع من خانه را ثبت کند کمش چیست

    اردیبهشت ۳۰, ۱۴۰۱ در ۰۲:۴۵
    • دادپویان حامی

      سلام کلاهبرداری محسوب میشود

      خرداد ۱۳, ۱۴۰۱ در ۲۳:۲۱
  • کاملی

    سلام اموالی از مرحوم پدرم به ما به ارث رسیده است که به اصل سندها دسترسی نداریم اما شماره ثبتی داریم و با مراجعه به اداره ثبت همکاری نکردند الان چه اقدامی باید انجام دهیم

    اردیبهشت ۶, ۱۴۰۱ در ۱۴:۵۵
    • دادپویان حامی

      سلام نسبت به اخذ سند مالکیت المثنی مشاعی تک برگ اقدام نمایید.

      اردیبهشت ۶, ۱۴۰۱ در ۱۵:۳۰
    • Jahngir Janpour

      با سلام دوقطعه زمین سند مشاع سند دفترچه ای ازشخصی با تفویض وکالت سه سال قبل خریداری کردم ونقل و انتقال قانونی انجام دادم اخیراً متوجه شدم که موکل قبلی بر علیه موکل بنده شکایت ودر دادگاه حقوقی بدوی رأی ابطال سند گرفته و بااعتراض موکل بنده (فروشنده زمین به من) پرونده به تجدید نظر ارسال نموده بدون ارسال اظهارنامه برای من ظاهراً فروشنده قلبی اظهار نموده که ایشان قرار بوده زمین را برای معاوضه با منزل از من وکالت گرفته آیا بدون اطلاع بنده دادگاه سند را ابطال می‌کند

      شهریور ۵, ۱۴۰۱ در ۱۶:۵۰
      • دادپویان حامی

        با سلام بله میتواند اعتراض ثالث نمایید

        اردیبهشت ۱۰, ۱۴۰۲ در ۰۹:۲۷
  • مجبوبی

    سلام. شخصی با استفاده از مدارک جعلی ملک من را فروخته و سند را هم به نام خریدار کرده من شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول مطرح کردم که ثابت شد الان می توانم سند را باطل کنم؟

    بهمن ۲۴, ۱۴۰۰ در ۱۴:۵۵
    • دادپویان حامی

      بله می توانید.

      بهمن ۲۴, ۱۴۰۰ در ۱۵:۵۷
      • مهران جوادزاده

        ما دو‌ماه پیش دادخواست اثبات مالکیت و‌خلع ید خوانده در ملک مشاعی را داده ایم اکنون مشخص شده که او بر خلاف مقررات ثبتی سند مالکیت گرفته، آیا قبل از تعیین شعبه دادگاه با ارسال لایحه میتوان ابطال سند را قبل از خلع بد در ستون خواسته اضافه کرد؟

        اسفند ۱, ۱۴۰۱ در ۰۶:۲۶
        • دادپویان حامی

          با سلام خیر

          اردیبهشت ۱۰, ۱۴۰۲ در ۰۹:۲۸
  • محمودی

    سلام. سوالی داشتم ممنون میشم جواب بدید آیا چنانچه سند مالکیتی غیر قانونی صادر شده باشد می توان آن را باطل کرد؟ و از چه طریقی باید اقدام شود؟ و کدام دادگاه صلاحیت دارد؟

    بهمن ۲۱, ۱۴۰۰ در ۱۲:۵۴
    • دادپویان حامی

      باسلام. شما ابتدا باید ادعای خود را ثابت کنید و سپس ابطال سند مالکیت را از طریق دادگاه های حقوقی بخواهید. دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

      بهمن ۲۱, ۱۴۰۰ در ۱۳:۰۲
      • ندا

        با سلام. ملکی ۴۰ سال قبل بین مادر و دایی من تقسیم شد که قسمت بزرگتر به مادرم رسید. مادرم برای ملک خودش سند منگوله دار رسمی گرفت. الان بعد از ۴۰ سال دایی بنده قولنامه ای آورده که در آن آمده این زمین سه دونگ سه دونگ باید تقسیم میشده. آیا میتواند سند مادرم را ابطال کند؟

        آبان ۱۱, ۱۴۰۱ در ۱۹:۲۵
        • دادپویان حامی

          با سلام. ملکی۴۰ سال قبل

          اردیبهشت ۱۰, ۱۴۰۲ در ۰۹:۲۸
  • کریم فردسقالکساری

    بسیار خوب و روان توضیح داده شده است ممنون

    مرداد ۱۰, ۱۴۰۰ در ۲۰:۲۴
  • دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    15 − 2 =