مزایده ملک در رهن بانک یکی از مسائلی است که دارای پیچیدگی های فراوانی است و به همین جهت سوالات متعددی در این خصوص مطرح می گردد و در بسیاری موارد به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی انجام مزایده ،منجر به طرح دعوای ابطال مزایده در مراجع قانونی میگردد.

معامله رهنی، عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. تا چنانچه نسبت به پرداخت دین اقدام ننماید داین بتواند دین خود را وصول نماید.

پیش از اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت، بدین صورت پیش بینی شده بود که چنانچه بدهکار بدهی خود را در موعد مقرر پرداخت نمی نمود طلبکار (بانک) می توانست از دفترخانه تنظیم سند، وصول طلب خود را درخواست نماید. طبق همین اجرائیه ای صادر و به بدهکار ابلاغ می شد و بدهکار حق داشت که حراج ملکی را که در وثیقه گذاشته است تقاضا کند. چنانچه بدهکار این تقاضا را مطرح نمی کرد، کل ملک به طلبکار منتقل می شد. اما با اصلاح ماده ۳۴ در سال ۸۶ مقرر گردید پس از صدور اجرائیه با برگزاری مزایده، مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی به او پرداخت خواهد شد و مازاد بر آن به راهن مسترد می گردد. تغییر دیگری که با این ماده حاصل شده این است که در چهارچوب موجود مبلغ پایه از قیمت حاصل از ارزیابی قطعی ملک آغاز می شود. در این صورت چنانچه قیمت حاصل از ارزیابی، از میزان طلب بانک بیشتر باشد، بانک یا باید مابه التفاوت قیمت ملک را به بدهکار بپردازد یا در مالکیت مال مورد وثیقه با بدهکار شریک شود که این  امر بانک ها را با مشکل مواجه می نماید.

• مراحل اجرایی مزایده ملک در رهن بانک

1. تقاضای صدور اجرائیه

درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی، در مورد اسناد رهنی از طریق دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند انجام می شود. سردفتر پس از احراز شرایط قانونی صدور اجرائیه و احراز هویت، مکلف است نسبت به ورود و تکمیل اطلاعات در سامانه  اجرا اقدام و مدارک و مستندات مربوط به سند را به سند الکترونیکی تبدیل و به انضمام اجرائیه از طریق سامانه مذکور به اداره اجرای ثبت محل ارسال نماید.

صدوراجرائیه نسبت به تعهدات اسناد رهنی بانک با مبلغ معین و جریمه مقرر ممکن امکان پذیر است. و در خصوص تعهدات مشروط و مبهم  امکان صدور اجرائیه ثبتی وجود ندارد.

2. آغاز عملیات اجرایی

طبق ماده ۴ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، دفتر اسناد رسمی باید حداکثر ظرف مدت ۴۸ ساعت از تاریخ مندرج در تقاضانامه، نسبت به صدور اجرائیه و ارسال آن به اداره ثبت اقدام و رسید دریافت نماید. پس از ارسال اجرائیه، واحد مذکور پرونده اجرائی را تشکیل و شماره کلاسه اجرایی را به دفتر اسناد رسمی جهت ارسال به بانک تحویل می دهد.

3. ابلاغ اجرائیه

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ابلاغیه ها را به طرفین از طریق سامانه الکترونیک به طرفین پرونده، وکلا، نمایندگان قانونی و کارشناسان رسمی ارسال نماید. در ابلاغ الکترونیکی، مخاطب نمی تواند اظهار بی اطلاعی نماید و خودداری از مراجعه به سامانه  ابلاغ، به منزله استنکاف از قبول اوراق اجرایی بوده و ابلاغ محسوب می شود. چنانچه متعهد قبل از صدور اجرائیه، فوت شود و درخوات صدور اجرائیه علیه ورثه به عمل آید، اجرائیه در اقامتگاه مورث به آنان ابلاغ واقعی می گردد.

در مورد افراد مقیم در خارج از کشور ابلاغیه به وسیله دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت به وزارت امور خارجه ارسال می شود تا طبق مقررات ابلاغ نمایند.

4. درخواست ارزیابی ملک

پس از ابلاغ، اداره اجرای ثبت، با ارسال اجرائیه به  اداره ثبت محل وقوع ملک، نسبت به اخذ استعلام، از اداره ثبت مربوطه اقدام می نماید. پس از وصول استعلام بانک باید به صورت مکتوب درخواست ارزیابی ملک را به اداره سوم اجرا تقدیم نماید. و اداره سوم نیز پس از وصول درخواست، از میان کارشناسان رسمی دادگستری فردی را به منظور ارزیابی ملک معین می نماید.

ارزیابی ملک توسط کارشناس در معیت نماینده شعبه انجام می شود. در صورت بسته بودن یا ممانعت از ورود، نماینده شعبه و کارشناس در زمان دیگری به محل مراجعه می نمایند. چنانچه در مرحله دوم هم ارزیابی صورت نگرفت مراتب به اداره ثبت اطلاع و با مجوز مرجع مذکور ارزیابی از بیرون ملک صورت می پذیرد. اعتراض به نظر کارشناس ظرف ۵ روز از تاریخ  ابلاغ اخطار می باشد.

5. درخواست مزایده

چناچه اعتراضی از سوی طرفین صورت نگیرد درخواست برگزاری مزایده فروش ملک به اداره اجرا اعلام می شود. اداره اجرا پس از درخواست مزایده، آگهی مزایده را با رونوشت به نماینده دادستان و اداره توزیع آگهی های دولتی به شعبه مربوطه ارسال می نماید. نماینده شعبه موظف است در جلسه مزایده شرکت نماید. چنانچه ملک موضوع مزایده در جلسه مزایده به فروش نرسد، نماینده بانک اقدام به درخواست تملک شش دانگ یا شراکت در ملک موضوع مزایده می نماید.

• نحوه انتقال ملک در مزایده

زمانی که  تسهیلات گیرنده نتواند اقساط تسهیلات را پرداخت نماید و وثیقه وی به مرحله مزایده رسیده باشد سه حالت متصور است:

اول- در صورت برابر بودن میزان طلب بانک و ارزش ریالی ملک در جلسه مزایده و نبود خریدار، بانک می تواند درخواست تجدید مزایده نماید و در جلسه دوم بانک تمام ملک را به تملک خود در می آورد و اگر میزان جزئی در تفاوت قیمت ملک و میزان طلب بانک باشد آن مبلغ به مدیون عودت داده خواهد شد و سند انتقال اجرایی ۶ دانگ به نام بانک صادر می گردد.

دوم – چنانچه میزان بدهی مدیون نسبت به ملک کمتر باشد در صورت نبود خریدار بانک به ناچار اقدام به تملک مال مورد رهینه به صورت مشاعی می نماید. و سند انتقال اجرایی به صورت مشاعی صادر می گردد.

سوم- اگر قیمت ملک کمتر از بدهی مدیون باشد تمام ملک تملک و جهت وصول الباقی طلب بانک به شناسایی و بازداشت سایر اموال پرداخته می شود.

اشتراک گذاری: