قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق بانکی

مقصود از قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق بانکی، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد. این تعریف در ماده ۵۷ آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا و ماده ۱ بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک آمده است.

ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک

شناخت ماهیت قرارداد در تشخیص مقررات حاکم بر روابط طرفین اهمیت به سزایی دارد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک جنبه هایی از عقد بیع، عقد اجاره و وثیقه وجود دارد. میان حقوقدانان در خصوص ماهیت این قرارداد اختلاف نظر است و هر یک برای اثبات صحت نظریه خود استدلالاتی را ارائه می دهند.

• اجاره به شرط تملیک به عنوان اجاره

عده ای معتقدند در قرارداد اجاره به شرط تملیک، توافق طرفین بر تاخیر در انتقال مالکیت واقع شده و در طول مدت قرارداد، متصرف تنها مالک منافع است. شرط تملیک نیز به عنوان شرطی در ضمن قرارداد اجاره قید شده است. در آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا و بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک نیز، قانون گذار قرارداد اجاره به شرط تملیک را به عنوان عقد اجاره توصیف می کند. بنابراین این قرارداد، شکل خاصی از عقد اجاره است. اما این موضوع که شرط تملیک در قرارداد اجاره به شرط تملیک مانند سایر شروط ضمن عقد، شرطی فرعی است با واقعیت این قرارداد انطباق ندارد. به همین جهت این نظریه قابل پذیرش نیست.

• اجاره به شرط تملیک به عنوان بیع

در مقابل عده ای بر این نظرند که قرارداد اجاره به شرط تملیک در واقع عقد بیع است و تنها صورتی از عقد اجاره را دارد و اجاره بهای پرداختی در این قرارداد، اقساط ثمن محسوب می شود. استدلال گروه دوم بر این امر استوار است که عقود تابع قصد و اراده واقعی طرفین هستند و نیت واقعی متعاقدین در قرارداد اجاره به شرط تملیک، خرید و فروش است؛ نه اجاره. در واقع طرفین برای تقسیط ثمن از عقد اجاره استفاده کرده اند و قصد انعقاد اجاره را نداشته اند. پذیرش این نظر نیز با توجه به ذات عقد بیع و صوری دانستن عقد اجاره دشوار به نظر می رسد.

• اجاره به شرط تملیک به عنوان مجموع بیع و اجاره

بر خی قرارداد اجاره به شرط تملیک را مجموع دو عقد بیع و اجاره می دانند. این گروه قرارداد مذکور را به دو بخش تقسیم کرده و هر بخش را تابع احکام راجع به خود می دانند. با توجه به اینکه طرفین، قرارداد اجاره به شرط تملیک را با یک قصد انشاء منعقد می کنند، این نظریه قابل توجیه نیست.

هم چنین گروهی بر این نظرند که قرارداد اجاره به شرط تملیک در رابطه میان طرفین قرارداد، اجاره محسوب می شود اما در مقابل اشخاص ثالث، عنوان بیع را دارد. این عقیده نیز فاقد مبنای قانونی بوده و با منطق حقوقی سازگار نمی باشد.

• اجاره به شرط تملیک به عنوان عقد رهن

بخشی از حقوقدانان، قرارداد اجاره به شرط تملیک را مشابه عقد رهن می دانند. به این ترتیب که بانک به عنوان وام دهنده، اقدام به اخذ وثیقه از متقاضی دریافت وام می نماید و در این مورد، مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک به عنوان وثیقه و تضمین بازپرداخت وام در اختیار بانک قرار می گیرد. با توجه به این که عقد رهن، موجد انتقال مالکیت نیست و تنها برای مرتهن، حق عینی ایجاد می کند، این نظر محکوم به رد است؛ چرا که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، بانک مالک مال می شود و این با آثار عقد رهن در تعارض است.

• اجاره به شرط تملیک به عنوان عقد معین

با امعان نظر به نظریات فوق الاشعار و ایرادات وارد بر هر یک از آنها، به نظر می رسد باید قرارداد اجاره به شرط تملیک را به عنوان قراردادی معین مورد شناسایی قرار دهیم. این قرارداد اگر چه شباهت های غیر قابل انکاری با قراردادهای بیع، اجاره و رهن دارد اما با هیچ یک از این عقود به طور کامل انطباق ندارد. قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی معین، لازم، معوض، تملیکی و تابع اصل رضائی بودن قراردادها است.

شرایط انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک

برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک مانند هر قرارداد دیگری وجود موارد ذیل ضروری است:

۱-قصد و رضای طرفین

۲-اهلیت متعاقدین

۳-معلوم و معین بودن مورد معامله

۴-مشروعیت جهت معامله

همچنین ضروری است که مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله اموالی باشد که انتفاع از آن مستلزم تلف عین نباشد و با استفاده، عین مال باقی بماند. به علاوه مال باید قابل تسلیم باشد. هرچند مشاع بودن مال خللی به اعتبار قرارداد وارد نمی کند اما اگر سایر شرکا راضی به تسلیم مال نشوند، قرارداد قابلیت اجرایی ندارد.

حقوق و تکالیف طرفین در قرارداد اجاره به شرط تملیک

بانک مکلف است مال را به طرف مقابل تسلیم نموده و امکانات لازم جهت انتفاع و بهره برداری وی را فراهم آورد. همچنین هرگونه تصرف در مال که منافی با حقوق وام گیرنده باشد، ممنوع است. وام گیرنده نیز ملزم است اقساط تعیین شده را در موعد مقرر پرداخت نموده و از تعدی و تفریط در انتفاع از مال اجتناب نماید.

شرط تخفیف در مبلغ وام

وفق تبصره ماده ۱۲ بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک، اگر اعتبار گیرنده بخواهد پیش از انقضا مدت قرارداد، مبلغ وام را تسویه کند، بانک می تواند به نسبت مدت باقی مانده از قرارداد به وام گیرنده تخفیف بدهد. الزامی برای بانک ها در اعطای تخفیف وجود ندارد و این امر برای بانک ها جنبه اختیاری دارد.

اخذ وثیقه در قرارداد اجاره به شرط تملیک

به حکم ماده ۱۵ بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک، بانک ها می توانند به منظور حسن اجرای قرارداد، تامین و وثیقه کافی از مشتریان خود دریافت نماید. مرسوم است که بانک ها اقدام به اخذ ضمانت نامه بانکی به عنوان وثیقه می نمایند.

پرداخت هزینه های مربوط به مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک

پرداخت هرگونه هزينه تعميرات حتي در مواردي كه اين تعميرات اساسي و كلي باشد و همچنين هزينه ‏هاي تكميل و نظاير آن در طول مدت اجاره بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستاجر خواهد بود.

لازم الاجرا بودن قرارداد اجاره به شرط تملیک

مطابق ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا، کلیه قراردادهای بانکی موضوع این قانون از جمله قرارداد فروش اقساطی، مضاربه، قرارداد مشارکت مدنی و اجاره به شرط تملیک در حکم اسناد لازم‌الاجراء و تابع مفاد آیین ‌نامه اجرایی اسناد رسمی است.

تعیین وجه التزام قراردادی در قرارداد اجاره به شرط تملیک

طرفین می توانند ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، میزان خساراتی را که ممکن است به سبب عدم اجرای قرارداد به طرف دیگر وارد شود، تعیین نمایند. به این ترتیب دادگاه نمی تواند شخص متخلف را به پرداخت مبلغی بیشتر یا کمتر از مبلغ تعیین شده محکوم کند.