دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح می شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد. چرا که مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند .

چگونگی اثبات دعوای مالکیت

یکی از دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است که جزء پیچیده ترین پرونده های ملکی محسوب می شود. زیرا به جهت رویه های های متفاوت و  در مواقعی رویه های متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها، و همچنین عدم آشنایی عوام و در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه ها باعث گردیده که فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت طولانی‌تر شود و در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نشود .
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک :” در صورتی که ملکی به ثبت رسیده باشد دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است یا اینکه ملک مذکور از مالک رسمی به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت .”

ولی اگر ملکی به ثبت نرسیده باشد و سند رسمی در مورد آن صادر نگردیده باشد و در مورد مالکیت آن اختلاف ایجاد شود می بایست شخصی که مدعی مالکیت است از طریق مراجع قضایی اقدام و با طرح دعوای اثبات مالکیت ، حقانیت خود را ثابت نمایند .

اثبات مالکیت

اثبات مالکیت

مستند به ماده فوق الذکر و همچنین ماده  47 قانون ثبت، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می شمارد که سند اصلی مالکیت به نام اوست.اما برخی از حقوقدانان در مورد این دسته از املاک معتقدند اگر در مورد اینها دعوای اثبات مالکیت پذیرفته شود حکم صادره از دادگاه با سند رسمی اداره ی ثبت تناقض پیدا می کند بنابراین در مورد این دسته از املاک نباید دعوای اثبات مالکیت را پذیرفت.

در مقابل عده ای نیز معتقدند رأی صادره از دادگاه که موخر بر تاریخ ثبت سند رسمی است قابل قبول و قابلیت اجرایی دارد و در نتیجه برخی از قضات البته عده ای قلیلی، دعوای اثبات مالکیت را در خصوص املاکی که سند رسمی دارند می پذیرند.

برای کسب اطلاعات تکمیلی در باب اسناد رسمی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک، میتوانید به دپارتمان دعاوی ثبتی مراجعه نمایید.

دلایل اثبات مالکیت

در مواقعی که دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می دانند و در نتیجه اختلاف و دعوا میان آنها بالا می گیرد، باید هر کس که مدعی مالکیت مال است با استفاده از دلایل اثبات ،مانند سند، شهادت شهود یا تصرف (اماره ی ید )  و … ادعای خود را اثبات کند.

1 ) سند مالکیت :مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده مالک می شمارد.

2 ) شهود
یکی از ادله ای که می توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود ، استناد به شهادت شهود می باشد.برای مثال مدعی می‌تواند به وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعداً متصرف به وسیله قوه قهریه یا به حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است . البته باید اضافه کنیم که شاهد باید دارای یکسری شرایط قانونی باشد و شهادت هر کس مورد پذیرش دادگاه واقع نمی شود.

3 ) تصرف ملک (اماره ید)
طبق ماده ۳۵ قانون مدنی ،” تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت استمگر اینکه خلاف آن ثابت شود همانطور که در این ماده قانونی هم ذکر گردید صرف تصرف نمی‌تواند دلیل مالکیت باشد چرا که در صورتی که ثابت شود که تصرف غاصبانه است تصرف او متزلزل می گردد و نمی تواند دلیل بر مالکیت متصرف قرار گیرد همچنین کسی که به عنوان امین با نماینده دیگری مالی را در تصرف دارد مالک آن محسوب نمی شود .
طبق ماده ۳۶ قانون مدنی “تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود “.

بیشتر بخوانید :  اموال مشاع و نحوه رسیدگی به تقسیم و فروش مال مشاع

 لازم به ذکر است که در شرایط فعلی در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه یا بنچاق نشانه ی تصرف دارنده ی آن محسوب می شود .

بنابراین اگر کسی به قهر و زور بر مالی مسلط شود، حق استفاده از اماره تصرف را ندارد، البته قانون تسلط را اصولا مشروع فرض کرده است و مدعی مالکیت باید خلاف این فرض را در دادگاه ثابت کند.فلذا همیشه تصرف مادی ملاک تصرف به عنوان مالکیت نیست.

4 ) مبایعه نامه عادی
در صورتی که شخصی ملک را در تصرف داشته باشد ولی شخص دیگر با ارائه مبایعه نامه ادعا نماید که ملک به صورت قانونی به وی فروخته شده است در این مورد مدعی می‌تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت و مبایعه نامه عادی خویش مالکیت خود را اثبات نماید.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت

طرح دعوای اثبات مالکیت به طرفیت تمام ناقلین به خصوص ناقل اولیه الزامی می باشد.و در بسیاری مواقع عدم رعایت این نکته باعث صدور قرار رد دعوا می گردد لذا رعایت این نکته بسیار ضروری می باشد .

مرجع صالح جهت اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت می بایست در دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) مطرح گردد و تمامی مدارک مستندات همراه دادخواست تقدیمی ارائه شودو هزینه دادرسی ،با توجه به قیمت منظقه ای ملک محاسبه می شود.
پس از ارجاع پرونده به شعبه تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، در صورتی که حقانیت وی احراز کردند دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند رای اثبات مالکیت نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از اینکه رای صادره قطعی گردید محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند از حق مالکانه خویش استفاده نماید . در صورتی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت در تصرف شخص دیگری باشد ، مدعی می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را توأمان مطرح نماید .

دعوای اثبات وقوع بیع

با استناد به ماده 339 قانون مدنی باید گفت که همین که طرفین به بیع ملک توافق کنند ، عقد بیع منعقد می گردد و به غیر از موارد خاص ، در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آن که مکتوب نشده باشد بیع تشکیل می گردد.
دعوای اثبات وقوع بیع به دنبال اثبات رابطه قراردادی بین دو طرف است هر چند نتیجه اثبات بیع می تواند مالکیت خریدار باشد ، اما دعوای اثبات بیع ممکن است به اسباب مختلف اقامه شود به عبارت دیگر مالکیت می تواند به وسیله اسباب غیر از بیع ایجاد شود.دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود. در مقابل دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.
اثبات وقوع بیع در مورد املاک معمولاً وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی همچون مبایعه نامه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست اما دعوای اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه مطرح می شود.

دادخواست اثبات و تایید وقوع بیع زمانی تقدیم می شود که ملکی خریداری می شود و مبایعه نامه مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه وقوع بیع را ثابت نماید.

هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد بیع را به اثبات برساند اعم از خریدار و یا فروشنده می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوا نماید اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد ، خریدار برای طرح دعوای اثبات وقوع بیع علاوه بر فروشنده مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.
دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع اگر ادله و مستندات را کافی دانست حکم به تایید وقوع بیع صادر می کند. و دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاهی اقامه می شود که ملک در حوزه قضائی آن واقع شده است.

لازم به ذکر است…
بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوا منعقد شده است . بنابراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجرائیه صادر نمی شود. اما در صورتی که همزمان دعوای الزام به تنظیم سند نیز مطرح شود،نسبت به آن اجرائیه صادر می شود.

بیشتر بخوانید :  دعوای ابطال سند رسمی قطعی غیر منقول

دعوای تنفیذ قرارداد/ تنفیذ بیع

از جمله دادخواست هایی که در دادگستری مطرح می شود دادخواست به خواسته تنفیذ قرارداد می باشد. در بیشتر مواقع خواهان خواسته تنفیذ قرارداد، اختلاف و دعوایی با فروشنده نداشته و تنها به جهت اعتبار بخشیدن به سند عادی اقدام به ارائه دادخواست تنفیذ قرارداد می نماید.
محاکم دادگستری دعوای تنفیذ قرارداد یا تنفیذ معامله را قابل استماع نمی دانند چرا که یکی از ارکان طرح دعوا وجود مدعی است و مدعی شخصی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر است و ادعای خواهان در دعوای تنفیذ موافق اصل است.
مطابق مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت ،مالک کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا رسما به وی منتقل شده باشد و تاییدیا تنفیذ قرارداد توسط محاکم برای وی ایجاد مالکیت نمی کند بنابراین اگر هدف خواهان این باشد که با تائید معامله توسط دادگاه برای خود ایجاد مالکیت کند،چون این درخواست فاقد چنین اثری است قابلیت استماع ندارد و در واقع یک عمل بیهوده است.
در واقع اصالت و صحت اسناد تنظیمی بین اشخاص ، مستند به اصل صحت است و طرح دعوای تنفیذ قرارداد عادی در محاکم دادگستری قابل استماع نمی باشد و دارنده سند عادی در صورتی که در مقام اجرای قرارداد با امتناع متعهد مواجه شود می تواند دعوی الزام متعهد به ایفای تعهدات قراردادی را اقامه نماید و تا زمانی که بطلان قرارداد از طرف مدعی عدم صحت ، مطرح و اثبات نگردیده، صحت و اصالت قرارداد به قوت خود باقی خواهد بود.

دعوای تنفیذسند عادی در چه مواردی قابل طرح و رسیدگی می باشد؟

۱-تنفیذ وصیت نامه عادی

۲-تنفیذ سند عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۷ قانون زمین شهری از حیث صحت معامله و تاریخ تنظیم آن ،با توجه به آثار قانونی مترتب بر احراز صحت تاریخ یاد شده.

*در چه مواردی دعوای تنفیذ قرارداد قابل استماع می باشد؟

اگر هدف خواهان اثبات وقوع یک عقد باشداین دعوا قابل استماع است همچنین در صورتی که مال دیگری مورد معامله قرار گرفته باشد دعوای خریدار جهت اثبات این که مالک اجازه انتقال را داده و یا این که بعدا آن را تنفیذ نموده قابلیت استماع دارد.

در این باره سوالات مرسومی به ذهن خطور می کند از جمله میتوان به موارد زیر اشاره نمود:

  • هدف از طرح دعوای تنفیذ قرارداد عادی چیست؟
  • آیا در مورد املاک غیر منقول که مالک مالکیت آن دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک می باشد .منشا اثر است یا خیر ؟
  • چنانچه دعوای مذکور به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود چه تصمیمی باید درباره آن گرفت؟

در نشست قضایی ۱۳/۷/۱۳۸۳ دادگستری قم  به این سوالات اینچنین پاسخ داده شده است :

۱-اگر ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، دادخواست اثبات مالکیت و تنفیذ مبایعه نامه عادی قابلیت استماع دارد.
۲-اگر ملک سابقه ثبت داشته باشد در صورتی که در دعاوی مذکور به همراه دعوای تنظیم سند رسمی باشد قابلیت استماع دارد.
۳-اگر ملک سابقه ثبت داشته باشد و سند مالکیت به نام خوانده باشد و خواهان صرفا دعوای اثبات مالکیت و تنفیذ بیع نامه عادی را اقامه نماید این دعوا قابلیت استماع ندارد.

دعوای اثبات حقوق ارتفاقی ( حق عبور ، حق مجرا )

تعریف حق ارتفاق : حق ارتفاق مستند به ماده 93 قانون مدنی : “حقی است برای شخص در ملک دیگری” .

و همچنین ماده 94 قانون مدنی مقرر میدارد که “صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند ، نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق ، تابع قرار داد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است .”
همینطور قانونگذار در ماده ۹۵ قانون مدنی بر این امر تاکید می نماید که :

“در صورتی که زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از آن جلوگیری کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود .”

بنابراین حق ارتفاق یا به صورت قراردادی است و یا ناشی از حکم مستقیم قانون و وضع طبیعی املاک .

نکته مهمی که بایستی به آن توجه شود این است که …

بیشتر بخوانید :  معامله فضولی و بررسی آن از منظر قانونگذار

حق ارتفاق معمولاً سند رسمی ملک درج می گردد که در این صورت اثبات آن لزومی ندارد. اما اگر حق ارتفاق ثبت نشده باشد و قراردادی هم بین مالک و شخصی که دارای حق ارتفاق می باشد وجود نداشته باشد ، مدعی می تواند برای اثبات حق خود به مراجع قضایی مراجعه نموده و دعوای استفاده حقوق ارتفاقی را مطرح نمایند همچنین می‌توان همزمان با طرح دعوای اثبات حقوق ارتفاقی، دعوای الزام مالک به ثبت حقوق ارتفاقی را نیز مطرح نمود تا به صورت توأمان به آن رسیدگی گردد .

نحوه طرح دعوای اثبات حقوق ارتفاقی

دعوای اثبات حقوق ارتفاقی از طرف مدعی حق ارتفاق به نفع خود ، علیه مالک ملک مجاور مطرح می‌شود .و در صورتی که حق ارتفاق با قراردادی که مالک پیشین ملک مجاور منعقد کرده، ایجاد شده باشد دعوا باید به طرفیت منتقل کننده و ایادی بعدی او تا مالک کنونی طرح شود .

مرجع صالح به رسیدگی در دعوای حقوق ارتفاقی

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای اثبات حقوق ارتفاقی ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد . پس از ارائه دادخواست و دلایل و مدارک ، پرونده به شعبه ارجاع و پس از تعیین وقت رسیدگی ، جلسه تشکیل می گردد در صورتی که حق ارتفاق خواهان در ملک مجاور اثبات گردد رای بر اثبات حقوق ارتفاقی صادر می گردد .

نحوه اجرای رای اثبات حقوق ارتفاقی

برای اثبات ،حقوق ارتفاقی جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه ندارد. و خواهان می تواند از مزایای قانونی رای صادره به نفع خود استفاده نماید

دعوای تایید اخذ به شفعه

 از ظاهر ماده 808 قانون مدنی چنین استنباط می شود که اگر ملک بین دو شریک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخصی ثالث بفروشد شریک دیگر میتواند قیمتی را که به فروشنده پرداخت کرده است به مشتری پرداخت کند و سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد.
چنین حالتی را در اصطلاح حقوقی اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع می نامند.

شفیع می تواند از طریق اظهار نامه رسمی ، مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام نماید و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت نماید. در صورت عدم امکان تحویل وجه به خریدار و یا خود داری خریدار از دریافت وجه، شفیع می تواند دعوای تأئید اخذبه شفعه را مطرح و وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز نماید.

در اینگونه دعاوی ملکی خواهان می تواند ضمن ارائه دادخواست دعوای تأئید اخذ به شفعه ، خواسته هایی همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تحویل ملک را نیز مطرح نماید.

در دعوای تأئید اخذ به شفعه شریکی که اخذ به شفعه انجام می دهد خواهان است و باید به طرفیت خریدار و شریک (فروشنده ) اقامه دعوا کند.
در دعاوی ملکی خواهان باید دعوای تأئید اخذ به شفعه را در دادگاهی اقامه دعوا کند که ملک در محدوده آن واقع شده است.
اخذ به شفعه را خود خواهان انجام می دهد و با تایید ثمن معامله تملک خود را به طرف مقابل اعلام می کند . بعد از این که محکمه اخذ شفعه را تایید کرد و حکم قطعی گردید دیگر هیچ گونه اعتراضی پذیرفته نمی شود .از آن جایی که این رای فقط جنبه اعلامی دارد بنابراین اجرائیه صادر نمی شود.

در این مقاله ،به یکی از مهمترین دعاوی مطروحه ،که در حال حاضر مخاطبان بسیاری را به خود مشغول نموده است ،پرداخته شد.بسیاری از موارد شایع و پرکاربرد در این دعاوی به تفسیر توضیح داده شد.و سعی بر این بود که اطلاعات کافی در اختیار شما مخاطبان عزیز،ثرار گیرد.اما ناگفته نماند که روند رسیدگی به چنین دعاوی در محاکم همیشه با آنچه در مقالات و کتابها خوانده می شود متفاوت است .از این رو مستلزم تجارب عملی از روند دادرسی می باشد.لذا توصیه می شود چنانچه با چنین دعاوی مواجه هستید،ضمن کسب اطلاعات کافی ،روند رسیدگی را به اهل فن رشته حقوق بسپارید تا با تجربه و دانش حقوقی خویش رسیدن شما را به نتیجه مطلوب سهولت ببخشد.وکلای موسسه دادپویان حامی با دارا بودن کادر متخصص خود با تمام تلاش و توان ،آماده ی مشاوره و قبول وکالت دعاوی شما عزیزان می باشد. با ما تماس بگیرید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست