اصلاح حدود سند رسمی مالکیت

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت

یکی از مندرجات اسناد رسمی مالکیت، حدود اربعه ملک است و در صورتی که به هر دلیلی حدود واقعی ملک با آنچه در سند رسمی منعکس شده مطابقت نداشته باشد، این اشتباه در حدود اربعه اصلاح سند رسمی مالکیت یا به عبارت درست تر اصلاح حدود اربعه سند مالکیت ضروری می نماید. اصلاح حدود سند مالکیت حسب مورد توسط اداره ثبت یا هیات نظارت و تحت شرایط مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه های مربوطه صورت می پذیرد.

در برخی از موارد ملاحظه می شود که حدود اربعه درج شده در سند مالکیت با آن چه که در واقعیت امر وجود دارد متعارض می باشد. در چنین مواردی اصلاح سند مالکیت باید بر اساس حدود اربعه واقعی ملک صورت گیرد. اصلاح سند می تواند ناشی از اضافه مساحت یا کسر مساحت باشد. اصلاح حدود سند رسمی مالکیت در واقع منتهی به اصلاح مساحت در سند مالکیت می گردد. نحوه درخواست اصلاح سند و مراجع صالح جهت رسیدگی به این درخواست و موارد مهم دیگر موضوعاتی هستند که در این مقاله سعی خواهیم کرد نسبت به آن ها توضیحات کافی ارائه گردد.

اصلاح حدود اربعه سند مالکیت در صورت اضافه مساحت

برابر ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک، نسبت به ملكي كه با مساحت معيّن مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذي ‏نفع مي‏تواند قيمت اضافي را براساس ارزش مندرج در اولين سند انتقال و ساير هزينه‏هاي قانوني معامله به صندوق ثبت توديع و تقاضاي اصلاح سند اضافه مساحت را بنمايد.

در صورتي كه اضافه مساحت در محدوده سند مالكيت بوده و به مجاورين تجاوزي نشده و در عين حال بين مالك و خريدار نسبت به اضافه مذكور قراري داده نشده باشد، اداره ثبت سند را اصلاح و به ذي‏نفع اخطار مي‏نمايد تا وجه توديعي را از صندوق ثبت دريافت دارد. عدم مراجعه فروشنده براي دريافت وجه در مدتي زائد بر ده سال از تاريخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصي ثبت واريز مي‏شود.

البته اجرای این ماده مستلزم تدقیق و بررسی موضوع توسط کارشناسان است و نمی توان صرفا با پرداخت ارزش اضافه مساحت و سایر هزینه های قانونی خواستار اصلاح حدود سند شد.

اصولا ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک ناظر بر املاکی است که به هر دلیل به درستی اندازه گیری نشده اند و حدود واقعی آنها مغایر با حدودی است که در سند رسمی مالکیت قید شده است. جهت اصلاح حدود سند بر اساس این ماده ضروری است حسب نظر کارشناسان و مسئولان واحد ثبتی، مورد مشمول ماده ۱۴۹ و بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی باشد و در این صورت متقاضی می تواند با پرداخت قیمت اضافی، اصلاح حدود سند را بخواهد.

بنابراین پس از وصول درخواست متقاضی مبنی بر اصلاح سند مالکیت، نماینده ثبت و نقشه بردار با حضور در محل وقوع ملک، اقدام به اندازه گیری زمین نموده و نظر خود، راجع به شمول یا عدم شمول ماده ۱۴۹ الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک و بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی را اعلام می کنند. پس از تنظیم گزارش توسط نقشه بردار و نماینده ثبت، واحد ثبتی باید درمورد تقاضای مربوطه اتخاذ تصمیم نماید.

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت در صورت کسر مساحت

چنانچه مالک، اصلاح سند مالکیت خود را از حیث کسر مساحت و طول اضلاع ملک به طور کتبی تقاضا نماید و با کسر مساحت و طول اضلاع موافق باشد و مورد ثبت در وثیقه و بازداشت نباشد، اصلاح ثبت ملک و سند مالکیت توسط اداره ثبت بلامانع است.

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت در صورت کسر مساحت

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت در دادپویان حامی

اصلاح حدود سند رسمی بدون تغییر در مساحت ملک

اصولا همانطور که بیان شد اصلاح حدود اربعه سند مالکیت ناشی از اضافه مساحت یا کسری مساحت است. بدین مفهوم که به دلیل کمبود امکانات و عدم امکان نقشه برداری به شیوه امروزی، مامورین ثبت در گذشته با امکانات محدودی که وجود داشت، اقدام به تعیین حدود اربعه ملک می نمودند که احتمال خطا در آن بیشتر می بود. اما گاهی اوقات این امکان وجود دارد که مامور ثبتی حدود اربعه زمین را درست تعیین کرده باشد اما در تعیین مساحت دقیق به دلیل نامتقارن و چند ضلعی بودن زمین دچار اشتباه شوند. در این حالت سند مالکیت صرفا در میزان مساحت دچار اشتباه می باشد و حدود اربعه آن صحیح قید شده است. فی الواقع در این فرض اشتباه متراژ در سند مالکیت باید اصلاح گردد. روند تقاضای اصلاح سند مالکیت نیز در چنین حالتی همچون موارد پیش گفته می باشد.

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت اعیان

سند مالکیت اعیان اصولا در دو صورت تنظیم و صادر می شود. مورد اول در راستای اجرای ماده ۲۱ قانون ثبت و پذیرش تقاضای ثبت اعیان است و مورد دوم راجع به اعیان احداث شده در اراضی موقوفه است که تابع ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

بنا بر ماده اخیرالذکر چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی، قراردادی منعقد نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد، خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود و مالک اعیانی پس از انجام عمل مذکور می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین اخطار می نماید و در وقت مقرر صورت مجلس معاینه را تنظیم می کند که هرگاه اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال، سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا ۳۰ روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی خودداری می شود.

در فرض اول اصلاح حدود سند مالکیت اعیان موکول به اصلاح حدود سند مالکیت عرصه مطابق با مفاد ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک است. پس از اصلاح سند مالکیت عرصه و با موافقت مالک عرصه، حدود مندرج در سند اعیانی نیز اصلاح خواهد شد.

فرض دوم راجع به اعیانی مستحدثه در عرصه موقوفه است که اصولا با اذن متولی و پس از تنظیم اجاره نامه رسمی ایجاد شده است. در این قبیل موارد اگر حدود اربعه که در سند مالکیت اعیان قید شده با محدوده ای که عملا در تصرف مستاجر است یا در قرارداد اجاره معین شده تطبیق نداشته باشد، حدود سند مالکیت اعیان باید اصلاح شود.

بعد از وصول تقاضای مالک اعیان در خصوص اصلاح حدود، نقشه بردار و نماینده ثبت ضمن بازدید از محل اقدام به محاسبه حدود و تهیه گزارش می نمایند. پس از اصلاح سند اجاره یا تنظیم اجاره نامه جدید مطابق با حدود واقعی، سند مالکیت اعیان نیز اصلاح خواهد شد.

اصلاح سند با ماده ۴۵ آئين نامه قانون ثبت

با توجه به ماده ۴۵ آیین نامه قانون ثبت هرگاه در اثر تغيير وضعيت املاك در اجراي پروژه‌هاي شهرداري يا عقب نشيني، قسمتي از ملك در مسير كوچه يا خيابان يا ميدان قرار گيرد در صورت تقاضاي مالك يا اطلاع اداره ثبت يا اعلام شهرداري، پس از بازديد محل توسط نماينده و نقشه بردار و تطبيق حدود با مجاورين و تهيه نقشه و جلب نظر شهرداري با تنظيم صورتمجلس اصلاحي، حدود باقيمانده ملك با قيد طول متراژ و مساحت تعيين و پس از ابطال و ضبط سند مالكيت اوليه در پرونده، سند مالكيت جديد با حدود اصلاحي صادر و تسليم مي‌گردد. در این حالت نیز مالک می تواند تقاضای اصلاح سند مالکیت را نماید.

اصلاح حدود سند مالکیت توسط هیات نظارت

وفق بند ۳۹۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی، چنانچه گزارش هایی که برای اصلاح حدود و طول اضلاع یا مساحت ملک ارائه می شود مشمول ماده ۱۴۹ الحاقی قانون ثبت و بند ۳۹۱ این مجموعه نباشند، برای طرح در هیات نظارت فرستاده می شود، و می بایستی مستندا و مستدلا با قید علل و جهات مختلفه و توجیه کامل امر و اظهار نظر صریح و منجز و ضمن تهیه نقشه و کروکی ملک مورد گزارش و انجام معاینه محل و تحقیقات لازم و با تصریح به این که هیچ گونه تجاوزی به حدود و حقوق مجاورین داخل کادر نشده است، با نظر صریح رئیس اداره ثبت به ثبت منطقه مربوط ارسال شود.

در مواردی که توضیح آن ها گذشت، اگر حدود سند تحت شمول ماده ۱۴۹ الحاقی به قانون ثبت و بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی اصلاح شود، اداره ثبت در خصوص موضوع اظهار نظر می کند و در سایر موارد، یعنی موارد خارج از شمول ماده ۱۴۹ الحاقی به قانون ثبت و بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی، رسیدگی با هیات نظارت استان است.

به عبارت دیگر چنانچه ملک موضوع تقاضا دارای سابقه ثبتی بوده و سند رسمی مالکیت برای آن صادر شده باشد و مساحت اضافی مورد تقاضا داخل در محدوده این سند بوده و در اثر تجاوز به املاک مجاور ایجاد نشده باشد و همچنین توافقی بین فروشنده و خریدار در خصوص مساحت اضافه وجود نداشته باشد، اداره ثبت اقدام به رسیدگی می کند. در سایر موارد یعنی در فرض فقدان هریک از شرایط مورد اشاره، اداره ثبت موظف است پس از بررسی گزارش نقشه بردار و نماینده ثبت در صورت لزوم، پرونده را جهت رسیدگی و اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارجاع دهد.

اصلاح حدود سند مالکیت توسط هیات نظارت

اصلاح حدود سند مالکیت توسط هیات نظارت

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت در صورت انصراف شهرداری از اجرای طرح های عمرانی

در مواردی که مساحت و طول اضلاع املاک واقع در طرح های شهرداری به منظور اجرای طرح های عمرانی کسر و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت اصلاح شده باشد و بعدا شهرداری از طرح اصلاحی انصراف حاصل نماید و مالک تقاضای اطلاح سند مالکیت را به صورت اولیه بنماید، اصلاح ثبت و سند به وضع اولیه به شرط موافقت شهرداری بلامانع است. در غیر این صورت می توان علیه شهرداری در این خصوص طرح دعوا کرد.

اصلاح حدود سند رسمی مالکیت به در خواست مالکان

هر گاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمت های جزئی از املاک خود را داشته باشند، می توان با تنظیم صورتجلسه توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات راجع به تفکیک املاک ضرورتی ندارد.

اصلاح اسناد مالکیت در این فرض علاوه بر رعایت موارد فوق در صورتی امکانپذیر است که مخل به حقوق ثالث نباشد و به املاک سایر  اشخاص تجاوز نشود.

سخن آخر

سعی نمودیم در این مقاله مواردی که به موجب آن می توانیم تقاضای اصلاح حدود سند مالکیت را نماییم را مورد بررسی قرار دهیم. اما در برخی موارد، علی رغم ذی حق بودن شخص تقاضا کننده، مراجع مربوطه از اصلاح حدود اربعه سند مالکیت امتناع می کنند. این امر همان طور که مبرهن است موجب تضییع حق شخص مالک یا قائم مقام وی می شود به همین دلیل، جهت جلوگیری از هرنوع تضییع حقی پیشنهاد می شود روند تقاضای اصلاح سند خود را به افراد مجرب و آشنا به روند کار بسپارید.

آرای قضایی

سوالات متداول

حدود اربعه در واقع همان جهات چهارگانه اصلی است. به عبارت ساده تر حدود اربعه به اضلاع جنوبی ،شمالی، غربی و شرقی ملک اطلاق می گردد.

پاسخ به سوال مذکور منفی است. با توجه به این که قولنامه یا مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می شوند حدود اربعه مندرج در قولنامه یا مبایعه نامه قابل استناد جهت تقاضای اصلاح سند مالکیت نمی باشد و اداره ثبت مکلف به بررسی زمین و ملک مدنظر می باشد.

برای اطلاع از هزینه اصلاح سند بایستی به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمایید. هزینه هایی که در فرآیند اصلاح سند دریافت می گردد عبارتند از هزینه صدور سند جدید یا اصلاح سند سابق، هزینه کارشناس ثبتی و ….

سند حدی حدودی بیشتر در مناطقی صدق می کند که حدود و مرزها به صورت طبیعی هم چون ، نهر عمومی، چشمه آب، دامنه کوه، کوی ، خیابان تعریف شده باشند. به فرض مثال در اسناد همچون جنوبا به طول سی متر به خیابان نیاوران و یا شرقا حدی است به نهر عمومی

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.

آیا این نوشته برایتان مفید بود؟

‫4 نظر

  • میلاد

    من پدرم یک باب منزل سند دار داره و به من که فرزند کوچک خانواده و متاهل هستم اجازه داد طبقه بالارو بسازم و بنده هم با هزینه شخصی خودم طبقه بالارو ساختم منتها مجوز نداره . یک قول نامه معمولی بنگاه خونرو خریدم از پدرم ک مالکیت باشه . حالا سوالم اینه ک چه کار کنم که از بابت ارث . و این چیزا خیالم راحت شه پدرم میگه هر کاری لازم باشه انجام میدم که همه بدونن خونه بالا مال توه . ۲برادر و ۲,خواهر هم دارم.

    شهریور ۲۹, ۱۴۰۱ در ۱۷:۰۰
    • دادپویان حامی

      سلام بهتر پدر یک سند اقرار نامه مالی در دفترخانه تنظیم کنند.

      مهر ۲۸, ۱۴۰۱ در ۱۰:۴۱
  • Meysamhoseyni

    سلام و عرض ادب بنده یک ملک باغچه ۳۰۰ متری قولنامه با سند مادر دارم که سال ۶۹ فروخته شده و من ۹۸ از پسر صاحب سند خریدم همسایه بقلی ۷۰۰ متر از همین پلاک دارد و سال ۷۹ ساخته و سند تفکیکی گرفته دیوار مشترک بین من خودش رو خود همسایه یال ۷۹ کشیده و من سال ۹۸ ویلا رو ساختم و کلی هزینه بنا کردم همون اول کاری با هم توافق نامه نوشتیم و متن ان این بود که دیوار سال ۷۹ به دست همسایه احداث شده و این دیوار حاعل بوده و طرفین یعنی من و همسایه شکایتی در مورده ساخت و ساز از هم نداریم و دراینده نخواهیم داشت زمین من ۳۰۰ متر قولنامه قدیم داره با فنس و هنوزم همون ۳۰۰ متره الان ایشون ادعا داره دیوار خودش قدیم اشتباه کشیده و ملکش ۸۰ متر کم امده گیر داده که داخل ملک شماست و کارشناس هم از شورا امده یه نقشه بهش دادن گفتن دیوار اشتباه کشیده شده حالا من توافق نامه دارم با ذکر پلاک ثبتی های هر دوملک که قید شده و توافق کرده که شکایتی نداره ایا توافق دستی داخل کلغذ اچار کافیست و متبره؟ با تشکر

    اردیبهشت ۳۰, ۱۴۰۱ در ۱۴:۰۶
    • دادپویان حامی

      سلام مدارک‌ باید بررسی شود

      خرداد ۱۳, ۱۴۰۱ در ۲۳:۲۱

    دیدگاهتان را بنویسید

    نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

    11 − 3 =