انواع معاملات ملکی
انواع معاملات ملکی
معاملات ملکی به هر نوعی از خرید یا فروش ملک گفته می شود. معاملات ملکی را با توجه به شرایط و نوع معامله می توان به انواع مختلفی تقسیم نمود. به عقودی که می توان معاملات را در قالب آن منعقد نمود عقود تملیکی می گویند که در قانون مدنی تعریف این عقود و شرایط و نحوه انعقاد هر کدام مقرر گردیده است. در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص انواع معاملات ملکی و شرایط هر کدام توضیحاتی را ارائه نمائیم.
معامله ملک به صورت بیع
در ماده ۳۳۸ قانون مدنی عقد بیع اینگونه تعریف گردیده است:” تملیک عین به عوض معلوم” معامله ملک به صورت بیع اینگونه است که ملکی در قبال پرداخت ثمن خریداری یا فروخته شود. بنابراین در صورتی که موضوع معامله رد و بدل کردن دو کالا باشد نمی توان عنوان بیع را به آن اطلاق داد. خرید و فروش املاک تابع قواعد و مقررات قانون ثبت املاک می باشد. از مهمترین ویژگی های خرید و فروش املاک می توان به نقل و انتقال ملک از طریق اسناد رسمی اشاره نمود. در مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت کسی به عنوان مالک شناخته می شود که اسم وی در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک ثبت گردیده باشد.
در بسیاری از مواقع افراد، خرید و فروش ملک را طی قولنامه انجام می دهند. طبق قانون، قولنامه وعده و قول و قرار جهت خرید و فروش می باشد. به عبارتی دیگر، قولنامه تعهد به انشای عقد بیع می باشد و چنانچه یکی از طرفین، به تعهد خود عمل ننماید طرف مقابل می تواند الزام وی را از طریق دادگاه بخواهد. اما در صورتی که عنوان قرارداد قولنامه باشد، اما قصد طرفین عقد بیع باشد، احکام بیع بر آن معامله جاری خواهد بود.
در معامله ملک به صورت بیع، می توان برای تحویل ملک یا پرداخت ثمن مدت تعیین نمود. چنانچه یکی از طرفین در موعد مقرر نسبت به انجام تعهدات خود اقدام ننماید، می توان الزام وی را از دادگاه تقاضا نمود. همچنین در صورت وجود شرط خسارت وجه التزام می توان علاوه بر الزام متعهد به ایفای تعهد، خسارت وجه التزام قراردادی را نیز مطالبه نمود.
در صورتی که برای پرداخت ثمن یا تحویل ملک موعدی مقرر نشده باشد تحویل ملک و پرداخت ثمن حال محسوب می گردد. طرفین معامله در عقد بیع باید اهلیت نسبت به انجام معامله و تصرف در مبیع و ثمن را داشته باشند، در غیر اینصورت به جهت عدم داشن اهلیت، معامله باطل می باشد.
معامله ملک به صورت معاوضه
معاوضه طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی عبارت است از عقدی که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مال دیگری که از طرف دیگر اخذ می کند، بدون اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد. طبق این تعریف، معاوضه به معنای مبادله دو کالا می باشد. معامله ملک به صورت معاوضه بدین صورت می باشد که شخصی ملک خود را در قبال ملک دیگر معامله نماید. در این نوع از معامله احکام بیع جاری نمی باشد. بنابراین خیاراتی مانند خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن که مختص عقد بیع می باشد در معاوضه راه ندارد. اما در صورتی که در عقد معاوضه یکی از عوضین مبیع باشد و دیگری ثمن و قصد طرفین عقد بیع باشد، احکام عقد بیع بر آن جاری می شود. همچنین حق شفعه نیز در عقد معاوضه وجود ندارد. لذا در صورتی که ملکی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها سهم خود را معاوضه نماید، شریک دیگر نمی تواند از حق شفعه استفاده نموده و عقد معاوضه را باطل نماید.
معامله ملک به صورت معاوضه
معامله ملک به صورت بیع شرط
معامله ملک به صورت بیع شرط زمانی محقق می شود که در قرارداد طرفین معامله، این شرط را می پذیرند که اگر بعد از انجام یافتن آن معامله، فروشنده در یک مدت معین تمام ثمن را به خریدار برگرداند، اختیار و حق فسخ معامله را داشته باشد. در بیع شرط، به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می شود و چنانچه فروشنده به شرایطی که برای استرداد مبیع مقرر شده عمل ننماید، بیع قطعی می گردد. در صورتی که در مدت خیار، خریدار از اخذ ثمن خودداری نماید، فروشنده می تواند با تسلیم ثمن به دادگاه آن معامله را فسخ نماید.
معامله ملک به صورت صلح
معامله ملک به صورت صلح یکی از انواع معاملات ملکی است که در میان مردم بسیار رایج می باشد. معامله ملک از طریق صلح، می تواند به صورت عادی یا رسمی باشد. به شخصی که ملک خود را صلح می نماید مصالح و شخصی که ملک برای او صلح می شود متصالح گفته می شود. معامله به صورت صلح تابع توافقات طرفین می باشد و احکام بیع بر آن جاری نمی باشد. در اکثر مواقع صلح ملک از نوع صلح عمری تنظیم می گردد بدین صورت که شخص مصالح استفاده از منافع را به مدت عمر خویش برای خود محفوظ نگه می دارد و شرط می نماید تا زمان حیات وی، متصالح حق نقل و انتقال نداشته باشد. در صورتی که معامله ملک از طریق صلح نامه رسمی باشد مشکلی ایجاد نمی شود اما در صلح نامه های عادی، نیازمند طرح دعوای تنفیذ صلحنامه در مراجع قضایی می باشد. بنابراین بهتر است صلح نامه به صورت رسمی تنظیم گردد. مگر اینکه ملک یا زمین مورد صلح، دارای سابقه ثبتی نباشد که در این صورت چاره ای جز تنظیم صلح نامه به صورت عادی نیست.
معامله ملک به صورت جعاله
معامله ملک به صورت جعاله بدین صورت می باشد که شخصی انجام کاری را به شخص دیگر بسپارد و توافق نمایند در صورت انجام آن کار، ملک متعلق به جاعل به عامل منتقل شود. این توافق طی قرارداد با عنوان جعاله صورت می گیرد. چنانچه عامل موفق به انجام آن کار یا عمل گردید، جاعل مکلف است ملک را به نام وی منتقل نماید. جعاله تعهدی است جایز که هر کدام از طرفین می توانند تا زمانی که عمل مورد جعاله به اتمام نرسیده از قرارداد جعاله رجوع نمایند. در صورتی که عامل، موضوع قرارداد را انجام داد ولی جاعل از انتقال ملک به نام وی امتناع نمود می توان از طریق دادگاه، الزام وی را به انتقال ملک درخواست نمود.
معامله ملک به صورت اجاره به شرط تملیک
معامله ملک به صورت اجاره به شرط تملیک یکی دیگر از انواع معاملات رایج بین مردم می باشد. در این نوع از معامله، ملک در قبال اقساط معین به خریدار فروخته می شود و مقرر می نمایند پس از پرداخت کامل اقساط ملک، خریدار مالک آن ملک می گردد. این نوع از معامله بیشتر توسط بانک ها استفاده می شود. به این نوع از معامله عقد اجاره همراه با وعده بیع گفته می شود. شرایط معامله از طریق اجاره به شرط تملیک اینگونه است که ملک یا خانه ای ضمن یک قرارداد به مدت معین اجاره داده می شود به شرط اینکه بعد از تمام شدن مدت اجاره و پرداخت اقساط توسط مستاجر، مالکیت آن ملک خود به خود به مستاجر انتقال یابد.
معامله ملک به صورت عقد رهن
عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکار خود می دهد. به شخصی که ملکی را در قبال دین خود وثیقه می دهد راهن و به شخص طلبکار، مرتهن گفته می شود. در صورتی که مدیون در مهلت مقرر نسبت به پرداخت دین خود اقدام ننماید، طلبکار وی می تواند نسبت به انتقال آن ملک به نام خود اقدام نماید. یکی از شرایط صحت عقد رهن، قبض مال مرهونه توسط مرتهن است. اما استمرار قبض شرط صحت معامله نیست. همچنین راهن نمی تواند ملکی را که در رهن قرار داده به شخص دیگری بفروشد مگر با اذن مرتهن بنابراین در صورتی که راهن بعد از عقد رهن، ملک رهنی را به شخص دیگری بفروشد، مرتهن می تواند ابطال معامله را از دادگاه بخواهد.
همزمان با عقد رهن می توان از راهن وکالت اخذ نمود تا در صورت عدم پرداخت دین از سوی راهن، بتوان در قبال آن بدهی ملک رهنی را به نام خود منتقل نمود. در غیر اینصورت مرتهن ناچار است تشریفات قانونی برای انتقال ملک را طی نماید.
معامله ملک به صورت وکالتی
معامله ملک به صورت وکالتی نوعی از معاملات است که مالک از طریق اعطای وکالتنامه به شخصی، اختیار می دهد که ملک را به نام خود یا هر شخص دیگری منتقل نماید. معامله ملک به صورت وکالتی همان عقد بیع است و شرایط و احکام آن را دارا می باشد با این تفاوت که در عقد بیع شخص مالک به عنوان فروشنده عقد بیع را منعقد می نماید اما در معامله وکالتی، وکیل فروشنده اقدام به انعقاد عقد بیع می کند.
معامله ملک به صورت هبه
معامله ملک به صورت هبه
هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجانا به کس دیگری تملیک می کند. به تملیک کننده واهب و طرف دیگر را متهب می نامند. مال مورد هبه نیز عین موهوبه می باشد. در صورتی که شخصی بخواهد ملک خود را به شخص دیگری منتقل نماید، بدون اینکه ثمنی دریافت نماید می تواند معامله را در قالب هبه انجام دهد. شخصی که می خواهد ملکی را هبه نماید باید دارای اهلیت در معامله و تصرف باشد. هبه می تواند به صورت معوض نیز باشد، بدین شکل که واهب می تواند شرط کند متهب نیز مالی به او بدهد یا کاری را برای وی انجام دهد. تفاوت هبه معوض با هبه غیر معوض در این است که هبه معوض در صورتی که عوض داده شده باشد، قابل رجوع نیست اما هبه غیر معوض تا مادامی که عین موهوبه وجود داشته باشد قابل رجوع است.
در این مقاله سعی نمودیم انواع معاملات ملکی و مختصری از شرایط آن را نام ببریم که هر کدام از این معاملات دارای شرایطی می باشد که ذکر ان در این مقاله نمی گنجد. تنظیم هر یک از این معاملات در قالب های مذکور مستلزم اخذ مشاوره از وکیل متخصص در امور ملکی می باشد و از این طریق می توانید از بروز مشکلات حقوقی پیشگیری نمایید. عدم اخذ مشاوره حقوقی پیش از انعقاد معامله باعث ایجاد دعاوی می گردد که می تواند تا سالها اشخاص را درگیر نماید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در زمینه امور ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در حوزه امور ملکی اعم از مشاوره حقوقی، تنظیم قرارداد و وکالت دعاوی ملکی به شما عزیزان می باشد.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
