مزایده حق زارعانه

با توجه به اهمیت حق زارعانه و ارزش اقتصادی و مالیت آن برخی انتظار دارند زارعانی که از پرداخت دیون خویش عاجز شده اند از محل این سرمایه ، دین خود را پرداخت نمایند  چرا که حق زارعانه حقی مالی است که شباهت زیادی به حقوقی، همچون حق کسب و پیشه دارد که قابلیت تامین و توقیف را دارد و از طریق مزایده حق زارعانه به فروش می رسد.

آیا فروش حق زارعانه امکان پذیر است؟

طبق ماده 53 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال1387 بازداشت منافع بلامانع است همچنین بنا به ماده 54 آیین نامه مذکور، بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد. ماده 55 – بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع مانع از این نیست که اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت گردد در این صورت هرگاه مال بازداشت شده معادل طلب بستانکار باشد از حقوق رفع بازداشت خواهدشد. ماده56 ـ هرگاه چند بستانکار علیه یک نفر اجرائیه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد. تبصره ـ اگر اجرائیه‌های متعدد علیه متعهد صادر شده‌باشد و بستانکاران در یک روز درخواست بازداشت اموال متعهد را بنمایند، پس از بازداشت مال‌مورد بازداشت بین بستانکاران به نسبت طلب آنان قسمت می‌شود.

برخی از قضات با نگرش بر مقررات مذکور معتقدند حق زارعانه صرفا قابل تامین و توقیف است و فروش آن امکانپذیر نیست. برای تحقق حق زارعانه وجود عناصری لازم است، گاها در قراردادهای زراعی، حق زارعانه تصریح نمی شود که منشاء آن شرط ضمنی ناشی از عرف است که برای تشخیص منشاء و احراز تحقق عناصر حق زارعانه موضوع باید در محاکم رسیدگی شود تا استحقاق زارع احراز سپس به تبع آن دوایر اجرای ثبت و اجرای احکام مدنی به فروش آن اقدام کنند.بر این عقیده ایراداتی وارد شد که در تامین و توقیف حق زارعانه، طلبکاران نسبت به تامین و توقیف اقدام می نمایند در حالی که آنها رابطه قراردادی با مالک ندارند نحوه اثبات حق زارعانه چگونه است؟

در پاسخ به این ایراد استناد می شود به ماده 2 آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی که در دعاوی مدنی، طرح دعوا از جانب کسی که ذینفع باشد پذیرفته می شود که در دعاوی مطروحه طلبکاران را می توان ذینفع محسوب کرد. آنها می توانند با طرح دعوای مدنی، استحقاق زارع را در مطالبه حق زارعانه اثبات نمایند سپس نسبت به وصول محکوم به از طریق فروش حق زارعانه نایل شوند. همچنین بنا به ماده 31 آيين نا مه قانون ثبـت مـصوب 1317 (قـديمي تـرين مقـرره اي اسـت كـه به صراحت به حق زارعانه اشاره داشته) حق زارعانه قابلیت خرید و فروش را دارد.

بنا به ماده 2 آيين نامه اجرايي قانون فروش خالصجات مصوب 21/8/1336، خالصجات و اراضی به وسيله كميسيوني در هر محل مركب از دو نفر به انتخاب وزارت كشاورزي و يكي از‌كارشناسان رسمي به انتخاب رييس دادگستري محل (‌در مراكز استان رييس دادگاه استان و در شهرستانها رييس دادگاه شهرستان) ارزيابي خواهد شد.

‌اراضي مشمول تبصره 2 ماده 2 به وسيله كارشناسان رسمي كه وزارت كشاورزي انتخاب مي‌نمايد ارزيابي وتشريفات مزايده طبق مقررات معاملات‌دولتي انجام  مي‌گيرد.

‌هر گاه در اراضي مذكور اشخاصي شخم يا كود موجود يا ريشه‌اي داشته باشند با در نظر گرفتن مخارجي كه به عمل آمده و ارزشي كه جهت آنها در زمين ‌منظور شده به تشخيص كميسيون مذكور از وجهي كه خريدار در مزايده مي‌پردازد به اشخاص مزبور پرداخت خواهد شد. صاحبان اين قسم‌ حقوق در صورت تساوي شرايط در جلسه مزايده حق تقدم خواهند داشت.

‌نسبت به اراضي مزروعي خالصه كه مورد احتياج دولت است و اشخاصي كه حق ريشه و يا شخم داشته باشند
به طريق مذكور در همين ماده حق آنها ‌تعيين و از محل 25% فروش خالصجات به صاحبان آن‌ها پرداخت خواهد شد.

آیا در فروش حق زارعانه از طریق مزاریده رضایت مالک شرط است؟

از آنجا که حق زارعانه بنا به اصل انتقال پذیری قابل انتقال است بنا به اصل مذکور رضایت مالک ملک در فروش حق زارعانه شرط نیستو در قوانین و عرف نیز چنین شرطی مشاهده نشده است. هر چند در خصوص حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال1356، رضایت مالک به صراحت شرط شده بود.

نحوه انتقال حق زارعانه پس از برگزاری مزایده

در بحث انتقال حق زارعانه عنوان کردیم که ثبت رسمی اسناد راجع به معاملات حق زارعانه اجباری نیست و از سوی دیگر در اموال منقول حسب ماده 133 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در روز مزایده تاریخ فروش ملک و خصوصیات ملک مورد فروش و بالاترین قیمتی که پیشناد شده و اسم و مشخصات خریدار در صورت مجلس مزایده قید شده و در نهایت به امضای خریدار می رسد بنابراین چنانچه مزایده نهایی شود صورت مجلس تنظیمی، دلیل مالکیت محسوب می گرددو هیچ گونه تشریفات دیگری نیاز نیست.

چنانچه حقی که برای زارع ایجاد می شود مال غیر منقول بدانیم پس از مزایده و احراز صحت جریان آن از سوی دادگاه، مشارالیه می بایست دستور سند انتقال را به نام خریدار صادر نماید.

اشخاصی که در راستای مزایده حق زارعانه و یا تامین و توقیف آن دچار مسائل حقوقی شده اند می توانند با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمایند تا از دریافت مشاوره تخصصی وکلای با تجربه بهرمند گردند.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

4 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید

  • سلام بنده زمینی را در مزایده بانک خریده ام ، شخصی قبلا بنا به قرارداد اجاره ای که با بانک داشته و در زمین اقدام به کشاورزی و درخت کاری کرده است ایا او می تواند بابت حق زارعانه از بنده مطالبه وجه کند؟

    پاسخ
    • بله ایشان صاحب آنچه که کاشته است می باشد لذا می تواند اجرت المثل را دریافت نماید یا در صورت عدم پرداخت اجرت المثل از سوی شما، نسبت به قلع و قمع درختان اقدام نماید.

      پاسخ
  • سلام و قت بخیر در فرایند برگزاری مزایده، نقص وجود داشته اگر اجرا به توقف اجرایی مزایده توجه ننماید و مزایده رو ادامه دهد باید چیکار کنم؟

    پاسخ
    • وفق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرا، می باید بدوا به ادامه عملیات اجرایی نزد رئیس ثبت اعتراض نمایید اما در نهایت با توجه به ایجاد نقص در فرایند اجرایی مزایده شما می توانید با تنظیم دادخواستی مبنی بر ابطال مزایده اقدام نمایید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست