وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک

یکی از مواردی که برای برخی افراد به موضوع جدیدی تبدیل شده است، وکالت بلاعزل ملک در رهن بانک است. این اقدام بانک در زمره تخلفات بانکی محسوب می شود و می توان نسبت به ابطال آن اقدام نمود.

در این مقاله سعی نموده ایم به مشکلات ناشی از اخذ وکالت بلاعزل برای ملک در رهن بانک ها و نحوه ابطال آن پرداخته و راهکارهای قانونی در مواجهه با این مشکل را ارائه دهیم.

ممنوعیت بانک ها از اخذ وکالت بلاعزل

بانک ها برای وصول مطالبات بانکی در کمترین زمان اقدام به اخذ وکالتنامه بلاعزل از وثیقه گذاران می نمودند.

بند ۷-۷ در قانون بودجه سال ۹۱ مجلس شورای اسلامی تصویب شده و بر اساس آن مقرر شده است که: “دریافت وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرندگان بابت وثیقه‌های در رهن بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری دولتی و خصوصی ممنوع است، و وثیقه‌گیرندگان تنها موظف به اجرای قراردادهای منعقده برای اجرا گذاشتن وثیقه هستند.”

با توجه به مذاکرات مجلس شورای اسلامی، همین متن بند ۷-۷ قانون بودجه ۹۱ در قانون بودجه سال ۹۲ نیز پیشنهاد شد، لیکن در هنگام تصویب قانون بودجه ۹۲ حذف شد و از آنجا که مقررات بودجه صرفا برای همان سال معتبر است اینگونه تفسیر شد که متن ماده ۷-۷ قانون بودجه سال ۹۱ صرفا برای سال ۹۱ معتبر بوده و از سال ۹۲ به بعد طبق ماده ۷۷۷ قانون مدنی، بانک ها دوباره به سوی اخذ وکالت بلاعزل در کنار سند رهنی روی آوردند.

با توجه به این اختلاف نظرها قانونگذار در سال ۱۳۹۴، به تمام ابهامات در خصوص اخذ وکالت بلاعزل در کنار سند رهنی توسط بانکها پایان داد و در بند ب ماده ۱۹ قانون رفع موانع تولید، اخذ وکالت بلاعزل در کنار سند رهنی توسط بانک ها ممنوع شد و از آن تاریخ آراء زیادی نسبت به ابطال این وکالتنامه ها صادر گردید.

مشکلات ناشی از اخذ وکالت نامه برای وثیقه های در رهن بانک

دلیل اخذ وکالت بلا عزل توسط بانک ها از تسهیلات گیرندگان این بود که در صورت عدم باز پرداخت مبلغ وام و سود آن در مواعد مقرر، بدون مراجعه به اداره اجرائیات ثبت و بدون مراجعه به دادگاه، مال غیر منقول مورد وثیقه بانکی را از طریق وکالت مزبور به نام بانک منتقل نماید.

در صورتی که این اقدام بانک خلاف قوانین و مقررات و علی الخصوص ماده ۳۴ قانون ثبت می باشد. چرا که طبق ماده مذکور در خصوص کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر موارد معاملات در ماده ۳۳ قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیر منقول چنانچه بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند رهنی، بدهی خودرا نپردازد، طلبکار ( بانک ) می تواند از طریق صدور اجرائیه  طلب خود را از دفتر خانه تنظیم کننده سند مطالبه کند.
چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه بدهی خودرا پرداخت نکند به تقاضای بستانکار (بانک) اداره ثبت پس از ارزیابی مورد وثیقه، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات خود اقدام و مازاد را به راهن مسترد نماید .

اما با اخذ وکالت از وثیقه گذار، روند قانونی برای وصول مطالبات طی نمی شد. در حالی که با صدور اجرائیه چنانچه اشخاص آن را مخالف قانون بدانند، می توانند ابطال اجرائیه بانکی را از دادگاه درخواست کنند.

دعوای ابطال وکالت نامه برای وثیقه های در رهن بانک

ممنوعیت اخذ وکالتنامه بلاعزل به منظور حمایت از واحدهای تولیدی و خدماتی و به منظور نظم عمومی و جلوگیری از سوء استفاده بانک ها تنظیم شده و جنبه امری دارد و توافق برخلاف این ماده از درجه اعتبار ساقط می باشد.

لذا هر وکالتنامه بلاعزلی که توسط بانک ها بعد از وضع این قانون در کنار سند رهنی اخذ شده باطل می باشد و می توان دعوای ابطال وکالت نامه بلاعزل ملک در رهن بانک را در مراجع قضایی مطرح نمود.

در صورتی که بانک ها با استفاده از این وکالت نامه اقدام به انتقال سند به نام خود نموده باشند می توان ابطال سند رسمی مالکیت را نیز از دادگاه درخواست نمود.

دعوای مزبور از سوی تسهیلات گیرنده یا راهن علیه بانک قابل طرح می باشد. همانگونه که در مقاله نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک نیز اشاره نمودیم، دعوای ابطال وکالتنامه بلاعزل دعوایی غیرمالی بوده و دادگاه صالح رسیدگی، دادگاه محل وقوع دفترخانه تنظیم کننده وکالتنامه می باشد.

وضعیت سند رهنی در صورت ابطال وکالتنامه بلاعزل

سوالی که مطرح می شود این است وضعیت سند رهنی یا تسهیلات پس از ابطال وکالتنامه بلاعزل چگونه می شود؟ آیا می توان ابطال سند رهنی را نیز درخواست نمود؟

در پاسخ باید گفت در دعوای ابطال وکالتنامه بلاعزل صرفا وکالتنامه باطل می گردد و این خدشه ای به سند رهنی وارد نمی نماید. و بانک ها باید پس از ابطال وکالتنامه بلاعزل، از دفتر خانه تنظیم کننده سند رهنی، تقاضای صدور اجرائیه نماید.

در چنین حالتی بانک ها برای وصول مطالبات خود از محل مال مرهونه می توانند از طریق اجرای ثبت اقدام نمایند بنابراین ابطال وکالتنامه بلاعزل موجب تضییع حقوقی بانک ها نمی شود.

دعوای ابطال وکالتنامه وثیقه ای در رهن بانک به دلیل ماهیت تخصصی خود نیازمند داشتن دانش حقوق بانکی و اشراف به قوانین و مقررات پولی و بانکی است. این دعوا ممکن است به طور همزمان نیازمند طرح دعاوی دیگری مانند ابطال سند انتقال یا ابطال جانشینی بانک‌ها و موارد مشابه باشد.

بنابراین، مراجعه به وکیل بانکی و دفتر حقوقی متخصصی که دارای تجربه و شناخت کافی از این نوع دعاوی است، بسیار حیاتی و ضروری است. گزینه‌ای همچون دفتر حقوقی بین المللی دادپویان که دارای ۲۰ سال سابقه فعالیت در امور بانکی و دارای وکلای متخصص و با تجربه است، می‌تواند به شما در این زمینه کمک کند و خدمات حقوقی لازم را ارائه دهد.