نمونه‌های رایج دعاوی ثبتی و تحلیل حقوقی آن ‌ها

دعاوی ثبتی، اختلافات مربوط به ثبت ملک، مالکیت و حقوق مرتبط با اسناد رسمی، از جمله دعاوی می باشد که شمار بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگاه را به خود اختصاص داده است. رسیدگی به این اختلافات در برخی اوقات در صلاحیت دادگاه های عمومی و در برخی موارد در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت می باشد.  اصلاحات متعدد قانون ثبت و کثرت بخشنامه های ثبتی، باعث  ایجاد پیچیدگی های فراوانی در دعاوی ثبتی گردیده است که رویه های گوناگون و تشتت آرای قضایی بر این امر دامن زده است.

از طرفی نیز عدم آگاهی و عدم اطلاع افراد در خصوص دعاوی ثبتی و نحوه طرح دعوا و دفاع در قبال آن، بر روند رسیدگی های قضایی و اطاله دادرسی تأثیر بسزایی گذاشته است، که این مهم جز از طریق تجربه و لمس پرونده های متعدد ثبتی و اخذ مشاوره حقوقی با وکیل امور ثبتی امکان پذیر نیست.

جهت رزرو وقت حضوری یا مشاوره آنلاین و تلفنی با وکیل متخصص دعاوی ثبتی از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شماره‌های زیر با ما در ارتباط باشید.

دعاوی ثبتی چیست؟

دعاوی ثبتی به دعاوی گفته می شود که در جریان ثبت املاک و تنظیم اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا به وجود می آید. این دعاوی عموماً درباره تعیین یا تغییر وضعیت ثبتی مالکیت، حدود و حقوق اشخاص ثالث، و همچنین اعتراض یا ابطال اسناد و ثبت ‌های مربوطه مطرح می‌شوند.

انواع دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی را می توان در سه دسته به شرح ذیل تقسیم نمود:

• دعاوی مربوط به ثبت املاک که منظور از آن دعاوی است که در جریان ثبت و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک به وجود می آید.
• دعاوی مربوط به ثبت اسناد و منظور دعاوی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک حادث می شود.
• دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی و منظور از آن دعاوی است که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا به وجود می آید.

هر کدام از دسته بندی ها دعاوی متعددی را شامل می شود که در ادامه در خصوص هر یک توضیح خواهیم داد.

برای دریافت مشاوره تخصصی در انواع دعاوی ثبتی همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دعاوی ثبتی در دفتر حقوقی دادپویان حامی پس از بررسی اطلاعات، در کوتاه‌ترین زمان با شما تماس خواهند گرفت.

دعاوی مربوط به ثبت املاک

همانگونه که گفته شد ممکن است در مرحله ثبت ملک اختلافاتی حادث شود که رایج ترین آنها به شرح ذیل می باشد:

اعتراض به ثبت ملک

در دعوای اعتراض به ثبت ملک، کسی خود را در مورد تقاضای ثبت کلا یا بعضا ذیحق می داند. طبق ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک، هر کسی که تقاضای ثبت ملکی را از طرف متقاضی ثبت به ضرر خود بداند و در ملک مورد تقاضا برای خود حق مالکیت قائل باشد می تواند بعد از تاریخ اولین آگهی نوبتی ظرف ۹۰ روز اعتراض خود را اعلام نماید.

طبق ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه اجرائی قانون ثبت، معترض باید علاوه بر تسلیم اعتراض خود یه اداره ثبت مربوطه، ظرف یک ماه دادخواست خود را به دادگاه صالح تسلیم و گواهی آن را به اداره ثبت تسلیم نماید.

اعتراض به تحدید حدود ملک

در این دعوا، معترض نسبت به تقاضای ثبت اعتراضی ندارد بلکه اعتراض او این است که در جریان تحدید حدود، قسمتی از ملک او جزء ملک متقاضی ثبت شده است. برای اعتراض به تحدید حدود ملک باید ظرف ۲۰ روز از تاریخ صورتمجلس تحدید حدود، اعتراض به اداره ثبت تسلیم و ظرف یک ماه دادخواست به دادگاه صالح ارائه و گواهی آن به اداره ثبت تسلیم شود.

اعتراض به حقوق ارتفاقی

اشخاصی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت هستند یا نسبت به حقوق ارتفاقی که متقاضی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده اعتراض دارند، می توانند ظرف ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، اعتراض نمایند.

ابطال سند ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت

در صورتی که شخصی بر اساس ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اقدام به اخذ سند مالکیت نموده باشد و شخص دیگری نسبت به ان ملک ادعای مالکیت داشته باشد می تواند دعوای ابطال سند ماده ۱۴۷ را در دادگاه مطرح نماید.

دعوای افراز ملک مشاع

دعوای افراز ملک مشاع دعوایی است که شریک ملک مشاع علیه شریک دیگر به منظور تقسیم مال مشاع در صورت عدم تراضی بر تقسیم مطرح می کند.

دعوای الزام به تفکیک ملک

در مواردی که مالک یا سازنده در قبال خریدار متعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکی گردند اما به این تعهد خود عمل ننموده باشند، دعوای الزام به تفکیک ملک در دادگاه مطرح می شود.

ابطال صورت مجلس تفکیکی

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی در مواردی طرح می شود که در تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ داده باشد. چنانچه رفع این اشتباهات خللی به حقوق اشخاص دیگر وارد نکند در صلاحیت هیات نظارت است در غیر اینصورت باید در دادگاه مطرح شود.

دعوای اصلاح سند مالکیت

در برخی از موارد در جریان عملیات ثبتی اشتباهاتی صورت می گیرد که نیاز به اصلاح سند مالکیت می باشد برای مثال در مواردی که ملک دارای اضافه مساحت یا کسری مساحت باشد و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه نگرفته باشد. در این موارد نیز چنانچه اصلاح سند، به حقوق اشخاص ثالث خللی وارد نکند در صلاحیت هیات نظارت ثبت می باشد در غیر اینصورت باید به دادگاه مراجعه شود.

ابطال سند مالکیت

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را به عنوان مالک می شناسد که ملک به نام وی در اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت شده باشد. اما در برخی از موارد سند مالکیت به صورت غیرقانونی به نام شخصی صادر می شود برای مثال از طریق وکالتنامه جعلی یا مبایعه نامه جعلی. در اینگونه موارد می توان با طرح دعوا در مراجع قضایی و ارائه مدارک و مستندات، ابطال سند مالکیت را از دادگاه درخواست نمود.

ابطال سند مالکیت معارض

در برخی از موارد برای یک ملک دو سند به نام دو شخص متفاوت صادر می شود. چنانچه ملکی دارای سند معارض باشد، ابتدا باید این موضوع در هیات نظارت مطرح و رسیدگی شود. اگر تعارض سند در هیات نظارت محرز شود، رای بر تعارض صادر می شود. در چنین حالتی، دارنده سند معارض موخر طبق بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دو ماه فرصت دارد تا به دادگاه مراجعه کرده و ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را درخواست نماید.

دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی

دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی زمانی به وجود می آید که سند رسمی وجود داشته باشد و نسبت به آنها درخواست صدور اجرائیه در دوایر اجرای ثبت ارائه شده باشد. طبق ماده ۱ و ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲/۶/۲۷، هرکس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرا داشته باشد می تواند در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.

از جمله این دعاوی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

• ابطال عملیات اجرایی ثبت

در صورتی که شخصی نسبت به عملیات اجرایی ثبت اعتراضی داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم نماید. به این نکته دقت نمائید که ابطال عملیات اجرایی ثبت در دادگاه قابل استماع نمی باشد. ارائه اعتراض، مانع عملیات اجرایی نیست مگر اینکه رای نهایی بر ابطال آنها صادر شود که در این صورت عملیات اجرایی تجدید خواهد شد.

• ابطال اجرائیه ثبتی

در دعوای ابطال اجراییه ثبتی، معترض صدور اجرائیه را خلاف قانون دانسته و به آن اعتراض می کند. این اعتراض در قالب دعوای حقوقی مطرح می شود و در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد.

• ابطال مزایده ثبتی

این دعوا زمانی مطرح می شود که مزایده صورت گرفته دارای ایرادات شکلی باشد و یا دستور اجرا از ابتدا خلاف قانون صادر و منجر به انجام مزایده شده باشد. در صورتی که اعتراض راجع به عدم رعایت تشریفات قانونی مزایده باشد، باید ظرف ۱۰ روز از تاریخ برگزاری مزایده، اعتراض را به رئیس ثبت ارائه نمود. اما در صورتی که اعتراض نسبت به دستور اجرا و متعاقبا ابطال مزایده ثبتی باشد، باید در دادگاه اقامه دعوا نمود.

• اعتراض به مستثنیات دین

قانونگذار اموالی را به عنوان مستثنیات دین در نظر گرفته و چنانچه اموال توقیف شده در زمره آنها باشد، بدهکار می تواند با اثبات این امر نسبت به آن اعتراض نموده و درخواست رفع توقیف را بنماید.

اعتراض به مستثنیات دین باید به رئیس اداره ثبت ارائه می شود و چنانچه وی مستثنیات دین را احراز کند رای بر رفع توقیف صادر می کند.

مراجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی

مراجع صالح رسیدگی به دعاوی ثبتی به دو دسته ذیل تقسیم می شود:

• یکی از مراجع رسیدگی به اختلافات ثبتی، طبق ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک، هیات نظارت می باشد. آراء صادره از این هیات قابل اعتراض می باشد که در شورای عالی ثبت رسیدگی می شود.
• دادگاه های عمومی یکی دیگر از مراجعی است که صلاحیت رسیدگی به دعاوی ثبتی را دارد.

با توجه به اینکه تشخیص مرجع صالح اولین گام برای طرح دعوا است و اشتباه در تعیین مرجع صالح موجب از دست دادن زمان و هزینه می شود، قبل از طرح دعوا با وکیل متخصص و با تجربه در این زمینه مشاوره لازم را داشته باشید.

نقش وکیل متخصص در دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی در زمره دعاوی تخصصی بوده و به همین جهت نیازمند وکیلی است که دارای تخصص در این زمینه باشد. وکیل دعاوی ثبتی علاوه بر دانش حقوقی، باید دانش حقوق ثبتی را نیز دارا باشد. وکیل با بررسی دقیق مستندات ثبتی، نقشه ‌ها، و سوابق ثبت، مغایرت ‌ها و مشکلات سند را شناسایی کرده، مهلت‌های قانونی را مدیریت می‌کند، دادخواست ‌ها و لوایح دقیق و مبتنی بر قوانین روز را تنظیم می‌کند و مسیر رسیدگی را در اداره ثبت و مراجع قضایی هدایت می‌نماید.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ثبتی و  با تیمی از وکلای متخصص در امور ثبتی آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی، تنظیم دادخواست یا لایحه و قبول وکالت جهت طرح دعوا یا دفاع در مقابل دعاوی مطروحه علیه شما و پیگیری پرونده به شما عزیزان می باشد.