اسناد مالکیت معارض

در اسناد مالکیت معارض ، اصل بر این است که سندی که ابتدائا صادر گردیده است، معتبر باشد و سند دومی معارض و نامعتبر باشد .اما در صورت تعارض، دارنده سند معارض ، برای تعیین تکلیف اسناد معارض مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه می نماید .هر چند تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم ،حق انجام هیچ گونه معامله ای نسبت به سند مالکیت خود را ندارد.اما حق انتقال حقوق متصوره خود را دارد.(ماده5 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 )

مفهوم اسناد مالکیت معارض

اسناد مالکیت معارض بدین معنی است که نسبت به یک ملک دو یا چند سند مالکیت صادر گردد.خواه موضوع دو سند از حیث اصل ملک یا حقوق مربوط به ملک (انتفاع و ارتفاق) یا حدود ملک با هم تعارض داشته باشند.در اینصورت سند مالکیتی که ثبت آن موخر است ، سند مالکیت معارض شناخته می شود.

تکلیف دارنده دو سند مالکیت (یکی مقدم و دیگری معارض) چیست؟
سند مالکیت مقدم الصدور تازمانیکه به موجب حکم قطعی نهایی، دادگاه اقدام به ابطال سند مالکیت ننموده باشد، معتبر است.وسند مالکیت موخرالصدور نیز تازمانیکه حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده،نسبت به میزان ومورد تعارض،سندمعارض تلقی میشود.

مسئولیت شخص دارنده سند مالکیت معارض در صورت معامله نسبت به سند مالکیت

مطابق ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333

“کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید، پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دوماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخی موخر است به محاکم به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقدام به ثبت معامله نماید به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.”
لازم به ذکر است که تنها شخص دارنده سند مالکیت معارض درصورت انجام معامله مسئولیت کیفری دارد. سایر افراد من جمله سردفتران اسناد رسمی و اجزاء ثبت اسناد و املاک مسئولیت انتظامی دارند.راجع به اینگونه اسناد هم اداره ثبت و هم دفاتراسناد رسمی و هم دارنده سندمالکیت معارض وظایف وتکالیفی دارد.

وظیفه ادارات ثبت اسناد و املاک در صورت اطلاع از صدور اسناد و مالکیت معارض

مستند به بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض :
“ادارات ثبت مکلف هستند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض ، وجود سند مالکیت معارض (ثبت موخر)و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتبا ابلاغ نموده و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند.”چرا که رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی از جمله بحث تعارض در اسناد مالکیت در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت است.

  • در صورتیکه دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به ادراه ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالح دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید به دارنده سند مالکیت مزبور دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه های قبلی را اعلام نماید و این تنها موردیست که اداره ثبت بدون حکم دادگاه راساً اقدام به ابطال سند مالکیت می نماید.
  • اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود، اداره ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق ماده یک آئین نامه اجرایی لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشینهای الکترونیکی تهیه می شود به ماشینهای مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.
  • طبق ماده چهار همان قانون، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است، ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.
  • برابر تبصره ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملکی که برای آن سند مالیکت معارض صادر شده است تا زمانیکه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد کرد.
بیشتر بخوانید :  وکیل دعاوی ثبتی

وظایف دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع از صدور سند مالکیت معارض حق ندارد معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند.درصورت تخلف ازاین قبیل معاملات،به دستورماده6لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض،مصوب1333به انفصال ابد ازشغل سردفتری محکوم خواهندشد.
اما مطابق ماده چهار لایحه یاد شده درمورد سند مقدم الصدور،دفاتر اسناد رسمی میتواندمعاملات مربوط به آنها را ثبت نماید. ولی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده است.

وظایف دارنده سند مالکیت معارض

دارندگان اسناد مالکیت معارض نیز می توانند بعد از اطلاع از موضوع تعارض به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمایند .چنانچه دارنده سند معارض با اخطاری که به او ابلاغ گردیده در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ ، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به دادگاه صالح در این مدت تقدیم ننماید ، اداره ثبت ، باطل بودن سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مذبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد . اما دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی دادگاه مشخص شود حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد .در صورتی که دارنده سند مالکیت مقدم می تواند پیش از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله نماید اما دفاتر اسناد رسمی موظف اند در متن سند عنوان کنند که نسبت به مورد معامله ،سند معارض صادر شده است و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی ، به خریدار سند مالکیت جدیدی داده نمی شود.و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم جاری است.

برخورد ادارات ثبت در خصوص سند مالکیت معارض

بعد از قبول تقاضای اعلام کننده تعارض،مسئول اداره دستور ثبت،آنرا به دفتر اندیکاتور میدهد .سپس وقت مراجعه بعدی متقاضی را برای معاینه محل تعیین و به او اعلام می نماید .بنابراین ادارات ثبت به محض اطلاع از تعارض در صدور اسناد مالکیت ، مکلف اند موضوع را به دفاتر اسناد رسمی حوزه ای که ثبت مالکیت را انجام داده است به صورت کتبی ابلاغ نمایند و از آنجا که رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی از جمله بحث تعارض در اسناد مالکیت ، در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت است ،در نهایت اداره ثبت بعد از ابلاغ ، گزارش وضعیتی تعارض سند را به هیات نظارت جهت رسیدگی ارائه می دهد که رای هیات نظارت در این خصوص قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت می باشد.در صورت تایید و تشخیص آنها به معارض بودن سند مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام و ثبت محل موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می نماید.

بیشتر بخوانید :  اعتراض به ثبت و نحوه رسیدگی به آن

چنانچه با انقضای مهلت یاد شده ،اعتراضی به رای هیات نظارت واصل نشود، اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض اخطار می نماید. تا چنانچه نسبت به موضوع در دادگاه صالحه اقامه دعوا کرده است،گواهی طرح دعوا را ارائه نماید.مهلت مقرر در قانون ظرف مدت دو ماه از تاریخ رویت اخطار می باشد.چنانچه ظرف۲ ماه گواهی طرح دعوا ارائه نگردد صاحب سند مقدم الصدورگواهی عدم طرح دعوا را تقدیم ثبت مینماید.اداره ثبت محل ، بطلان سند موخر الصدور را نسبت به مورد تعارض اعلام خواهد نمود.

مراجع صالح جهت احراز سند مالکیت معارض

طبق بند۵ماده۲۵قانون ثبت اسناد و املاک، رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا یا بعضا با هیات نظارت است. خواه تعارض نسبت به اصل ملک،یا نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی آن باشد. این امر به معنی ابطال سند معارض نیست بلکه احراز وجود تعارض درصدور اسناد مالکیت بوده است.و ابطال اسناد معارض درصلاحیت دادگاه است نه هیات نظارت یا اداره ثبت اسناد و املاک.به شرطی که در مهلت قانونی اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند شده باشد.

مهلت طرح دعوا و دادگاه صالح رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت معارض

همانطور که در بالا اشاره شد، رسیدگی به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض ، احراز وقوع تعارض در صدور اسناد ،به عهده هیات نظارت شورای عالی ثبت است .بنابراین هر گونه تعارض در اسناد مالکیت ،که کتبا به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می شود ،سپس بر مبنای آن دارنده سند اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند می نماید ،باید جهت رسیدگی به آن در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد و مهلت طرح دعوا برای آن دو ماه از تاریخ ابلاغ پیش بینی شده است .
بنابراین بعد از اقامه دعوا باید گواهی طرح دعوا از مرجع قضایی مربوطه اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم گردد و رسید اخذ شود.

نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت معارض

دادگاه پس از رسیدگی طبق لایحه قانونی مذکور،حکم به ابطال سندی که مطابق مقررات قانون ثبت نباشد،صادر خواهد نمود. اعم از اینکه سند،مقدم الصدور یا موخرالصدور باشد.چنانچه دارنده سند مالکیت معارض گواهی طرح دعوا را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نکند بدین صورت عمل میشود. دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا را از مرجع صالحه درمدت مزبور تقدیم اداره ثبت مینماید.و بطلان سند معارض را نسبت به تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید مینماید. و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود.

نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت

تعارض در اسناد مالکیت به صورت یکی از حالات زیر پیش می آید:
۱ـ وقتی یک ملک دارای دو سند مالکیت با محتوا و مفهوم یکسانی باشد .مثال:برای یک خانه،سندمالکیتی صادر شود به نام(الف) و سهوا برای همان خانه، سند مالکیت دیگری به نام شخص(ب) صادرشود.
۲ـوقتی دو ملک دارای دو سند مالکیت بوده که از لحاظ محتوا و مفهوم یکی باشند.
این تعارض و تناقض ممکن است نسبت به عین ملک باشد یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن .
همچنین ممکن است این تعارض نسبت به کل ملک باشد.یا نسبت به حدود یا قسمتی از آن که به آن تعارض جزیی نیز گفته میشود.این تعارض بیشتر در املاک مجاور اتفاق می افتد.به این صورت که دو ملک دارای دو سند مالکیت باشد،که در عمل با هم تعارض پیدا میکنند. این تعارض بیشتر در اثر عدم دقت مامورین در انجام عملیات ثبتی صورت میگیرد.

بیشتر بخوانید :  توقیف اموال و بازداشت مازاد

طریقه ابطال سند مالکیت معارض

درصورتیکه سند مالکیت معارض در اختیار خود اداره ثبت باشد ،آن را باطل می نماید اما اگر دارنده سند معارض طی دو ماه در دادگاه صالح اقامه دعوا نموده و گواهی طرح دعوا اخذ نماید و آن را به اداره ثبت تسلیم نماید.اداره ثبت محل تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد کرد.

نکات مهم دعوای ابطال سند مالکیت معارض

دارنده سند مالکیت موخرالصدور که سند او سند معارض تلقی میشود وظایفی به شرح زیر به عهده دارد :
۱ـ تقدیم دادخواست حقوقی با عنوان ابطال سند مالکیت مقدم الصدور به علت تعارض آن با سند مالکیت وی . دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملک می باشد.مهلت ارائه دادخواست ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ موضوع تعارض اسناد مالکیت توسط اداره ثبت می باشد.دعوا به طرفیت دارنده سند مالکیت مقدم الصدور طرح می گردد.
۲ـ اخذ گواهی تقدیم دادخواست از دادگاهی که پرونده در آن شعبه مطرح و تحت رسیدگی قرار می گیرد .و ارائه آن به اداره ثبت و اخذ رسید از آن اداره.
۳ـ رای هیات نظارت یاشورایعالی ثبت،اخطاریه اداره ثبت که به وی ابلاغ شده و رونوشت مصدق سندمالکیت منضمات دادخواست است.
۴ـ خودداری از انجام هرمعامله نسبت به ملک موضوع سند معارض تا زمان صدورحکم نهایی ابطال سند مالکیت مقدم الصدور .
مراحل رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت معارض
پس از طرح دعوا ،دادگاه رسیدگی کننده اقدامات زیر را انجام خواهد داد:
۱ـ بررسی اینکه دعوا به طور صحیح طرح شده یا خیر و در مدت قانونی(دوماه)اقامه گردیده یا نه ؟
اگر خارج از مهلت مقرر اقامه شده باشد قرار رد دعوا صادر می شود.
۲ـ بررسی اینکه ضمائم دادخواست پیوست می باشد یا خیر.
۳ـ مطالبه و مطالعه پرونده ثبتی ملک متنازع فیه از اداره ثبت اسناد و املاک محل صدور سند معارض .
۴ـ استعلام وضعیت ثبتی پلاک متنازع فیه از اداره ثبت محل جهت اطلاع از سابقه آن و نحوه بروز تعارض.
۵ـرسیدگی به دلایل ابرازی خواهان و استماع مدافعات خوانده و ملاحظه سند مالکیت وی .
۶- صدور حکم به ابطال سند مالکیتی که برطبق قانون و مقررات ، جریان ثبتی آن صحیحا انجام نپذیرفته است. وتعیین و اعلام صحت سندی که جریان ثبتی آن طبق مقررات قانونی به طور صحیح انجام شده است .

همیشه سند موخرالصدور، معارض و قابل ابطال نبوده و موخر بودن صدور آن،دلیل برقابل ابطال بودن آن نیست.زیرا امکان دارد عملیات ثبتی سند مقدم الصدور صحیحا صورت نگرفته باشد.در این صورت ، سند مقدم معارض با سند موخر بوده و سند اولیه قابل ابطال خواهد بود.

۷-رای دادگاه جنبه اعلامی داشته و نیاز به صدور اجرائیه ندارد.با ارسال رونوشت رای قطعی به همراه نامه دادگاه طبق حکم اداره ثبت مکلف به اجرای مفاد آن میباشد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست