در مواردی وجود سند مالکیتی که بر خلاف قانون و یا به اشتباه صادر شده است موجب تضییع حقوق اشخاص می شود در نتیجه اشخاصی که حق خود را تضییع شده می بینند برای حفظ حقوق خود و بلا اثر کردن این دسته اسناد، نزد محاکم دادگستری اقامه دعوا می نمایند. اسناد معارض از جمله این اسناد می باشند. در واقع اگر نسبت به تمام یا قسمتی از یک ملک که در دفتر املاک ثبت و دو بار نسبت به آن سند مالکیت صادر شده باشد، سند مالکیت اخیر (سند موخر الصدور) را سند مالکیت معارض گویند.صدور اسناد مالکیت معارض یکی از اشتباهات می باشد که در اداره ثبت اسناد و املاک رخ می دهد، هیات نظارت ثبت وظیفه رسیدگی در مورد تعارض یا عدم تعارض را بر عهده دارد .

در ادامه ضمن بیان نحوه بروز اشتباهات ثبتی و متعاقب آن سند مالکیت معارض، به نحوه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و دعاوی ابطال آن ها خواهیم پرداخت. و بیان خواهیم کرد که در یک ملک دارای معارض ترتیب سند مقدم و موخر چه خواهد شد. چنا نچه پس از مطالعه این مطلب هنوز در خصوص سند معارض و نحوه رسیدگی به اسناد معارض سوالی داشتید با ما در تماس باشید.

سند معارض در قانون ثبت

چنان چه نسبت به یک ملک، سند مالکیت برای دویا چند نفر در دفتر اسناد و املاک صادر گردد که به لحاظ تاریخ نسبت به یکدیگر مقدم و موخر باشند، سند دوم که تاریخش موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می شود . چنان چه اسناد در یک روز ثبت گردیده باشند سند مالکیتی که شماره ثبت آن بالاتر می باشد، سند معارض خواهد بود .

نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت معارض

براساس بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی : تعارض نسبت به اسناد مالکیت ممکن است کلا یا جزئا نسبت به اصل ملک یا حدود ارتفافی آن اتفاق بیفتد . نکته حائز اهمیت این می باشد که، تعارض بین سند عادی و رسمی که اعتبار آن در مرجع قضایی قابل رسیدگی است، قابل تصور نمی باشد .لذا تعارض در سند مالکیت به دو گونه است:

• تعارض در عین یا اصل ملک که به آن تعارض کلی نیز می گویند. منظور این است که ملکی به صورت قانونی در دفتر املاک به اسم کسی ثبت شده باشد ولی شخص دیگری نیز همان ملک را به موجب سند مالکیت موخر الصدوری به نام خود به ثبت برساند.
• تعارض در حدود یا حقوق ارتفاقی که تعارض جزئی نیز نامیده می شود. منظور از این نوع تعارض این است که در سند مالکیتی که برای مالک به ثبت می رسد، قید گردد که ملک او در مجاورت حق ارتفاقی که در ملک مجاور وی وجود دارد، قرار گرفته است. لیکن چنین حقی برای سند مالکیتی که این حقوق قید شده در آنها وجود داشته یا در مجاورت آنها می باشد لحاظ نشده است و یا دو ملکی که دارای سند می باشند در اثر عدم دقت مامورین در تعیین مساحت و تعیین دقیق متراژ حدود، هنگام انجام عملیات ثبتی، با هم تعارض پیدا نموده اند.

مرجع صالح احراز تعارض اسناد مالکیت

ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض , مشخصات سند معارض و سند مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند. همچنین اداره ثبت موظف به ارسال گزارش به هیات نظارت می باشد، چنان چه هیات نظارت وقوع تعارض را محرز بداند , مراتب کتبا توسط اداره ثبت به دارنده ابلاغ می شود تا اقدامات قانونی را به عمل آورد .در واقع احراز تعارض در اسناد اعم از تعارض کلی یا جزئی با هیات نظارت و شورای عالی ثبت است و پس از احراز تعارض سند مالکیت در قسمتی که با سند مقدم الصدور در تعارض است از اعتبار ساقط می شود.

مرجع صالح احراز تعارض اسناد مالکیت

نحوه طرح دعوا توسط دارنده سند موخر بعد از احراز تعارض

البته سلب اعتبار از سند موخر الصدور بلافاصله پس از احراز تعارض محقق نمی شود بلکه دارنده سند مالکیت معارض می تواند ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را به این مرجع تقدیم نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده است را تسلیم و رسید دریافت نمایند .

پس از طرح دعوا توسط دارنده سند مالکیت معارض دادگاه پس از بررسی های لازم و با توجه به لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و آیین نامه اجرایی آن، جریان ثبتی هریک از اسناد مالکیت را که در تعارض هستند و باعث ایجاد مالکیت معارض شده اند را منطبق بر قوانین و مقررات نداند ابطال می نماید.

حقوق دارنده سند مقدم الصدور در صورت عدم طرح دعوا توسط دارنده موخر

در صورتی که دارنده سند موخر الصدور ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا به دادگاه ارائه ننماید , دارنده سند مقدم الصدور می تواند با مراجعه به دادگاه , گواهی عدم طرح دعوا را دریافت و تسلیم اداره ثبت نماید . پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا , اداره ثبت موظف می باشد که سند مالکیت معارض را کلا یا جزئا ابطال نماید .

نکته ای که باید به آن توجه نمود این است که دادگاه تنها در صورتی صلاحیت رسیدگی به این مسئله را دارد که دادخواست از طرف ذینفع در ظرف مهلت مقرر یعنی دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه اداره ثبت به دادگاه صالح ارائه شده باشد در غیر این صورت دادگاه حق استماع دعوای ذینفع را نخواهد داشت.

معامله نسبت به سند معارض

دارنده سند مالکیت معارض تا زمان صدور حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور باید از معامله نسبت به ملک مربوط با سند معارض اجتناب نماید و در صورت معامله و صدور حکم نهایی بر بطلان آن , دارنده سند مالکیت معارض به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد .

برخلاف دارنده سند معارض، دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه، می تواند نسبت به ملک موضوع سند مالکیت معامله نماید ولی دفاتر اسناد رسمی باید در متن سند قید نمایند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد و تا زمان تعیین تکلیف اسناد معارض به خریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد. همچینین در صورتی که دارنده سند مقدم الصدور نسبت به ملک معامله ای نماید و بعدا دادگاه حکم به ابطال سند وی و اعتبار سند موخر الصدور دهد، دارنده سند مقدم به جزای نقدی محکوم نمی شود.

افراز ملک مشاعی دارای سند معارض

چنان چه در خصوص املاک مشاعی, سند مالکیت معارض صادر شده باشد تا زمانی که از ملک رفع تعارض نگردیده است , شرکاء نمی توانند تقاضای افراز ملک مشاعی را نمایند و در صورت درخواست نسبت به افراز ملک مشاعی اقدام نخواهد شد .

دفاتر اسناد رسمی در سند مالکیت معارض

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض

پس از آن که دفاتر اسناد رسمی از صدور سند مالکیت معارض مطلع گردیدند , اجازه ثبت معاملات مربوط به آن سند را ندارند و در صورت تخلف و ثبت این معاملات به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد، اما قانون گذار به دفاتر اسناد رسمی اجازه ثبت معاملات مربوط به اسناد مقدم الصدور را داده است و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید نمایند که نسبت به معامله سند معارض صادر شده است .

نقل و انتقال ملک دارای سند معارض

تا زمانی که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده باشد , دارنده سند معارض  نمی تواند نسبت به معامله با  آن سند اقدام نماید اما اجازه انتقال حقوق قابل تصور خود به دیگری را دارد .

سخن پایانی

وجود تعارض در اسناد مالکیت باعث مخدوش شدن مالکیت اشخاص شده و همواره یکی از دغدغه مالکین اراضی و املاک می باشد. در این مقوله سعی نمودیم تمام آن چه در فرآیند صدور اسناد مالکیت معارض و دعاوی ابطال آن ها ممکن است حادث شود را بیان نماییم. اما گاهی اوقات علی رغم این که یک سندی موخر الصدور است ولیکن بنا به دلایل گوناگونی مالکیت شخص قبلی مورد تردید است و در عالم ثبوت دارنده سند موخر الصدور مالک واقعی و حقیقی ملک است. در چنین مواردی که پرونده ها دارای پیچیدگی های خاصی هستند نیاز است تا برای احراز و استواری حق سند موخر االصدور خود با وکلای پایه یک که تجربه دفاع از حقوق موکلین متعدد در بحث اسناد مالکیت معارض را دارند مشورت نمایید. بی شک بهره مندی از مشاوره های وکلای متخصص در حل مسئله مفید فایده واقع خواهد شد.