اسناد مالکیت معارض

مالکیت معارض
مالکیت معارض به این معناست که نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد. در این صورت،سند مالکیتی که ثبت آن موخر است مالکیت معارض نامیده میشود.
تعریف مالکیت معارض
تعریف مالکیت معارض درماده3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333آمده است.
‌در صدر ماده مزبورتعریف مالکیت معارض چنین بیان شده است،زمانی ، ” ….که معلوم شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به‌حدود یا حقوق ارتفاقی آن….”
مستند به ماده مزبور،فرقی نمیکند،مالکیت متعارض نسبت به اصل ملک ویا نسبت به حدود یاحقوق ارتفاقی آن ملک باشد.به هرحال معامله موخرالصدور،عنوان مالکیت معارض دارد.
تکلیف دارنده دو سند مالکیت (یکی مقدم و دیگری معارض) چیست؟
سند مالکیت مقدم الصدور تازمانیکه به موجب حکم قطعی نهایی دادگاه،باطل اعلام نشده،معتبر است.وسند مالکیت موخرالصدور نیز تازمانیکه حکم قطعی نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده،نسبت به میزان ومورد تعارض،سندمعارض تلقی میشود.
این امر،مستند به ماده5 لایحه قانونی یاد شده،میباشد.ماده مزبور در این باره چنین مقرر داشته است:
“دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد”
و مطابق ماده 6 همین لایحه قانونی:
“کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هر گاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید، پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دوماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخی موخر است به محاکم به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقدام به ثبت معامله نماید به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.”
لازم به ذکر است که تنها شخص دارنده سند مالکیت معارض درصورت انجام معامله مسئولیت کیفری دارد. سایر افراد من جمله سردفتران اسناد رسمی و اجزاء ثبت اسناد و املاک مسئولیت انتظامی دارند.راجع به اینگونه اسناد هم اداره ثبت و هم دفاتراسناد رسمی و هم دارنده سندمالکیت معارض وظایف وتکالیفی دارد.
وظیفه ادارات ثبت اسناد و املاک در صورت اطلاع از صدور اسناد و مالکیت معارض
مستند به بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض :
“ادارات ثبت مکلف هستند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض ، وجود سند مالکیت معارض (ثبت موخر)و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتبا ابلاغ نموده و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال دارند.”
همچنین به موجب ماده ۱ آئین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت مصوب ۱۶/۲/۵۲:
“ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض ، اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود و حقوق ارتفاقی باشد، فورا وفق مقررات به موضوع رسیدگی نمایند.”
طبق بند 2 ماده لایحه قانونی صدرالتوصیف و ماده یک آئین نامه اجرای آن:
1) ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند،به محض اطلاع ازصدوراسنادمعارض،مشخصات سندمعارض وسندثبت مقدم راطی بخشنامه ای به دفاتراسنادرسمی حوزه خود،ابلاغ نماید.
2)درصورتیکه هیأت نظارت با شورای عالی ثبت درتجدید رسیدگی وقوع تعارض رامحرز بداند اداره ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض (موخر الثبت) ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطار به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.
3)در صورتیکه دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به ادراه ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالح دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید به دارنده سند مالکیت مزبور دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه های قبلی را اعلام نماید و این تنها موردیست که اداره ثبت بدون حکم دادگاه راساً سند مالکیت را باطل می کند.
4) اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود، اداره ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق ماده یک آئین نامه اجرایی لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشینهای الکترونیکی تهیه می شود به ماشینهای مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.
5)طبق ماده چهار همان قانون، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است، ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.
6)برابر تبصره ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملکی که برای آن سند مالیکت معارض صادر شده است تا زمانیکه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد کرد.
وظایف دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع از صدور سند مالکیت معارض حق ندارد معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند.درصورت تخلف ازاین قبیل معاملات،به دستورماده6لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض،مصوب1333به انفصال ابد ازشغل سردفتری محکوم خواهندشد.
اما مطابق ماده چهار لایحه یاد شده درمورد سند مقدم الصدور،دفاتر اسناد رسمی میتواندمعاملات مربوط به آنها را ثبت نماید. ولی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده است.
وظایف دارنده سند مالکیت معارض
دارندگان اسنادمالکیت معارض نیز می توانند بعد از اطلاع از موضوع تعارض به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمایند. در این صورت به شرح زیر عمل خواهد شد:
بعد از قبول تقاضای اعلام کننده تعارض،مسئول اداره دستور ثبت،آنرا به دفتر اندیکاتور میدهد .سپس وقت مراجعه بعدی متقاضی را برای معاینه محل تعیین و به او اعلام می نماید .تقاضا دردفتر اندیکاتور توسط متصدی دفتر ثبت شده و جهت ضبط در پرونده به بایگانی اداره ارسال می گردد.هنگام مراجعه متقاضی در روزتعیین شده ،پرونده جهت تعیین نماینده و نقشه بردار نزد رئیس اداره ارسال میگردد.رئیس ثبت با توجه به دفتر تعیین اوقات، نماینده و نقشه بردار راجهت عزیمت به محل و اقدام تعیین مینماید.سپس نماینده و نقشه بردار همراه متقاضی به محل وقوع ملک اعزام می شوند. بعد از حضور در محل، نماینده ثبت حدود آنرا با حدود مجاورین و ملک مورد دعوا بررسی مینماید.و با حدود مندرج در پرونده ثبتی و اسناد مالکیت مجاورین و مورد دعوی مقایسه می نماید. نقشه بردار نیز نقشه وضع موجود پلاک های مورد اختلاف و دعوا را برمی دارد.در نقشه نمودار حدود و موقعیت پلاک های مورد رسیدگی و دعوا ترسیم میگردد. به نحوی که میزان تعارض در آن با رنگ خاصی مشخص می شود. و نماینده براساس مشاهدات صورت جلسه لازم را تهیه می نماید.
نماینده، صورت جلسه تنظیمی و نقشه ترسیمی را همراه گزارش ،به ضمیمه پرونده ثبتی مربوط، نزد رئیس اداره ارسال مینماید.رئیس ثبت ، گزارش نماینده و صورت جلسه تنظیمی را ملاحظه و بررسی مینماید. و مندرجات آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی تطبیق و مقایسه می نماید. بعد از حصول اطمینان از تعارض، بخشنامه صادر و به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ارسال میگردد.سپس به ثبت منطقه گزارش داده می شود.پس از آن پرونده جهت اجرای دستورات رئیس ثبت نزد نماینده اقدام کننده برگشت می شود.
سپس پرونده تا وصول رای هیات نظارت به بایگانی اداره ثبت برگشت می شود.رای هیات نظارت بعد از وصول از طریق ثبت منطقه به دستور رئیس اداره ثبت در دفتر اندیکاتور می شود.آنگاه طبق تبصره ۵ ذیل بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت عمل می گردد. (به مدت ۲۰ روز برای اطلاع ذی نفع توسط متصدی امور دفتری در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق می گردد.)
چنانچه با انقضای مهلت یاد شده ،اعتراضی به رای هیات نظارت واصل نشود، اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض اخطار می نماید. تا چنانچه نسبت به موضوع در دادگاه صالحه اقامه دعوا کرده است،گواهی طرح دعوا را ارائه نماید.مهلت مقرر در قانون ظرف مدت دو ماه از تاریخ رویت اخطار می باشد.چنانچه ظرف۲ ماه گواهی طرح دعوا ارائه نگردد صاحب سند مقدم الصدورگواهی عدم طرح دعوا را تقدیم ثبت مینماید.اداره ثبت محل ، بطلان سند موخر الصدور را نسبت به مورد تعارض اعلام خواهد نمود.

بیشتر بخوانید :  دعاوی مربوط به اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا

عناصر جرم انجام معامله نسبت به ملک دارای سند مالکیت معارض
عنصر قانونی
ماده 6 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مصوب 1333عنصر قانونی این جرم را تشکیل میدهد.
عنصرمادی
برای تحقق عنصر مادی این جرم شخص مرتکب باید اقداماتی را انجام دهد.
اولآً اقدام به انجام معامله یا ثبت معامله نسبت به ملکی نماید که راجع به آن سند مالکیت معارض صادر شده است. به تعبیر حقوقی یک فعل مثبت مادی انجام دهد.
ثانیاً زمانی مبادرت به انجام فعل یاد شده نماید که حکم نهایی مختومه محسوب شود.این امر مطابق تبصره ماده22 قانون ثبت میباشد.حکم نهایی،حکمی است که،به واسطه طی مراحل قانونی ویابواسطه انقضاء مدت اعتراض وتجدیدنظر،دعوایی که حکم درآن موضوع صادرشده،مختومه محسوب گردد.
درچه صورتی اقدام دارنده سند مالکیت معارض،با انجام معامله واقدام سردفتراسناد رسمی به ثبت چنین معامله ای منع قانونی ندارد؟
*درصورتیکه حکم نهایی ابطال سند مالکیت،مقدم الصدور صادر شده باشد.
*یا اینکه مدت دو ماه مقرر منقضی نشده باشد.
*یا آنکه در ظرف مدت مقرر دارنده سند مالکیت معارض به دادگاه مراجعه کرده باشد.
عنصر معنوی
این جرم،جرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد.به تعبیردیگرشخص مرتکب باید بداند و آگاه باشد که معامله ای راکه انجام میدهد یا ثبت میکند،خلاف قانون ونامشروع است.
مراجع صالح جهت احراز سند مالکیت معارض
طبق بند۵ماده۲۵قانون ثبت اسناد و املاک،رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا یا بعضا با هیات نظارت است. خواه تعارض نسبت به اصل ملک،یا نسبت به حدود وحقوق ارتفاقی آن باشد. این امر به معنی ابطال سند معارض نیست بلکه احراز وجود تعارض درصدور اسناد مالکیت بوده است.و ابطال اسناد معارض درصلاحیت دادگاه است نه هیات نظارت یا اداره ثبت اسناد و املاک.به شرطی که در مهلت قانونی اقدام به طرح دعوای ابطال سند معارض یا احراز صحت سند شده باشد.
مهلت طرح دعوا و دادگاه صالح رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت معارض
طبق بند۲ماده۳لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسنادمالکیت معارض،احراز وقوع تعارض درصدوراسناد به عهده هیات نظارت یاشورای عالی ثبت میباشد. اداره ثبت محل مراتب را کتبا به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ می نماید. سپس دارنده سند اقدام به طرح دعوای ابطال سندمعارض یا احراز صحت سند می کند.مهلت طرح دعوا ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ می باشد.و دادگاه صالح نیز دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
سپس باید گواهی طرح دعوا از مرجع قضایی مربوطه اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم گردد و رسید اخذ شود.
نحوه رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت معارض
دادگاه پس از رسیدگی طبق لایحه قانونی مذکور،حکم به ابطال سندی که مطابق مقررات قانون ثبت نباشد،صادر خواهد نمود. اعم از اینکه سند،مقدم الصدور یا موخرالصدور باشد.چنانچه دارنده سند مالکیت معارض گواهی طرح دعوا را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نکند بدین صورت عمل میشود. دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا را از مرجع صالحه درمدت مزبور تقدیم اداره ثبت مینماید.و بطلان سند معارض را نسبت به تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید مینماید. و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود.
بنابراین به موجب ماده ۵ لایحه قانونی مذکور :
“دارنده سند مالکیت معارض ، مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده ، حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.”
نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت
تعارض در اسناد مالکیت به صورت یکی از حالات زیر پیش می آید:
۱ـ وقتی یک ملک دارای دو سند مالکیت با محتوا و مفهوم یکسانی باشد .مثال:برای یک خانه،سندمالکیتی صادر شود به نام(الف) و سهوا برای همان خانه، سند مالکیت دیگری به نام شخص(ب) صادرشود.
۲ـوقتی دو ملک دارای دو سند مالکیت بوده که از لحاظ محتوا و مفهوم یکی باشند.
این تعارض و تناقض ممکن است نسبت به عین ملک باشد یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن .
همچنین ممکن است این تعارض نسبت به کل ملک باشد.یا نسبت به حدود یا قسمتی از آن که به آن تعارض جزیی نیز گفته میشود.این تعارض بیشتر در املاک مجاور اتفاق می افتد.به این صورت که دو ملک دارای دو سند مالکیت باشد،که در عمل با هم تعارض پیدا میکنند. این تعارض بیشتر در اثر عدم دقت مامورین در انجام عملیات ثبتی صورت میگیرد.
نکات مهم دعوای ابطال سند مالکیت معارض
دارنده سند مالکیت موخرالصدور که سند او سند معارض تلقی میشود وظایفی به شرح زیر به عهده دارد :
۱ـ تقدیم دادخواست حقوقی با عنوان ابطال سند مالکیت مقدم الصدور به علت تعارض آن با سند مالکیت وی . دادگاه صالح دادگاه محل وقوع ملک می باشد.مهلت ارائه دادخواست ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ موضوع تعارض اسناد مالکیت توسط اداره ثبت می باشد.دعوا به طرفیت دارنده سند مالکیت مقدم الصدور طرح می گردد.
۲ـ اخذ گواهی تقدیم دادخواست از دادگاهی که پرونده در آن شعبه مطرح و تحت رسیدگی قرار می گیرد .و ارائه آن به اداره ثبت و اخذ رسید از آن اداره.
۳ـ رای هیات نظارت یاشورایعالی ثبت،اخطاریه اداره ثبت که به وی ابلاغ شده و رونوشت مصدق سندمالکیت منضمات دادخواست است.
۴ـ خودداری از انجام هرمعامله نسبت به ملک موضوع سند معارض تا زمان صدورحکم نهایی ابطال سند مالکیت مقدم الصدور .
مراحل رسیدگی به دعوای ابطال سند مالکیت معارض
پس از طرح دعوا ،دادگاه رسیدگی کننده اقدامات زیر را انجام خواهد داد:
۱ـ بررسی اینکه دعوا به طور صحیح طرح شده یا خیر و در مدت قانونی(دوماه)اقامه گردیده یا نه ؟
اگر خارج از مهلت مقرر اقامه شده باشد قرار رد دعوا صادر می شود.
۲ـ بررسی اینکه ضمائم دادخواست پیوست می باشد یا خیر.
۳ـ مطالبه و مطالعه پرونده ثبتی ملک متنازع فیه از اداره ثبت اسناد و املاک محل صدور سند معارض .
۴ـ استعلام وضعیت ثبتی پلاک متنازع فیه از اداره ثبت محل جهت اطلاع از سابقه آن و نحوه بروز تعارض.
۵ـرسیدگی به دلایل ابرازی خواهان و استماع مدافعات خوانده و ملاحظه سند مالکیت وی .
۶- صدور حکم به ابطال سند مالکیتی که برطبق قانون و مقررات ، جریان ثبتی آن صحیحا انجام نپذیرفته است. وتعیین و اعلام صحت سندی که جریان ثبتی آن طبق مقررات قانونی به طور صحیح انجام شده است .
نکته :همیشه سند موخرالصدور، معارض و قابل ابطال نبوده و موخر بودن صدور آن،دلیل برقابل ابطال بودن آن نیست.زیرا امکان دارد عملیات ثبتی سند مقدم الصدور صحیحا صورت نگرفته باشد.در این صورت ، سند مقدم معارض با سند موخر بوده و سند اولیه قابل ابطال خواهد بود.
۷-رای دادگاه جنبه اعلامی داشته و نیاز به صدور اجرائیه ندارد.با ارسال رونوشت رای قطعی به همراه نامه دادگاه طبق حکم اداره ثبت مکلف به اجرای مفاد آن میباشد.

بیشتر بخوانید :  ابطال سند مالکیت
به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: امتیاز: )
فهرست