شکایت از عملیات اجرایی ثبت

از زمان صدور اجرائیه تا ختم عملیات اجرایی، اقدامات متعددی توسط مامورین اجرای ثبت انجام می شود که از جمله مهم ترین آنها می توان به توقیف و بازداشت اموال، ارزیابی اموال بازداشت شده، برگزاری مزایده و … اشاره کرد. مامورین اجرا مکلفند در جریان عملیات اجرایی مفاد قانون ثبت اسناد و املاک، آیین نامه  اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و اصلاحات آن، مجموعه بخشنامه های ثبتی و سایر قوانین و مقررات مربوطه را رعایت نمایند. در غیر این صورت هر ذی نفع می تواند با طرح شکایت از عملیات اجرایی ثبت، جبران حقوق تضییع شده خود را بخواهد. البته اگر ذی نفع نسبت به اصل صدور اجرائیه معترض باشد و اساسا مورد را از موارد صدور اجرائیه نداند می تواند ابطال اجرائیه ثبتی را از دادگاه بخواهد و نحوه رسیدگی به این امر از شکایت از عملیات اجرایی ثبت متمایز است.

نحوه شکایت از عملیات اجرایی ثبت

وفق ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، عملیات اجرایی بعد از صدور دستور اجرا شروع و هر کس، اعم از متعهد سند و هر شخص ذی نفع که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند، می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.

مستفاد از ماده اخیر الذکر این است که در فرض وقوع هرگونه تخلف از قوانین و مقررات در جریان عملیات اجرایی، هر یک از بستانکار و بدهکار و همچنین اشخاص ثالث می توانند اعتراض خود را با ذکر دلیل و ارائه مدرک به رئیس ثبت محل اعلام کرده و تقاضای رسیدگی نمایند. رئیس ثبت باید فورا به موضوع رسیدگی کرده و رای مقتضی را صادر نماید.

مرجع صالح جهت رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت

رئیس ثبت محل صلاحیت رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت را دارد. رئیس ثبت محلی صالح به رسیدگی است که عملیات اجرایی که به آن اعتراض شده در حوزه آن جریان دارد.

اگر به منظور ادامه عملیات اجرایی به سبب وقوع اموال بدهکار یا اقامت وی در حوزه ثبتی دیگری به آن حوزه نیابت داده شود، رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت با رئیس ثبت محل اجرای نیابت است. برای مثال اگر اجرائیه علیه متعهد در تهران صادر شده باشد اما ملک متعلق به بدهکار که تقاضای توقیف آن شده در یزد باشد، توقیف ملک با اداره ثبت یزد است. در این موارد رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی راجع به بازداشت ملک با رئیس ثبت یزد است و رئیس ثبت تهران حق دخالت در موضوع را ندارد.

اعتراض به نظر رئیس ثبت

رئیس ثبت پس از رسیدگی به شکایت، نظر خود را کتبا به طرفین پرونده و سایر اشحاص ذی نفع ابلاغ می کند. هر یک از این اشخاص می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را به اداره ثبت اعلام نماید. رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به نظر رئیس ثبت، با هیات نظارت ثبت استان است.

در مورد اعتراض به نظر رئیس ثبت باید رونوشت کامل یا فتوکپی مدارک ذیل به ضمیمه گزارش جامع و صریح و مشروح ثبت محل از جریان پرونده و موضوع شکایت به نحوی که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد به هیأت نظارت فرستاده شود:
۱ـ رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض نامه ذینفع و ضمائم آن به عملیات اجرائی.
۲ـ رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رئیس یا ممیز اجرا که مستند نظر رئیس ثبت بوده است.
۳ـ رونوشت کامل یا فتوکپی نظر رئیس ثبت.
۴ـ رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت نامه ذینفع و ضمائم آن از نظر رئیس ثبت.
۵ ـ رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ‌هائی از پرونده اجرائی که مربوط به موضوع شکایت است.

اصولا ارجاع موضوع به هیات نظارت موجب توقف عملیات اجرایی نخواهد شد. هیات نظارت ممکن است نظر رئیس ثبت را تایید یا فسخ کند. همچنین ممکن است اقدام به تکمیل نظریه نماید.

اعتراض به رای هیات نظارت

آراء صادره از سوی هیات نظارت قطعی و غیر قابل تجدیدنظر است؛ مگر در موارد ذیل:

• هر‌گاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص، تزاحم و تعارض باشد.
• در صورت وجود تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً؛ خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن.
• هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید.

بنابراین آراء هیات نظارت تنها در موارد مذکور قابل اعتراض و رسیدگی مجدد در شورای عالی ثبت خواهد بود.

تبصره 4 ماده 25 اصلاحی ثبت در این مورد مقرر می دارد: آرای هیات نظارت فقط در مورد بند های یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی ‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات ‌های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می‌شود. در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات‌های نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.

جلسه رسیدگی در شورای عالی ثبت به صورت غیابی و بدون حضور طرفین پرونده برگزار می شود.