ابطال عملیات اجرایی ثبت

ابطال عملیات اجرایی ثبت دعوایی است که از سوی مدیون یا شخص ثالث با ادعای حق نسبت به مال موضوع اجرا و یا به دلیل دیگر در خصوص  عملیات اجرایی ثبت مطرح می گردد. عملیات اجرایی ثبت، بعد از صدور دستور اجرا شروع می شود و  تا خاتمه عملیات اجرایی ادامه می یابد. طبق ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، چنانچه اشخاص شکایتی نسبت به عملیات اجرایی داشته باشند، می توانند شکایت خود را به رئیس ثبت محل تسلیم نمایند. در بسیاری مواقع مشاهده می شود اشخاصی که از عملیات اجرایی شکایت  دارند اقدام به طرح  دعوای ابطال عملیات اجرایی در مراجع قضایی می نمایند که با صدور قرار عدم صلاحیت مواجه می گردند.

همچنین ذکر این نکته در اینجا لازم و ضروری می باشد که دعوای ابطال اجرائیه ثبتی با دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت متفاوت است. دعوای ابطال اجرائیه ثبتی دعوای شخصی است که دستور اجرا را مخالف با سند یا مخالف با قانون بداند که اقدام به طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی می نماید و مراجع قضایی صالح به رسیدگی به این دعوا می باشند. اما اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، شکایت از عملیات اجرایی ثبت می باشد که مرجع اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، رئیس اداره ثبت است.

    بنابراین دقت به این نکته از اهمیت بالایی برخوردار است که چنانچه شکایت نسبت به عملیات اجرایی اعم از احراز مالکیت، ابلاغ نظریه کارشناسی، آگهی مزایده، جلسه مزایده، انجام مزایده، اعلام برنده مزایده و غیره باشد، از صلاحیت مراجع قضایی خارج می باشد.

تعریف عملیات اجرایی ثبت

عملیات اجرایی ثبت به اقداماتی گفته می شود که شروع آن از زمان صدور دستور رئیس ثبت محل تحت عنوان «اجرا شود» (طبق ماده 69 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) می باشد و خاتمه آن طبق ماده 155 آئین نامه مذکور عبارت است از:

1. وصول کلیه طلب بستانکار و حقوق دولتی و هزینه های قانونی
2. تحویل مال منقول به برنده مزایده
3. تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی
4. تحقق تخلیه یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد.
5. اجرای تعهد متعهد.

در تبصره این ماده آمده که چنانچه مال از طریق مزایده، به شخص ثالث فروخته شود، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت مجلس مزایده خواهد بود.

دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت

دعوای ابطال یا شکایت از عملیات اجرایی به دعوایی گفته می شود که از سوی مدیون یا شخص ثالث در خصوص عملیات اجرایی ثبت مطرح می شود.

جهات دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت

مهمترین علل و جهات شکایت از عملیات اجرایی به شرح ذیل می باشد:

1. ادعای شخص ثالث نسبت به اینکه مال توقیف شده متعلق به وی می باشد.
2. ادعای وجود حقی در مال توقیف شده.
3. ادعای اینکه مال توقیف شده جزء مستثنیات دین می باشد.
4. ادعای فزونی مال توقیف شده بر میزان مقرر در اجرائیه.
5. امین نبودن حافظ اموال.

مراحل رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت

• شکایت نزد رئیس ثبت

همانگونه که گفته شد  چنانچه بدهکار اجرایی یا شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ارائه دلایل و مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم نماید. رئیس ثبت محل باید نسبت به شکایت مطروحه  فوری رسیدگی و رای صادر نماید.

• شکایت در هیات نظارت

رای صادره طبق مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و چنانچه نسبت به آن اعتراض داشته باشند باید ظرف مهلت 10 روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل  و یا هیات نظارت صلاحیت دار، تسلیم نمایند.

• شکایت در شورای عالی ثبت

آرای صادره از هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1، 5 و  7 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است. بنابراین طبق بند 8 ماده 25 قانون مذکور، آراء صادره از هیات نظارت قطعی است مگر در مورد فوق الاشاره اما رویه عملی بدین نحو است که کلیه اعتراضات به بندهای هشت گانه ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک در شورای عالی ثبت، مورد پذیرش و رسیدگی قرار می گیرد.

اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت

در بسیاری مواقع شخص ثالث نسبت به توقیف مال در اجرای ثبت ادعای حق می نماید. در این خصوص سوالی که مطرح می شود این است که آیا به اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت، در اداره ثبت اجرا رسیدگی می شود یا باید  به مراجع قضایی مراجعه نماید؟

در پاسخ باید گفت اعتراضات اشخاص ثالث نسبت به عملیات اجرایی ثبت، با وجود اختلاف زیاد بین صلاحیت مراجع ثبتی و محاکم دادگستری منجر به صدور رای وحدت رویه گردید که طبق آن رای به صلاحیت مراجع قضایی صادر گردید. طبق رای وحدت رویه  784 مورخ 26/9/98 «در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حقی نماید طبق ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 27/6/1322، ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است، طبق آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/87 ریاست قوه قضائیه است و ماده 169 این آئین نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید، این امر مانع از مراجعه او به  دادگاه صالح و اقامه دعوا برای اثبات حقانیت خود نیست.»

لذا طبق رای وحدت رویه مذکور، چنانچه ادعای شخص ثالث نسبت به توقیف ملک بر اساس سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد، توسط اجرای ثبت از توقیف ملک، رفع اثر می شود. اما اگر مستند ادعا، سند رسمی یا حکم دادگاه نباشد، اجرای ثبت صالح به رسیدگی نبوده و دعوا باید در مراجع قضایی مطرح گردد.

آیا با اعتراض ثالث عملیات اجرایی ثبت متوقف می شود؟

در پاسخ به این سوال باید گفت صرفاً با طرح دعوای ثالث در مراجع قضایی با عنوان ابطال اجرائیه یا شکایت از دستور اجرا، عملیات  اجرایی متوقف نمی گردد. مگر اینکه همزمان با طرح دعوای ابطال اجرائیه، خواسته توقیف عملیات اجرایی ثبت نیز مطرح شود که در صورت پذیرش این خواسته از سوی قاضی رسیدگی کننده، با اخذ خسارت احتمالی دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت صادر می گردد.

آیا شکایت از عملیات اجرایی ثبت مانع ادامه عملیات اجرایی می شود؟

پاسخ این سوال در ماده 143 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت آمده است. طبق این ماده عملیات مزایده جز در موارد ذیل متوقف نخواهد شد:

1. وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی.
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رای هیات نظارت.
3. رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرایی.
4. پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی.

بنابراین رسیدگی به درخواست توقیف عملیات اجرایی توسط رئیس ثبت بررسی و پس از انطباق مورد درخواست با مفاد آئین نامه مفاد اسناد لازم الاجراء تصمیم به توقیف یا رد درخواست می نماید.

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت پس از تنظیم صورت مجلس مزایده

طبق ماده 172 آیین نامه مفاد اسناد لازم الاجراء، پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده شکایت از عملیات اجرا از کسی مسموع نیست. اما این امر مانع از آن می شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد، رای بر تجدید عمل اجرایی داده و رای صادره طبق ماده 169 این آئین نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.

ابطال عملیات اجرایی یکی از دعاوی ثبتی می باشد که دارای پیچیدگی های فراوانی است. بدیهی است طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت مستلزم دانش و تخصص حقوقی ثبتی و آگاهی از مقررات ثبتی می باشد که این مهم در صلاحیت وکیل متخصص در امور ثبتی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص و متبحر در حوزه دعاوی ثبتی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در خصوص ابطال عملیات اجرایی به شما عزیزان می باشد.